中國樓市泡沫的幻象

易憲容

當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場火爆或瘋狂前所未有。

一方面一個又一個城市房價瘋狂上漲，其房價上漲幅度都前所未有。先是從深圳開始，從2014年“9·30”房地產(chǎn)救市政策始，經(jīng)過18個月的房價瘋狂上漲，漲幅達90%。然后這種房價瘋狂上漲迅速蔓延到上海、北京等一線城市，而當(dāng)今年3月一線城市開始采取一定調(diào)控政策后，這種房價的瘋狂上漲很快又蔓延到蘇州、南京、合肥等周邊城市。

今年4月房地產(chǎn)瘋狂已經(jīng)在合肥濃妝登場。有報道說，合肥濱湖新區(qū)去年11月，一二手房單價在8000元-9000元/平方米左右，隨后開始一路上漲，春節(jié)后2月、3月再度暴漲，目前二手房在1.6萬-1.7萬元/平方米，較去年底翻了一倍，帶學(xué)區(qū)的二手房價格則能賣到2.1萬-2.2萬元/平方米。而且這種房價瘋狂上漲會蔓延到哪里，什么時候結(jié)束，不得而知。

另一方面隨著房價瘋狂上漲，從一線城市到周邊二線熱點城市，總價地王、單價地王不斷涌現(xiàn)?？硕鹧芯恐行膱蟾嬷赋?，2016年以來，總價、單價“地王”數(shù)量已經(jīng)達到72幅之多。還有機構(gòu)統(tǒng)計，如果算上高溢價率這一指標(biāo)，今年以來產(chǎn)生的地王已超過100幅以上。

也就是說，這些城市的房價瘋狂也帶動了土地拍賣的狂熱，而土地拍賣的狂熱導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，不僅增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險，也推高了當(dāng)?shù)胤績r，導(dǎo)致這些城市房價更是瘋狂。由此，中國的房地產(chǎn)市場泡沫在這一過程中越吹越大。

房價上漲狂潮演繹

今年以來，無論是上海還是合肥，都在學(xué)習(xí)深圳，不僅配資借款盛行，變著花樣的首付貸更是泛濫，從而形成一個城市又一個城市的居民搶房潮，并由此引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商搶地潮

無論是深圳18個月的時間讓房價上漲90%以上，還是如上海、蘇州、南京、廈門及合肥等其他城市，房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲，這些城市房價上漲幅度之大，房價上漲之瘋狂都是絕無僅有的事。

從全國的情況來看，今年1月-4月住房銷售面積增長僅是25%左右，住房銷售額增長則達到55%以上，整個房地產(chǎn)市場的增長基本上是由這種房價瘋狂上漲所拉動。而這波房價在這樣短的時間瘋狂上漲，就是在2014年“9·30”房地產(chǎn)救市政策出臺之后，政府所有的房地產(chǎn)救市政策核心就是鼓勵已經(jīng)持有住房的居民如何利用優(yōu)惠的住房信貸政策和稅收政策進入房地產(chǎn)市場購買住房。因此，市場認為這些政策就是政府在鼓勵住房投資投機者炒作住房。

有了這樣的“信號”，住房投資者認為既然政府鼓勵利用優(yōu)惠政策炒作住房，那么住房的價格快速上升是一種趨勢，房地產(chǎn)市場的價格上漲預(yù)期很快就形成。而當(dāng)一個城市的房價不斷地瘋狂上漲時更是把這種房價上漲預(yù)期一而再再而三地強化，投機炒作者更是拼命涌入房地產(chǎn)市場推高房價。

特別是，像深圳這樣的城市，其金融市場要比其他城市發(fā)達，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展方興未艾，更是有利于住房投機炒作者加大融資杠桿涌入房地產(chǎn)市場，比如各種首付貸的涌現(xiàn)。在這種情況下，深圳的住房市場價格更是瘋狂，住房投機炒作者更是千方百計地涌入房地產(chǎn)市場。

當(dāng)深圳房價瘋狂上漲后，它的示范效應(yīng)很快傳播到上海等城市。今年開始，房價瘋狂上漲從一個城市蔓延到另外一個城市。而在這樣一個以投資炒作為主導(dǎo)的市場，這些城市的房價如此暴漲，住房炒作者一定會采取不同方式瘋狂搶進市場。

所以，今年以來，無論是上海還是合肥，都在學(xué)習(xí)深圳，不僅配資借款盛行，變著花樣的首付貸更是泛濫，從而形成一個城市又一個城市的居民搶房潮，并由此引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商搶地潮。

