一線樓市風(fēng)向逆轉(zhuǎn)

龔小鋒

“月兒彎彎照九州，幾家歡樂(lè)幾家愁”。一線城市的盛宴，逐漸成為二線城市的狂歡。經(jīng)歷去年到今年年初的火熱之后，一線城市樓市的高溫早已不再，樓市調(diào)控力度較大的深圳和上海，成交量的回落速度更是迅猛。

中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的內(nèi)地百城樓價(jià)報(bào)告顯示，4月一線城市樓市成交面積環(huán)比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%。在新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的71個(gè)城市中，漲幅居前十位的城市名單已經(jīng)看不到一線城市的身影。

滬深回調(diào)

滬版“3·25”樓市新政執(zhí)行一個(gè)多月后，上海的樓市已經(jīng)沒(méi)有那么燙手了。

新政之后，最直接受到影響的，自然是二手房市場(chǎng)。近期上海二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)，有學(xué)區(qū)房之前報(bào)價(jià)420萬(wàn)元，此后掛牌價(jià)下調(diào)了20萬(wàn)元。

“從上海中原地產(chǎn)各家門店的信息來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始逐漸松動(dòng)。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦透露，二手房議價(jià)空間增大，后續(xù)的交易量還會(huì)下滑。

另一方面，由于“滬九條”再次強(qiáng)調(diào)將對(duì)開(kāi)發(fā)商的捂盤惜售行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，從4月份開(kāi)始，上海新盤的供應(yīng)量大幅增加，達(dá)到130萬(wàn)平方米以上，并創(chuàng)下近半年來(lái)新高。一些新盤在房產(chǎn)電商網(wǎng)站掛出意向金抵扣房?jī)r(jià)的活動(dòng)，最高有8萬(wàn)元抵15萬(wàn)元的優(yōu)惠。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，4月上海市商品住宅成交面積環(huán)比下滑35.47%，同比下滑6.25%；另外成交均價(jià)環(huán)比大跌27.82%。在盧文曦看來(lái)，新政對(duì)于價(jià)格的抑制作用明顯，開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)抬價(jià)的現(xiàn)象將被遏制。對(duì)于購(gòu)房者而言，大量非滬籍人士的購(gòu)房資格更為嚴(yán)格，購(gòu)買力大幅縮減。

深圳4月全市新房與二手房成交量均出現(xiàn)腰斬，五一三天小長(zhǎng)假新房也遭遇“小寒潮”。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下降47.55%，二手住宅成交套數(shù)環(huán)比下降54.47%。

深圳市場(chǎng)上彌漫著觀望的情緒。深圳中原研究中心一名人士指出，繼“3·25”新政之后，市場(chǎng)持續(xù)低迷，客戶觀望情緒濃厚，很多項(xiàng)目持續(xù)推后入市時(shí)間，4月份全市僅有16個(gè)項(xiàng)目入市，推售量持續(xù)處于低位。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)仍然相對(duì)堅(jiān)挺?！皢螐臄?shù)據(jù)看僅算得上小幅下跌?！庇罴蜗瞪钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉表示，主要是龍崗區(qū)域下跌了4.5%。

京廣“維穩(wěn)”

北京二手房在經(jīng)歷了年初的火熱之后，也不樂(lè)觀。北京住建委二手房交易數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房網(wǎng)簽總量為29502套，環(huán)比3月下跌18.46%。

盡管二手房市場(chǎng)降溫，北京新房成交依舊火熱。亞豪數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，北京商品住宅共成交14990套，環(huán)比增64%，同比增233%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了自2010年12月以來(lái)的64個(gè)月新高。從價(jià)格來(lái)看，4月30日-5月2日小長(zhǎng)假期間，北京商品住宅成交均價(jià)高達(dá)34005元/平方米，這一成交價(jià)格也創(chuàng)造了歷史同期新高。

