一線城市新一輪樓市調(diào)控的政策成因及其成效

盧新海+姜旭

2016年以來(lái)，我國(guó)一線城市房屋價(jià)格急速上漲，部分二線城市也緊隨其后。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)統(tǒng)計(jì)樣本中，25個(gè)城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲情況，上海、深圳等城市漲幅較大。以上海市為例，2016年2月份的新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲2.4%，比去年同期上漲20.6%。二手房交易價(jià)格的變化則更加明顯。根據(jù)上海市周統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2016年1月3日到2016年3月27日的十三周內(nèi)，上海二手房?jī)r(jià)格從35918元/平方米上升到41027元/平方米，期間漲幅達(dá)14%。為了緩解房?jī)r(jià)猛增的狀況，同時(shí)與國(guó)家“去庫(kù)存”的宏觀政策目標(biāo)一致，地方政府紛紛出臺(tái)調(diào)控方案，其中上海、深圳最為典型，以期改變目前一線城市房?jī)r(jià)激增的局面。

一、調(diào)控政策

這一輪的樓市調(diào)控以上海市的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“滬九條”）和深圳市的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）為代表。這兩個(gè)地區(qū)樓市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲情況也最為突出?！皽艞l”主要通過(guò)增加住房供地、實(shí)行嚴(yán)格的差別化信貸政策等措施對(duì)供給側(cè)放寬，對(duì)需求側(cè)進(jìn)行必要的限制以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。與之類似，《意見(jiàn)》通過(guò)加大住房供給、完善住房保障體系、實(shí)現(xiàn)差別化住房信貸政策、完善購(gòu)房政策等方面達(dá)到限制樓市價(jià)格飆升的政策目標(biāo)。

總體來(lái)說(shuō)，2015年國(guó)家宏觀政策相對(duì)寬松，一線城市的住房需求依然延續(xù)著前幾年的熱度。與之相反，三四線城市的房屋供需狀況則沒(méi)有這種熱度，而且在中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局下，三四線城市的資金傾向于流向一線城市和部分二線城市，這在一定程度上加劇了一線城市住房供需兩側(cè)的矛盾，進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)。在這種住房供需格局下，如果一線城市住房市場(chǎng)放開(kāi)，三四線城市的大量需求將涌向一線城市。2016年初，一線城市房?jī)r(jià)猛漲的背后與前一年的住房政策不無(wú)關(guān)系。

上海和深圳在2016年初房?jī)r(jià)猛漲后發(fā)布的這輪調(diào)控政策目的就在于限制這種需求的流動(dòng)，盡量緩解城市內(nèi)住房供給的壓力?！兑庖?jiàn)》和“滬九條”中信貸的調(diào)整，實(shí)行差異化住房信貸政策，對(duì)購(gòu)房者是否為本地戶籍和是否為二套房進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，這些政策都屬于限制性的調(diào)控。那么在國(guó)家宏觀政策積極號(hào)召“去庫(kù)存”的背景下，為什么還要限制人們的購(gòu)房需求呢？這輪調(diào)控政策的效果會(huì)如何呢？

二、調(diào)控政策的政策成因

隨著我國(guó)戶籍制度改革的不斷深入，政策對(duì)于人們居住地和工作地的限制越來(lái)越少，人口流動(dòng)也越來(lái)越頻繁。在突破戶籍的限制以后，我國(guó)的人口流動(dòng)呈現(xiàn)出中西部地區(qū)往東部地區(qū)流動(dòng)、三四線城市往一二線城市流動(dòng)的特點(diǎn)。那么，當(dāng)這種人口流動(dòng)作用于城市住宅市場(chǎng)時(shí)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響呢？這里將“虹吸理論”納入到這種人口空間轉(zhuǎn)移的分析框架。