最近有人用《歡樂頌》中樊勝美的一句話“我不想讓別人知道，我在上海這些年，住的只是合租房”作為話題，引申出“今天的房奴都是來日的千萬富翁”。這違背常識、違背經(jīng)濟學(xué)理的高論，卻正合當(dāng)前中國一些中產(chǎn)階層和年輕人的心態(tài)。讓這些人借助當(dāng)前各種住房優(yōu)惠政策涌入房地產(chǎn)市場，并在許多城市掀起搶房潮。而這些煽動言論的依據(jù)是，如果一個人是租房，30年租房成本，總計47.45+618=665.45萬元。如果這個人當(dāng)前購買住房，每平方米4萬元，100平方米為400萬元的房產(chǎn)，30年后值多少錢呢？400×（1+6%）^30≈2297.4萬元。這種觀點認為，租房是純消費，交完房租你也得不到任何東西。買房可以算是一種投資，相當(dāng)于你用人民幣，去置換房屋產(chǎn)權(quán)。

首先，這種言論是建立在前十幾年中國住房市場的經(jīng)驗上。即過去十幾年，由于政府對房地產(chǎn)政策鼓勵及推動，讓中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個人類歷史上前所未有的房價只漲不跌的奇跡。這樣的房地產(chǎn)市場沒有周期性調(diào)整，房價只漲不跌，居民購買到住房就是賺錢等，有些房價些許下跌也可通過“房鬧”來補償。這自然把中國的房地產(chǎn)市場推到一個極端。

但是，中國的這個房地產(chǎn)泡沫不僅不可持續(xù)，而且中國的房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整不可避免。也就是說，不要說未來30年中國房地產(chǎn)市場不可能如前十幾年那樣發(fā)展，就是在短期內(nèi)（近三年內(nèi)）房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整亦是必然之勢，中國房地產(chǎn)市場的泡沫破滅只是時間問題。

其次，這種結(jié)論是建立在住房按揭貸款利率永遠處于目前這種低點上，建立在今年一季度中國過度寬松的貨幣政策永遠不變的基礎(chǔ)上。然而，不僅30年內(nèi)這種低利率時代會改變，今后利率的波動也是正常的。中國寬松貨幣政策也會改變。只要貨幣政策收緊，沒有接盤者進入，房價豈能還會漲上去？

再次，上述結(jié)論假定中國未來30年的住房政策會如前十幾年那樣永遠不會變化。即住房的投資功能與居住功能永遠混淆，而且正如上述撰文者所說，租房是消費，而作為房奴是投資?？梢哉f，前十幾年中國房地產(chǎn)市場之所以會瘋狂，之所以會把房價炒作得越來越高，房地產(chǎn)泡沫越來越大，最為核心的問題就是把住房的兩種屬性混淆，最后必然讓中國住房市場遠離它的基本居住屬性而成為少數(shù)人投機炒作賺錢的工具。

但是，不要說這種房地產(chǎn)政策30年不會變化，就是今年這種政策會發(fā)生根本性變化。最近權(quán)威人士在《人民日報》指出，要去除中國房地產(chǎn)市場的泡沫就得去杠桿，就得讓房地產(chǎn)市場回歸到它基本的居住功能。如果中國的住房市場用稅收政策讓它回歸基本的居住功能，住房不能夠成投機炒作賺錢的工具，那么30年后中國住房市場的投資屬性從何而來？

同樣，上述結(jié)論還假定目前中國這種嚴(yán)重的社會財富結(jié)構(gòu)分配不公的格局不會變化；假定中國這種少數(shù)人通過房地產(chǎn)市場掠奪絕大多數(shù)人利益的政策不會改變；假定中國的民主化進程原地踏步；30年內(nèi)中國的房價還完全是由政府主導(dǎo)等等。但是，我預(yù)期這種假定不能夠成立。“今天是房奴，明天成為千萬富翁”的結(jié)論終將成為空中樓閣或幻想。

不過，也正是有這種幻想，今年以來國內(nèi)不少城市出現(xiàn)前所未有的搶房潮。而且這股搶房潮并非這些城市的居民有多少錢，完全是他們利用銀行及社會融資杠桿過度炒作的結(jié)果。今年一季度住房按揭貸款占整個貸款三分之一以上，4月居民中長期貸款占整個貸款80%以上，國內(nèi)不少居民希望利用銀行的金融杠桿，甚至利用首付貸，讓自己成為“今天的房奴，30年后的千萬富翁”。但投身“搶房潮”的購房者可能會被套得牢牢。

