城鎮(zhèn)土地收購儲備存在的問題及解決措施

摘 要：針對城鎮(zhèn)土地收購儲備管理的相關(guān)問題，對其改進策略進行分析。先介紹了城鎮(zhèn)土地收購儲備中存在的問題，包括土地收購儲備存在制度風險、土地收購儲備收益分配機制存在問題、土地收購儲備資金籌措問題等；再針對上述問題提出相應的解決策略，以進一步加深相關(guān)人員對城鎮(zhèn)土地收購儲備管理問題的認識，為進一步提高城鎮(zhèn)土地管理能力奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地收購儲備 問題 解決措施

土地收購儲備嚴格講就是土地征用與土地儲備兩種概念的結(jié)合，隨著現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)化速度不斷加快，城鎮(zhèn)土地收購儲備的作用更加明顯，是推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵點。在當前階段，如何做好城鎮(zhèn)土地收購儲備成為相關(guān)人員重點關(guān)注的問題。從當前相關(guān)地區(qū)的實踐經(jīng)驗來看，整個城鎮(zhèn)土地收購儲備中存在多方面的問題，并受到多方面因素的影響，而出現(xiàn)一系列問題。因此，需要重視對城鎮(zhèn)土地收購儲備管理問題的研究，為進一步提高城鎮(zhèn)土地收購儲備管理水平奠定基礎(chǔ)。

一、城鎮(zhèn)土地收購儲備中存在的問題

1.土地收購儲備存在制度風險。

1.1法律風險。缺乏法律支撐是我國在城鎮(zhèn)土地收購儲備中普遍存在的一種問題。當前我國各地區(qū)雖然已經(jīng)創(chuàng)建了土地儲備中心，并制定了相對嚴格的管理規(guī)章制度，但對于土地收購儲備工作而言，雖然國土資源部于2007年制定了《土地儲備管理辦法》，但管理辦法尚處于”部門規(guī)章“階段，導致部分地方在工作中重視不夠，不利于土地儲備工作的開展和有效保護人民群眾的合法權(quán)益。

1.2法律定位不明確。我國現(xiàn)行的土地管理法并沒有明確城鎮(zhèn)土地收購儲備的相關(guān)內(nèi)容，導致不同地區(qū)在開展城鎮(zhèn)土地收購儲備中會采取不同的運作方式，且土地儲備中心的職能也會出現(xiàn)明顯的差異。從當前實際情況來看，主流的土地收購儲備中心主要以兩種形態(tài)存在，一種是以事業(yè)法人的形式進行注冊，而另一種則是政府直接領(lǐng)導的管理機構(gòu)。但從兩種運行機制的實際情況來看，資金缺乏始終是影響土地收購儲備中心工作的重要原因；同時，一旦儲備中心出現(xiàn)違約現(xiàn)象，由政府還是由儲備中心來承擔主要責任，這些都需要法律來進行限定。

2.土地收購儲備中的分配機制問題。在當前的土地收購儲備中，部分地方存在著利益分配機制不是十分明確，在分配性質(zhì)上也不夠清晰。對土地儲備機構(gòu)而言，缺乏有效的激勵手段，對被收購者而言，政府占據(jù)著優(yōu)勢地位，而被收購者處于弱勢地位，這可能會導致收購雙方因地位的不等而出現(xiàn)利益博弈現(xiàn)象，影響土地收購儲備的工作效率。同時，政府在整體土地收購儲備中占據(jù)著信息優(yōu)勢，可能通過信息不對稱等影響其他人員利益。

3.土地收購儲備中的資金籌措問題。古語說：兵馬未動，糧草先行。資金保障是土地收購儲備工作正常開展的必要條件。當前的土地收購儲備資金主要有兩個來源：一是政府投入，二是融資。受地方政府的財力限制，政府投入已不能滿足土地收購儲備工作的需要，融資成為籌措土地儲備資金的重要渠道。銀行貸款叫停以后，如何融入地方政府債券發(fā)行體系需要土地儲備機構(gòu)積極探索。

