試析我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展

張麗娜 蔡霞

【摘 要】旅游地產(chǎn)的概念已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的旅游地產(chǎn)了，未來的旅游地產(chǎn)將進入新的“文化地產(chǎn)”的時代，本文旨在通過分析我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的基本特征，對未來旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展趨勢進行了研究和探索。

【關鍵詞】旅游地產(chǎn)；特征；發(fā)展趨勢

旅游地產(chǎn)不只是簡單的地產(chǎn)概念，需要多元文化的支撐，才能實現(xiàn)行與居的結合。2016年5月19日，國家旅游局發(fā)布了《中國旅游發(fā)展報告（2016）》，報告指出，旅游業(yè)對GDP的綜合貢獻已達到了10%，對關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的拉動效應顯著，2015年，旅游業(yè)直接投資首次突破1萬億元，達到了10072億元。

隨著旅游度假時代的到來，房地產(chǎn)與旅游的需求互相疊加，產(chǎn)生旅游地產(chǎn)的強勁需求。國內(nèi)眾多地產(chǎn)企業(yè)相繼進入旅游地產(chǎn)市場，中國金茂、萬達、萬科、世茂等實力房地產(chǎn)企業(yè)成為旅游地產(chǎn)開發(fā)的主力軍。

一、旅游地產(chǎn)的概念

旅游地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源，以房地產(chǎn)開發(fā)為主要手段，整合各項資源，融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，從而將旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結合，形成一種新的開發(fā)模式。

二、我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的特征

1.國內(nèi)旅游消費需求持續(xù)增加，旅游業(yè)發(fā)展空間很大

2005—2015年，國內(nèi)旅游人數(shù)比重、國內(nèi)旅游消費比重都呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。經(jīng)測算，2015年，中國共接待國內(nèi)外旅游人數(shù)超過41億人次，旅游總收入達4.13萬億元。其中國內(nèi)旅游人數(shù)達40億人次，國內(nèi)旅游收入達3.42萬億元。全年接待入境旅游人數(shù)1.33億人次，實現(xiàn)國際旅游收入1136.5億美元，同比分別增長4%和7.8%；中國公民出境旅游人數(shù)達到1.2億人次。根據(jù)《中國旅游發(fā)展報告2016》顯示，預計2020年，中國國內(nèi)旅游規(guī)模將達到68億人次，出境旅游人數(shù)將超過2億人次。同時，隨著人們生活水平的提高和生活質(zhì)量理念的提升，休閑度假已逐步為社會所接受，為旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展提供巨大的消費來源。

2.旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，

旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源”

的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢。北京、上海、天津等一級城市的旅游房地產(chǎn)

基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；二、三級城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級旅游資源進行項目配置。

3.旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型、運作方式逐漸綜合多元化

中國旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢。眾多

旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權式酒店、分時度假逐步發(fā)展延伸，以健身、

滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項目逐步興起，商務型、度假型等旅游模式逐步發(fā)展。旅游房地產(chǎn)的運作方式逐漸綜合化、多元化。

4.旅游地產(chǎn)置業(yè)更多希望在投資和消費上獲得更高效益

旅游地產(chǎn)具有投資、自用的雙重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，還可以通過長期投資物業(yè)，享受其帶來的空間和消費功能的利益。正因如此，旅游地產(chǎn)會吸引“高收入”和 “高品質(zhì)”生活的人群來消費與投資。旅游地產(chǎn)的置業(yè)需求更多希望在投資和消費上能夠獲得更高的效益。

三、我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的趨勢

1.積極創(chuàng)新旅游地產(chǎn)功能

積極創(chuàng)新我國旅游地產(chǎn)的功能，主要從兩個方面入手：第一，結合當前業(yè)態(tài)，開發(fā)出親民化的休閑娛樂項目；第二，在營銷策略的構建上，應大力挖掘大眾消費和商務消費兩大資源。對于大眾消費而言，可以設計出娛樂、餐飲、住宿一條龍的服務項目，并在價格定位上符合當?shù)叵M者的心理預期；對于商務消費而言，應努力開拓商務會議、員工培訓、企業(yè)儀式性活動等業(yè)務，從而優(yōu)化當前的業(yè)務種類。相比較而言，應在拓展大眾消費上下大力氣。

2.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)方式上的擴展化

國內(nèi)旅游地產(chǎn)企業(yè)要借鑒國際先進經(jīng)驗，尋求與國際接軌，不斷完善自身的產(chǎn)品，有競爭力的品牌企業(yè)，在進入新市場及推出新產(chǎn)品時要著重打造自己的特色品牌，實施品牌化經(jīng)營以及集團化發(fā)展。從實際市場需求出發(fā)，探索適合當?shù)叵M者需求的產(chǎn)品和項目，從而尋求最佳的開發(fā)模式，注重客戶的體驗與服務品質(zhì)的提升。在開發(fā)過程中，注重與周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一。

3.充分發(fā)展在線旅游。

充分發(fā)展在線旅游，將線上與線下相結合，發(fā)展在線旅游包括：第一，發(fā)展電商，與網(wǎng)站結合實現(xiàn)旅游產(chǎn)品和服務的在線預定、售賣等。第二，建立與網(wǎng)絡游戲中場景類似的主題公園和產(chǎn)品，讓消費者置身其中，體驗在線娛樂的感覺。隨著現(xiàn)代信息技術的發(fā)展和消費方式的轉(zhuǎn)變，眾多大型開發(fā)商紛紛將目光投資于旅游服務網(wǎng)站等電商，旅游投資急速升溫。

4.文化旅游地產(chǎn)將日益發(fā)展

在眾多地產(chǎn)類型開發(fā)競爭中，以文化為主題的旅游地產(chǎn)異軍突起，逐漸成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢。文化旅游地產(chǎn)將各種優(yōu)秀的文化與旅游業(yè)融合一體，不但滿足了娛樂消費的需求，而且體現(xiàn)了休閑度假旅游的特色。房地產(chǎn)開發(fā)商投資的文化旅游地產(chǎn)正在全國各地相繼拔地而起，走在時代前沿的“文化地產(chǎn)”，以個性化多元化的人文品質(zhì)全面滲透在現(xiàn)代人的生活方式中。

5. 旅游地產(chǎn)經(jīng)營模式的創(chuàng)新

轉(zhuǎn)變旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式，隨著越來越多的中國人旅游消費方式從“走馬觀花”步入“娛樂休閑”，中國巨大的“分時度假”消費市場潛力正日益突現(xiàn)。將房屋按時間而不是按面積切割，成為可以供多戶人家擁有的使用權，并將其出售給不同的購買者；并且通過交換服務系統(tǒng)會員把自己的客房使用權與其他會員異地客房使用權進行交換，實現(xiàn)異地度假時段的交換。

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