“十位一體”構(gòu)建和完善物業(yè)管理市場監(jiān)管體系

楊波　劉平

摘 要：物業(yè)管理是一項(xiàng)重要的社會服務(wù)工作。為保證物業(yè)管理市場的公平高效，從物業(yè)管理市場的固有缺點(diǎn)、現(xiàn)實(shí)問題以及社會公共利益維護(hù)等方面，分析了對物業(yè)管理市場進(jìn)行監(jiān)管的必要性，提出從監(jiān)管主體和市場要素角度構(gòu)建和完善“十位一體”的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系，促進(jìn)物業(yè)管理市場的健康有序運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；市場監(jiān)管；監(jiān)管主體；市場要素；監(jiān)管體系

中圖分類號：F29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）20-0147-02

引言

物業(yè)工作是社會服務(wù)行業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作，是社區(qū)管理和保障的重要組成部分。物業(yè)管理在我國經(jīng)過了30多年的發(fā)展，已擁有一個(gè)龐大的市場規(guī)模。但物業(yè)管理市場問題常出，如隨意收取管理費(fèi)、崗位缺失、安保失職等，此類問題的出現(xiàn)擾亂了業(yè)主的正常生活和工作，以至媒體有關(guān)業(yè)主物業(yè)維權(quán)的報(bào)導(dǎo)也屢見不鮮。

隨著物業(yè)工作市場化改革深入，物業(yè)工作已初步建立了公益性投入與市場化運(yùn)營相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，而如何保證這一機(jī)制健康高效運(yùn)行下去，物業(yè)管理的市場監(jiān)管體系建設(shè)和完善就顯得尤為重要。面對物業(yè)管理市場的問題，在法制健全和市場充分開放的環(huán)境下，需要重新審視物業(yè)管理工作，分析物業(yè)管理在新時(shí)期的現(xiàn)狀和特征，研討物業(yè)管理市場存在的問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)國家地區(qū)和其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和做法，不斷完善和優(yōu)化我國的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系。

一、物業(yè)管理市場監(jiān)管的必要性

（一）物業(yè)管理的固有缺陷要求市場監(jiān)管

由于建筑物開發(fā)和使用的階段性，物業(yè)管理通常也存在前期管理和日常管理兩個(gè)階段，導(dǎo)致物業(yè)管理市場不可避免地存在以下兩個(gè)方面的固有缺陷[1]。一是不完全競爭。建設(shè)單位作為初始業(yè)主可以自由選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并具有對服務(wù)費(fèi)用的定價(jià)權(quán)，同時(shí)在日常管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有賣方優(yōu)勢地位，業(yè)主大會難以改變這種現(xiàn)狀，容易導(dǎo)致物業(yè)管理市場的不公平。二是不完全信息。由于建筑方、物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主各自對物業(yè)質(zhì)量信息和物業(yè)服務(wù)信息的了解不一樣，容易導(dǎo)致建筑方把開發(fā)遺留問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)公司及業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司憑借賣方優(yōu)勢也可能會降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，造成物業(yè)服務(wù)市場的失信。為了補(bǔ)救上述固有缺陷造成的物業(yè)管理市場的失靈，需要政府和行業(yè)等進(jìn)行市場監(jiān)管，以矯正物業(yè)管理市場的不公平。

（二）物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)問題要求市場監(jiān)管

物業(yè)管理市場由于其特殊性，在長期的運(yùn)作過程中暴露出了許多現(xiàn)實(shí)問題和矛盾。一是業(yè)主被動接受物業(yè)管理服務(wù)的問題。由于物業(yè)管理市場不完全競爭的缺陷，業(yè)主通常只能被動接收前期階段建筑方確定的物業(yè)服務(wù)賣方，這將會造成業(yè)主不能有效監(jiān)管物業(yè)服務(wù)公司。二是公共性服務(wù)和個(gè)體性義務(wù)的問題。物業(yè)管理服務(wù)對象是全體業(yè)主，具有公共性，繳納物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主個(gè)人義務(wù)，物業(yè)管理出現(xiàn)缺陷將影響全體業(yè)主，導(dǎo)致個(gè)體業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用，進(jìn)而產(chǎn)生惡性循環(huán)矛盾。三是服務(wù)成本與服務(wù)價(jià)格的問題。服務(wù)成本應(yīng)向全體業(yè)主公開，服務(wù)價(jià)格應(yīng)以所享受的服務(wù)為基礎(chǔ)，服務(wù)價(jià)格的變動應(yīng)征求業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)公司單方面提高服務(wù)價(jià)格侵害業(yè)主權(quán)利和利益。四是利用公共資源所得收益的分配問題。物業(yè)服務(wù)公司通常利用小區(qū)公攤區(qū)域內(nèi)的公共資源獲取經(jīng)濟(jì)收益（如游泳池、電梯廣告、墻體廣告等）。公攤區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主所有，利用公攤區(qū)域取得的收益應(yīng)屬于全體業(yè)主，物業(yè)服務(wù)公司只是代理全體業(yè)主行使管理權(quán)利[2]。五是物業(yè)服務(wù)市場的粗放型問題。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)市場的一大特點(diǎn)就是粗放型，集中表現(xiàn)在勞動素質(zhì)不高、專業(yè)化程度較低、社區(qū)文化建設(shè)缺失等，無法滿足業(yè)主對生活品質(zhì)提高的要求。

