房屋登記機構協(xié)助法院辦理輪候查封芻議

黃歡+許釧

辦理查封（可分為正式查封、預查封、續(xù)行查封、輪候查封）登記以及解除查封登記是房屋登記機構協(xié)助法院民事執(zhí)行最常見的情形，也是法院對被執(zhí)行人的財產采取查封或解除查封措施時恪守公示原則的體現(xiàn)。隨著債權債務糾紛案件的不斷增加，房屋登記機構協(xié)助法院輪候查封的業(yè)務量也日漸增多，但由于國家現(xiàn)行法律法規(guī)對輪候查封的某些規(guī)定過于模糊籠統(tǒng)、不夠清晰具體，加上不同的法院或房屋登記機構對相關司法解釋的不同理解，故在實踐中，就會產生例如同一宗協(xié)助輪候查封業(yè)務出現(xiàn)不同的登記結果等諸多問題，引發(fā)學界和業(yè)界的爭議與分歧。由此，國家亟待明確完善輪候查封登記制度、并給予可實務操作的詳盡規(guī)定，為提高民事執(zhí)行效率進一步夯實法律基礎，以便多個債權或能順利有效實現(xiàn)，進而更好地解決“執(zhí)行難”問題。

一、房屋輪候查封及其登記概述

依據國家相關司法解釋，就民事執(zhí)行法院而言的房屋輪候查封是指對已經正式查封或預查封的房屋，民事執(zhí)行法院按時間先后依次在房屋登記機構進行登記，待正式查封或預查封如能依法解除或自動失效的（但查封房屋經拍賣、變賣或抵債而使查封效力消滅的除外），最先的輪候查封便自動轉為正式查封或預查封的執(zhí)行行為；就房屋登記機構而言的輪候查封登記是指當陸續(xù)送達協(xié)助執(zhí)行通知書、查封裁定書的法院對房屋登記簿中已有正式查封或預查封記錄的某處房屋進行查封時，房屋登記機構在房屋登記簿中以時間先后排序記載法院依次等待將來或有可能自動轉為正式查封或預查封登記的相關事項，并書面告知法院該處房屋已被正式查封或預查封以及排序順位等相關情況的協(xié)助執(zhí)行行為。

二、房屋輪候查封及其登記效力辨析

1.房屋輪候查封的效力

輪候查封制度的設立是國家禁止重復查封原則的體現(xiàn)，賦予了法院對查封財產的單獨處分權，確保了法院執(zhí)行權的唯一性，對規(guī)范法院民事強制執(zhí)行措施具有重要意義。輪候查封的核心在于“輪候”，而其“輪候”的含義是指依序等待，故房屋輪候查封實質上是一種虛擬行為，并沒有法律上的現(xiàn)實意義，只有待輪候查封未來有機會（并不確定）轉為正式查封或預查封時才有實際操作的意義。

2.房屋輪候查封登記的效力

房屋輪候查封登記生效的情形即如果某處房屋的正式查封或預查封法院依法解除查封或在查封期限屆滿前未續(xù)行查封的，則該處房屋的正式查封或預查封記錄在房屋登記簿中顯示無效的時點就是最先的輪候查封登記自動轉為正式查封或預查封登記的時點，并且依此類推、依序輪定。法院對房屋輪候查封生效的有條件性、不確定性使得其在房屋登記機構的輪候查封登記只擁有查封的“順位等待權”。

三、房屋輪候查封及其登記相關法律建議

最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，對已被人民法院查封、扣押、凍結的財產，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效。其中并未明確登記在先輪候查封自動生效時的起止時點，故在實踐中，法院和房屋登記機構之間存在不同的理解與做法。例如，有的法院要求房屋登記機構在房屋登記簿中載明查封期限的起止時點，有的房屋登記機構是從辦理輪候查封登記之日起開始計算轉為正式查封期限的，這樣就會出現(xiàn)輪候查封登記轉為正式查封登記時即過期失效的情形，有違輪候查封的本意。為此，建議國家明確應從自動轉為正式查封或預查封之日的時點起開始計算查封期限。

實踐中，法院常常要求房屋登記機構協(xié)助其辦理未轉為正式查封的輪候查封的某處房屋續(xù)行查封，這是個值得思考與商榷的問題。由于輪候查封的虛擬性且無法律效力與法定期限，其所謂的續(xù)行查封更無從談起、毫無意義，也讓房屋登記機構無從下手、難以操作。即使讓房屋登記機構以收到法院協(xié)助執(zhí)行通知書的時點作為輪候查封及其續(xù)行查封的登記時點來標注期限的相關查封信息實則也是虛擬和無效的“垃圾”信息，如果遇到房地產開發(fā)商名下的多幢、多層、多套、多間房屋，甚至數百套住宅、上千間非住宅的輪候查封的續(xù)行查封登記，必定大大增加房屋登記機構人力物力的無謂消耗。為此，建議國家明確輪候查封的續(xù)行查封的法律效力。

2015年2月4日起施行的最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條規(guī)定，人民法院凍結被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動產的期限不得超過兩年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過三年。申請執(zhí)行人申請延長期限的，人民法院應當在查封、扣押、凍結期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限。人民法院也可以依職權辦理續(xù)行查封、扣押、凍結手續(xù)。而2015年2月4日之前國家規(guī)定查封不動產的期限不得超過兩年，續(xù)行查封的期限不得超過一年。國家延長查封期限的目的是促進首次查封法院在當今債權債務糾紛案件日漸增多的形勢下，有充足的時間完成民事執(zhí)行，以確保債權的有效實現(xiàn)，以充分保障債權人的合法權利，是破解“執(zhí)行難”的有力措施之一。從目前首次查封法院查封房屋的期限一般為六年以內（正式查封三年以內加上續(xù)行查封三年以內）來看，房屋輪候查封的實際作用將日趨淡化，其“轉正”的可能性相對以往或會更低。另外，從房屋登記機構的協(xié)助查封實務來看，房屋輪候查封自動轉為正式查封的登記業(yè)務并不常見。為此，建議國家明確房屋登記機構的輪候查封登記只標明等待順序號和將來或會自動轉正的查封期限即可。

四、結束語

房屋作為法院民事執(zhí)行的主要財產標的，對其查封是法院民事執(zhí)行的重要措施和技術手段，而對其輪候查封是國家持不重復查封主義的體現(xiàn)，是法院為實現(xiàn)多個債權采取的等候措施和補充手段。隨著國家不動產統(tǒng)一登記制度的落實，不動產統(tǒng)一查封及其登記將大大推動法院民事執(zhí)行的高效完成和多個債權的有效實現(xiàn)。

陳品祿/責任編輯