關(guān)于城市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估探討

王大鵬

【摘要】在城市化進(jìn)程逐漸加快的過(guò)程中，地方政府需要在依法合規(guī)的前提下，提高征收效率，做好房屋征收補(bǔ)償工作。征收評(píng)估工作是整個(gè)征收過(guò)程的重要環(huán)節(jié)，結(jié)果的準(zhǔn)確合理程度，極大影響征收工作實(shí)效。可是目前我國(guó)城市在進(jìn)行房屋征收評(píng)估時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到多種不同的問(wèn)題。文章討論了現(xiàn)階段存在于征收補(bǔ)償工作中的問(wèn)題，并提出了完善方法，希望各大城市能夠?qū)⒋俗鳛閰⒖家罁?jù)，進(jìn)而順利完成征收補(bǔ)償工作。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有土地；房屋征收；補(bǔ)償評(píng)估

房產(chǎn)土地問(wèn)題一直都是人們最為關(guān)心的一件事情，在國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展速度逐漸加快期間，各地區(qū)的征地活動(dòng)變得越來(lái)越活躍。例如“釘子戶”等眾多與征收拆遷活動(dòng)有關(guān)的詞語(yǔ)在網(wǎng)上流傳，致使老百姓開(kāi)始重新思考住房權(quán)利。雖然我國(guó)《憲法》以及《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院590號(hào)令）等行政法規(guī)中都對(duì)房屋征收補(bǔ)償這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定，但由此所引發(fā)的糾紛事故卻越來(lái)越多。所以，我們必須提高對(duì)房屋征收工作的認(rèn)識(shí)程度，換位思考切實(shí)做好房屋征收工作，對(duì)此，筆者在下文對(duì)房屋征收工作進(jìn)行了相應(yīng)介紹。

一、簡(jiǎn)述我國(guó)目前房屋征收評(píng)估工作

現(xiàn)在我國(guó)城市化進(jìn)程快速發(fā)展起來(lái)，而在其發(fā)展過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，其中最為常見(jiàn)的就是房屋拆遷以及補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題。雖然房屋征收保證了大部分人的大部分利益，而被拆遷方卻損失了更多的經(jīng)濟(jì)利益，但是存在有個(gè)別的被征收人損失了更多的經(jīng)濟(jì)利益，所以，在拆遷房屋時(shí)就需要做好補(bǔ)償工作?？墒悄壳皣?guó)內(nèi)房屋征收補(bǔ)償中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，這樣征收者和被征者在房屋征收時(shí)就可能會(huì)發(fā)生利益紛爭(zhēng)，有時(shí)還會(huì)發(fā)生人員傷亡事件[1]。在征收時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到一些“釘子戶”，分析其原因就會(huì)發(fā)現(xiàn)是補(bǔ)償環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題。

我國(guó)為了解決房屋征收補(bǔ)償問(wèn)題，相繼頒布了眾多法規(guī)，希望使補(bǔ)償評(píng)估問(wèn)題得到解決。在有關(guān)法律頒布之后，我國(guó)房屋征收補(bǔ)償這項(xiàng)工作得到了改善，可是因?yàn)榕c被征收方的經(jīng)濟(jì)利益有關(guān)，所以，目前房屋征收時(shí)還經(jīng)常出現(xiàn)一些問(wèn)題。由于我國(guó)頒布了一些補(bǔ)償法規(guī)，便使得我國(guó)在進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)具有了法律依據(jù)。目前房屋征收補(bǔ)償時(shí)應(yīng)該按照下述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行：首先，補(bǔ)償評(píng)估一定要與法律要求相符合。也就是說(shuō)進(jìn)行房屋補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，應(yīng)該將補(bǔ)償內(nèi)容和有關(guān)法律法規(guī)及地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行對(duì)比，使補(bǔ)償內(nèi)容和法律條款相符合[2]。其次，征收補(bǔ)償結(jié)果必須合理。最后，補(bǔ)償工作，要站在中立公正立場(chǎng)上，不但要適當(dāng)保證人民大眾的經(jīng)濟(jì)利益，也要對(duì)征收方的利益進(jìn)行保護(hù)。

房屋征收評(píng)估工作通常按照下述步驟展開(kāi)。首先，設(shè)計(jì)評(píng)估方案。在設(shè)計(jì)評(píng)估方案時(shí)，應(yīng)該對(duì)下述內(nèi)容加以考慮：評(píng)估的對(duì)象、過(guò)程、方法、信息等。其次，根據(jù)情況進(jìn)行評(píng)估。在實(shí)施補(bǔ)償評(píng)估的過(guò)程中，應(yīng)該通過(guò)談話、收集意見(jiàn)和盡量多的實(shí)地實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)等方式來(lái)搜集資料。最后，得出補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。在還沒(méi)有確定評(píng)估報(bào)告時(shí)，評(píng)估人員必須閱讀以及評(píng)估信息，以使總結(jié)出來(lái)的評(píng)估報(bào)告更準(zhǔn)確。

