商住房緣何能逆勢(shì)狂飆

林華

今年“十一”前后，全國有超過21個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購限貸政策。有很多喪失買房資格的購房人，紛紛將目光轉(zhuǎn)向不在限購的范圍之內(nèi)的商住房。一線城市商住房銷售火爆，價(jià)格也有上漲趨勢(shì)。

在一線城市，商住房具有總價(jià)低、價(jià)格便宜，投資性強(qiáng)、不限購等優(yōu)勢(shì)。在限購的環(huán)境下，商住房確實(shí)是年輕購房者不得已的一種選擇。

有關(guān)專家表示，對(duì)于剛需人群來說，商住房并不是好的置業(yè)決定，商住房首付高、生活成本高、交易成本高、不能落戶口，購房者在選擇時(shí)一定要謹(jǐn)慎。

商住房成樓市新主力

今年“十一”前后，全國有超過21個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購限貸政策。有很多喪失買房資格的購房人，紛紛將目光轉(zhuǎn)向不在限購的范圍之內(nèi)的商住房。

據(jù)稱，此次北京的調(diào)控新政力度最大，涉及面最廣，因此影響力也最大。有很多改善型購房人已經(jīng)退訂；而由于新政中并沒有出現(xiàn)針對(duì)商住產(chǎn)品的條款，商住房銷售火爆，價(jià)格也有上漲趨勢(shì)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交1154套，而在這1154套成交當(dāng)中，商住房所占比重高達(dá)88%。

分析人士表示，除了商住新房市場(chǎng)銷售未受新政出臺(tái)影響外，一直滯漲的商住二手房?jī)r(jià)格也進(jìn)入了上漲通道。在北京樓市新政出臺(tái)后，一些二手商品房已經(jīng)開始降價(jià)，而部分商住房的房主卻在提升報(bào)價(jià)。

進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)營銷旺季，北京住宅供應(yīng)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量集中推盤現(xiàn)象。反倒受到純商品房供量的緊缺，商住房成為市場(chǎng)成交主力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日-11日，北京商品房成交量4250套，相比8月同期增加了57%。與此同時(shí)，受到新一輪商住調(diào)控收緊預(yù)期的影響，9月1-11日商住房成交量達(dá)到2487套，相比8月同期增加96%。

分析人士表示，北京宅地供應(yīng)不足以及成本的快速攀升，使得純商品房新盤高價(jià)入市，而這一現(xiàn)象也使得大量剛需剛改人群“外溢”至商住房市場(chǎng)，需求的大量涌入也使得商住房?jī)r(jià)格同樣走高，由此北京商住房已占據(jù)樓市絕對(duì)主力。

上海商住房行情同樣火爆：自今年3月底住宅限購政策升級(jí)以來，上海商住房交易市場(chǎng)持續(xù)活躍，4至6月成交面積達(dá)67.68萬平方米、共計(jì)11606套，比去年同期分別增長148.5%和132.7%：商住房占全部商品住宅成交的比重高達(dá)44%，遠(yuǎn)高于去年同期的15%。

由于北上深的商品房?jī)r(jià)格依然奔跑在快車道上，不少“被限購”的剛需開始轉(zhuǎn)向商住房市場(chǎng)，一些投資機(jī)構(gòu)也敏銳地嗅到新商機(jī)。

據(jù)稱，商業(yè)地產(chǎn)私募基金高和資本開始在一線城市核心區(qū)域收購商業(yè)物業(yè)進(jìn)行升級(jí)改造，再以旗下基金自持運(yùn)營獲取回報(bào)。目前高和資本在北京、上海核心區(qū)域的投資總額已超過240億元。

近期，公寓行業(yè)有越來越多大“玩家”進(jìn)場(chǎng)，大部分選擇和現(xiàn)有成熟公寓品牌聯(lián)手，快速布局。今年8月，公寓運(yùn)營品牌商青年匯正式申請(qǐng)新三板掛牌；7月，翌成創(chuàng)意在新三板募集資金6750萬元。

