2016：房地產(chǎn)去庫存！

◎ 高榮偉

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2016：房地產(chǎn)去庫存！

◎ 高榮偉

今年《政府工作報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容也是歷年來著墨最多的，其亮點(diǎn)多多?？v觀全文，報(bào)告中共3次提及“房地產(chǎn)”，10次提及“住房”，歸納起來，可以概括為三個字：去庫存。李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中首次提出“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，這是繼去年年底全國經(jīng)濟(jì)工作會議上，中央將去庫存定位為五大結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)之一后，再次重申有效化解房地產(chǎn)庫存。與此同時(shí)，《政府工作報(bào)告》提出了化解房地產(chǎn)庫存的多種方法及其途徑。

風(fēng)險(xiǎn)在潛滋暗長

目前國內(nèi)一線城市樓價(jià)非理性上漲，北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場異常火爆。國家統(tǒng)計(jì)局2月26日發(fā)布數(shù)據(jù)，全國70個大中城市房價(jià)漲幅擴(kuò)大，一線城市上漲明顯，北上廣深領(lǐng)跑全國。據(jù)悉，深圳新建商品住宅同比上漲52.7%，排名第一位。

一線城市樓市的“升溫”逐漸演變?yōu)椤鞍l(fā)燒”，有的地方甚至出現(xiàn)了賣房者一天漲價(jià)3次的情況。但北上廣深樓市火爆難掩全國總體房地產(chǎn)市場庫存壓力過大、周期過長的現(xiàn)實(shí)，整個房地產(chǎn)市場內(nèi)部呈現(xiàn)“冰火兩重天”的景象。其中，數(shù)量巨大的庫存面積中，有很大一部分在二、三、四線城市，而積壓的原因無非有三：一是供大于求；二是價(jià)格過高；三是質(zhì)量低劣。據(jù)2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下1998年房改以來中國投資數(shù)據(jù)最低的一年，房地產(chǎn)投資單月增速已連續(xù)5個月負(fù)增長。在此背景下，多地將積極開展去庫存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”已成必然趨勢。

然而“冰火兩重天”的市場行情與“去庫存”的政策目標(biāo)并不一致，偏離了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道?？梢灶A(yù)料，一線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲將促使房地產(chǎn)投資資金因?yàn)楸茈U(xiǎn)和逐利的目的加快從二、三、四線城市抽離，迅速涌向北上廣深等一線城市。這一局面不僅與“去庫存”的政策初衷背道而馳，而且房價(jià)的非理性炒作使得一種巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)正在潛滋暗長。信貸政策的寬松，加之房價(jià)飛快的上漲，致使一些人鉆政策空子，將房產(chǎn)反復(fù)抵押、虛假交易，從而擴(kuò)大金融風(fēng)險(xiǎn)。還有一些眾籌買房，多人湊齊一套房子的錢，待房價(jià)上漲后從中獲利再平分。有識之士不無憂慮地指出，一線樓市的投機(jī)氛圍一旦形成，不僅影響二、三、四線城市去庫存，還將為轉(zhuǎn)型中的中國經(jīng)濟(jì)帶來新一輪風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控“因城施策”、“一城一策”已是當(dāng)務(wù)之急。

從經(jīng)濟(jì)增長角度分析，“目前中國經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，再來一輪刺激計(jì)劃是不現(xiàn)實(shí)的，總理也在《報(bào)告》中明確說“飲鴆止渴”式的大規(guī)?！皬?qiáng)刺激”不可持續(xù)。橫看海外經(jīng)驗(yàn)，如德國，得益于上個世紀(jì)90年代率先實(shí)施的“結(jié)構(gòu)性改革”——嚴(yán)格財(cái)務(wù)自律，保持并提升傳統(tǒng)（出口）優(yōu)勢，2014年德國GDP保持1.5%的增速，2015年GDP增長1.7%，這是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的一個成功案例。

今年《政府工作報(bào)告》在部署“十三五”時(shí)期重點(diǎn)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，既做減法，又做加法，減少無效和低端供給，擴(kuò)大有效和中高端供給，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，使供給和需求協(xié)同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高全要素生產(chǎn)率，不斷解放和發(fā)展社會生產(chǎn)力?！凹茸鰷p法，又做加法”是對“結(jié)構(gòu)性改革”的一個形象的說明。對于房地產(chǎn)而言，同樣需要做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革——去庫存?？傮w上看，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的確面臨一些困難，但辦法總比困難多。

轉(zhuǎn)移人口市民化

《政府工作報(bào)告》提到，“縮小城鄉(xiāng)區(qū)域差距，既是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，也是釋放發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵。要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化?！?/p>

從去年年底政策導(dǎo)向看，農(nóng)民工進(jìn)城買房將成未來一段時(shí)期去庫存的著力點(diǎn)。但現(xiàn)有的信貸和稅費(fèi)等政策基本都是著力刺激需求，治標(biāo)不治本，沒法真正刺激農(nóng)民進(jìn)城就近落腳城市?！秷?bào)告》提出，今年要放寬城鎮(zhèn)落戶條件、健全“人地錢”掛鉤政策、提高居住證含金量等舉措，表明農(nóng)民工進(jìn)城政策配套開始逐步完善。數(shù)據(jù)表明，截至2015年底，我國戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有37.9%?！笆濉逼陂g要實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程中，毫無疑問，新市民的住房需求將成為購房的生力軍。以現(xiàn)有的人口增長率和常住人口城鎮(zhèn)化率增長目標(biāo)測算，“十三五”期間，每年新增常住人口約1500萬人，城鎮(zhèn)化率提升帶來的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶區(qū)和城中村改造）帶來的新增住房需求大約15.7億平方米。新增需求巨大，是“十三五”期間房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的一個強(qiáng)有力的推動。

