城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整研究
——以察布查爾錫伯自治縣為例

萬(wàn)齊錦， 安放舟

(新疆大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，新疆烏魯木齊 830046)

城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整研究

——以察布查爾錫伯自治縣為例

萬(wàn)齊錦， 安放舟*

(新疆大學(xué)資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，新疆烏魯木齊 830046)

摘要結(jié)合察布查爾錫伯自治縣實(shí)際，采用綜合定級(jí)方法，劃分土地級(jí)別界線；以收益還原法分析計(jì)算租賃樣本，確定商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)；以剩余法分析房屋交易樣本，計(jì)算住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)；在收集相關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料的基礎(chǔ)上，以成本逼近法計(jì)算確定工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。結(jié)果表明：土地級(jí)別基本上是從城市中心的一級(jí)地向外逐步降低過(guò)渡到三級(jí)；距離城市中心越遠(yuǎn),各類用地地價(jià)的差別就越小。此次基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，察布查爾錫伯自治縣各級(jí)別及用途土地都較2009年評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)有了一定幅度的提高，特別是商業(yè)用地、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)提高均超過(guò)50%。

關(guān)鍵詞察布查爾錫伯自治縣；城鎮(zhèn)土地定級(jí)；基準(zhǔn)地價(jià)；更新調(diào)整

基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照各種用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，且由縣級(jí)以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格[1]?；鶞?zhǔn)地價(jià)是顯化土地資產(chǎn)價(jià)值、核算土地資產(chǎn)收益和確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的重要依據(jù)[2]。只有對(duì)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行實(shí)時(shí)觀測(cè)、不斷更新,才能滿足運(yùn)用價(jià)格機(jī)制調(diào)控土地市場(chǎng)的要求，合理反映城鎮(zhèn)地價(jià)分布規(guī)律和地價(jià)水平,滿足土地市場(chǎng)健康發(fā)展的需要[3]?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新，有利于發(fā)揮政府部門(mén)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展；有利于投資者對(duì)未來(lái)地價(jià)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè),增強(qiáng)他們的投資信心[4]；有利于合理優(yōu)化配置土地資源，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，做到土地的集約利用[5]。因此，必須保證基準(zhǔn)地價(jià)成果的現(xiàn)勢(shì)性和基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的正確性[6]。

目前國(guó)內(nèi)對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估研究的學(xué)者很多。陳廉生[7]提出標(biāo)準(zhǔn)宗地修正法,通過(guò)建立地價(jià)與單元分值間的模型更新商業(yè)、住宅、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)；劉衛(wèi)東[8]提出以城市土地定級(jí)為基礎(chǔ)的對(duì)不同的城市土地基準(zhǔn)地價(jià)更新的3條途徑——利用土地級(jí)差收益、利用市場(chǎng)交易資料、利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格和地價(jià)指數(shù)為依據(jù)進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新；蘇靜[9]采用特爾斐法、收益還原法、網(wǎng)格法測(cè)算商業(yè)、住宅、工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；王寶銘[10]對(duì)土地級(jí)差收益測(cè)算法提出質(zhì)疑，建議采用新的利潤(rùn)分解方法以及采用雙要素或修正的三要素方法測(cè)算土地收益。察布查爾錫伯自治縣相較大城市，小城鎮(zhèn)土地交易分布差異更為明顯：高級(jí)別地段和道路兩側(cè)用地效益高，土地交易多集中于此，而其他地段則交易實(shí)例極少，甚至出現(xiàn)在大面積區(qū)域內(nèi)很難找到交易樣點(diǎn)的現(xiàn)象[11]。隨著城區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善以及建城區(qū)范圍的不斷擴(kuò)大，城區(qū)面貌發(fā)生了很大變化，原更新成果已不能很好地適應(yīng)城區(qū)建設(shè)迅速發(fā)展的需要，為了使基準(zhǔn)地價(jià)更新成果符合土地市場(chǎng)的客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性，在影響地價(jià)的各種因素發(fā)生較大變化時(shí)，必須及時(shí)更新土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果。筆者根據(jù)2011～2013年察布查爾錫伯自治縣的基礎(chǔ)、公用等設(shè)施情況，采用綜合定級(jí)法劃分城區(qū)的土地等級(jí)；以市場(chǎng)交易交易資料為主，采用各種計(jì)算方法，確定城區(qū)各種級(jí)別土地的基準(zhǔn)地價(jià)。察布查爾錫伯自治縣基準(zhǔn)地價(jià)的更新，有利于促進(jìn)土地市場(chǎng)均衡發(fā)展，提高土地市場(chǎng)透明度，可為政府調(diào)控城鎮(zhèn)土地資源的集約利用、優(yōu)化配置和城市發(fā)展規(guī)劃提供參考依據(jù)。