二、存在于房屋補(bǔ)償工作中的問(wèn)題

雖然我國(guó)目前房屋補(bǔ)償工作具有相應(yīng)的法律依據(jù)，可是在實(shí)施征收補(bǔ)償時(shí)，仍然會(huì)出現(xiàn)眾多不同問(wèn)題。

（一）房屋評(píng)估規(guī)定不明確市場(chǎng)化屬性強(qiáng)化不夠

經(jīng)常遇見(jiàn)的評(píng)估問(wèn)題有房屋設(shè)備、物質(zhì)搬遷和房屋裝飾等費(fèi)用，還有停業(yè)所造成的經(jīng)濟(jì)損失，在這些問(wèn)題上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)眾多矛盾，對(duì)房屋征收補(bǔ)償工作造成了一定的影響。探究其原因就是價(jià)格計(jì)算過(guò)程的透明性不夠，經(jīng)常是各方面對(duì)價(jià)格不滿意，由于在法律層面沒(méi)有價(jià)格過(guò)程透明的要求，造成評(píng)估價(jià)格的權(quán)威性不夠。而此種問(wèn)題在一定程度上會(huì)對(duì)房屋補(bǔ)償工作的開(kāi)展造成影響，使征收雙方發(fā)生矛盾。

（二）對(duì)間接性損失的評(píng)估考慮的不夠

目前房屋征收時(shí)，最主要的一個(gè)問(wèn)題就是征收雙方對(duì)于評(píng)估結(jié)果意見(jiàn)不同，其中對(duì)間接性損失的評(píng)估爭(zhēng)議占有很大一部分比例，這樣就引發(fā)了矛盾和沖突。被征收方認(rèn)為，補(bǔ)償評(píng)估的價(jià)格過(guò)低。引發(fā)這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)的原因如下：其一，補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)在該方面沒(méi)有明確實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。目前補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中，通常只是單一的考慮和分析與房屋有直接關(guān)系的經(jīng)濟(jì)損失，而忽視了與房屋間接相關(guān)的損失。例如：在征收房屋時(shí)，通常都不會(huì)關(guān)注房屋的醫(yī)療優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)以及學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)等。而只是補(bǔ)償給房屋擁有者的直接經(jīng)濟(jì)損失[3]。加之評(píng)估工作過(guò)程中，由于沒(méi)有相關(guān)依據(jù)，所以沒(méi)有充分考慮無(wú)證部分的實(shí)際使用權(quán)價(jià)值，目前在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償時(shí)，該方面評(píng)估的價(jià)格沒(méi)有充分反映價(jià)值，進(jìn)而引發(fā)眾多矛盾。

（三）房屋評(píng)估補(bǔ)償工作具有一定的壟斷特性

首先，現(xiàn)在我國(guó)只有具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估補(bǔ)償機(jī)構(gòu)才能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行征收評(píng)估，這些機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)，經(jīng)常會(huì)與房屋征收委托方發(fā)生經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這樣難免會(huì)對(duì)評(píng)估發(fā)生不同程度的影響。其次，因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)具有極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，這樣在進(jìn)行評(píng)估工作過(guò)程中就可能會(huì)出現(xiàn)眾多的用熟不用新現(xiàn)象，進(jìn)而阻礙了評(píng)估工作的公正性展開(kāi)。再次，目前我國(guó)評(píng)估部分房屋征收補(bǔ)償工作人員沒(méi)有較高的評(píng)估水平，同時(shí)還有一部分評(píng)估人員在房屋評(píng)估時(shí)完全是根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估，這樣就使評(píng)估結(jié)果就會(huì)與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，最后致使評(píng)估工作進(jìn)入僵局[4]。因?yàn)樵u(píng)估人員有著有限的評(píng)估能力，這樣在評(píng)估時(shí)就會(huì)不全面，所以，征收雙方也會(huì)因此發(fā)生沖突以及矛盾。

三、改善補(bǔ)償評(píng)估的方法

針對(duì)我國(guó)現(xiàn)在所進(jìn)行的房屋評(píng)估工作而言，其中存在眾多種問(wèn)題，這不但阻礙了我國(guó)拆遷工作的順利進(jìn)行，還引發(fā)了征收雙方時(shí)常出現(xiàn)沖突和矛盾。所以，現(xiàn)在一定要對(duì)房屋補(bǔ)償工作進(jìn)行改善，以使征收工作可以順利進(jìn)行。

（一）對(duì)評(píng)估人員的職業(yè)責(zé)任感以及評(píng)估能力進(jìn)行培養(yǎng)

首先，因?yàn)榉课菡魇展ぷ鲿?huì)涉及到較為廣泛范圍，并且還會(huì)產(chǎn)生非常大的社會(huì)影響，假如評(píng)估過(guò)程中出現(xiàn)一點(diǎn)點(diǎn)失誤，那么很容易就會(huì)引發(fā)極其嚴(yán)重的沖突事件，與此同時(shí)，還會(huì)對(duì)社會(huì)造成嚴(yán)重的影響。所以，必須對(duì)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)技能進(jìn)行培養(yǎng)，讓他們掌握更多的評(píng)估知識(shí)和技能，從而促使評(píng)估工作可以順利完成[5]。在對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)時(shí)，還需要建立相應(yīng)的技能考核機(jī)制和報(bào)告責(zé)任倒查制度，公正、信譽(yù)好、水平高的評(píng)估人員將優(yōu)先得到政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)合作，這有這樣做才能夠?qū)⒃u(píng)估問(wèn)題從根本上得到解決。

