馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策探討

胡萬蓉　洪紹明

(1.馬鞍山市委黨?！【W(wǎng)教部，安徽廣播電視大學(xué)馬鞍山分校，安徽　馬鞍山243000；2.馬鞍山市經(jīng)濟(jì)學(xué)會，安徽　馬鞍山243000)

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馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策探討

胡萬蓉1洪紹明2

(1.馬鞍山市委黨校網(wǎng)教部，安徽廣播電視大學(xué)馬鞍山分校，安徽馬鞍山243000；2.馬鞍山市經(jīng)濟(jì)學(xué)會，安徽馬鞍山243000)

摘要：馬鞍山市“因鋼立市”，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長很快的工業(yè)化城市，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和良好的環(huán)境.通過數(shù)據(jù)分析馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況,將其歸納為四個(gè)發(fā)展階段,并分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢,對房企經(jīng)營困難,區(qū)域發(fā)展不均衡,投資建設(shè)分散等問題,從宏觀角度給出了相應(yīng)的對策建議.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展階段；現(xiàn)狀；馬鞍山

引言

房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分，它在社會主義市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中占有重要地位[1].中國的房地產(chǎn)市場相對國外起步較晚，但發(fā)展迅猛，目前已日趨完善，逐步向企業(yè)集團(tuán)化、產(chǎn)品高端化、投資國際化方向發(fā)展.房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中已發(fā)揮了巨大的支撐作用，將來對保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展也具有重要意義.

本文通過對馬鞍山市房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行調(diào)查，解讀《馬鞍山市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《馬鞍山房地產(chǎn)市場信息專報(bào)》和《馬鞍山住房需求狀況調(diào)查報(bào)告》中相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，解析馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、發(fā)展的形勢和存在的問題，并提出相關(guān)的解決對策建議.

1馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

上世紀(jì)90年代初，隨著馬鞍山市城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的率先推行，馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強(qiáng)，目前已形成了一定的規(guī)模和實(shí)力，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)做出了杰出貢獻(xiàn).

1.1房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的階段情況

依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了起步期、擴(kuò)張期、繁榮期到目前的調(diào)整期四個(gè)階段.第一階段起步期(1990～1995年)：這一時(shí)期,馬鞍山市陸續(xù)成立了幾家小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，這些小規(guī)模開發(fā)企業(yè)或是受使用單位委托，或是承包，或是通過合作開發(fā)來經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目；第二階段擴(kuò)張期(1996～2003年)：在此階段，國家采取了積極財(cái)政政策，加上城市化進(jìn)程的加快，尤其是2000年以后，馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資額快速擴(kuò)張；第三階段是繁榮期(2004～2013年)：馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)在全國擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀政策下，順應(yīng)形勢進(jìn)入繁榮發(fā)展的黃金階段，初步形成了競相發(fā)展的完整的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈；第四階段調(diào)整期(2014年至今)：進(jìn)入2014年，隨著國家總體經(jīng)濟(jì)調(diào)整放緩，房地產(chǎn)局部地區(qū)供求矛盾嚴(yán)重失調(diào)，馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額、土地購置面積、商品房銷售面積、銷售額均全線下降(表1).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被資金等要素倒逼進(jìn)入自身調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)也被市場機(jī)制倒逼進(jìn)入整合調(diào)整階段.

表1馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)2011～2014年相關(guān)數(shù)據(jù)表

數(shù)據(jù)項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年開發(fā)企業(yè)投資額/億元135.17211.49255.75245.58購置土地面積/萬平方米264.01176.38191.18175.14商品房銷售面積/萬平方米245.57260.22312.14245.89商品房銷售額/億元94.48113.14147.96111.77

注：本表數(shù)據(jù)來源于《馬鞍山市統(tǒng)計(jì)年鑒》

1.2房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

據(jù)馬鞍山市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2014年馬鞍山市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)1 357.41億元，比上年增長9.7%；城市建成區(qū)面積92平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)63.9%；2014年末馬鞍山市戶籍人口227.7萬人；當(dāng)年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入25 648元，比上年增長10.3%.[2]當(dāng)前，馬鞍山市社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的發(fā)展情況，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ).同時(shí)，國家及地方政府紛紛出臺土地、建設(shè)、財(cái)稅、金融等產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展.通過政策調(diào)控，目前房地產(chǎn)下行壓力得到抑制.2015年，馬鞍山市區(qū)商品房成交面積164.4萬平方米，超去年同期31%，創(chuàng)歷史最好水平.