9月7日，公寓服務(wù)平臺(tái)mamahome宣布新加坡城市發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略入股，完成億元級(jí)A輪融資。據(jù)披露，mamahome由中富投資和易居中國聯(lián)合創(chuàng)辦，目前運(yùn)營管理了約50個(gè)公寓項(xiàng)目，線上平臺(tái)擁有約15萬套公寓房源資源。

跨行業(yè)的資金也正在進(jìn)入公寓領(lǐng)域。日前，商旅公寓平臺(tái)源淶國際與眾安保險(xiǎn)展開合作，眾安保險(xiǎn)就將借此切入高端服務(wù)公寓行業(yè)。

同時(shí)，一些開發(fā)商也開始切入商住市場(chǎng)！商住公寓市場(chǎng)正在醞釀新一輪行情，而這與開發(fā)商正在此布局直接相關(guān)。

今年9月11日，攜程旅行網(wǎng)與綠地集團(tuán)旗下綠地香港達(dá)成戰(zhàn)略合作，雙方將以綠地在上海的“綠地·海岸城”項(xiàng)目為依托，共同開發(fā)民宿市場(chǎng)。萬科、綠都地產(chǎn)等房企也紛紛瞄準(zhǔn)商住公寓市場(chǎng)。

據(jù)稱，2012年至2015年，北京市至少有56家開發(fā)商擁有商住類產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開發(fā)商分別是：綠地、萬科、天恒置業(yè)、恒大地產(chǎn)、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。

分析人士指出，開發(fā)商切入商住市場(chǎng)，如果能尋求一個(gè)比較成功的商業(yè)運(yùn)作模式，在樓市調(diào)控當(dāng)下不失為一個(gè)發(fā)展契機(jī)。

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)，很大一部分房源將用來投資出租，而這個(gè)市場(chǎng)要比傳統(tǒng)酒店大得多，因此公寓也被越來越多資本所關(guān)注。商住房何以受到關(guān)注

所謂商住房是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計(jì)有獨(dú)立廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對(duì)外銷售的項(xiàng)目。與純住宅項(xiàng)目不同，商住房項(xiàng)目，水、電、物業(yè)等費(fèi)用也高于普通住宅項(xiàng)目。

在一線城市，“精裝修直接拎包即住，房?jī)r(jià)比周圍便宜幾千！”這類廣告推銷的是商住房，也叫SOHO，通常只有40年或50年的產(chǎn)權(quán)。

一般純住宅的產(chǎn)權(quán)是70年，這種40年或50年產(chǎn)權(quán)的商住房自誕生以來就備受爭(zhēng)議。不過，在一線城市，不限購、價(jià)格也確實(shí)會(huì)比周邊的房子普遍低出不少的商住房成為許多年輕置業(yè)者的新選擇。

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道聯(lián)合數(shù)字100市場(chǎng)研究公司發(fā)起了主題為“您覺得商住房靠譜嗎”的小調(diào)查，結(jié)果顯示，32.2%的網(wǎng)友因?yàn)椤安幌拶彙边x擇了商住房，23.7%的網(wǎng)友由于其“可辦公可居住”的屬性選擇購買，22%的網(wǎng)友因?yàn)榭們r(jià)低，16.9%認(rèn)為其租金收益較高。

首先，由于40年產(chǎn)權(quán)商住房一般以高層、小面積為主，容積率較高（容積率越高則一塊地上蓋得房子越多），所以開發(fā)商的成本價(jià)較低，售價(jià)也會(huì)相應(yīng)低出不少。

據(jù)稱，通常住宅用地價(jià)格是商業(yè)用地價(jià)格的3-4倍。在北上廣深等一線城市，開發(fā)商在商業(yè)用地上蓋住宅是一種很普遍的應(yīng)對(duì)土地成本過高的措施。雖然只有40年的使用權(quán)，但基本不影響銷售。

對(duì)于一些商住混合公建用地，開發(fā)商對(duì)于商業(yè)或綜合用地的開發(fā)，也多傾向于蓋成商住公寓，原因當(dāng)然是攤薄成本，甚至賺回更多的錢。

