住宅小區(qū)管理模式選擇研究

李風朵

摘 要：因為受到發(fā)展限的限制，在歷經了發(fā)展初期的被動型大擴展以后，我國的物業(yè)管理必將迎來一場本質上的改革。怎樣協(xié)助業(yè)主對合適的管理模式進行選擇，怎樣把業(yè)主對物業(yè)服務的潛在需求予以進一步地挖掘出來，是當下物業(yè)行業(yè)發(fā)展的主要任務。文章對當下城市住宅小區(qū)的管理模式進行了分析，同時對研究住宅小區(qū)管理模式的辦法進行了探討，旨在為當下住宅小區(qū)管理模式的選擇提供一些參考。

關鍵詞：住宅小區(qū)；管理模式；研究

一、當下城市住宅小區(qū)的管理模式

盡管當下主流的住宅小區(qū)的管理模式是以物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的契約為中心的市場化物業(yè)管理模式，然而在具體管理各地小區(qū)的情況中，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間時常會出現(xiàn)各種糾紛，矛盾也正日益升級，致使物業(yè)管理公司無法繼續(xù)經營下去，只能停止對小區(qū)的服務管理。當下的住宅小區(qū)存在著五種管理模式，即業(yè)主委員會自治模式（OC）、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司共同管理模式（PMOC）、居委會代管模式（RC）、物業(yè)管理公司單獨管理模式（PM）以及無人管理模式（NO）[1]。

物業(yè)管理公司單獨管理模式是指因為各類因素住宅小區(qū)未對業(yè)主委員會進行選舉組建，或者業(yè)主委員會解散，當?shù)卣蚪ㄔO企業(yè)委托物業(yè)管理公司來對小區(qū)進行管理。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司共同管理模式是指由物業(yè)管理公司為住宅小區(qū)提供市場化與專業(yè)化的服務，而對小區(qū)公共管理事宜進行決斷、對物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督、協(xié)調業(yè)主內部事項以及對業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關系進行協(xié)調溝通等工作則是由依法選舉形成的業(yè)主委員會來執(zhí)行。業(yè)主自治模式是指在物業(yè)管理公司撤出之后，小區(qū)的一切事項全由業(yè)主委員會來進行整體協(xié)調，并由業(yè)主委員會來對安保與保潔等專業(yè)服務人員或企業(yè)進行聘請，以便給小區(qū)提供必需且簡單的日常服務，而產生的服務費用也是由業(yè)主委員會來代收。居委會代管模式往往是物業(yè)管理公司撤出之后迫使政府介入的結果，在這種管理模式之下，業(yè)主意見的協(xié)調主要是由區(qū)物業(yè)辦、街道辦事處以及居委會協(xié)作進行，其會根據(jù)相關的標準來對最必要的、最基本的安保及保潔服務予以提供，此服務費用需要業(yè)主直接繳納給居委會，此種情況能夠維持多久完全由業(yè)主繳費的情況而定，故這種管理模式往往也被稱之為準物業(yè)管理。無人管理模式往往是發(fā)生在物業(yè)管理公司退出之后，而政府部門還未介入之前的時期，此時，小區(qū)的管理事項完全陷入了癱瘓的境地，小區(qū)居民的生活也處于危險且混亂的局面。

二、研究住宅小區(qū)管理模式的辦法

筆者的調查研究顯示，缺乏物業(yè)管理公司管理的小區(qū)狀況也遠遠不如有物業(yè)管理公司管理的小區(qū)，而缺乏業(yè)主委員會的小區(qū)的管理狀況遠遠比不上有業(yè)主委員會的小區(qū)。所以，為了對住宅小區(qū)管理模式和其管理效果之間的關系進行研究，筆者進行了如下兩種假設：

假設1：在其他條件一致的情形下，缺乏物業(yè)管理公司提供服務的小區(qū)管理維護情況不如有物業(yè)管理公司提供專業(yè)化服務的小區(qū)。

假設2：在其他條件一致的情形下，沒有選舉構建業(yè)主委員會的小區(qū)管理維護情況不如已經選舉構建業(yè)主委員會的小區(qū)。

因為有許多的因素會制約著我國住宅小區(qū)的最終管理效果，故為了將分析加以簡化，確定制約管理效果的關鍵因素就是管理模式。除了管理模式，小區(qū)本身的某些特征變量也會影響管理效果，譬如入住年限及小區(qū)規(guī)模等。為了對上述假設進行驗證，筆者建立了如下基本模型：

E=f（M，S，T；y），住宅小區(qū)的管理效果是由上式中的被解釋變量E來表示，住宅小區(qū)的管理模式是由控制變量M表示，小區(qū)的規(guī)模由S表示，入住年限由T表示，而y則表示未知參數(shù)。

為了對未知參數(shù)y進行估算，筆者構建了一個更為明確的函數(shù)形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i個住宅小區(qū)管理效果的等級分值，Ti代表第i個住宅小區(qū)的入住年限，Si代表第i個住宅小區(qū)的規(guī)模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虛擬變量，倘若第i個住宅小區(qū)的管理模式是居委會代管時，則RCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區(qū)的管理模式是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司共同管理時，則PMOCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區(qū)的管理模式是業(yè)主委員會自治管理時，則OCi就為1，反之則為0；倘若第i個住宅小區(qū)的管理模式是物業(yè)管理公司單獨管理時，則PMi就為1，反之則為0。βk與αj代表待估算的參數(shù)，而β則表示誤差項的隨機變量。

對系數(shù)βk（k=1，2，3，4）進行估算是此模型研究的關鍵點，其反映著住宅小區(qū)各種管理模式對管理效果產生的邊際影響。此研究將無人管理的小區(qū)情況當作基準，通過假設2可推斷出RCi、PMOCi以及OCi的系數(shù)是正的，且0<β2<β1，0<β4<β3。通過假設1可推斷出，PMi的系數(shù)是正的，且0<β3<β1，0<β4<β2。入住年限與小區(qū)規(guī)模是模型中的控制變量，預估小區(qū)的管理效果會因入住年限的遞增而逐步惡化；隨著小區(qū)規(guī)模的遞增，小區(qū)的管理效果會由于有限的業(yè)主委員會作用以及不斷增加的管理溝通難度而逐漸變差，所以，0>α2，0>α1[3]。

三、結語

綜上所述，我們可以得知，住宅小區(qū)的管理效果會受到許多因素的影響，而管理模式也是其中最主要的因素之一。為此，我們必須不斷地對我國住宅小區(qū)的管理模式進行研究，以達到更好的小區(qū)管理效果。

參考文獻：

[1]張農科.關于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].城市問題.2012.

[2]馮慧，尹世學，袁汝海.信息系統(tǒng)在高校住房管理中的應用與實踐[J].實驗技術與管理.2014（11）.

[3]李國慶.加拿大共管式公寓的物業(yè)管理[J].城市問題.2011（01）.