1數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

1.1研究區(qū)域概況察布查爾錫伯自治縣(以下簡(jiǎn)稱察布查爾縣)位于新疆西天山支脈烏孫山北麓伊犁河以南遼闊的河谷盆地，地理坐標(biāo)為80°41′～81°43′E、43°17'～43°57′N。全縣土地總面積3 640.419 5 km2。2013年實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值41.93億元，增長(zhǎng)20%。公共財(cái)政預(yù)算收入3.25億元，增長(zhǎng)25%。社會(huì)固定資產(chǎn)投資80億元，增長(zhǎng)21.2%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額2.66億元，增長(zhǎng)15.2%。全縣人口數(shù)為19.30萬(wàn)，自然增長(zhǎng)率18.23‰。

1.2數(shù)據(jù)來(lái)源以察布查爾縣城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新為研究對(duì)象，數(shù)據(jù)主要來(lái)源于察布查爾縣地籍圖(1∶1 000)、察布查爾縣城市總體規(guī)劃(2012～2030年)及縣政府、國(guó)土資源局、建設(shè)局、規(guī)劃局、工商管理局、教育局、統(tǒng)計(jì)局等單位2011～2013年度的房地出租、買賣資料、土地出轉(zhuǎn)讓資料等市場(chǎng)交易資料及其他自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件資料。

1.3研究方法該研究利用地理信息系統(tǒng)(GIS)和AutoCAD，計(jì)算各類定級(jí)因素因子作用分值及作用分值的矢量化；形成察布查爾縣土地級(jí)別體系。在充分利用土地定級(jí)成果的基礎(chǔ)上，采用收益還原法、剩余法、成本法等技術(shù)測(cè)算商業(yè)、住宅、工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，形成察布查爾縣新的基準(zhǔn)地價(jià)體系。

2結(jié)果與分析

2.1察布查爾縣城區(qū)土地級(jí)別劃定

2.1.1定級(jí)因素因子權(quán)重的確定。察布查爾縣土地定級(jí)因素因子的權(quán)重的確定,采用特爾菲法,共選擇專家20人,通過(guò)集中咨詢的方法進(jìn)行。均值反映各位專家總體意見(jiàn)的傾向，標(biāo)準(zhǔn)差反映專家意見(jiàn)的離散程度，標(biāo)準(zhǔn)差越小，表明專家意見(jiàn)分歧越小，即專家意見(jiàn)越趨于一致。采用類似的方法對(duì)結(jié)果進(jìn)行處理和開(kāi)始下一輪征詢，直至標(biāo)準(zhǔn)差小于5%為止。標(biāo)準(zhǔn)差計(jì)算公式為：

(1)

式中，E為某因素權(quán)重的均值；δ為某因素權(quán)重的標(biāo)準(zhǔn)差；n為打分的專家人數(shù)；a為第i位專家的打分值。

根據(jù)專家打分結(jié)果，察布查爾縣城區(qū)定級(jí)因素權(quán)重見(jiàn)表1。

2.1.2土地定級(jí)因素、因子評(píng)價(jià)。2.1.2.1商服中心等級(jí)劃分及規(guī)模指數(shù)的確定。依據(jù)商業(yè)企業(yè)用地效益的調(diào)查資料，按商服中心的年?duì)I業(yè)額、營(yíng)業(yè)面積、利潤(rùn)額、商店數(shù)、職工人數(shù)等指標(biāo)的高低等因素計(jì)算綜合規(guī)模指數(shù)，將調(diào)查的各指標(biāo)數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成計(jì)算過(guò)程，并輸出結(jié)果[12]，計(jì)算公式如下：