其次，對(duì)于這種房子，開發(fā)商往往偷面積，調(diào)高4.5米，同時(shí)隔成2層，不少美其名曰“買一層贈(zèng)一層”，房本面積60平米，實(shí)際居住面積可能達(dá)到120平，這對(duì)于剛工作不久的年輕人而言，確實(shí)充滿“殺傷力”。

另外，商住房由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。而且商住房具有獨(dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，投資性強(qiáng)。

例如，北京青年路附近一套62平米、價(jià)格250萬元的商住房，現(xiàn)在月租可以達(dá)到1萬元左右，按照這個(gè)價(jià)格，出租20年可以回本。而同地段的一套差不多面積的普通住宅，租金價(jià)格只有7000-8000元，如果靠出租賺取收益的話，普通住宅可能不及商住房了。

值得一提的是，在北京樓市新政出臺(tái)后，一些二手商品房已經(jīng)開始降價(jià)，而一直滯漲的商住二手房?jī)r(jià)格卻進(jìn)入了上漲通道，部分商住房的房主目前在提升報(bào)價(jià)。

最后，商住公寓項(xiàng)目之所以受到年輕人青睞，在某種程度上與限購政策有關(guān)。限購令出臺(tái)后，讓一大批非京滬籍人士一夜之間失去購房資格，也將大量具備購買意愿與購買能力的客群拒之門外。于是，商品住宅的替代產(chǎn)品——商住公寓，銷售量出現(xiàn)了預(yù)料之中的增長。

今年6月，北京商住房限購的傳聞四起，刺激了商住房大量成交。截至8月17日，北京商住公寓共成交42030套，超出過去兩年的總和。同期，北京純住宅僅成交3萬套，公寓房的成交量不僅刷新了歷史紀(jì)錄，并在歷史上首次出現(xiàn)公--寓房簽約量超過普通住宅的一幕。

今年“十一”前后，全國有超過21個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購限貸政策。有很多喪失買房資格的購房人，紛紛將目光轉(zhuǎn)向不在限購的范圍之內(nèi)的商住房。

不過，隨后中國樓市整頓風(fēng)聲驟緊，北京部分商住項(xiàng)目的樣板間已被關(guān)閉。分析人士認(rèn)為，“公寓政策不會(huì)太緊，未來不可能全面限購”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前一線城市普通住宅越來越少，商住項(xiàng)目已經(jīng)成為樓市重要的補(bǔ)充，對(duì)此出臺(tái)“一刀切”的限購政策可能性不大。因此，商住房在未來一段時(shí)間里將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的新格局。商住房投資存在風(fēng)險(xiǎn)

在一線城市，商住房具有總價(jià)低、價(jià)格便宜，投資性強(qiáng)、不限購等優(yōu)勢(shì)。商住房在限購的環(huán)境下，確實(shí)也是不得已的一種選擇。但是對(duì)于剛需人群來說，商住房并不是好的置業(yè)決定，購房者在選擇時(shí)一定要謹(jǐn)慎。

商住房總價(jià)雖然較低，但是首付高，普通的住房最低首付只要兩成，但是商住房的政策規(guī)定必要達(dá)到五成，而且貸款年限最多只有10年，利率也是基準(zhǔn)率的1.1倍，還不能使用公積金貸款。

商住房產(chǎn)權(quán)年限只有40年或50年，拋去項(xiàng)目的開發(fā)周期，產(chǎn)權(quán)年限更短，如果作為二手房的投資潛力也變得更小了。

在生活成本上，因?yàn)槭巧虡I(yè)用地上建房，在生活收費(fèi)上也是按照商業(yè)物業(yè)類別的標(biāo)準(zhǔn)，如電費(fèi)浮動(dòng)價(jià)格基本在0.97/度-1.07/度之間，水費(fèi)一般在2元/立方米，物業(yè)費(fèi)也相對(duì)高昂，通常會(huì)以酒店式服務(wù)收費(fèi)。這些直接關(guān)系著購房者入住后的居住成本。