重回理性定位

股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能再簡單作為保增長的手段。房子是給人住的，這個定位不能偏離。更為重要的是，房地產(chǎn)市場要回歸到居住的功能，房子生產(chǎn)出來就是給居民而不是用投資炒作的，不是用于賺錢的。這就是對當(dāng)前中國房地產(chǎn)的功能最為清楚明確的界定，即房地產(chǎn)市場的基本功能就是消費而不是投資

一些城市的房價瘋狂上漲及土地拍賣的瘋狂，不僅把住房的消費者完全排除現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場之外，讓整個城市的營運成本迅速拉升及城市競爭力迅速下降，也把房地產(chǎn)泡沫吹得巨大及國內(nèi)金融體系的風(fēng)險全面上升。

在這種情況下，迫于中央政府的壓力，這些城市不得不出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，比如打擊“首付貸”、禁止“眾籌炒房”、住房限購新規(guī)定等政策。盡管這些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有真正用經(jīng)濟杠桿來遏制房地產(chǎn)炒作，對房地產(chǎn)投機炒作者來說也是不痛不癢的政策，但是對首付貸及其他融資杠桿的限制立即會把一些準(zhǔn)備進入市場的投機炒作者擋在市場之外，房價上漲的預(yù)期也開始逆轉(zhuǎn)。深圳的房地產(chǎn)市場價格開始下跌及其他城市的住房銷售開始全面急劇下降就是最好的明證。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月深圳二手住宅價格環(huán)比下降了0.4%，這一數(shù)字領(lǐng)先于其余房價下跌的城市，而這只是從總體看。更具體地說，深圳多家二手房交易網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，4月、5月深圳各大片區(qū)二手房均價幾乎全線下行。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，全市4月二手房成交價環(huán)比下降2.39%，不少樓盤的二手房交易成交價環(huán)比下跌超過10%。比如蔚藍海岸和海月花園，二手房交易價格環(huán)比降幅分別為0.23%和4.12%。更為重要的是不僅深圳的房價普遍下跌，那些早些時候房價瘋狂上漲城市的住房成交量也全面萎縮。

作為一個完全是由過度投機炒作主導(dǎo)的住房市場，只要房價上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，那么住房投機炒作者立即會止步，即新的投機炒作者不再進入市場。這時，盡管整個市場房價下跌幅度不會很大，但成交量會立即萎縮，比如5月深圳房地產(chǎn)市場的成交量下跌70%以上。在這種情況下，那些過度融資（如首付貸等）進入房地產(chǎn)市場投機炒作者面臨的風(fēng)險很快就會顯示出來。如果他們進入購買的是二手房，他們就會把房價降低脫手，整個市場的房價下跌的壓力大增。只要房價下跌，立即會強化房價下跌預(yù)期。

如果他們進入的是一手房市場，所購買的住房在2年-3年后交房，那么這些住房投機炒作者只能成為最后的接盤者。杠桿越高的投資者可能面臨的風(fēng)險越大。他們或許以為當(dāng)其購買的住房成為負資產(chǎn)時可以如美國那樣把住房交給銀行一了百了，但實際上中國法律和按揭貸款合約與美國不一樣，到時這些住房成了負資產(chǎn)，但這些投資者逃都沒有地方逃。因為房子被銀行收回后，剩下的債務(wù)同樣還要償還。

目前深圳的房地產(chǎn)市場以下跌收場，國內(nèi)其他哪個城市的經(jīng)濟實力、金融市場發(fā)展程度、產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度、居民財富持有等可以與深圳相比呢？深圳瘋狂上漲的房價最后避免不了下跌，現(xiàn)在這種跌勢已經(jīng)開始，那么國內(nèi)其他城市房價的瘋狂上漲之后豈能逃脫這種命運？

更為重要的是，5月9日，《人民日報》發(fā)表了權(quán)威人士就當(dāng)前中國經(jīng)濟形勢的談話，這個談話不僅反映了當(dāng)前中國政府一種基本的宏觀經(jīng)濟政策取向，也表明了政府未來經(jīng)濟政策的思維觀念的重大轉(zhuǎn)變，它意味著未來中國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向。

該談話強調(diào)，樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險，控制不好就會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，導(dǎo)致經(jīng)濟負增長，甚至讓老百姓儲蓄泡湯。這么一比較，就知道工作的著力點應(yīng)該放在哪兒，就知道不能也沒必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟增長。按照這個思路，我們就明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能再簡單作為保增長的手段。房子是給人住的，這個定位不能偏離。

