國外商業(yè)地產(chǎn)的投資風險分析

張霄飛

[摘要]在當今的國內(nèi)外市場經(jīng)濟下，商業(yè)房地產(chǎn)投資的風險受到各種因素的影響，在宏觀方面可以分為系統(tǒng)影響和非系統(tǒng)影響，而在企業(yè)自身方面還受到財務風險的影響，財務風險主要存在于不合理的融資和組織結(jié)構(gòu)的不合理，這一問題也是外國商業(yè)地產(chǎn)中存在的財務風險，這一問題的存在一定程度上增加了外國商業(yè)地產(chǎn)的投資風險。文章就影響國外的商業(yè)地產(chǎn)的投資風險的主要因素和企業(yè)的財務風險的影響以及其他的影響因素做了簡單論述。

[關(guān)鍵詞]外國商業(yè)地產(chǎn)；地產(chǎn)投資；投資風險

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621188

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資風險是指在進行投資時，受到許多不確定因素影響，項目未能按原計劃進行延誤了工期，進而影響了企業(yè)項目的項目收益，最后影響企業(yè)贏利以及償還能力。國外的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)起步較早，在美國接近一半以上的市場資產(chǎn)價值是商業(yè)地產(chǎn)。依據(jù)美國的房地產(chǎn)投資的信托基金對商業(yè)地產(chǎn)分為權(quán)益型和抵押型商業(yè)地產(chǎn)。在以往的研究數(shù)據(jù)中認為系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險都是時變的，而商業(yè)地產(chǎn)的投資風險主要由非系統(tǒng)風險所決定。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的日益成熟，商業(yè)地產(chǎn)亦如雨后春筍，遍地而起。一些國際化色彩明顯的新型商業(yè)業(yè)態(tài)如大型購物中心、倉儲式商場、Shopping Mall也出現(xiàn)在人們的視野內(nèi)，一個更加開放、多元的商業(yè)地產(chǎn)市場新環(huán)境逐漸形成。然而在商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時，也給傳統(tǒng)的經(jīng)營方式與投資理念帶來巨大沖擊。相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)存在著大量的風險因素，如商業(yè)地產(chǎn)市場的供求變化、消費者喜好、相關(guān)政策調(diào)整、物價漲跌、匯率及利率的變動等，這些因素都直接或間接影響著商業(yè)地產(chǎn)的投資收益。在歐美國家，20世紀寫字樓、復合公寓、商場、酒店和其他商業(yè)地產(chǎn)投資回報約在10%，而波動性則與債券近似，績效也不盡如人意，一直都不是投資者關(guān)注的重點，而近20年隨著債券利率的走低，商業(yè)地產(chǎn)利率依然堅挺在9%左右，則成為了投資者關(guān)注的對象（Ruff，2007），國外學術(shù)界對于商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論與實證研究也越發(fā)廣泛。

1影響國外商業(yè)地產(chǎn)投資風險的因素

首先，影響國外的商業(yè)地產(chǎn)的投資風險是全球利率，商業(yè)房地產(chǎn)的周期同經(jīng)濟周期有著密不可分的聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)隨時間的變化而變化，其中利率是最直觀的表現(xiàn)，利率作為解釋商業(yè)地產(chǎn)的風險因素之一，受到不同學者的理解也不一致。不過在近年來商業(yè)地產(chǎn)受利率波動的影響導致期望變動的更加頻繁、增加了交易成本、增加了風險的不確定性，有些外國學者就得出商業(yè)地產(chǎn)回報和利率波動是負相關(guān)。利率的不斷增長從融資成本和房地產(chǎn)需求以及高的期望回報率方面影響房地產(chǎn)回報。

其次，因為商業(yè)房地產(chǎn)市場異質(zhì)性以及信息的不完全性等特征，使商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的上市時間也受到了許多因素影響，而上市時間的不確定性在一定程度上增加了商業(yè)房地產(chǎn)的投資風險，為定價和投資績效評價以及分配帶來了挑戰(zhàn)。市場前后的變化對商業(yè)地產(chǎn)的績效和風險影響明顯，市場是不斷變化發(fā)展的，而且市場變化規(guī)律不容易掌控，受到影響的因素又比較多，包括REITs的回報與風險增加。股票市場與實際的房地產(chǎn)市場更為接近，受到其他相關(guān)因素影響，包括稅法因素、REITs的類型與規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)等，市場變化也就成為對商業(yè)房地產(chǎn)造成投資風險的主要因素。

