給6億城鎮(zhèn)居民吃顆定心丸

周兼明

近段時(shí)間，因溫州20年住宅用地年限到期，一些業(yè)主遭遇續(xù)期疑難，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。盡管，溫州市國土局稱此報(bào)道屬誤讀，但對(duì)如何續(xù)期，并未給出明確說法。隨后，媒體追蹤報(bào)道發(fā)現(xiàn)，青島、深圳等地都有“撞限”的住宅用地。由于當(dāng)年一些地方對(duì)土地使用權(quán)出讓的先行先試，才出現(xiàn)了20年、30年、40年等不同的住宅用地使用年限。

雖說大陸住宅用地使用權(quán)限多為70年，也有一些40、50年的，但由于對(duì)“使用權(quán)到期如何續(xù)期”一直沒有明確法規(guī)，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就引來大量城鎮(zhèn)居民的擔(dān)心與焦慮。統(tǒng)計(jì)顯示，大陸現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口7.5億人，自有住房率高達(dá)89.68%，也就是說，城鎮(zhèn)住宅土地使用年限問題至少與6億多市民相關(guān)。對(duì)大多數(shù)市民來說，房產(chǎn)顯然屬于最主要的財(cái)產(chǎn)，政府如何及時(shí)妥當(dāng)?shù)靥幚砗眠@個(gè)問題，確是牽一發(fā)而動(dòng)全身的大事，不可不深思而慎行。

對(duì)土地使用權(quán)限如何續(xù)期，目前的法規(guī)有自相矛盾處。1995年施行、2007年8月修訂的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。而2007年10月施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條則規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。據(jù)法學(xué)專家的解釋，所謂“自動(dòng)”，因沒有規(guī)定相應(yīng)條件和手續(xù)，指的就是無須申請(qǐng)，即可無條件續(xù)期。《物權(quán)法》作為上位法，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》有約束力，意味著此前法律對(duì)諸如“續(xù)期”等問題有限制或附加條件，都沒有法律效力。除非全國人大出臺(tái)新的法律解釋，規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”含有收費(fèi)內(nèi)容，否則任何行政機(jī)關(guān)的收費(fèi)行為，都沒有法律依據(jù)。

大陸現(xiàn)行的土地政策，是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革中陸續(xù)出臺(tái)的，經(jīng)歷了從無章可循到逐步有法可依的過程，原本就有極大的探索性。每往前邁一步，都會(huì)遇到來自計(jì)劃經(jīng)濟(jì)慣性思維的阻力，很多法條在訂立時(shí)，為避免爭(zhēng)議、平衡左右聲音，本身就擬定得比較模糊，法律與法規(guī)之間也未能做到很好的呼應(yīng)與銜接，實(shí)際上是把疑難問題留給未來去解決。這種情形在教育、醫(yī)療、土地、戶籍等領(lǐng)域都普遍存在。改革開放近40年，已積累了大量市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)這些“摸著石頭過河”的法律法規(guī)，確實(shí)到了需要重新清理、調(diào)整與完善的時(shí)期?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，國家也加強(qiáng)了對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，全國人大適時(shí)對(duì)土地續(xù)期問題作出法律解釋，才能解決民眾的糾結(jié)與困惑。

十八大之后，中央政府加快了對(duì)農(nóng)村土地的確權(quán)，此舉不僅解決了農(nóng)村土地的權(quán)屬糾紛，更能在城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村現(xiàn)代化過程中有效地維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。長(zhǎng)遠(yuǎn)地看，對(duì)形成一個(gè)產(chǎn)權(quán)清晰、流轉(zhuǎn)順暢、分配合理的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度有重大推動(dòng)作用，也有利于建設(shè)城鄉(xiāng)土地權(quán)益統(tǒng)一的市場(chǎng)。對(duì)進(jìn)城打工的農(nóng)民，土地確權(quán)不僅成了他們進(jìn)城的資本，也能為他們的生存提供一份可靠的保障，等于吃下了一顆定心丸；對(duì)于留在農(nóng)村的農(nóng)民，因?yàn)榭梢砸婪▽?shí)現(xiàn)土地資源流轉(zhuǎn)，有了規(guī)?；?jīng)營、降低農(nóng)業(yè)成本的可能?？梢哉f，對(duì)農(nóng)村土地的確權(quán)，切切實(shí)實(shí)地增加了農(nóng)民的安全感與獲得感，也為重塑城鄉(xiāng)資源配置的新格局，提供了新機(jī)遇。

既然，農(nóng)民對(duì)宅基地和承包地的“使用權(quán)”有了永久權(quán)，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)城鎮(zhèn)居民的住宅用地的“使用權(quán)”進(jìn)行確權(quán)，也就勢(shì)在必行了。否則，城鄉(xiāng)土地權(quán)益又陷入了一種新的二元結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)數(shù)億城鎮(zhèn)居民顯失公平不說，還會(huì)加深城鄉(xiāng)土地使用權(quán)的年限鴻溝。為推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，國家發(fā)改委正在制定一億人落戶的方案，著手建立一個(gè)“購租并舉”的城鎮(zhèn)住房體系。但現(xiàn)實(shí)情況是，大量農(nóng)民工不愿落戶城市、尤其小城鎮(zhèn)，主要原因就是城鎮(zhèn)的住宅用地是有期限的。農(nóng)民擔(dān)心一旦落戶城鎮(zhèn)，其鄉(xiāng)村利益就有可能喪失。這也是小城鎮(zhèn)存有大量庫存房的原因。如果全國人大與中央政府，對(duì)《物權(quán)法》的“自動(dòng)續(xù)期”，明確解釋為“無條件續(xù)期”，等于一下填平了城鄉(xiāng)土地權(quán)益的年限鴻溝，對(duì)解除農(nóng)民進(jìn)城的后顧之憂、有效推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，無疑大有助益。

新一屆中央政府一直強(qiáng)調(diào)，要“讓人民對(duì)改革有更多獲得感”。政府過去每年已有4萬億元的土地收益，通過給城鎮(zhèn)居民住宅用地確權(quán)，給6億多城鎮(zhèn)居民一顆定心丸，讓民眾切實(shí)分享改革紅利，解除民眾對(duì)“土地大限”的隱憂和焦慮，就能徹底解決城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)模糊的問題。

無論是對(duì)農(nóng)民還是對(duì)城鎮(zhèn)居民來說，土地的確權(quán)都屬頭等大事，也事關(guān)每個(gè)公民的切身利益，是最大的民生選項(xiàng)。隨著地方政府財(cái)政模式的轉(zhuǎn)型，通過土地續(xù)期“再收一次”費(fèi)用的可能性越來越小。隨著樓市進(jìn)入去庫存時(shí)代，拉動(dòng)與刺激民眾與市場(chǎng)的消費(fèi)將成為主要目標(biāo)。與其與民爭(zhēng)利，不如藏富于民，對(duì)城鎮(zhèn)居民的住宅用地確權(quán)，無疑是讓利于民、藏富于民的重大舉措，可謂迫在眉睫，這項(xiàng)對(duì)國計(jì)和民生都大有益處的改革舉措，必將載入史冊(cè)。

民眾有恒產(chǎn)，國家偉業(yè)才有堅(jiān)固的基礎(chǔ)。