（三）社會公共利益的維護(hù)要求市場監(jiān)管

物業(yè)管理在維護(hù)社會公共利益方面具有五個(gè)方面的功能：一是改善人居工作環(huán)境；二是維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定；三是提高城市管理水平；四是解決城鄉(xiāng)就業(yè)難題；五是推動國民經(jīng)濟(jì)增長。為了更好地維護(hù)物業(yè)管理對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，需要政府進(jìn)行適度的市場監(jiān)管。

二、“十位一體”構(gòu)建物業(yè)管理市場監(jiān)管體系

（一）監(jiān)管體系的目標(biāo)

對物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行市場監(jiān)管，其目標(biāo)是要建立和完善符合社區(qū)服務(wù)工作特點(diǎn)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的新型物業(yè)保障體系，逐步形成以法制監(jiān)管與行業(yè)監(jiān)管為主，社會監(jiān)管與企業(yè)自律為輔的多層次、全方位的監(jiān)管體系[3]。

（二）監(jiān)管體系的原則

1.市場基礎(chǔ)配置和政府調(diào)控相結(jié)合

以市場為主導(dǎo)，尊重市場在物業(yè)管理服務(wù)中的基礎(chǔ)性配置作用，才能根本協(xié)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)市場各方（政府、物業(yè)公司、業(yè)主、員工）的利益。政府宏觀調(diào)控的目的是解決市場自身無法解決的問題（如不完全競爭性），調(diào)解物業(yè)服務(wù)市場各方矛盾，體現(xiàn)社會公平公正。

2.經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相結(jié)合

物業(yè)管理服務(wù)市場具有社會公共利益性，良好的物業(yè)能美化環(huán)境，優(yōu)化秩序，因而物業(yè)服務(wù)提供者必須將經(jīng)濟(jì)利益和社會效益結(jié)合起來進(jìn)行考慮。

3.公平、公正、公開原則

監(jiān)管體系的建立和完善，要兼顧物業(yè)管理服務(wù)市場各參與方的利益，要求監(jiān)管是全面的、相對穩(wěn)定的，監(jiān)管的主體是權(quán)威的、獨(dú)立的。

（三）“十位一體”構(gòu)建物業(yè)管理市場監(jiān)管體系

為了規(guī)范物業(yè)管理市場、維護(hù)社會公共利益、解決市場在資源配置過程中不能解決的問題，需要對物業(yè)管理市場進(jìn)行監(jiān)管。為了全面、有效地監(jiān)管物業(yè)管理市場，監(jiān)管主體需要由以下4個(gè)方面構(gòu)成：政府職能部門、行業(yè)協(xié)會、業(yè)主大會和企業(yè)自身。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場要素通常由6個(gè)部分組成，即市場主體、市場客體、市場價(jià)格、市場供給、市場競爭和市場行為。為了高效明確地監(jiān)管物業(yè)管理市場，監(jiān)管主體在對物業(yè)管理市場進(jìn)行監(jiān)管可以從這6個(gè)要素角度具體進(jìn)行，構(gòu)建由四大監(jiān)管主體和六大市場要素組成的“十位一體”的新型物業(yè)管理市場監(jiān)管體系。

1.監(jiān)管主體的職能監(jiān)管

（1）政府職能部門依法監(jiān)管

政府職能部門一方面要針對物業(yè)管理市場制定并完善法規(guī)政策，強(qiáng)化市場監(jiān)管職能，積極實(shí)施政府宏觀調(diào)控，從政策上保證監(jiān)管的嚴(yán)肅性；另一方面要推進(jìn)職能轉(zhuǎn)變，對物業(yè)管理市場建立規(guī)范的檢查制度，對現(xiàn)場進(jìn)行檢查指導(dǎo)。