IMk=100×XMk/XMmax

(2)

式中，IMk為k商服中心的規(guī)模指數(shù)；XMk為商服中心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)際值或該級(jí)商服中心指標(biāo)平均值；XMmax為最高級(jí)商服中心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

表1　察布查爾縣城區(qū)定級(jí)因素權(quán)重

商服中心功能包含與中心自身級(jí)別相應(yīng)的商服功能和低于其級(jí)別的各級(jí)功能，中心對(duì)土地繁華的影響由這些功能綜合體現(xiàn)，并應(yīng)以相應(yīng)級(jí)別的功能分來(lái)衡量[13]。各級(jí)商服中心功能的功能分進(jìn)行分割計(jì)算，公式如下：

Fi=Ii-Ij；Fmin=Imin

(3)

式中，F(xiàn)i為某商服中心i級(jí)功能分值；Ii為i級(jí)商服中心的規(guī)模指數(shù)；Ij為次一級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)；Fmin為最低級(jí)功能的功能分；Imin為最低級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)。

商服中心服務(wù)半徑以商服中心邊緣為起算點(diǎn)，通過(guò)商服中心分布圖按下式確定：

r=di/d(0≤r≤1)

(4)

式中，r為相對(duì)距離；di為在i級(jí)商服中心的服務(wù)半徑內(nèi)，某單元距中心的實(shí)際距離；d 為i級(jí)商服中心的服務(wù)半徑。

通過(guò)上述計(jì)算，確定察布查爾縣商服中心分為2級(jí)，其中，市級(jí)商服中心的影響半徑為3 000m，區(qū)級(jí)商服中心的影響半徑為2 000m。

2.1.2.2道路通達(dá)度影響半徑計(jì)算。以《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，將察布查爾縣城區(qū)道路劃分為3類，即主干道、次干道和支路。對(duì)計(jì)算各種道路的功能分，公式如下：

fRi= 100 ×IRi

(5)

式中，fRi為i 類道路功能分；IRi為i 類道路作用指數(shù)。

依據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，支路影響半徑在0.30～0.75范圍內(nèi)確定，城區(qū)主、次干道的影響半徑計(jì)算公式為：

D=S/2L

(6)

式中，D為道路影響半徑；S為評(píng)估區(qū)域的面積；L為主干道或次干道的總長(zhǎng)度。

經(jīng)計(jì)算，最終確定主干道、次干道和支路的作用半徑分別為1 000、500和300m。

2.1.2.3對(duì)外交通便利度影響半徑值計(jì)算。對(duì)外交通便利度指城區(qū)整體與城區(qū)外界交通聯(lián)系的方便程度。察布查爾縣對(duì)外聯(lián)系的主要交通設(shè)施為察布查爾縣客運(yùn)站。其對(duì)外交通設(shè)施功能分和作用指數(shù)計(jì)算公式為：

fTi=100×ITi

(7)

式中，fTi為i對(duì)外交通設(shè)施的功能分；ITi為i對(duì)外交通設(shè)施的作用指數(shù)。

ITi= ITmax×λTi

(8)

經(jīng)計(jì)算，確定客運(yùn)站服務(wù)對(duì)象為全部城區(qū)，其影響半徑分別為3 000m。

2.1.2.4基礎(chǔ)設(shè)施完善度影響半徑計(jì)算。察布查爾縣城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的主要選擇了供水、排水、供熱三項(xiàng)作為基礎(chǔ)設(shè)施完善度因子，計(jì)算公式如下：

r=di/d(0≤r≤1)

(9)

式中，r為相對(duì)距離；di為在某類基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)半徑內(nèi)某單元距管線的實(shí)際距離；d為某類基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)半徑。