最后，在相同的市場條件下之外，企業(yè)自身的財務風險管理在一定程度上也影響著商業(yè)地產(chǎn)的投資風險，商業(yè)房地產(chǎn)是比較典型的資本密集型的產(chǎn)業(yè)，投資金額巨大、籌資方式單一，進行籌資比較困難，在前期需要的資金投入較大，項目的成本也比較高，導致商業(yè)房地產(chǎn)的前期財務運作困難，而且項目工程的周期較長，在進行資金運轉(zhuǎn)時因為不確定因素較多，所以出現(xiàn)財務風險的可能性也就增加了，商業(yè)房地產(chǎn)不僅前期的施工階段工期較長會造成財務風險，而且后期的銷售模式容易造成資金回籠較慢，其中消費者在進行消費時可以采取分期付款和按揭貸款等多種消費方式，影響了企業(yè)資金的回籠速度，而且國家的宏觀政策對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收影響較大，當國家出現(xiàn)財政緊縮的情況時，商業(yè)房地產(chǎn)的市場隨之會出現(xiàn)萎靡，產(chǎn)品銷量不穩(wěn)，一旦商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身決策水平以及管理能力不足也會影響企業(yè)的財務風險。

2國外商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避風險采取的主要措施

第一，根據(jù)外國學者Marko-witz（1952）有關(guān)現(xiàn)代投資組合的理論，認為分散化投資可以降低投資風險，并且不會犧牲回報，在系統(tǒng)風險的管理中衍生品是特殊的管理方法，比如IPD指數(shù)。商業(yè)房地產(chǎn)的衍生品是金融行業(yè)用來規(guī)避風險的最普遍的做法，因為銷售在短期之內(nèi)無法完成，所以用衍生品來規(guī)避風險，每個國家在規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)的價格風險使用的是房地產(chǎn)指數(shù)NCREIF系列，相反中國的房地產(chǎn)指數(shù)是用NPI收集收入回報和價值回報以及總體回報等信息。

第二，在非系統(tǒng)的管理風險的最常用的方法是分散化管理方法，分散化市場和其他市場的關(guān)系，有學者曾經(jīng)發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)和股票市場存在著一定的聯(lián)系，1996年Newell與Webb通過對多國的房地產(chǎn)和股票以及債券的績效進行對比，來分析不同的投資風險和績效以及績效相關(guān)性的問題。2003年Winniford發(fā)現(xiàn)REITs和房地產(chǎn)市場以及股票是相關(guān)的，存在季節(jié)性的波動。而在2001年Lin和Lin在對亞洲的六個地區(qū)進行房地產(chǎn)市場和股票市場關(guān)系的實證研究，發(fā)現(xiàn)只有在韓國和新加坡才能使用這兩種投資方法相結(jié)合。除了這些分散商業(yè)房地產(chǎn)風險的辦法之外，還有一些先進的管理工具包括模擬過程和早期的風險預警系統(tǒng)等。

第三，針對企業(yè)本身的財務風險采取的財務風險管理辦法，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要加強財務預警意識，重視對財務風險的管理，協(xié)調(diào)好企業(yè)的內(nèi)部工作，建立商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的財務預警部門，用企業(yè)制度和信息來保證企業(yè)財務，對企業(yè)的各部門人員加強思想教育，提高企業(yè)人員的財務風險意識，提高自身的專業(yè)水平。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應該結(jié)合自己的實際生產(chǎn)情況，對生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)的財務情況做到了如指掌，加強財務部的審計工作，確保商業(yè)房地產(chǎn)財務風險信息的真實性，保證財務風險預警信息的真實準確；建立健全的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財務控制制度，財務管理涉及商業(yè)房地產(chǎn)的每個經(jīng)營環(huán)節(jié)以及職能部門，所以需要明確財務責任，根據(jù)每個部門的不同經(jīng)營特點以及具體分工情況進行責任劃分，提高企業(yè)的抗風險能力，對生產(chǎn)經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題進行及時反饋。

3結(jié)論

外國商業(yè)房地產(chǎn)的投資風險問題一直以來都受到各界的關(guān)注，隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展，企業(yè)都處在一個大的市場經(jīng)濟環(huán)境下，相互影響著，所以在針對外國商業(yè)房地產(chǎn)進行投資風險的談論也是為給我國的房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資的風險評估以及采取一定的措施提供借鑒。商業(yè)房地產(chǎn)不僅受到利率和項目的持有期、上市時間以及市場的變換影響，而且在一定程度上還受到了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務風險影響，所以在采取措施進行分散風險的同時還要加強對企業(yè)自身的財務管理。

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