（2）行業(yè)協(xié)會專業(yè)監(jiān)管

行業(yè)協(xié)會主要負(fù)責(zé)整合資源，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)行業(yè)自律，維護(hù)市場秩序和開展行業(yè)評估，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會合力作用，從標(biāo)準(zhǔn)上保證監(jiān)管的統(tǒng)一性。

（3）業(yè)主大會民主監(jiān)管

業(yè)主大會主要監(jiān)管本地區(qū)域市場，自主選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行合同監(jiān)管，增強(qiáng)監(jiān)管的執(zhí)行力，執(zhí)行考核管理制度，堅(jiān)持公平公正對服務(wù)企業(yè)進(jìn)行績效考核，通過暢通溝通渠道確保物業(yè)管理服務(wù)的信息公開和透明，從民意上保證監(jiān)管的透明度。

（4）企業(yè)自我監(jiān)管

企業(yè)自身需要加強(qiáng)制度建設(shè)，健全企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理制度，并不斷提高企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行能力，進(jìn)行自查自糾，對自身從源頭上進(jìn)行及時(shí)監(jiān)管。

2.監(jiān)管主體對物業(yè)管理市場要素的監(jiān)管

（1）物業(yè)管理市場主體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場主體包括賣方和買方，也即物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)管主體通過設(shè)立有關(guān)行政許可制度對其進(jìn)行監(jiān)管，包括物業(yè)資質(zhì)制度、物業(yè)管理師制度等。對業(yè)主，建立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）和業(yè)主管理規(guī)約，規(guī)定業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，并將其作為調(diào)整業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的基礎(chǔ)制度。

（2）物業(yè)管理市場客體的監(jiān)管

物業(yè)管理市場客體即物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，對市場客體的監(jiān)管主要為了減少和消除不對稱的信息，具體監(jiān)管手段可以根據(jù)時(shí)代和市場需要制訂專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系，并對評價(jià)體系與時(shí)俱進(jìn)地不斷優(yōu)化和完善。

（3）物業(yè)管理市場價(jià)格的監(jiān)管

價(jià)格機(jī)制是物業(yè)管理市場機(jī)制的核心，由于不完全信息的存在，有必要制定物業(yè)管理市場價(jià)格機(jī)制，以維護(hù)交易公平和業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理市場的價(jià)格監(jiān)管，可以通過制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)管制度、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審制度和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)價(jià)制度實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管[4]。

（4）物業(yè)管理市場競爭的監(jiān)管

由于物業(yè)管理市場的不完全競爭，容易造成市場競爭參與者的力量失衡。為削弱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賣方優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)公平競爭和公平交易，可以通過制定競爭規(guī)則、提供競爭平臺和確認(rèn)競爭結(jié)果三種手段實(shí)現(xiàn)有效的市場競爭監(jiān)管。

（5）物業(yè)管理市場供求的監(jiān)管

物業(yè)管理市場的發(fā)展，需要政府對市場供應(yīng)和市場需求進(jìn)行雙向激勵，加大供給有利于促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)做大做強(qiáng)，刺激需求有利于改善居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國民財(cái)產(chǎn)的保值和增值。政府可通過稅收政策、財(cái)政補(bǔ)貼等調(diào)控手段實(shí)現(xiàn)市場供求的監(jiān)管。

（6）物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管

物業(yè)管理市場行為主要表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行和終止，因而對物業(yè)管理市場行為的監(jiān)管重點(diǎn)在物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管[5]。為了統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同行為，應(yīng)制定合同示范文本、物業(yè)承接查驗(yàn)規(guī)范、物業(yè)財(cái)物管理辦法、物業(yè)裝修管理辦法等制度，作為物業(yè)管理市場行為的政策依據(jù)。

結(jié)語

綜上所述，從監(jiān)管主體和市場要素角度提出了構(gòu)建“十位一體“的物業(yè)管理市場監(jiān)管體系，可以作為從事物業(yè)管理市場監(jiān)管工作的參考，各相關(guān)監(jiān)管主體可以具體細(xì)化對應(yīng)的監(jiān)管制度，以保證監(jiān)管的合理性和有效性，促進(jìn)物業(yè)管理市場的健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)。

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