2.1.2.2公用設(shè)施完善度影響半徑計(jì)算。察布查爾縣城區(qū)用設(shè)施的主要考慮了中學(xué)、小學(xué)、幼兒園和醫(yī)院4類與居民生活關(guān)系密切，區(qū)位差異比較顯著的公共設(shè)施作為評(píng)價(jià)內(nèi)容。

根據(jù)調(diào)查資料,土地定級(jí)估價(jià)范圍內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施對(duì)土地質(zhì)量影響程度顯著。研究區(qū)有3所中學(xué),3所小學(xué),4所幼兒園,分別以各類學(xué)校的教職工數(shù)、學(xué)生人數(shù)和班級(jí)數(shù)量作為評(píng)價(jià)指標(biāo),將指標(biāo)各自作用分值加權(quán)累加并標(biāo)準(zhǔn)化。經(jīng)分析將3所中學(xué)劃分為1個(gè)等級(jí)，其空間影響半徑定為3 000m；將3所小學(xué)劃分為3個(gè)等級(jí)，確定小學(xué)影響半徑為2 000m；城區(qū)內(nèi)4所具有影響力的幼兒園劃分為2個(gè)等級(jí)，確定其影響半徑為2 000m。將研究區(qū)4所醫(yī)院作為評(píng)價(jià)醫(yī)療設(shè)施完備度的影響因子。按照各類醫(yī)院的醫(yī)生數(shù)、床位數(shù)、門(mén)診量等指標(biāo),對(duì)之標(biāo)準(zhǔn)化處理,確定各自的功能分值，根據(jù)各醫(yī)院的綜合評(píng)價(jià)分值，將4所醫(yī)院劃分為3個(gè)等級(jí)，醫(yī)院服務(wù)的范圍為全部城區(qū)范圍，因此確定其空間影響半徑為3 000m。2.1.3察布查爾縣土地級(jí)別劃分成果。該研究采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)格原理，將城區(qū)劃分為12 175個(gè)單元，單元面積為40m×40m=1 600m2。通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)計(jì)算得到定級(jí)單元總分值后，運(yùn)用總分頻率曲線法繪制出定級(jí)單元總分值頻率直方圖，通過(guò)分析得到綜合類型的定級(jí)單元總分值區(qū)間，以總分73分、55分將察布查爾縣城區(qū)土地定級(jí)范圍劃分為3個(gè)土地級(jí)別，結(jié)果見(jiàn)圖1。

圖1　城區(qū)定級(jí)單元總分頻率直方圖Fig. 1　Histogram of total score frequency of urban grading unit

通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)交易價(jià)格資料采用土地收益進(jìn)行校核調(diào)整和征詢專家意見(jiàn)對(duì)土地級(jí)別進(jìn)行檢驗(yàn)和修正，最終確定察布查爾縣城區(qū)土地級(jí)別的范圍、邊界，對(duì)各級(jí)別土地面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，結(jié)果見(jiàn)表2。

表2　察布查爾縣城區(qū)土地級(jí)別面積及比例

2.2察布查爾縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新與調(diào)整

2.2.1基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。該研究所指土地價(jià)格，是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。以2013年12月31日為估價(jià)基準(zhǔn)日，“六通一平”土地開(kāi)發(fā)程度(供水、排水、通暖、通電、通訊、通路和土地平整)，按用途分為商業(yè)、住宅工業(yè)用地法定最高土地出讓年限(即商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年)及容積率1.0等條件下的完整土地使用權(quán)平均價(jià)格。

2.2.2土地還原利率的確定。土地還原率采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取，其公式為：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。其中，安全利率一般可以選用一年期國(guó)債利率或一年期銀行定期存款利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可以根據(jù)地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地市場(chǎng)的發(fā)展情況綜合確定，一般可確定在±2%的范圍之內(nèi)。該研究選取比較穩(wěn)定的5年期平均利率7.11%為安全利率。取0.39%作為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，最終確定土地還原利率為7.5%，房屋還原利率為9.0%。