1.3房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域優(yōu)勢

馬鞍山市地處長三角接壤地，與南京市、合肥市、蕪湖市相毗鄰.根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年11月新建住宅的平均售價(jià)顯示：南京市為14 661元/平方米、合肥市為7 825元/平方米、蕪湖市為5 549元/平方米、馬鞍山市為4 918元/平方米.隨著寧安高鐵的運(yùn)行貫通，“同城效應(yīng)”逐步顯現(xiàn)，馬鞍山市房地產(chǎn)投資的價(jià)格“洼地”優(yōu)勢較大.

1.4房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理性回歸

前幾年，馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)緊隨全國發(fā)展大勢，投資建設(shè)過度膨脹，經(jīng)歷短期繁榮后，2015年開始出現(xiàn)了明顯的調(diào)整回歸，尤其是房產(chǎn)交易價(jià)格，也是經(jīng)歷“一哄而漲”到回歸理性的過程.2014年市區(qū)商品房銷售均價(jià)同比基本持平，銷售面積同比銳減，2015年銷售價(jià)格同比銳減，銷售面積同比巨增，由此可見，銷售形勢通過價(jià)格調(diào)整回歸正常狀態(tài)(表2).同時(shí)，2015年馬鞍山市區(qū)和市轄縣城商品房及商品住房交易均價(jià)差距不大(圖1)，也逐步回歸理性局面.

表2馬鞍山2011～2015年市區(qū)商品房交易情況表

項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年成交均價(jià)(元/平方米)60915701605960465475同比(%)17.52-7.66.84-0.21-9.4成交面積(萬平方米)83.68127.83154125.42164.4同比(%)-4.760.8217.45-18.5631

注：本表數(shù)據(jù)根據(jù)《馬鞍山房地產(chǎn)市場信息專報(bào)》整理，不含市屬當(dāng)涂、和縣、含山縣數(shù)據(jù)

圖1　2015年馬鞍山市區(qū)及各縣城區(qū)商品房及住房交易均價(jià)圖

注：本圖根據(jù)《馬鞍山房地產(chǎn)市場信息專報(bào)》數(shù)據(jù)整理

2馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在問題

馬鞍山市“因鋼立市”，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長、城市擴(kuò)張很快的工業(yè)化城市，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和良好的投資環(huán)境.但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的南京市和省內(nèi)合肥市、蕪湖市等近鄰城市相比，尚有不少差距，并且房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中還存在著一些不容忽視的問題.

一是房企經(jīng)營困難.房地產(chǎn)業(yè)是投資資本密集型行業(yè)，馬鞍山市規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)鳳毛麟角，而外埠地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)隨著項(xiàng)目的竣工交付后也就銷聲匿跡，落地生根的企業(yè)屈指可數(shù).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小，開發(fā)資質(zhì)較低且企業(yè)綜合素質(zhì)不高，致使房企融資能力有限，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資資金不足，這必然制約本地房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展[3].2014年馬鞍山市商品房投資額高達(dá)170億元，而銷售金額僅為120億元，資金缺口達(dá)50億元，2015年商品房投資157億元，而銷售金額為130億元，兩者相比仍有近27億元的缺口，近兩年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需自籌77億元用于投資建設(shè)，企業(yè)資金投入難以為繼，形勢非常嚴(yán)峻.