“虹吸理論”是基于20世紀(jì)60—70年代由區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)家克魯默和海特創(chuàng)立的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移理論，引進(jìn)物理學(xué)現(xiàn)象發(fā)展出的一種空間效應(yīng)理論。它是指對(duì)于在某些要素上存在差異的兩個(gè)地區(qū)之間，會(huì)存在要素趨向平衡的傾向，就像物理學(xué)上的連通器效應(yīng)。筆者將這種理論納入到全國(guó)城市，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同城市的住房需求分析中。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)水平差異較大城市之間，這種跨區(qū)域的轉(zhuǎn)移效應(yīng)會(huì)更加明顯。

由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的差異，東部沿海地區(qū)，包括“長(zhǎng)三角”“珠三角”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛。這些地區(qū)本身的地理位置優(yōu)越，加上國(guó)家改革開(kāi)放政策的扶持，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和城市的基礎(chǔ)設(shè)施完善程度要遠(yuǎn)超過(guò)大部分中西部地區(qū)城市。近些年人口流動(dòng)方向就反映了地理空間上的經(jīng)濟(jì)水平差異的狀況。久而久之，在一線城市和部分二線城市長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增量的累計(jì)作用下，人們更加傾向于在這些城市居住和就業(yè)。在一些三四線城市，人口逐漸往外轉(zhuǎn)移，資本也流向一二線城市。人口和資本向一線和部分二線城市流動(dòng)意味著在這些城市形成更多的住房需求和更多來(lái)自于外部的購(gòu)房資本，這對(duì)于當(dāng)前全國(guó)樓市供需格局的形成有深遠(yuǎn)的影響。

前兩周對(duì)樓市的調(diào)控出現(xiàn)較多的一個(gè)詞是“因城施策”，這與當(dāng)前我國(guó)樓市格局密切相關(guān)。一線城市和部分二線城市與三四線城市面臨的需求壓力相反，這種狀況的產(chǎn)生很大程度上是由于一二線城市對(duì)人口和流動(dòng)資本的虹吸效應(yīng)。如果繼續(xù)按照全國(guó)城市“去庫(kù)存”的思路進(jìn)行下去，一二線城市的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。同時(shí)，人口和資本的外流對(duì)三四線城市的樓市將造成重創(chuàng)，“去庫(kù)存”的目標(biāo)將更難實(shí)現(xiàn)，甚至可能造成全國(guó)大部分城市的衰落。

因此，一二線城市這一輪新的調(diào)控政策實(shí)際上是通過(guò)具體的措施限制需求的跨區(qū)域流動(dòng)，并增加城市內(nèi)部的住房供給，盡量在城市內(nèi)部實(shí)現(xiàn)住房的供需平衡，抑制這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡造成的虹吸效應(yīng)。

三、調(diào)控前后一線樓市價(jià)格對(duì)比

在調(diào)控政策出臺(tái)前，一線城市的商品住房?jī)r(jià)格從2015年下半年一直處于穩(wěn)中有升的上升階段，特別是在2016年初價(jià)格陡然上升，一直持續(xù)到三月份。根據(jù)上海、廣州、深圳、北京等一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖的分析發(fā)現(xiàn)，四個(gè)城市的樓市絕對(duì)價(jià)格可能存在差異，但是兩地的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)卻非常相似。從2015年4月到2016年3月的統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)，上海新房均價(jià)由32509元/平方米上升到39035元/平方米，漲幅超過(guò)20%；二手房均價(jià)由30638元/平方米上升到36565元/平方米，漲幅超過(guò)19%。同期深圳新房均價(jià)由31495元/平方米上升到48963元/平方米，漲幅達(dá)到55%；二手房均價(jià)由29935元/平方米上升到47253元/平方米，漲幅接近58%。廣州、北京的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)顯得平穩(wěn)一些，但在2016年3月份也都出現(xiàn)了較大的增幅。一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的這種陡增顯然與國(guó)家房地產(chǎn)政策的變化有關(guān)。2016年3月的“兩會(huì)”中提出，房地產(chǎn)要“去庫(kù)存”，進(jìn)而推動(dòng)供給側(cè)改革的順利進(jìn)行。一些地方政府按照中央政府的調(diào)控思路推出樓市新政，以期與中央政策保持一致。這些政策的出臺(tái)，從供需方面都放松了對(duì)樓市的管控，這對(duì)前幾個(gè)月一線城市的房?jī)r(jià)飆升有一定的推動(dòng)作用。

