不動產(chǎn)登記暫行條例解讀與探討

孫祎

【摘要】《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布意味著我國在不動產(chǎn)登記制度的領(lǐng)域上已經(jīng)邁出了重要的一步。不動產(chǎn)登記暫行條例的立法目的是基于保護(hù)權(quán)益者合法權(quán)益、基于整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、規(guī)范登記行為。只有深入解讀《暫行條例》的立法目的，并通過深入探析其在實(shí)踐過程中面對的困難，才能對其未來的發(fā)展做出展望。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)；登記；解讀；探討

2015年3月1日頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》 （以下簡稱《暫行條例》 ）是我國第一部不動產(chǎn)登記方面的行政法規(guī)。該法規(guī)的頒布充分表明了我國對不動產(chǎn)登記統(tǒng)一管理的重視，也意味著我國在實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記制度統(tǒng)一的工作上邁出了關(guān)鍵性的一部，預(yù)示著我國將會實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)登記的全方位規(guī)范化管理。本文是從《暫行條例》的立法目的去解讀和探析其在實(shí)踐過程中可能面對的困難，并對其未來的發(fā)展做出展望。

一、不動產(chǎn)登記暫行條例的立法目的

（一）整合不動產(chǎn)登記職責(zé)

《物權(quán)法》明確指出了《暫行條例》是國家對不動產(chǎn)制定的統(tǒng)一制度，是國家頒布的行政法規(guī)，其明確的規(guī)定了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍以及登記辦法，它的主要職責(zé)就是為了實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)登記職責(zé)進(jìn)行明確化。

（二）規(guī)范登記行為

從登記行為的本身來看，其所涉及到的法律范疇較為復(fù)雜，同時還關(guān)聯(lián)到不同的利益主體，對不動產(chǎn)的登記行為的規(guī)范存在著一定的復(fù)雜性。在《條例》正式頒布之前，我國不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)登記行為處于混亂狀態(tài)，以往對于不同的不動產(chǎn)權(quán)利分屬不同的登記機(jī)構(gòu)登記在簿，每一個機(jī)構(gòu)不同的登記方式致使職責(zé)難以劃分，登記細(xì)節(jié)難以做到十分規(guī)范，不利于整體行業(yè)的和諧發(fā)展。《暫行條例》的頒布，正是為了實(shí)現(xiàn)對登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)統(tǒng)一，對不動產(chǎn)登記過程中的各個環(huán)節(jié)做出了細(xì)致的規(guī)定。

（三）保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益

《暫行條例》的頒布，實(shí)際上就是站在不動產(chǎn)權(quán)利人的角度上進(jìn)行的制定的，保護(hù)主體的權(quán)益不受侵害是立法的根本。不動產(chǎn)登記行為本身就是服務(wù)于擁有物的主體，是為了讓擁有不動產(chǎn)的人合法的行使自己的權(quán)利，并保證自己的權(quán)利不被他人侵害。而登記的本身則是一種公示行為，登記行為能夠展示不動產(chǎn)上物權(quán)的歸屬以及所有內(nèi)容，繼而明確權(quán)力人物的權(quán)利。

二、不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)踐中的難點(diǎn)

（一）不動產(chǎn)登記錯誤的賠付責(zé)任

登記行為過程涉及到不動產(chǎn)權(quán)利人與相關(guān)登記機(jī)構(gòu)的雙方的人為操作行為，在這一行為中，往往會出現(xiàn)一些無意或者故意的行為，致使登記錯誤的出現(xiàn)。也就是不動產(chǎn)登記簿上所反映出的相關(guān)內(nèi)容與權(quán)利狀況與真實(shí)情況是不相符合的客觀情形。而新頒布的《暫行條例》中，并沒有過多的將登記錯誤的賠償責(zé)任進(jìn)行規(guī)定以及量化。目前對于登記錯誤的賠付責(zé)任的主要參考條例為《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第三十六條，而無論是《暫行條例》，還是《物權(quán)法》都沒有對其進(jìn)行具體闡述，也沒有對賠償范圍進(jìn)行清晰的界定。