二是投資建設(shè)分散.前幾年，為根據(jù)規(guī)劃擴(kuò)大城區(qū)、推行“產(chǎn)城一體化”進(jìn)程，同期秀山新區(qū)、濱江新區(qū)、鄭蒲港新區(qū)、博望新區(qū)、南部新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)遍地開花，在城區(qū)人口有限、流動(dòng)人口不多、城鎮(zhèn)化率不高等因素制約下，產(chǎn)業(yè)投資分散，產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域間不均衡現(xiàn)象較為明顯.從投資角度來看，中心城區(qū)如花山、雨山區(qū)投資比較密集，周邊縣區(qū)如和縣、博望區(qū)投資較為薄弱；從市場銷售角度來看，主城區(qū)中心地段房價(jià)較高，而當(dāng)涂縣、含山縣等地區(qū)較低；從庫存面積角度來看，和縣和當(dāng)涂縣較多.城區(qū)面積有限，項(xiàng)目投資不能相對集約，區(qū)域間不能均衡發(fā)展，制約了全市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展.

三是去庫存壓力大.同全國三四線城市房地產(chǎn)業(yè)面臨的投資發(fā)展難題一樣，馬鞍山市同樣面臨商品房庫存消化的難題.截止2015年底，全市已取得預(yù)售許可的在售商品房59 941套，共577.73萬平方米，與2014年底庫存相比庫存量增加了12.3%.按照當(dāng)前銷售速度，在不增加新房供應(yīng)的情況下，消化全部庫存大概需要30個(gè)月時(shí)間.商業(yè)庫存問題尤為突出，目前馬鞍山市市區(qū)可售商業(yè)庫存17 925套(間)，共152.53萬平方米，按照當(dāng)前銷售速度，消化全部商業(yè)庫存預(yù)計(jì)需要87個(gè)月時(shí)間.同時(shí)，2015年1-9月出讓居住用地26宗，合計(jì)1317.55畝，與去年同比增長20.3%，后期新建住宅上市率也將增加，房地產(chǎn)去庫存壓力很大，局部地區(qū)去庫存壓力尤為明顯.

四是產(chǎn)業(yè)機(jī)制不活.目前馬鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的市場培育機(jī)制不夠健全，資質(zhì)認(rèn)定程序不夠嚴(yán)格，投資導(dǎo)向體系不夠明確，行業(yè)競爭機(jī)制不夠規(guī)范.具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)一級市場發(fā)展較為活躍，二級和三級市場發(fā)展較為滯緩；中介機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，服務(wù)部門綜合素質(zhì)過低；引進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端企業(yè)的政策較為缺失，整合地方產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、企業(yè)的規(guī)范還是空白；商業(yè)配套不夠完善，商業(yè)用房交易慘淡；土地開發(fā)時(shí)限、投資額度考核監(jiān)管未執(zhí)行到位等等，擾亂了產(chǎn)業(yè)的競爭秩序，影響了產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境.

3促進(jìn)馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，[4]是地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè).為促進(jìn)馬鞍山市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，根據(jù)目前存在的問題和不足，建議如下：

3.1整合房企提檔升級，解決房企資金瓶頸

利用目前我市房地產(chǎn)業(yè)處在調(diào)整期的時(shí)機(jī)，有效進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)的整合.利用行政管理機(jī)制，清理一批一無資金二無開發(fā)能力的“空殼”公司；利用市場機(jī)制，淘汰一批資金實(shí)力較弱，開發(fā)能力不強(qiáng)的“皮包”公司.同時(shí)，注重質(zhì)量不求數(shù)量，通過政策引導(dǎo)、資金扶持等手段，整合培育三至五家本地企業(yè)，提升檔次、打造品牌，并鼓勵(lì)有條件的企業(yè)走出去，進(jìn)行全國性、規(guī)模化擴(kuò)張.引進(jìn)一批國內(nèi)知名企業(yè)，利用他們先進(jìn)的開發(fā)理念、強(qiáng)大的管理實(shí)力，培育一批產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生力軍，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體的綜合素質(zhì)和整體實(shí)力.同時(shí)，利用政策調(diào)控和金融創(chuàng)新手段，協(xié)調(diào)解決好項(xiàng)目資金投入瓶頸問題，幫助房企渡過產(chǎn)業(yè)發(fā)展低谷.