由于以往對這些重大的問題沒有搞清楚，這是這幾年經(jīng)濟政策屢試屢錯的關(guān)鍵所在。所以，這個談話不僅反映了中國政府對當(dāng)前及未來房地產(chǎn)市場的一種基本政策走向，也表明了政府對房地產(chǎn)市場價值取向的重大轉(zhuǎn)變。這不僅代表了這一屆政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的基本定位，也是未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流意見。在這樣的主流意見下，中國的房地產(chǎn)市場將開創(chuàng)出一個與以往完全不同的新局面。

因為，該談話直接承認中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，而且存在較大泡沫。既然中國房地產(chǎn)市場存在泡沫，它就面臨破滅的風(fēng)險，就不能再以加杠桿的方式來炒作了。還有，該談話明確表示中國的房地產(chǎn)市場要回歸到它的基本居住功能，這就是對以往把中國房地產(chǎn)市場的投資與消費混為一談的重新定位。

這也是我多年來一直在主張和闡明的東西。如果承認中國的房地產(chǎn)市場存在泡沫，如果承認中國房地產(chǎn)市場泡沫繼續(xù)吹大有極高的風(fēng)險，那么政府的房地產(chǎn)政策不僅不會再主張用加杠桿的方式來消化當(dāng)前的房地產(chǎn)市場庫存，反之會用信貸及稅收杠桿讓一些城市巨大的房地產(chǎn)泡沫逐漸擠出。這是誰也無法避開的現(xiàn)實。

更為重要的是，房地產(chǎn)市場要回歸到居住的功能，房子生產(chǎn)出來就是給居民而不是用投資炒作的，不是用于賺錢的。這就是對當(dāng)前中國房地產(chǎn)的功能最為清楚明確的界定，即房地產(chǎn)市場的基本功能就是消費而不是投資。既然是用來居住，政府相應(yīng)的稅收政策及信貸政策都會陸續(xù)出臺。讓中國房地產(chǎn)市場功能回歸，回歸到居住的功能，回歸到消費的功能，政府將來就會用稅收政策來嚴(yán)格限制，而不是現(xiàn)在所謂限購政策來控制。因為，不用稅收政策，僅是用現(xiàn)在所謂的限購政策，讓中國房地產(chǎn)市場回歸到居住的功能不容易，甚至容易扭曲而又回到投機炒作的功能上。

該談話能夠正本清源，從根本上來理清中國房地產(chǎn)市場的問題，也就意味著未來中國的房地產(chǎn)市場的住房投機功和賺錢功能會退出市場，中國的房地產(chǎn)市場再也不可能成為投資者的天堂。

讓房地產(chǎn)市場回歸到居住功能的稅收政策有房地產(chǎn)交易稅、房地產(chǎn)交易所得稅、房地產(chǎn)物業(yè)稅、房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅等。就目前的情況來說，最為便利啟動房地產(chǎn)交易稅及房地產(chǎn)交易所得稅。個人購買多少住房可以不限制，但是這些購買住房用于賺錢，就得交易。只要交易，就把其所獲得的利潤用這兩種稅收收回來，讓投機炒作無利可圖，這樣才能讓住房的功能回歸居住。

如果政府用經(jīng)濟杠桿即信貸及稅收政策把房地產(chǎn)泡沫擠出，并讓中國住房市場回歸到居住功能，回歸到消費而不是投資賺錢的工具，那么未來中國房地產(chǎn)市場將會發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。它將由一個以投資投機為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)化為消費為主導(dǎo)的市場，并讓房價理性回歸。如果這樣，中國的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大調(diào)整。

但是，目前從那些房價瘋狂上漲、土地價格炒得火熱的城市所出臺的住房調(diào)控政策的情況來看，還沒有看到地方政府真正希望讓住房回歸居住功能的政策影子。當(dāng)前地方政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，更多地強調(diào)不能讓房價上漲太快，不能讓土地的價格拍賣得太高。如果地方政府不通過市場的經(jīng)濟杠桿，而是采取早幾年所出臺的行政限制，那么要讓這些城市的住房市場回歸到它的居住功能，并限制住房投機炒作是不可能的。從地方政府的心態(tài)來看，這些城市的政府只是希望房價及土地價格維持現(xiàn)狀而不是讓其回歸理性。如果這樣，未來中國房地產(chǎn)市場所面臨的風(fēng)險會更高。如果中國房地產(chǎn)市場不用經(jīng)濟杠桿讓投機炒作者退出市場，那么這個市場最后的結(jié)果只能是等待房地產(chǎn)泡沫破滅。