房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

白新華

摘要：房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生將會(huì)給房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)利益主體帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失。因此，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與防范有其現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)以政府為主導(dǎo)，相關(guān)各部門齊心協(xié)力共同完成。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)；估價(jià)機(jī)構(gòu)

一、引言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展促使了估價(jià)行業(yè)業(yè)務(wù)量的急劇增加。數(shù)量的增加不僅僅體現(xiàn)在數(shù)量上，業(yè)務(wù)類型也變得更加多元：除房地產(chǎn)抵押估價(jià)、房地產(chǎn)交易估價(jià)等傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)類型外，又出現(xiàn)了房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化估價(jià)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)等新興業(yè)務(wù)類型。這就意味著更多的行業(yè)和更多的估價(jià)報(bào)告使用者對房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果寄予更多的期望，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師要承擔(dān)更大的責(zé)任。然而，在業(yè)務(wù)量增加的同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)所以引起的訴訟糾紛也日益增加，房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)帶來的問題亟需解決。

二、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)誘因

房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)指的是評估結(jié)果與房地產(chǎn)客觀價(jià)格發(fā)生了超過允許范圍內(nèi)的誤差。根據(jù)其產(chǎn)生的原因不同，分為客觀原因引起的風(fēng)險(xiǎn)和主觀原因引起的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）客觀原因

客觀原因產(chǎn)生的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)往往具有普遍性和系統(tǒng)性，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1. 房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)的不完善和漏洞

與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的法律中，只有《城市房地產(chǎn)管理法》有涉及到房地產(chǎn)估價(jià)的條款，但未對其具體操作列出明確條款。在法規(guī)條例這個(gè)層次上也僅有1999年建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，一直沿用至今。作為房地產(chǎn)估價(jià)具體操作規(guī)范層面上的最高指導(dǎo)性文件，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有很多細(xì)則已經(jīng)無法適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的需要，甚至存在漏洞?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》沒有對一些新的估價(jià)業(yè)務(wù)類型做出詳細(xì)的規(guī)定，使得估價(jià)師在估價(jià)工作過程中存在自由裁量范圍過大，從而帶來估價(jià)結(jié)果的偏差。此外，《估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《估價(jià)師注冊管理辦法》也存在與當(dāng)前行業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展相矛盾的個(gè)別相關(guān)規(guī)定，成為房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的隱患。

2. 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身所固有的特點(diǎn)和性質(zhì)

房地產(chǎn)估價(jià)工作是對估價(jià)對象進(jìn)行價(jià)值研判的過程，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。遵循其原則和規(guī)律的同時(shí)，又需要憑借估價(jià)師的主觀經(jīng)驗(yàn)。這一行業(yè)性質(zhì)本身就無法完全規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師只能不斷累積和豐富從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。隨著新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的不斷產(chǎn)生，新興的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)類型對估價(jià)師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累又有了更高的要求，這在一定程度上增加房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

這門學(xué)科在我國的發(fā)展時(shí)間還不長，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界關(guān)于估價(jià)方法的運(yùn)用尚存一些爭議。為數(shù)不多的幾種估價(jià)方法與紛繁復(fù)雜的估價(jià)對象之間、多種多樣的估價(jià)目的之間、各種不同的技術(shù)路線之間的矛盾，促使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相比較其他行業(yè)而言更容易滋生風(fēng)險(xiǎn)。

3. 信息不對稱

房地產(chǎn)估價(jià)程序從接受委托、草擬估價(jià)工作方案、搜集信息資料到實(shí)地查勘一系列估價(jià)工作前期準(zhǔn)備工作，受制于委托方故意提供虛假信息、估價(jià)師分析判斷經(jīng)驗(yàn)不足等原因，會(huì)存在信息不對稱的現(xiàn)象。房地產(chǎn)估價(jià)師對估價(jià)對象的準(zhǔn)確價(jià)值判斷，依賴于詳實(shí)可靠的基礎(chǔ)信息、合法的權(quán)利證明文件以及真實(shí)的市場成交價(jià)格等相關(guān)資料。如果這些資料出現(xiàn)紕漏和瑕疵，將會(huì)直接影響到估價(jià)師做出與估價(jià)對象真實(shí)價(jià)值不一致的估算，產(chǎn)生房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

4. 客觀環(huán)境的影響

如果說相關(guān)政策環(huán)境對估價(jià)行業(yè)的影響是由表及里的，那么經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的變化對估價(jià)行業(yè)的影響就是吹糠見米的。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)往往會(huì)改變房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的運(yùn)行軌跡，估價(jià)師如果沒有合理把握經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)，就無法捕捉到這種運(yùn)行軌跡的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。政府部門、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)公眾對房地產(chǎn)估價(jià)的功能和作用的理解和認(rèn)識(shí)的偏差、法律法規(guī)制度的變遷等等，都是房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的誘因。

（二）主觀原因

房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主觀原因主要來自于房地產(chǎn)估價(jià)的主體。

1. 房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)能力不足和職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

對估價(jià)對象做出客觀的價(jià)值判斷要求房地產(chǎn)估價(jià)人員要站在不偏不倚的角度上。但在實(shí)際的實(shí)務(wù)工作中，估價(jià)人員往往會(huì)收到來自各方面的誘惑。執(zhí)業(yè)人員的道德觀念淡薄，較低的違規(guī)成本以及對從業(yè)人員道德操守表現(xiàn)考核制度的缺乏，往往會(huì)為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)腐敗隱患的滋生提供溫床。

2. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)制度不健全和外源性壓力

承擔(dān)法律責(zé)任是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)的重要特征。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要在公司治理結(jié)構(gòu)上、人員職責(zé)分工、估價(jià)報(bào)告復(fù)審等方面設(shè)置規(guī)范的制度和估價(jià)報(bào)告質(zhì)量控制程序。相反，估價(jià)機(jī)構(gòu)制度性的缺陷會(huì)為其運(yùn)行過程中帶來全方位的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展還不成熟，在某些區(qū)域存在惡性競爭的情況。為了攬取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，不惜采取壓低傭金、向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放費(fèi)用返還等不正當(dāng)收費(fèi)手段，造成評估成本占估價(jià)傭金比例上升、估價(jià)機(jī)構(gòu)對委托人的業(yè)務(wù)來源依賴增加等現(xiàn)象。于是，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為了迎合客戶的需要，主動(dòng)對房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)的進(jìn)行高估或低估，無法做出公正客觀的價(jià)值判斷，擾亂經(jīng)濟(jì)秩序，為今后房地產(chǎn)估價(jià)訴訟糾紛的產(chǎn)生種下禍根。

三、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范

無論是主觀原因還是客觀原因引起的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，都需要對風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源進(jìn)行有效控制才能達(dá)到對房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與防范。對于這二者引起的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別開來，客觀原因引起的風(fēng)險(xiǎn)大多屬于外源性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員無法通過自身努力規(guī)避并完全消除，只能通過一定的方式減低發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性。具體來說可通過采取以下措施來防范房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：

1. 提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的技術(shù)能力和道德水平

房地產(chǎn)估價(jià)師注冊制度對房地產(chǎn)估價(jià)師的唯一準(zhǔn)入門檻是全國統(tǒng)一考試，也就是說通過了每年舉辦的執(zhí)業(yè)資格考試就可以拿到行業(yè)的執(zhí)業(yè)資格。而這個(gè)考試相比較于其他行業(yè)的執(zhí)業(yè)資格考試而言，比如注冊會(huì)計(jì)師考試等，考試難度相對較低，造成一些知識(shí)水平、技術(shù)能力不足的人員混進(jìn)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍中來。因此，提高估價(jià)師的業(yè)務(wù)能力應(yīng)該從準(zhǔn)入考試的源頭抓起。豐富考試的手段，提高筆試難度的同時(shí)，逐步試點(diǎn)面試答辯的方式考核估價(jià)師的技術(shù)能力和水平。繼續(xù)教育是進(jìn)行理論方法更新、添加、外延擴(kuò)展和技能提高的補(bǔ)充性職業(yè)教育，是評估人員不斷更新理論方法的重要途徑。借鑒國外先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，通過網(wǎng)上視頻授課和學(xué)術(shù)論文提交的方式對估價(jià)師的繼續(xù)教育進(jìn)行考核，不能將繼續(xù)教育流于空洞的口號(hào)。

在激烈的市場競爭中，估價(jià)師的職業(yè)道德約束要經(jīng)受得住利益誘惑的考驗(yàn)?！豆纼r(jià)規(guī)范》的細(xì)則中沒有對估價(jià)師的職業(yè)操守做出明確規(guī)定，我國目前還沒有建立起完整的、可操作性強(qiáng)的對背離職業(yè)道德的行為處罰措施。因此，應(yīng)首先建立房地產(chǎn)估價(jià)師誠信檔案制度，對估價(jià)師在執(zhí)業(yè)期間的道德操守表現(xiàn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)記錄，此項(xiàng)記錄將作為今后估價(jià)師所在機(jī)構(gòu)晉升資質(zhì)和延續(xù)注冊考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

2. 完善法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，離開不了其領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)的細(xì)化、規(guī)范和完善。做好這一點(diǎn)，可以解決估價(jià)過程中諸多環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范的問題，同時(shí)這也是行業(yè)內(nèi)發(fā)展內(nèi)生性的需要。行業(yè)的無序、惡性競爭，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的責(zé)任劃分，估價(jià)工作的規(guī)范性細(xì)則等等，這些都需要更多房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的法律法規(guī)細(xì)則的出臺(tái)和完善。依法治國的理念要求各行各業(yè)要在法律法規(guī)的前提下運(yùn)行，然而難免會(huì)存在法律法規(guī)政策無法覆蓋到的地方。減少政策性的法律法規(guī)漏洞，為各方進(jìn)行違規(guī)操作不留余地，提高估價(jià)主體風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，規(guī)范估價(jià)步驟和估價(jià)方法，這才是防范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的根本所在。

3. 加強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部稽核制度

估價(jià)工作從接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托到估價(jià)報(bào)告存檔的一系列估價(jià)程序，需要在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部不同部門之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的紕漏都會(huì)帶來估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，因此建立估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部不同部門之間的內(nèi)部稽核制度有十分重要的作用，同時(shí)也避免了估價(jià)師在估價(jià)工作中的絕對主導(dǎo)作用帶來的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。具體來講，首先建立常設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理部門，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制的角色；其次，聘請從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師為估價(jià)報(bào)告把好最后一道關(guān)；最后，建立估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量保證體系。

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（作者單位：鄭州大學(xué)西亞斯國際學(xué)院）