我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范探討

崔蓉蓉

【摘 要】隨著我國社會水平的穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，現(xiàn)階段我國國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的金融支撐方式依然以銀行信貸為主，而其他形式的金融方式所占比例相對較小，使得房地產(chǎn)支撐方式相對較為單一。由于房地產(chǎn)進行融資過程中過分的對銀行信貸進行依賴，導致房地產(chǎn)經(jīng)濟波動以及金融風險都集中在了商業(yè)銀行上，在一定程度上加大了金融風險的發(fā)生幾率。文章對現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動以及金融風險兩方面進行分析，希望能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)發(fā)展做出一定的貢獻。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；金融風險；防范措施

現(xiàn)階段房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展過程中非常重要的支柱性產(chǎn)業(yè)。就國內(nèi)GDP增長率來看，就將近有24%是來自房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)不僅是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其自身還與金融體系之間存在非常密切的聯(lián)系。但是還需注意的是，房地產(chǎn)經(jīng)濟本身具有一定的波動性，一旦出現(xiàn)波動就會對金融體系造成影響，從而產(chǎn)生嚴重的金融風險，如果不對其進行有效控制，還容易使其蔓延成金融危機。

一、造成我國房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的原因分析

1.經(jīng)濟原因

影響房地產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟波動的諸多因素中，經(jīng)濟因素是其中最為主要的因素之一。而這里的經(jīng)濟因素指的就是房地產(chǎn)發(fā)展和生存所處在經(jīng)濟環(huán)境，也就是我們通常所說的宏觀經(jīng)濟因素。而經(jīng)濟變量和參數(shù)這二者的優(yōu)勢就是通過在其作用影響的時間段內(nèi)，對經(jīng)濟增長率、國內(nèi)生產(chǎn)總值、真實發(fā)展指數(shù)、物品價格水平、實際的通貨膨脹率、房地產(chǎn)自身結構以及外界金融環(huán)境等方面進行表現(xiàn)。

2.城市發(fā)展原因

房地產(chǎn)行業(yè)給城市發(fā)展建設奠定了良好的基礎，而城市發(fā)展水平高低就可以由房地產(chǎn)水平來直接反映。城市發(fā)展好壞也決定了基礎設施、居民住宅等方便的切實需求，此外還對城市中人口數(shù)量的多少、實際流動性、交通樞紐等多方面帶來影響。而這些方面直接作用在房地產(chǎn)行業(yè)中，就會給其經(jīng)濟帶來影響，進而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動。

3.房地產(chǎn)供需原因

在一定程度上，房地產(chǎn)實際供需關系也是影響其經(jīng)濟出現(xiàn)波動諸多因素中的一種。供需關系也是跟隨著市場實際情況的變化而變化的，想要保證房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展就需要消費者作為基礎和支撐，不然經(jīng)濟發(fā)展水平就會長時間得不到提升。再加之房地產(chǎn)供應數(shù)量會受到勞動力、資金數(shù)量以及施工建設技術等方面的影響和制約，這也就充分表明房地產(chǎn)供求關系本身具有不確定性，使得需求波動一定會出現(xiàn)在供給波動之前，因此這也是造成經(jīng)濟波動的重要因素之一。

4.資金原因

一旦加大在房地產(chǎn)行業(yè)中的投資，就會推動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展及擴張，使得這一產(chǎn)業(yè)進入良好的繁榮時期。例如，按照中國統(tǒng)計年鑒》所給出的數(shù)據(jù)可知，2003年到2013年這10年里，房地產(chǎn)行業(yè)中有40%以上的資金是由銀行貸款來作為支撐的，而單就2008年來看，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實際到位資金就達到了 3.81萬億元之多，其中有國內(nèi)貸款有0.7萬億元，外資投資為0.07萬億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身籌集資金為1.51萬億元，企業(yè)自身擁有0.9萬億元，而剩余到位資金都是通過其他有效途徑或者是方法來進行籌資的，這也就直接表明現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)資金的實際來源還是主要依靠銀行借貸來作為支撐。

5.投資回報原因

如果在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中投資回報率出現(xiàn)較高的情況時，就會涌入和吸引大量的資金進入到行業(yè)中來，進而使經(jīng)濟曲線逐漸提升，并進入到繁榮的時期，這樣以來就會使房地產(chǎn)的總供給數(shù)量持續(xù)增加，從而對供求關系造成影響，致使經(jīng)濟波動出現(xiàn)。從上個世紀90年代初期到2013年年底，我國房地產(chǎn)行業(yè)實際的投資總量提升了將近58倍，而90年代初期房地產(chǎn)行業(yè)的投資金額僅在540億元左右。因此表明，供需關系以及回報率的增加使得房地產(chǎn)行業(yè)達到了快速的發(fā)展。