如果說(shuō)滬深降溫嚴(yán)重，北京還算企穩(wěn)。一直以來(lái)不聲不響的廣州，進(jìn)入5月，反而出現(xiàn)萬(wàn)人搶房、開(kāi)盤夜光等供銷兩旺的場(chǎng)景，走出反“一線”行情。

近日，廣州新黃埔新盤實(shí)地常春藤首度開(kāi)盤，吸引了2800人到訪，開(kāi)盤不到3小時(shí)就成交了600套；位于廣州增城的“老牌勁旅”鳳凰城更是可怕，開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)引來(lái)超過(guò)萬(wàn)人圍觀，2小時(shí)就賣出12億元，平均每分鐘賣10套。

易居研究院一份數(shù)據(jù)顯示，受到滬深兩市政策打壓，一線城市4月份的新建商品住宅成交面積為313萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.8%，同比減少8.2%。如果從同比來(lái)看，4月份，北京、上海、深圳的成交面積分別下降了11.8%、24.3%、38.4%，只有廣州同比增加了33.5%?！?/p>

政策密集出臺(tái)

上海、深圳等地樓市的降溫，直接導(dǎo)火索是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政。

由于年初樓價(jià)瘋漲，上海于3月25日公布了被稱為史上最為嚴(yán)格的樓市政策，包括：二套普通房首付不低于五成，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限由滿2年調(diào)整為滿5年。此后，上海樓市迅速降溫。

就在同一天，3月25日晚間，深圳也發(fā)布了新政策，將二套房首付由三成提高至四成，同時(shí)加強(qiáng)了對(duì)樓市資金杠桿的約束，禁止深圳當(dāng)?shù)仄髽I(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。隨后，深圳樓市也應(yīng)聲下跌。

由于自去年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)上漲的爭(zhēng)議過(guò)大，地方政府也采取了更嚴(yán)厲的做法。深圳決定試點(diǎn)商品房現(xiàn)房銷售，來(lái)遏制對(duì)土地的哄搶。4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗龍華新區(qū)的商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目。

目前深圳樓市供需失衡，土地供應(yīng)極其稀缺。采取現(xiàn)售制度可抬高門檻，可將資金實(shí)力不足的中小開(kāi)發(fā)商擋在門外，抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲，但很難從根本上改變深圳樓市過(guò)熱的局面。

在上海和深圳樓市調(diào)控政策之后，樓市火熱的北京是否會(huì)接棒，備受業(yè)內(nèi)外關(guān)注。

北京的第一項(xiàng)政策出現(xiàn)在土地上，近日北京兩塊地執(zhí)行“90/70政策”，這意味著消失多年的“90/70政策”重回北京土地市場(chǎng)，在此政策下，開(kāi)發(fā)商將難以打造高端住宅。盡管目前還只是個(gè)案，但這也被認(rèn)為是北京開(kāi)始適當(dāng)政策收緊的信號(hào)。

更具有風(fēng)向標(biāo)意義的政策緊接而來(lái)，5月5日晚間十點(diǎn)，傳聞已久的通州商住型產(chǎn)品限購(gòu)終于落地，該政策于6日正式執(zhí)行。政策規(guī)定，沒(méi)有住房的本市居民、有1套住房的本市居民家庭及繳納社?；騻€(gè)稅5年以上的非本市戶籍家庭可購(gòu)。

作為曾經(jīng)不受限購(gòu)影響的商住樓，通州此次加強(qiáng)版商住樓限購(gòu)極為特殊。該政策也屬于全國(guó)首例。此前，商住房由于性質(zhì)實(shí)質(zhì)屬于商業(yè)，全國(guó)范圍內(nèi)并沒(méi)有地區(qū)將其納入限購(gòu)范圍。

自從去年通州行政副中心落地，通州板塊升值的潛力和預(yù)期都非常之高。住宅限購(gòu)后，投資性、投機(jī)性需求涌入商住市場(chǎng)。根據(jù)中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，通州庫(kù)存的商改住項(xiàng)目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1萬(wàn)-2萬(wàn)套，整體看來(lái)，這些項(xiàng)目將受到影響。

