淺析二孩政策對房地產(chǎn)的影響

【摘 要】2013年十八屆三中全會決定啟動實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策，今年在黨的十八屆五中全會上又有一項(xiàng)決定：堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個(gè)孩子政策。間隔2年人口政策又一次調(diào)整。本文主要針對二孩政策對房地產(chǎn)的影響提出自己的看法。

【關(guān)鍵詞】單獨(dú)二孩；全面二孩；房地產(chǎn)

2011年的“十二五”規(guī)劃明確指出，堅(jiān)持計(jì)劃生育基本國策，繼續(xù)推進(jìn)人口和計(jì)劃生育服務(wù)體系建設(shè)；2013年11月15日中共十八屆三中全會審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。在《決定》中提出，“堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國策，啟動實(shí)施一方是獨(dú)生子女的夫婦可生育兩個(gè)孩子的政策，逐步調(diào)整完善生育政策，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展?！保?015年十八屆五中全會審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》，外界預(yù)期強(qiáng)烈的“普遍二孩”政策將全面放開。全面放開二孩政策實(shí)施，對房地產(chǎn)有什么影響呢？本文主要從以下幾個(gè)方面加以闡述。

一、對住房需求結(jié)構(gòu)的影響

2016年1月1日起，全面放開二孩政策，提倡一對夫妻生育兩個(gè)子女，在一定程度上肯定會增加人口數(shù)量和居住需求。而人口的增長相應(yīng)的會增加住宅的需求量，沒房到有房，小房換大房，沒學(xué)位到有學(xué)位，對于房屋的需求程度會增加，對房地產(chǎn)的成交會有一定的影響，首先對購房者的買房心態(tài)產(chǎn)生了影響。

近年來，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控使得房地產(chǎn)的購房需求發(fā)生了變化。由之前占了很大比例的“投資性房產(chǎn)”演變?yōu)椤皠傂苑慨a(chǎn)”占大頭。“剛需”買房成為支撐很多城市房地產(chǎn)市場的主要力量。受資金積累及傳統(tǒng)觀念的影響，兩房以及小二房原本是房地產(chǎn)市場最受歡迎的婚房類型。二孩后，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，住房需求起碼變?yōu)槿浚踔了姆?。簡單地做個(gè)分析，原本一對夫婦只生一個(gè)小孩，那么大部分家庭會選擇二房或三房，“二孩”政策出現(xiàn)后就要求三房或四房，可能還需要五房，考慮到年輕人要上班，小孩要有老人帶，兩個(gè)小孩可能還會需要一個(gè)保姆，又需要保姆房，所以房間數(shù)量要多但是房子又不能太大（受資金的影響），因此買房會更加謹(jǐn)慎，往往會傾向于緊湊的四房或五房。

二、對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響

1.三房成為目前關(guān)注熱點(diǎn)

二孩政策的全面放開，家庭結(jié)構(gòu)變?yōu)椤?.2.2”結(jié)構(gòu)，也就是一對父母，四個(gè)老人，兩個(gè)小孩。假如老人同住，那么就可以為老人一間、父母一間，兩個(gè)小孩一間（上下鋪），6歲之前完全足夠；假如老人不同住，就可以為父母一間，兩個(gè)小孩各一間，住房就完全足夠了。因此，三房成為剛性需求，在未來幾年三房戶型將成為主流。

2.四房、五房的需求增加，但比例有限

在“單獨(dú)二孩”政策出臺之前，家庭結(jié)構(gòu)變?yōu)椤?.2.1”結(jié)構(gòu)，也就是一對父母，四個(gè)老人，一個(gè)小孩。房產(chǎn)市場里兩房是剛性需求：父母一間，小孩一間。 “單獨(dú)二孩”政策出臺之后，加之最近的“全面二孩”政策出臺，三房又成為剛性需求。但對于資金充足的家庭，更傾向于四房或五房。父母一間，孩子一人一間，老人一間或是保姆房或是書房或是休閑房，這就需要四房。但是這少了小孩的活動場所，所以資金更充足的往往就會考慮增加一房，這個(gè)房間可以作為兒童娛樂室，保證小孩的健康發(fā)展。

3.保姆房也將列入戶型設(shè)計(jì)

二孩家庭，只靠父母照顧兩個(gè)孩子是非常辛苦的。請保姆可能會成為常態(tài)。就目前房地產(chǎn)市場高檔住宅有部分將保姆房列入設(shè)計(jì)范圍，而今后保姆房的開發(fā)設(shè)計(jì)可能就不僅僅在高檔市場，會在更廣的范圍內(nèi)普及。

三、對住房位置的影響，學(xué)區(qū)房將更加緊俏

孩子的教育向來就是一個(gè)家庭的重中之重。，教育資源豐富的的地段和樓盤關(guān)注度會持續(xù)走高。二孩政策放開后，對二孩家庭來說，除了注重改善居住條件之外，周邊學(xué)校的教育質(zhì)量也會更受關(guān)注，因?yàn)槭莾蓚€(gè)孩子的教育問題。對學(xué)位的需求會越來越大，間接的對學(xué)位房的追求也會越來越重，而即使現(xiàn)在學(xué)位房基本上剛需一族畢考慮的問題。但是根據(jù)現(xiàn)在的政策，一戶口只能帶一個(gè)學(xué)位，如果需要再同一學(xué)校上學(xué)，則需要兩人之間的學(xué)齡至少5年以上。也就是說，要想二孩得在第一個(gè)小孩5歲之后才能計(jì)劃了。如果相差不到5歲，對于兩個(gè)孩子的教育又不可能有偏袒，那就必須再購置一套學(xué)位房，對學(xué)位房的需求就大大增加了。因此，在未來對于二孩家庭來說，學(xué)區(qū)房名額的爭奪將更加激烈。

四、結(jié)束語

全面二孩政策的頒布，對于提振房地產(chǎn)需求，延緩房地產(chǎn)增量房增速下滑會起到一定作用，此外對當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存也有積極的意義，但是不能高估這一政策對全國的影響。全面放開二孩政策對房地產(chǎn)市場有一定的推動作用，但是具體能產(chǎn)生多大的影響，和真實(shí)的生育意愿和實(shí)際增加的新生兒數(shù)量。目前在中國，一二線城市由于較高的生育成本已經(jīng)大大降低了育齡婦女的生育意愿，所以有生育愿望的更多地是在三四線城市，由此可以看出，“全面二孩”政策政策的實(shí)際效果還有待檢驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]廉聽朦、土瑤.市人口計(jì)生委詳解“單獨(dú)兩孩”政策，揚(yáng)子晚報(bào)，2014年4月4日.

[2]李博涵.單獨(dú)二胎政策的出臺對我國人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)的影響研究[J].知識經(jīng)濟(jì)，2014，（2）：20-21.

[3]吳迪. “單獨(dú)二胎”背后的中國經(jīng)濟(jì)困境[J].IT經(jīng)理世界，2013，16：28.

[4]任沁沁，孫亮全李樹峰.中國為何放開‘單獨(dú)二胎”政策.[N].科技日報(bào)，2013-11-20006.

作者簡介：

陳海霞（1981—），女，漢，浙江衢州，重慶工商大學(xué)融智學(xué)院，研究生碩士，講師，重慶工商大學(xué)融智學(xué)院管理工程系。