房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理探討

厲保全

【摘 要】在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇的情況下，房產(chǎn)企業(yè)所能獲得的利潤(rùn)空間正在被逐漸壓縮。在這種情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理只有實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、規(guī)范化，才能進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)成本，從而獲得穩(wěn)定的效益，為自身持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行了綜合性闡述，并提出了相關(guān)完善對(duì)策，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；運(yùn)營(yíng)管理

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容概述

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)便是做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)獲利的直接來(lái)源，只有做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，房地產(chǎn)企業(yè)才能贏得可靠的經(jīng)濟(jì)效益，方可為其發(fā)展建立基礎(chǔ)。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理涉及范圍較大，部門跨度大、時(shí)間周期較長(zhǎng)，易受到各類風(fēng)險(xiǎn)因素影響。以往房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理偏重于計(jì)劃管理，強(qiáng)調(diào)各職能部門按照最初制定的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)來(lái)完成任務(wù)，但計(jì)劃經(jīng)理卻得不到應(yīng)有的職權(quán)。特別是在跨部門協(xié)調(diào)工作當(dāng)中，由于計(jì)劃經(jīng)理缺乏實(shí)權(quán)，無(wú)法給出專業(yè)意見(jiàn)，所以計(jì)劃管理顯得粗放，影響了整體運(yùn)營(yíng)效果。從本質(zhì)上來(lái)看，運(yùn)營(yíng)管理的核心目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資源效率最大化。因此，在運(yùn)行管理過(guò)程中，要從項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量、成本及現(xiàn)金流方向入手，實(shí)現(xiàn)全面精細(xì)化管理。在關(guān)注項(xiàng)目整體運(yùn)作的同時(shí)，也要重視資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出及投資收益率，并不斷對(duì)管理流程進(jìn)行優(yōu)化，這樣才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理工作真正意義上發(fā)揮成效。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式比較分析

職能式管理模式與強(qiáng)矩陣式管理模式是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的兩種主要管理模式。職能式組織架構(gòu)應(yīng)用于項(xiàng)目管理當(dāng)中，其主要的問(wèn)題是跨部門項(xiàng)目計(jì)劃無(wú)法在其他部門中有效執(zhí)行。部門負(fù)責(zé)人一般只受制于分管副總或總經(jīng)理，計(jì)劃經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行并無(wú)足夠的權(quán)責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，跨區(qū)域、多項(xiàng)目發(fā)展已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。由于受限于空間距離、工作方式等因素，集團(tuán)公司與城市公司的縱向協(xié)同管理存在一定的困難。一旦出現(xiàn)多項(xiàng)目并聯(lián)開(kāi)發(fā)，職能部門橫向協(xié)同管理效率就將急劇下降，導(dǎo)致管理質(zhì)量驟降。

強(qiáng)矩陣式管理模式實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)會(huì)成立集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部，對(duì)某區(qū)域或一線項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)狀況全權(quán)負(fù)責(zé)，其核心在于建立合理的進(jìn)度管理體系。通過(guò)落實(shí)維護(hù)工作與監(jiān)控工作，讓實(shí)際管理工作按照計(jì)劃管理流程實(shí)施。換句話說(shuō)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，集團(tuán)的主要職責(zé)體現(xiàn)為建立規(guī)章制度體系及執(zhí)行監(jiān)督，并且對(duì)運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行管控。區(qū)域運(yùn)營(yíng)中心的主要職責(zé)在于控制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并對(duì)相關(guān)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，促使業(yè)務(wù)工作質(zhì)量達(dá)到預(yù)期要求。

三、增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的有效舉措

1.加強(qiáng)投資收益管理

對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其管理模式、管理成熟度存在差異，所對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略及發(fā)展戰(zhàn)略也會(huì)有所不同。因此，在投資收益管理工作實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。但無(wú)論何種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都應(yīng)該遵從以下關(guān)鍵性原則：（1）任何投資收益指標(biāo)都要具備明確的管理價(jià)值，核心指標(biāo)數(shù)目不能過(guò)多（多于4個(gè)），這樣才能讓價(jià)值聚焦，從而將指標(biāo)對(duì)企業(yè)不同項(xiàng)目的適用性反映出來(lái)，以便于橫向比較。（2）必須保證投資收益管理相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性，以此來(lái)反映出項(xiàng)目真實(shí)的運(yùn)營(yíng)情況。（3）在保證數(shù)據(jù)可靠性的同時(shí)，還要便于跟蹤，且指標(biāo)要具備可靠的計(jì)算模型。另外，指標(biāo)的更新時(shí)間不得超過(guò)一個(gè)季度，以保證數(shù)據(jù)的時(shí)效性。

2.加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃管理

在項(xiàng)目計(jì)劃管理過(guò)程中，要重視關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。首先，結(jié)合企業(yè)發(fā)展方向、資源情況，制定出科學(xué)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并將目標(biāo)分解至各個(gè)項(xiàng)目。再結(jié)合企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工期倒排出項(xiàng)目建設(shè)的主要節(jié)點(diǎn)。其次，確認(rèn)主要節(jié)點(diǎn)后，由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)已經(jīng)排定的節(jié)點(diǎn)給予意見(jiàn)反饋，由公司批準(zhǔn)后形成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。確認(rèn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)后，要重視關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。再者，要將關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃單整合為專門的報(bào)告，并根據(jù)報(bào)告內(nèi)容提前配置資源，充分做好準(zhǔn)備工作，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。另外，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，若實(shí)際情況與計(jì)劃出現(xiàn)偏差，便要對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

在項(xiàng)目成本管理期間，可遵循成本策劃→成本管理→成本控制→合同管理→成本核算的實(shí)施路線。在成本策劃過(guò)程中，需站在投資者的立場(chǎng)，根據(jù)投資管理者與客戶的雙重需求實(shí)施具體策劃。管理者要將成本策劃與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)起來(lái)，并根據(jù)項(xiàng)目定位與成本總控目標(biāo)，細(xì)致分析在設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷等各個(gè)環(huán)節(jié)的成本配置。特別是在不變成本、可變成本與成本投放側(cè)重點(diǎn)等方面制定出針對(duì)性的控制策略，確認(rèn)成本目標(biāo)，再落實(shí)相關(guān)成本合同管理。成本策劃要基于客戶價(jià)值，做好范圍內(nèi)管控，并制定出精細(xì)的投資效率計(jì)劃。成本管理期間則要對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)優(yōu)化，通過(guò)預(yù)算管理及成本盤點(diǎn)，以指導(dǎo)后期經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理。成本管理后期階段，要加強(qiáng)責(zé)任成本、動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控，達(dá)到成本可知、可控的目標(biāo)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理與項(xiàng)目收益密切相關(guān)。在具體管理工作實(shí)施過(guò)程中，要善于作出動(dòng)態(tài)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際環(huán)境、市場(chǎng)變化等作出有效應(yīng)對(duì)，讓管理工作充分發(fā)揮效用，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。

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