二、城鎮(zhèn)土地收購儲備的優(yōu)化管理方法

1.重視制度建設(shè)。當前我國各地區(qū)已經(jīng)廣泛的開展了城鎮(zhèn)土地收購儲備工作，但部分地區(qū)相對應的制度建設(shè)尚處于起步階段。因此在當前工作中，做好制度建設(shè)也應該得到相關(guān)人員的重視。一般在制度建設(shè)過程中，所需要開展的工作主要包括以下幾點：（1）明確政府的行為，通過制度的形式對政府在土地收購儲備中的各項工作流程進行明確，確保地方政府能在規(guī)定的要求下開展各項工作，保證工作科學性。（2）從法律上明確土地收購儲備的性質(zhì)、權(quán)責關(guān)系等，并規(guī)范土地收購儲備過程中的行政主體、行為對象等，確保能在第一時間糾正工作中的錯誤行為，并讓整個城鎮(zhèn)土地收購儲備工作都處在正確的軌道上。（3）強化制度落實。制度的生命力在于落實。如被征地農(nóng)民的權(quán)益保障工作，需要地方政府認真落實被征地農(nóng)民的各項保障政策，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。同時，完善的法律規(guī)章制度也是提高城鎮(zhèn)土地收購儲備管理水平的重要保證。因此，建議立法部門加強土地儲備管理方面的立法工作，并將其作為指導土地儲備工作的首要政策制度；此外，還可以在相關(guān)制度中補充土地收購儲備方面的條款，明確在土地收購儲備工作中各方面的責任與義務，一旦土地收購儲備中心出現(xiàn)違約現(xiàn)象，能在第一時間判斷相關(guān)單位的責任，為城鎮(zhèn)土地收購儲備中心日后工作提供便利。

2.改善土地收購儲備中分配機制.有學者指出，在整個土地收購儲備管理中，界定土地收益構(gòu)成成為保證雙方利益的關(guān)鍵步驟，也是整個土地收購儲備管理中的關(guān)鍵問題之一。因此，對于土地收購儲備分配機制問題，應進一步采取措施，完善土地收購儲備運作管理機制。一方面要明確土地收購儲備過程中，主管單位和行政授權(quán)組織等相關(guān)部門之間的關(guān)系。通常情況下行政機關(guān)應當歸屬為政府土地資源管理行列，而行政授權(quán)組織受到行政機關(guān)授權(quán)之后，全面負責進行土地的收購儲備工作。另一方面在理順行政機關(guān)和行政授權(quán)組織的關(guān)系后，應建立有效的考核獎懲機制并嚴格加以落實。對政府部門來說，在工作中要將這作為有效管理的依據(jù)，積極開展相關(guān)工作，從而保障各項工作的順利進行。

3.優(yōu)化資金籌措和使用管理。在當前城鎮(zhèn)土地收購儲備工作中，收儲資金的籌集是政府部門需要高度重視的問題之一。因此，為維護城鎮(zhèn)土地收購儲備工作的正常開展，一方面要優(yōu)化資金籌措渠道，另一方面需要盤活現(xiàn)有儲備資金，切實保障土地收儲資金的安全。在優(yōu)化資金籌措渠道中，需要充分發(fā)揮民間資本的作用。土地儲備機構(gòu)應積極與財政部門對接，融入地方政府債券發(fā)行體系，通過發(fā)行地方政府債券，吸納社會閑散資金，擴大民間資本所占的比例，有效緩解地方政府償債壓力，降低銀行系統(tǒng)金融風險。同時，針對來自企業(yè)方面的資本，政府可以建立相應的補償機制，鼓勵企業(yè)投資。例如政府可以對投資企業(yè)的產(chǎn)品或服務給予優(yōu)先采購的政策照顧，這樣不僅有助于提高企業(yè)的投資熱情，企業(yè)也可以通過獲得政府優(yōu)先采購的特權(quán)，增加自身的社會聲望，確立競爭優(yōu)勢，一舉兩得。在優(yōu)化資金籌措渠道的同時，改革傳統(tǒng)土地供應模式，構(gòu)建健全的土地儲備工作循環(huán)機制，其主要內(nèi)容包括：（1）對于劃撥土地項目，可以在依法免除其相關(guān)稅費的基礎(chǔ)上，實施保本供地政策，由用地戶承擔土地統(tǒng)征和手續(xù)報批過程中所需要的費用。（2）實施宗地統(tǒng)征預決算。要求在征地前，能確定每一宗擬征土地的用途，并根據(jù)多種方法確定土地的成本、升值空間等，并且在土地征收后，再開展宗地決算，切忌出現(xiàn)盲目征地現(xiàn)象，切實保證資金使用效率。

三、結(jié)語

主要研究了城鎮(zhèn)土地收購儲備工作的相關(guān)問題，在介紹問題的基礎(chǔ)之上，對其解決措施進行闡述?？傮w而言，在當前城鎮(zhèn)土地收購儲備工作中依然存在多方面問題，這就要求相關(guān)人員在工作中，能深入研究導致出現(xiàn)土地收購儲備問題的原因，分析誘發(fā)問題的深層次因素，再提出相應的解決措施，確保能全面提高城鎮(zhèn)土地管理水平，為推動城市化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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作者簡介：徐再彬（1984.11—），男，貴州織金 ，穿青人，本科，助理工程師，主要研究方向：土地資源管理。