由于該消息已經(jīng)在北京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳多日，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)備戰(zhàn)多日。早在4月20日，市場(chǎng)傳言通州限購(gòu)政策將在五一后繼續(xù)加碼，區(qū)域內(nèi)商住項(xiàng)目也將被“收緊”。

通州某商住項(xiàng)目，原計(jì)劃于4月23日開(kāi)盤，在限購(gòu)消息傳出的第二天4月21日晚提前開(kāi)盤，連夜召集客戶簽約認(rèn)籌。而為了保證在“限購(gòu)窗口期”關(guān)閉之前去化更多房源，不少項(xiàng)目都搶先在五一前夕取得商品房預(yù)售許可證。

在北京新房供應(yīng)量日益稀缺的今天，通州商住的限購(gòu)意義不小。自3月份以來(lái)，北京商住房成交量開(kāi)始出現(xiàn)遞增趨勢(shì)。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月份商住市場(chǎng)成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數(shù)。這一盛況將難以持續(xù)。

盤整期漸至

對(duì)于一線城市下半年及明年的走勢(shì)，各方觀點(diǎn)雖略有分歧，但總體思路傾向于一致：除了廣州價(jià)量會(huì)企穩(wěn)之外，京滬深等一線城市的調(diào)整期已經(jīng)到來(lái)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，二季度、三季度上海樓市走勢(shì)會(huì)呈現(xiàn)出“量跌價(jià)穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。下半年開(kāi)始尤其是10月份之后，由于房企拿地需求、市場(chǎng)去化周期回升等因素，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。

他預(yù)計(jì)在成交量出現(xiàn)下滑的市場(chǎng)背景下，三季度市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12-15個(gè)月，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價(jià)。

對(duì)于北京樓市，胡景暉則預(yù)計(jì)，如果沒(méi)有更直接的利好樓市的政策出臺(tái)，從4月份開(kāi)始北京二手房市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪降溫周期。二季度，二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊掷m(xù)回落，房?jī)r(jià)逐步止?jié)q。下半年，北京二手房市場(chǎng)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京4月份的成交量也出現(xiàn)了盤整。但2015年北京的漲幅比上海和深圳小，所以2016年北京的房?jī)r(jià)還有一點(diǎn)補(bǔ)漲空間，但到2017年的時(shí)候，北京和其他城市一樣，也會(huì)出現(xiàn)降溫，只是降溫幅度不會(huì)那么大。

其判斷的依據(jù)是，去年房產(chǎn)交易指標(biāo)轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、購(gòu)地量和新開(kāi)工都沒(méi)有復(fù)蘇，但今年都見(jiàn)底反彈了。一年之后會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正面影響，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住了甚至反彈，不再需要房地產(chǎn)再以過(guò)熱為代價(jià)作為支撐。

相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)更透露出悲觀情緒。5月5日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》?！端{(lán)皮書》指出，2016年一線和部分二線城市房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上漲，但隨著政策的不斷收緊，明年下半年房地產(chǎn)或?qū)⒅鼗厝嫦禄ǖ馈?/p>

不過(guò)，多名業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，沒(méi)有那么悲觀，盡管一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)隨著政策出現(xiàn)短期波動(dòng)，但是從中長(zhǎng)期來(lái)看，平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)在貨幣供給量增加的背景下是很難扭轉(zhuǎn)的。尤其是北京供需比較緊張，2015年又出現(xiàn)了多個(gè)地王，未來(lái)價(jià)格還是有上漲的可能性。

盡管今年以來(lái)，多家房企均警示一線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，但一線城市仍然受到長(zhǎng)期看好。在5月5日召開(kāi)的年度股東大會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展可期，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一線城市的房?jī)r(jià)仍將上漲。