《政府工作報(bào)告》中還提到：“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍?！币簿褪钦f，更多農(nóng)民工和“外地漂”的人將在自己心儀的城市有個溫馨的家。對房企而言，租賃和出售是完全不同的盈利模式，預(yù)計(jì)下一步政府在租賃土地出讓制度和稅費(fèi)費(fèi)率和征收方式上可能會有新的政策出臺，以鼓勵房企盤活存量。今年政府將會加大落實(shí)購買商品房用于保障房的力度。國家發(fā)改委2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃草案中指出：“鼓勵各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，擴(kuò)大租賃市場房源。”“推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房制度改革，合理降低交易成本，鼓勵農(nóng)民工在中小城市購房，落實(shí)好首次購房優(yōu)惠政策?！?/p>

可以看到，今年公租房的改革力度也會更大，對于城市部分租房群體來說，后續(xù)申請公租房的難度會降低，即后續(xù)會對外地就業(yè)群體放開公租房申請的資格。

因城施策去庫存

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房地產(chǎn)庫存待售面積高達(dá)71853萬平方米，較2014年末的62169萬平方米增加近萬平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資單月增速已連續(xù)5個月負(fù)增長。

面對巨大的房地產(chǎn)庫存壓力，去年以來，中央連續(xù)出臺推進(jìn)“去庫存”的政策。繼2月初降低非限購城市首付比例后，財(cái)政部等三部門日前又發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收。在此背景下，多地已經(jīng)積極開展去庫存、穩(wěn)投資的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省（區(qū)市）的150多個城市也密集出招。專家表示，房地產(chǎn)調(diào)控在持續(xù)的去庫存政策影響下，已經(jīng)進(jìn)入一個新的周期。

《政府工作報(bào)告》中指出，“適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求”，一手推進(jìn)城鎮(zhèn)保障性安居工程。眾所周知，提振需求的基本條件是讓百姓買得起。錢從哪來？去年的表述是“實(shí)物保障和貨幣保障并舉”，今年的《政府工作報(bào)告》中只強(qiáng)調(diào)“提高棚改貨幣化安置比例”，也就是更多棚改老百姓能直接拿鈔票去買房了。李克強(qiáng)總理表示，今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，這意味著如果貨幣補(bǔ)償比例達(dá)到50%，按照套均80平方米計(jì)算，可以消化房地產(chǎn)庫存2.4億平方米，相當(dāng)于2015年待售面積的1/3，這一數(shù)字相當(dāng)可觀。

縱觀今年《政府工作報(bào)告》，房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)空前寬松，樓市調(diào)控窗口期正在到來。今年全面實(shí)行營改增，從5 月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房企稅負(fù)成本料下降，減少企業(yè)流動資金占用，市場活性增加。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，今年廣義貨幣M2預(yù)期增長13%左右，社會融資規(guī)模余額增長13%左右。相較去年的“松緊適度”，今年《政府工作報(bào)告》表述變?yōu)椤办`活適度”，兩字之差為央行繼續(xù)放水，購房加杠桿，資金減利率提供了充足空間，樓市升溫在即。預(yù)計(jì)2016年貨幣政策將保持穩(wěn)健偏松格局，兼顧穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)和防風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)，為結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

值得注意的是，今年的《政府工作報(bào)告》特別提出，“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。反映了中央對中國樓市現(xiàn)狀的高度重視和科學(xué)態(tài)度。一城一策，因城施策，一點(diǎn)點(diǎn)消化掉庫存腸梗阻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)悉，多省市針對房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)出臺了相應(yīng)政策。上海、海南、福建三省市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)新趨勢。福建省日前下發(fā)了《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，規(guī)定2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。上海明確提及在土地供應(yīng)比例中增加中小套型比例。沈陽市政府在3月1日下發(fā)了《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》。其中，包括對個人購買住房市區(qū)兩級給予獎勵政策，公積金最高貸90萬元，降低二手住房交易稅費(fèi)，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房居住等22項(xiàng)房產(chǎn)新政。

因城施策是未來房地產(chǎn)政策的主要特點(diǎn)。上海作為一線城市代表，供給側(cè)需求就是增加供應(yīng)量，而對于類似福建和海南的供給側(cè)改革嘗試則是改變目前庫存屬性，減少庫存壓力大的城市的供應(yīng)量。對于一線城市樓市過熱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長陳政高提出以下幾點(diǎn)措施：第一，實(shí)行嚴(yán)格的限購政策，同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的差別化稅收和信貸政策；第二，增加土地供應(yīng)面積，及時(shí)披露相關(guān)信息；第三，增加中小戶型供應(yīng)數(shù)量，搞好保障性房屋供應(yīng)建設(shè)；第四，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為；第五，正確引導(dǎo)輿論。

去庫存，因城施策，多策并舉。進(jìn)入2016年，不少房價(jià)重回上行通道，大規(guī)模的地產(chǎn)去庫存正在啟動。展望2016年樓市前景，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長陳政高指出：”當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)長期向好進(jìn)本面、城市居民和新市民的住房需求沒有變，對今年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。