3.2優(yōu)化規(guī)劃集約供地，促進(jìn)均衡有序發(fā)展

城市建設(shè)規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)息息相關(guān).現(xiàn)階段，因處于馬鞍山市城區(qū)建設(shè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展實(shí)際之間的過渡期，引發(fā)了投資分散、資金積壓，進(jìn)而打破了市場暫時(shí)性供求平衡，形成對產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利的市場環(huán)境.目前政府相關(guān)職能部門的當(dāng)務(wù)之急是要因地制宜、實(shí)事求是地完善城市建設(shè)規(guī)劃，科學(xué)安排好土地供應(yīng)的布局，統(tǒng)籌好土地供應(yīng)的集約，提高土地供給和使用效能，同時(shí)有序引導(dǎo)消費(fèi)市場的集中度.

3.3制定政策調(diào)控存量，控制節(jié)奏維持平衡

市場的供求平衡是產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件.[5]目前馬鞍山市房地產(chǎn)總體存量過大，嚴(yán)重打破了供求平衡關(guān)系，而且根據(jù)目前的市場情況，將會經(jīng)歷很長的消化期才能達(dá)到平衡.因此，急需政府部門利用政策調(diào)節(jié)機(jī)制，千方百計(jì)降低存量.一要打通保障房和商品房通道，積極推行貨幣化安置或收購存量住房安置措施；二要依托“寧安高鐵”，提升城市承載能力，協(xié)調(diào)異地信貸政策，積極開發(fā)外地居民購房需求；三要利用政策引導(dǎo)優(yōu)勢，大力開發(fā)社區(qū)商業(yè)用房需求，努力消化商業(yè)庫存用房；四要控制好商業(yè)開發(fā)土地的供給節(jié)奏，盡快恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)合理的供求平衡關(guān)系.

3.4行政約束規(guī)范運(yùn)營，政策引導(dǎo)健康發(fā)展

因房地產(chǎn)業(yè)的重要性和行業(yè)的特殊性，必須以發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用為主，以行政干預(yù)手段為輔，打造公平、公正、公開的運(yùn)營環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)范科學(xué)地發(fā)展.政府應(yīng)出臺系列配套的引導(dǎo)和約束政策，包括出臺有針對性的開發(fā)資質(zhì)、土地供應(yīng)、質(zhì)量監(jiān)管、開發(fā)稅費(fèi)、價(jià)格控制等文件，為產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展打造健全完善的政策平臺；充分發(fā)揮職能部門的管理效能，使用科學(xué)方法，精準(zhǔn)掌握產(chǎn)業(yè)建設(shè)和市場動(dòng)態(tài)信息，減免相關(guān)稅費(fèi)，簡化交易手續(xù)，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展打造便捷高效的市場平臺.

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(責(zé)任編輯魯越青)

Status Quo of Real Estate Industry Development inMa’anshan City and Its Countermeasures

Hu Wanrong1Hong Shaoming2

(Party School of Ma’anshan Municipal Party Committee, Ma’anshan, Anhui 243000;Anhui Radio and TV University, Ma’anshan, Anhui 243000)

Abstract：Ma’anshan, a famous steel city, is an industrialized city with a quick economic growth providing a solid economic foundation and a good environment for the development of the real estate industry. Based on the data analysis of the development situation of Ma’anshan city’s real estate industry, the paper divides it into four stages of development and further analyzes the situation of industrial development, and finally presents the corresponding countermeasures from the macroscopic angle to solve the enterprise management difficulties, uneven regional development and dispersion of investment and construction.

Key words：real estate industry; phase of development; current situation; Ma’anshan

收稿日期：2016-03-11基金項(xiàng)目：2015年安徽省社會科學(xué)創(chuàng)新發(fā)展研究課題資助項(xiàng)目(項(xiàng)目編號:A2015008).

作者簡介：胡萬蓉(1973-)，女，安徽馬鞍山人，講師,碩士，主要研究方向:經(jīng)濟(jì)管理.

doi：10.16169/j.issn.1008-293x.k.2016.07.17

中圖分類號：F426

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1008-293X(2016)07-0082-04