（二）登記機(jī)構(gòu)的混亂

我國對于不動產(chǎn)權(quán)的登記制度出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的職能重合的現(xiàn)象，除了《物權(quán)法》，還有其他的登記政府，例如《土地登記規(guī)則》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等條例，都對登記行為進(jìn)行了規(guī)定?！罢龆嚅T”、“各自為政”、“互不承認(rèn)”就是現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記制度亂象寫照，而登記機(jī)構(gòu)的混亂與職能重疊也正是造成這一亂象的根本原因。我國目前的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門類極為龐大，不同的登記機(jī)構(gòu)分別負(fù)責(zé)管理不同的不動產(chǎn)物權(quán)，國土資源部從行政級別而言，整合、管理、協(xié)調(diào)過去這些不同的登記機(jī)構(gòu)并沒有足夠的話語權(quán)。

（三）登記信息查詢模式不夠完善

信息時代，網(wǎng)絡(luò)計算機(jī)信息系統(tǒng)對于不動產(chǎn)信息的查詢工作提供了便利的條件，雖然《暫行條例》對信息查詢和公開制度進(jìn)行了一定的補(bǔ)充和完善，但對信息保護(hù)制度只有統(tǒng)一的規(guī)定，沒有進(jìn)行細(xì)分，極有可能致使一些重要的私人信息或者商業(yè)機(jī)密遭到泄露。

三、對不動產(chǎn)登記暫行條例的發(fā)展展望

相對而言，國外許多國家的不動產(chǎn)等級制度法例實(shí)踐取得了較好的效果，例如意大利、日本、瑞典，雖然各國的基本國情不同，但他們的成功經(jīng)驗(yàn)仍然值得我們借鑒。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的進(jìn)一步深化將會是我國現(xiàn)階段的重要改革內(nèi)容，《暫行條例》的實(shí)踐效果將會直接影響到未來我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的確立。

（一）明確登記錯誤的賠償責(zé)任

在日本現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度中，對于登記行為錯誤的賠償責(zé)任作出了明確的賠付規(guī)定：由登記方個人責(zé)任導(dǎo)致的權(quán)益損害，直接由登記方自行賠償。而在德國政府，則是通過設(shè)立登記錯誤損害賠償基金來進(jìn)行專門的賠付行為。針對我國目前的不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀而言，有學(xué)者指出我們可以參考借鑒引入保險機(jī)制的方式，去分散登記錯誤產(chǎn)生的賠付責(zé)任風(fēng)險?？梢钥紤]設(shè)計專門的登記錯誤基金來專項(xiàng)的處理登記錯誤產(chǎn)生的權(quán)益賠償，但必須要對賠償?shù)念~度進(jìn)行具體化的設(shè)置。

（二）登記查詢體系的完善

在信息時代，人們已經(jīng)習(xí)慣于在網(wǎng)絡(luò)上查詢一切事物，因此進(jìn)一步加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記查詢體系的完善以及信息化建設(shè)將會是不動產(chǎn)登記查詢體系的主要工作。雖然《暫行條例》中對不動產(chǎn)信息查詢保密設(shè)定中做出了明確規(guī)定，但細(xì)節(jié)不夠明確。實(shí)際上，大部分的審計等級應(yīng)該是能夠可提供給公眾查詢的。而對公眾開放查詢的難點(diǎn)主要集中在對查詢?nèi)说纳矸萁缍?，?yīng)該在明確了登記內(nèi)容的查詢范圍應(yīng)該控制在有限度的“ 以房查人”，查詢程序和方法既要滿足保障不動產(chǎn)交易真實(shí)安全的最低需要，也通過限制相關(guān)利害人的查詢權(quán)限和范圍。

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