在這一輪樓市新政發(fā)布以后，地方政府根據(jù)各地樓市的具體情況因城施策，防止一線城市房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。在全國(guó)樓市格局下，對(duì)一線城市和部分二線城市加強(qiáng)調(diào)控力度，限制來(lái)自三四線城市的購(gòu)房需求流向這些城市，這對(duì)2016年政府工作目標(biāo)的“去庫(kù)存”是有幫助的。試想，如果一線城市不采用限制的調(diào)控手段減弱人們?cè)谝痪€城市的購(gòu)房需求，那么在“去庫(kù)存”總目標(biāo)的前提下，從三四線城市流入的資金一方面會(huì)加劇一線城市房?jī)r(jià)上漲，更重要的是三四線城市的需求被一二線城市吸走，這對(duì)于中央的“去庫(kù)存”工作目標(biāo)顯然不利，甚至?xí)黾尤木€城市的房屋積壓。

這次的調(diào)控政策從短期來(lái)看對(duì)一線樓市的房?jī)r(jià)還是起到了一些作用。從3月27日到4月3日這一周內(nèi)，上海二手房平均房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下跌。在3月25日上海調(diào)控政策出臺(tái)后，3月27日上海二手房均價(jià)為41027元/平方米，，隨后在4月3日下跌到39896元/平方米，環(huán)比上周下跌2.8%。深圳也于3月30日緊急出臺(tái)了調(diào)控政策。深圳市二手房?jī)r(jià)格在今年1月份以后也在迅速上漲，在統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)3月13日、3月20日、3月27日和4月3日的均價(jià)分別為39341元/平方米、40489元/平方米、41019元/平方米、41572元/平方米。在截止到4月3日前的一周內(nèi)房?jī)r(jià)環(huán)比上周上漲1.3%，相比去年同期上漲72.9%。從深圳市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，深圳市的調(diào)控政策似乎還沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，這可能是政策發(fā)布不久的原因。

從長(zhǎng)期的政策效應(yīng)來(lái)說(shuō)，這一輪調(diào)控政策通過(guò)差異化信貸政策嚴(yán)格限制非本籍居民貸款資格和提高住宅用地的供地比例，從供需兩端出發(fā)，一方面增加住房供給，另一方面限制過(guò)剩的住房需求，從而抑制一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。通過(guò)上海市在政策發(fā)布后的兩周內(nèi)房?jī)r(jià)的變化情況來(lái)看，調(diào)控政策還是發(fā)揮了作用。深圳市的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下跌的情況。上海、深圳是一線城市中房?jī)r(jià)上漲最快的，也是調(diào)控政策發(fā)布最早的。北京、廣州兩地的房?jī)r(jià)水平也出現(xiàn)了迅速上漲的情況，但在調(diào)控政策出臺(tái)前，這種上漲勢(shì)頭還會(huì)保持下去。

四、本輪調(diào)控政策的啟示

這一輪的樓市調(diào)控政策對(duì)于三四線城市庫(kù)存減少有無(wú)幫助，仍有待檢驗(yàn)。但是，“因城施策”的調(diào)控思路確實(shí)值得以后借鑒?；仡櫸覈?guó)過(guò)去幾輪調(diào)控，幾乎都是由中央政府制定調(diào)控目標(biāo)和政策。雖然采取的調(diào)控手段更加多樣，范圍更加廣泛，但成效并不明顯。調(diào)控政策沒(méi)達(dá)到預(yù)期的效果原因可能有很多，但不可否認(rèn)對(duì)全國(guó)樓市采用“一刀切”的辦法對(duì)調(diào)控效果確實(shí)會(huì)有影響。新一輪對(duì)樓市的調(diào)控區(qū)別了一線城市和其他城市，在一線城市監(jiān)控需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；三四線城市盡量釋放需求，降低樓市庫(kù)存，這種思路在以后的政策制定中應(yīng)該學(xué)習(xí)和借鑒。

李求軍/責(zé)任編輯