還有就是因?yàn)樯虡I(yè)房的人防和消防標(biāo)準(zhǔn)比較高，所以商住房不通燃?xì)?，且居住與辦公人員復(fù)雜，租戶普遍認(rèn)為這樣的居住環(huán)境與自己的預(yù)想差距太大。

商住房的戶型也是一大劣勢(shì)，雖然有人認(rèn)為小戶型更加便利，具有個(gè)性，但是這種戶型只適合特定的年輕人群，加之商住房的公攤較大，多為單片采光，生活舒適度上有待商榷。

商住房不能落戶口。不少非戶籍人員出于被限購的因素購買商住房，但這類房屋派出所不接受落戶。這就意味著小區(qū)的子女難以在片區(qū)內(nèi)就學(xué)，小區(qū)沒有居委會(huì)管理，當(dāng)然集體戶口的購房者受到的影響更大。

在稅費(fèi)收取上，商住房和普通住宅也有區(qū)別。首先商住房是不能享受目前的稅費(fèi)優(yōu)惠政策的，如果房?jī)r(jià)為100萬元，購買商住房要比普通住宅多交納近5萬元的稅費(fèi)，購房總成本大大增加。

在二手商住房的交易時(shí)，其稅費(fèi)驚人。商住房二次轉(zhuǎn)手成本較高，營業(yè)稅是差價(jià)的5.65%，土地增值稅30%-60%（根據(jù)不同的系數(shù)計(jì)算），個(gè)人所得稅20%，以上都是上家需要承擔(dān)的部分，下家則需要支付合同價(jià)3%的契稅，合同價(jià)5%0的交易手續(xù)費(fèi)等。

特別要提醒購房者，商住房在二手房市場(chǎng)非常不受歡迎，因?yàn)楦甙旱亩愘M(fèi)成本，大多數(shù)購房者不愿意購買二手商住房，部分二手商住房處于有價(jià)無市的尷尬境地。因此，這類產(chǎn)品更適合長期持有出租，而非短線買賣。

需要提醒購房人，商住房不僅存在著轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高的劣勢(shì)，從投資回報(bào)的角度衡量，二手商住、住宅盡管同步升值，三級(jí)市場(chǎng)的租金也基本相當(dāng)，但商住房的使用年限只有40年或50年，回報(bào)周期短意味著回報(bào)率的大幅降低。

有關(guān)專家表示，盡管商住房看似滿足了部分群體的居住需求，但是潛在問題和風(fēng)險(xiǎn)特別多，購買時(shí)還需謹(jǐn)慎。同時(shí)，也要給開發(fā)商一句忠告，用炒作商住限購手段來賣房，是一種擾亂市場(chǎng)、無視法律法規(guī)的行為，政府一定會(huì)依法依規(guī)嚴(yán)肅處理的。

從近幾年商住房數(shù)據(jù)分析來看，目前拿地未施工、施工未上市、上市未銷售的商住房總量不小，這就有存量過剩的風(fēng)險(xiǎn)，這也將直接導(dǎo)致這類房屋升值空間變小、漲幅緩慢。這種情況下，無論是建還是買，對(duì)于開發(fā)商和投資者來說，都應(yīng)該理性考慮。

如何選購商住房？業(yè)內(nèi)人士表示，商用區(qū)和居住區(qū)分開在兩個(gè)區(qū)域的商住房是首選，商用區(qū)和居住區(qū)相對(duì)獨(dú)立能避免交叉使用帶來的不便，這樣的商住兩用項(xiàng)目居住起來比較舒適。

如果商住小區(qū)不能達(dá)到商住分區(qū)，那么就退而求其次選擇商住分層。通常這樣的項(xiàng)目會(huì)將商用房分配到低層，居住層設(shè)計(jì)在商用房之上，以分層管理的方式將商住和自住業(yè)主的活動(dòng)空間分開。在選購這種房產(chǎn)時(shí)要關(guān)注通道獨(dú)立、電梯使用商住分開、小區(qū)配套和公用設(shè)施共享程度低的項(xiàng)目。