2.2.3商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定。此次基準(zhǔn)地價(jià)更新，對(duì)城區(qū)內(nèi)全部有商業(yè)鋪面出租資料和市場(chǎng)出租資料進(jìn)行了調(diào)查，商業(yè)鋪面出租資料調(diào)查獲取的樣點(diǎn)總數(shù)為976個(gè)，其中可用樣點(diǎn)數(shù)量為887個(gè)，占總數(shù)的90.88%，商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的樣點(diǎn)總數(shù)為295個(gè)，其中可用樣點(diǎn)數(shù)量為253個(gè)，占總數(shù)的85.76%。商業(yè)樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算主要采用收益還原法，公式如下：

地租=房地年總收益-房屋出租年純收益-(折舊費(fèi)+維修費(fèi)+管理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+其他費(fèi)用)

(10)

總地價(jià)=地租/土地還原利率

(11)

根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算結(jié)果，采用鋪面出租、攤位出租地價(jià)的算術(shù)平均值作為察布查爾縣城區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。最終得到察布查爾縣城區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)一級(jí)地為670元/m2，二級(jí)地為460元/m2，三級(jí)地為320元/m2。

2.2.4住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定。此次基準(zhǔn)地價(jià)更新，采用剩余法測(cè)算住宅樣點(diǎn)地價(jià)，剩余法測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)的公式為：

總地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)銷售總價(jià)-開(kāi)發(fā)總成本-利潤(rùn)-利息-稅費(fèi)

(12)

式中，開(kāi)發(fā)總成本=建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+租售費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；利潤(rùn)=(開(kāi)發(fā)總成本+總地價(jià))×利潤(rùn)率；利息=總地價(jià)×項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期×利息率+開(kāi)發(fā)總成本×項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期×利息率×1/2(按單利計(jì)算并假設(shè)：地價(jià)在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，開(kāi)發(fā)成本在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入)。

通過(guò)對(duì)評(píng)估區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)及銷售情況和住宅用房的買賣狀況的調(diào)查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)查獲取的樣點(diǎn)總數(shù)為6個(gè)，其中可用樣點(diǎn)數(shù)量為6個(gè)，占總數(shù)的100%，房屋買賣調(diào)查獲取的樣點(diǎn)總數(shù)為245，其中可用樣點(diǎn)數(shù)量為207個(gè)，占總數(shù)的84.49%。

經(jīng)過(guò)測(cè)算得到察布查爾縣各級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)。更新后基準(zhǔn)地價(jià)一級(jí)地為500元/m2，二級(jí)地為350元/m2，三級(jí)地為240元/m2。

2.2.5工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的確定。工業(yè)用地估價(jià)主要是利用市場(chǎng)交易價(jià)格等資料，采用成本法測(cè)算工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，其計(jì)算公式如下：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

(13)

式中，根據(jù)《關(guān)于公布實(shí)施自治區(qū)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的通知》(新國(guó)土資發(fā)[2011]19號(hào))的規(guī)定，以及結(jié)合察布查爾縣實(shí)際征地情況，以征地實(shí)際發(fā)生額計(jì)算確定察布查爾縣一級(jí)地土地取得費(fèi)為60元/m2，二級(jí)地、三級(jí)地土地取得費(fèi)分別為48.2和36.14元/m2；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一級(jí)地45元/m2，二級(jí)地42元/m2，三級(jí)地40元/m2；稅費(fèi)主要指管理費(fèi)，按取得費(fèi)的4%；利息率取一年期貸款利率6.0%，開(kāi)發(fā)周期設(shè)定為1年；利潤(rùn)率運(yùn)用成本法進(jìn)行估價(jià)中的利潤(rùn)率當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)工業(yè)用地的平均利潤(rùn)率8.0%計(jì)算；土地增值收益率的取值范圍為15%；年期修正：將工業(yè)用地最高出讓年期50年，土地還原利率7.5%，計(jì)算得到最高年期修正系數(shù)為0.973 1。

按照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定的技術(shù)途徑，該研究根據(jù)樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算結(jié)果，在成本測(cè)算法的工業(yè)價(jià)的基礎(chǔ)上，取整后得到察布查爾縣城區(qū)工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)為一級(jí)地為140元/m2，二級(jí)地為120元/m2，三級(jí)地為100元/m2。