其次，對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行培養(yǎng)，提高他們的職業(yè)責(zé)任感。每一名評(píng)估人員都應(yīng)該指導(dǎo)自己肩上所承擔(dān)的職業(yè)責(zé)任，明確一點(diǎn)只有做好房屋評(píng)估工作，國(guó)內(nèi)評(píng)估事業(yè)才能夠蓬勃發(fā)展。所以，必須對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行培養(yǎng)，讓他們可以提高責(zé)任感，建立極強(qiáng)的責(zé)任心，進(jìn)而促進(jìn)評(píng)估工作順利展開(kāi)、進(jìn)行和完成。

（二）明確補(bǔ)償?shù)闹黧w以及范圍

首先，補(bǔ)償過(guò)程中明確補(bǔ)償主體和評(píng)估目地非常重要，同時(shí)明確補(bǔ)償主體在補(bǔ)償工作中也是重點(diǎn)內(nèi)容。

其次，補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中，不但要明確補(bǔ)償主體，還必須明確補(bǔ)償范圍。在確定補(bǔ)償范圍時(shí)，既要對(duì)征收的房屋做出相應(yīng)的補(bǔ)償。此外，還要考慮被征收房屋所具有的醫(yī)療優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)以及學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)等一系列與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的因素。只有把土地使用權(quán)、征收的房屋、房屋優(yōu)勢(shì)等放到一起進(jìn)行綜合分析和考慮，才能夠使評(píng)估水平得到提高，進(jìn)而使被征收方的利益的到相應(yīng)的保障。

最后，我國(guó)所頒布的與房屋補(bǔ)償評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)中還規(guī)定：如果有人因?yàn)椴疬w而導(dǎo)致停業(yè)、安置損失、搬遷等問(wèn)題，拆遷方也要給予他們補(bǔ)償。

（三）健全評(píng)估部門(mén)行業(yè)的提高業(yè)務(wù)水平制度

因?yàn)閲?guó)內(nèi)評(píng)估行業(yè)中存在著極其嚴(yán)重的評(píng)估專(zhuān)業(yè)化程度較低問(wèn)題，所以，其必須對(duì)自身的行業(yè)水平發(fā)展進(jìn)行改善，構(gòu)建一個(gè)健全的評(píng)估機(jī)制。需要從國(guó)家眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)中挑選出具有良好評(píng)估信譽(yù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，當(dāng)房屋征收時(shí)出現(xiàn)征收矛盾，可以找他們來(lái)解決問(wèn)題[6]。除此之外，還應(yīng)該建立一個(gè)由高素質(zhì)評(píng)估人員所組建成的評(píng)估小組，以在進(jìn)行評(píng)估工作中維護(hù)被征收方所具有的合法權(quán)益。同時(shí)還要定期組織評(píng)估培訓(xùn)，讓評(píng)估人員參加，使他們掌握新穎的評(píng)估知識(shí)以及評(píng)估技能，進(jìn)而保證評(píng)估工作可以高質(zhì)量的完成。

結(jié)語(yǔ)：

總之，在國(guó)家城市化進(jìn)行逐漸加快的過(guò)程中，房屋補(bǔ)償評(píng)估這樣工作也變得越來(lái)越重要。目前使房屋補(bǔ)償工作可以合理、有序進(jìn)行已經(jīng)成為有關(guān)部門(mén)所關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。所以，評(píng)估人員一定要對(duì)房屋評(píng)估工作加強(qiáng)重視，進(jìn)而提高國(guó)家房屋補(bǔ)償評(píng)估的水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]王太高.論集體土地上房屋征收補(bǔ)償立法模式——基于憲法規(guī)范的展開(kāi)[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2013，34（1）：66-71.

[2]凌學(xué)東.集體土地上房屋征收補(bǔ)償價(jià)值低估原因的分析[J].商業(yè)研究，2014，（11）：1-9.

[3]凌學(xué)東，吳寧.論集體土地上房屋征收補(bǔ)償認(rèn)定的利益平衡[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2014，（1）：83-87，93.

[4]徐亞文，高一飛.論國(guó)有土地上房屋征收決定公告的法律屬性及救濟(jì)途徑[J].湖北社會(huì)科學(xué)，2013，（6）：162-164.

[5]于鵬，孔騰.公共利益認(rèn)定程序之比較研究——以國(guó)有土地上房屋征收為例[J].國(guó)家行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2014，（2）：77-81.

[6]朱德宏.國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償制度績(jī)效分析——以多中心治理理論為視角[J].探索，2013，（3）：81-85.