6.心理因素

就現(xiàn)階段實際情況可知，心理因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的實際影響主要表現(xiàn)在較短時間的市場波動方面上，這是由于房地產(chǎn)投資人員以及相應的購買者，對未來某一階段的房地產(chǎn)價格進行預期而引發(fā)的問題，所以使得他們自身的行為具有一定的投機性。這樣一來隨著時間增加，就會使參與者在信息溝通方面越完善，促使人們心理逐漸趨于平穩(wěn)，所以心理因素對房地產(chǎn)波動有著較為直接的影響。

二、有效應對房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟波動以及防范金融風險的有效途徑

1.有效應對房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟波動策略

（1）加強對房地產(chǎn)業(yè)的投資政策的調(diào)整

首先，投資主體結構的改變。這是由于投資結果的實際情況會對房地產(chǎn)造成周期性的影響。想要有效應對經(jīng)濟波動，就要做到明確產(chǎn)權、職責清晰，并且還要形成一套能夠有效規(guī)避風險的機制，同時還要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況制定相應的具體措施。

其次，投資規(guī)模的改變。投資規(guī)模的大小、數(shù)量等都會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定影響，在編制相應的政策時，要保證房地產(chǎn)實際投資規(guī)模要和我國宏觀經(jīng)濟規(guī)模之間相符合。同時在相應目標的制定方面也不能偏離我國實際的經(jīng)濟發(fā)展水平，同時還要注意的是，要進一步確保固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)資產(chǎn)投資金額以及規(guī)模的比例，預防房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

最后，要對政府部門的投資活動進行規(guī)范及健全。眾所周知，政府部門的投資在經(jīng)濟發(fā)展過程中起到了一定的引領作用，而政府部門可以通過自身投資活動和行為，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)管控的目的。

（2）提升對房地產(chǎn)價格變化的管控

在市場經(jīng)濟環(huán)境背景下，房地產(chǎn)價格的變動是非常普遍和正常的現(xiàn)象，國家要根據(jù)實際情況進行分析以后，再對房地產(chǎn)實際價格進行有效調(diào)控，然而調(diào)控并不是完全意義上的管理，如果房價的變動在正常范圍內(nèi)，國家就不需要對其進行深入干預，因為這種正常的價格變動不僅能夠推動市場競爭水平的提升，還能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)濟實力。然而一旦房地產(chǎn)和附屬行業(yè)的價格過高或者是脫離市場平均水平，這時政府部門就要根據(jù)切實情況來對其進行調(diào)節(jié)和控制。這里要特別注意的就是地價的問題，因為其價格高低直接對房地產(chǎn)價格造成影響，如果其價格偏高就會提升房地產(chǎn)價格的迅速上漲，在一定程度上阻礙了中低水平消費者對住宅的實際需求，使得相關產(chǎn)業(yè)價格上漲，引起通貨膨脹的現(xiàn)象發(fā)生。因此，對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控能夠降低其經(jīng)濟上的波動。

2.應用房地產(chǎn)行業(yè)中金融風險的策略

（1）構建起完善的宏觀監(jiān)測指標系統(tǒng)。

就現(xiàn)階段實際情況來看，我國要快速構建起完善的金融預警系統(tǒng)，進而有效對房地產(chǎn)行業(yè)實際供需關系以及實際投資情況等進行分析，只有使用有效的數(shù)據(jù)和指標，才能更好的對房地產(chǎn)所具備的金融風險進行有效監(jiān)測及分析，確保相關政策的完善引導貸款方面的投向。例如，商品房實際空置率指標、房地產(chǎn)價格偏離度指標以及抵押貸款真實收入的彈性指標等。

（2）構建起健全的個人征信系統(tǒng)。

個人信用系統(tǒng)的不完善也是導致金融風險出現(xiàn)的重要因素，再加之部分房地產(chǎn)商出現(xiàn)嚴重的違約，使得購房者的自身進行還款的積極性被影響，這樣一來就加劇了住房貸款的違約率，導致銀行損失嚴重，加大了金融風險出現(xiàn)的幾率，因此建立健全的個人信用征信系統(tǒng)是十分必要的。首先，制定其規(guī)范、合理個人信用調(diào)查系統(tǒng)。其次，建立起良好的個人信用系統(tǒng)法律環(huán)境。

（3）構建全方位的融資途徑。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)融資的主要是以銀行融資為主，這種單一融資方式導致房地產(chǎn)風險都集中在銀行中，因此根據(jù)實際情況，就要有針對性的拓寬其融資渠道，建立起完善的融資系統(tǒng)從而推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。例如，信托融資、投資基金以及資產(chǎn)證券化等。

三、結論

總而言之，隨著我國經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟和金融風險時常出現(xiàn)，如果不對其進行有效的調(diào)節(jié)及管控，就會造成嚴重的影響。因此，要避免其積極波動和金融風險的出現(xiàn)，就要對其產(chǎn)生原因進行分析，然后有針對性的使用相應對策來進行解決，從而更好地推動市場經(jīng)濟的發(fā)展，促進我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的成功。

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