2.2.6基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度的確定。在每級(jí)土地中，對(duì)各類用途的樣本地價(jià)以大小排序并劃分成5個(gè)區(qū)段A、B、C、D、E，用算數(shù)平均或加權(quán)平均或中位數(shù)平均等方法計(jì)算各區(qū)段的地價(jià)均值PA、PB、PC、PD、PE，將它們分別確定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣5個(gè)檔次。

根據(jù)確定的5個(gè)檔次，以每一檔次的地價(jià)均值與同一級(jí)內(nèi)的地價(jià)平均值(基準(zhǔn)地價(jià)P)相減，得到每個(gè)檔次地價(jià)均值與基準(zhǔn)地價(jià)的差距SA、SB、SC、SD、SE。然后，分別除以每級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)值P，得到每個(gè)檔次的修正幅度Q，公式如下：

(14)

式中，QA為優(yōu)檔次的修正幅度，為該級(jí)別該類用地基準(zhǔn)地價(jià)最大正修正幅度；SA為優(yōu)檔次的地價(jià)均值與基準(zhǔn)地價(jià)的差距；PA為優(yōu)檔次的地價(jià)均值；P為基準(zhǔn)地價(jià)。

QB、QC、QD、QE依此類推。其中，QB為較優(yōu)檔次的修正幅度，QC為一般檔次的修正幅度，QD為較劣檔次的修正幅度，QE為劣檔次修正幅度，為該級(jí)別該類用地基準(zhǔn)地價(jià)最大負(fù)修正幅度。

2.2.7察布查爾縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果。 根據(jù)對(duì)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)測(cè)算結(jié)果和修正，確定察布查爾縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)如表3，并據(jù)此編制基準(zhǔn)地價(jià)圖。

表3　察布查爾縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)

3結(jié)論與討論

3.1土地定級(jí)成果對(duì)比分析2009年察布查爾縣城區(qū)土地定級(jí)面積為8.28km2，此次更新城區(qū)土地定級(jí)面積擴(kuò)大為17.88km2，主要擴(kuò)大的區(qū)域是城市南部規(guī)劃新城區(qū)域。2014年定級(jí)比2009年各級(jí)別面積變化情況是：一級(jí)地面積由0.81km2增加到2.45km2；二級(jí)地面積由1.67km2增加到5.17km2；三級(jí)地面積由5.8km2增加到10.26km2。

由于察布查爾縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平提高,城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市范圍也隨著擴(kuò)展，發(fā)展要求定級(jí)范圍進(jìn)行擴(kuò)張。一級(jí)地的范圍與2009年一級(jí)地范圍相比增加較多，主要是因?yàn)椴觳疾闋柨h中心城區(qū)商業(yè)區(qū)擴(kuò)展及南部新城區(qū)發(fā)展影響，在城市圍繞中心圓發(fā)展的情況下，只有向外圍擴(kuò)展商業(yè)區(qū)面積，才能解決城市快速發(fā)展過(guò)程中的用地需求。二級(jí)地的變化主要受城市發(fā)展，人口增加的影響，由于一級(jí)地向外膨脹擴(kuò)展，二級(jí)地也相應(yīng)增大環(huán)形范圍，商品房建設(shè)發(fā)展迅速，用地需求很大，規(guī)劃新城的建設(shè)對(duì)二級(jí)地的范圍也有較大的影響。三級(jí)地面積增加最多，主要是由于察布查爾縣城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，在一、二級(jí)土地范圍變化的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大，規(guī)劃新城的建設(shè)也對(duì)城區(qū)的發(fā)展有較大影響。

3.2基準(zhǔn)地價(jià)成果對(duì)比分析分析此次基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果，由于各類用地類型所要求的影響因素和土地條件有一定的差異,因而反映在地價(jià)水平上差別很大。該輪城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果與上輪結(jié)果比較呈現(xiàn)以下4個(gè)特點(diǎn)：①整體上升幅度較大,除工業(yè)用地外，各級(jí)別級(jí)別地價(jià)普遍上漲30%以上；②隨著土地級(jí)別的提高，同一類用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)上升幅度非常大；③新增地類的地價(jià)變化幅度較大,商業(yè)、住宅、工業(yè)用地之間的可比性較差；④工業(yè)用地地價(jià)增長(zhǎng)幅度較小。

察布查爾縣城區(qū)土地價(jià)格上升較快的主要原因是：第一，隨著第一輪、第二輪援疆工作的加速，近幾年是察布查爾縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展以及城市建設(shè)發(fā)展較快，期間國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入與固定資產(chǎn)投資完成額的增長(zhǎng)速度較快，如此較快的發(fā)展使得土地需求量較大，而土地的有限性和不可移動(dòng)性決定了土地的整體增值和基準(zhǔn)地價(jià)的提高；第二，察布查爾縣土地市場(chǎng)發(fā)育成型，土地交易日較活躍，市場(chǎng)化程度有了很大程度的提高；第三，伊寧市的擴(kuò)散效應(yīng)。隨著伊寧市城市規(guī)模與城市化水平不斷提高，同時(shí)帶動(dòng)了周邊地區(qū)的發(fā)展，伊寧市的擴(kuò)散能力加強(qiáng)，帶動(dòng)了伊寧市土地市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格上升。

3.3土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果分析察布查爾縣土地定級(jí)更新成果為加強(qiáng)土地管理、建立完善的地籍管理制度準(zhǔn)備了基礎(chǔ)資料，同時(shí)還為征收土地稅費(fèi)以及開(kāi)展城區(qū)國(guó)有土地有償使用、城區(qū)規(guī)劃等項(xiàng)工作提供了可靠的土地質(zhì)量依據(jù)。因此，建議政府各部門(mén)對(duì)該成果廣為應(yīng)用，以便政府對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范管理。

察布查爾縣土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新的成果不僅反映了該城區(qū)總體地價(jià)水平，而且還反映了商業(yè)、住宅、工業(yè)等主要用地類型及綜合用地的地價(jià)水平，它是不同測(cè)算方法、不同表現(xiàn)形式、不同地價(jià)層次的結(jié)合。察布查爾縣城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，使土地定級(jí)成果與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果相互聯(lián)系、互為印證，并有機(jī)結(jié)合。同時(shí)，建立察布查爾縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，為今后實(shí)行土地有償使用，建立健全綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了更為科學(xué)可靠的基礎(chǔ)條件。

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Research on the Urban Land Grading and the Renewal of the Benchmark Land Price Adjustment—A Case Study of Qapqal Xibe Autonomous County

WAN Qi-jin,AN Fang-zhou*

(1.Resources and Environment Science,Xinjiang University,Urumqi,Xinjiang 830046)

AbstractCombined with the actual situation of Qapqal Xibe Autonomous County,we adopted the comprehensive grading,and divided the land level boundaries. Sample rental income was calculated by income capitalization method,so as to determine the benchmark land price of commercial land. Residual method was used to analyze the sample building trades,and to calculate the benchmark land price of residential land. Based on collecting related cost expenses,interest,profit and value-added benefits,the industrial land benchmark land price was calculated and determined by cost approach method. Results showed that land level gradually reduced from level 1 in the city center to level 3 in outer area. The farther the distance from the city center,the less the difference among all kinds of land price. After the update of the benchmark land price,land uses at all levels improved in a certain extent in Qapqal Xibe Autonomous County compared with the benchmark land price assessed in 2009,especially that the benchmark land prices of commercial land and residential land increased by more than 50%.

Key wordsQapqal Xibe Autonomous County; Urban land grading; Benchmark land price; Update and adjustment

基金項(xiàng)目新疆察布查爾錫伯自治縣城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估項(xiàng)目。

作者簡(jiǎn)介萬(wàn)齊錦(1989-)，男，湖北荊州人，碩士研究生，研究方向：土地資源評(píng)價(jià)。*通訊作者，副教授，碩士生導(dǎo)師，從事土地資源評(píng)價(jià)及土地利用規(guī)劃研究。

收稿日期2016-03-25

中圖分類號(hào)S 29

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A

文章編號(hào)0517-6611(2016)12-268-05