鏈家遭調(diào)查 金融模式存四大懸疑

雒招霞

就上海鏈家被調(diào)查一事，鏈家回應(yīng)稱，目前上海鏈家只是暫不承接新的金融業(yè)務(wù)，目的在于集中精力對作業(yè)過程中經(jīng)紀(jì)人是否存在違反業(yè)務(wù)規(guī)范流程的操作行為進行全面核查，一旦核查結(jié)束，鏈家將盡快恢復(fù)該項服務(wù)

近期，因上海業(yè)務(wù)遭到消費者保護委員會和住建委的調(diào)查，鏈家站在了風(fēng)口浪尖。而金融業(yè)務(wù)主體之一的鏈家理財更陷入停業(yè)傳聞的漩渦中。2月26日，鏈家對此回應(yīng)稱，鏈家堅決不為查封房提供交易。記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鏈家北京地區(qū)貸款業(yè)務(wù)以及理財業(yè)務(wù)均在正常運作。但鏈家金融的資金池、自擔(dān)保、貸款高杠桿風(fēng)險以及“理房通”資金使用不透明四大問題仍存懸疑。

上海鏈家被調(diào)查背后涉金融業(yè)務(wù)

2月23日，上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家，通過鏈家購房的消費者講述了鏈家中介服務(wù)存在的一些問題。此后，上海市住建委介入調(diào)查。上海市住建委2月24日回應(yīng)表示，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范經(jīng)營行為，對其已展開正式調(diào)查，處理結(jié)果將及時向社會公布。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼，徹底排查并更新鏈家門店所有廣告窗貼。

在上海消保委披露的兩起案例中，上海市民黃先生介紹，鏈家中介欺瞞了房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽情況，自己支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)作信用擔(dān)保才肯繼續(xù)辦理交易。

另外，有市民反映，自己支付了定金后在簽訂正式協(xié)議前才被告知，房屋有 167 萬元的抵押貸款，房產(chǎn)證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家、以供其購買其他房產(chǎn)的。

在錯綜復(fù)雜的事件背后，鏈家的衍生金融被擺到臺前，合同中涉及故意隱瞞重要信息，然后利用衍生金融服務(wù)阻礙買賣雙方正常交易，繼而為客戶提供各種“有效辦法”，比如月利率高達2%的墊付融資服務(wù)，金融服務(wù)已成了鏈家最賺錢的業(yè)務(wù)之一。

目前，鏈家的金融業(yè)務(wù)主要有三塊：2006年開始的融信按揭（北京中融信擔(dān)保）、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。

針對外界關(guān)于上海鏈家金融業(yè)務(wù)暫停的質(zhì)疑，鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，目前上海鏈家只是暫不承接新的金融業(yè)務(wù)，目的是集中精力對作業(yè)過程中經(jīng)紀(jì)人是否存在違反業(yè)務(wù)規(guī)范流程的操作行為進行全面核查。一旦核查結(jié)束，鏈家將盡快恢復(fù)該項服務(wù)。正在辦理中的金融業(yè)務(wù)不受影響。

鏈家金融模式的四大懸疑

目前，鏈家北京地區(qū)貸款業(yè)務(wù)以及理財業(yè)務(wù)均在正常運作。有媒體調(diào)查顯示，鏈家金融北京地區(qū)的資金池、自擔(dān)保、貸款高杠桿風(fēng)險以及“理房通”資金使用不透明四大問題仍存懸疑。

在鏈家理財業(yè)務(wù)中，包括“家多寶”和“定期寶”兩款產(chǎn)品。在分析人士看來，其中的“定期寶”存在資金流向不明問題以及資金池的嫌疑。

客戶在體驗“家多寶”和“定期寶”這兩款產(chǎn)品中發(fā)現(xiàn)，作為投資人，這兩款產(chǎn)品的投資協(xié)議都是和鏈家地產(chǎn)以及中融信擔(dān)保簽訂的協(xié)議，并沒有和借款人直接簽訂協(xié)議。而借款人也是通過和鏈家地產(chǎn)以及中融信擔(dān)保簽訂協(xié)議。網(wǎng)貸之家首席分析師馬駿認(rèn)為，這樣的做法表明鏈家充當(dāng)了信用中介的角色，而不是單純的信息中介。放貸要有資質(zhì)，而目前鏈家理財并未獲得相關(guān)金融放貸牌照。

況且銀監(jiān)會于去年底發(fā)布的“網(wǎng)貸細(xì)則”征求意見稿將網(wǎng)貸平臺定位為純信息中介，不得提供增信服務(wù)，不得設(shè)立資金池。

除此之外，“定期寶”的產(chǎn)品借款人和投資人存在一定的利差。比如，投資者在《定期寶服務(wù)協(xié)議》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及擔(dān)保協(xié)議》中的利率卻是6.48%，存在0.08%的利差。鏈家理財?shù)南嚓P(guān)人士解釋，“定期寶”會配置多個“家多寶”標(biāo)的，但“定期寶”和“家多寶”的期限不太一致，資金會存在空檔，而這時定期寶會持續(xù)進行計息，息差就是來補這部分空檔期的收益。

在分析人士看來，定期寶產(chǎn)品容易出現(xiàn)期限錯配，涉嫌資金池問題。網(wǎng)貸資深專家李子川表示，由于不是投資人與借款人的直接對接，交易信息極不透明，難以判斷資金流向，會存在資金池風(fēng)險，這需要監(jiān)管方面對平臺出具更大的約束力。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在鏈家理財平臺上發(fā)行的“家多寶”產(chǎn)品中，有不少項目的用途是湊齊購房首付，而這無異于放大購房貸款的杠桿，不僅與房地產(chǎn)調(diào)控政策相悖，更加大了購房者的壓力，放大了風(fēng)險。

例如，北京地區(qū)二套房目前要求50%的首付比例，那么一套400萬元的房子首付部分應(yīng)當(dāng)為200萬元，杠桿只有一倍，而如果購房者原有的房屋能貸出150萬元，實際繳納資金只有50萬元。業(yè)內(nèi)人士表示，鏈家的這種做法，類似于去年股市的配資，給了本就火熱的一線樓市房地產(chǎn)加高了杠桿。在不出現(xiàn)房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險的情況下，風(fēng)險可控，但一旦發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，可能會造成巨大的危機。對購房者而言，如果未來收入下降，或房價下跌預(yù)期形成后出現(xiàn)拋盤，勢必將蒙受損失。

值得注意的是，作為鏈家金融閉環(huán)中的重要一環(huán)，“理房通”也被指違規(guī)。據(jù)悉，理房通是鏈家旗下定位于全國房屋資金擔(dān)保支付的第三方支付平臺，獲得央行頒發(fā)的“支付業(yè)務(wù)許可證”。理房通主要負(fù)責(zé)買賣雙方在房屋交易過程中涉及的定金、房款、物業(yè)交割保證金、經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)費等所有資金安全。

同時，理房通通過對買家的房款進行監(jiān)管保護，在買賣雙方過戶完成后再進行解凍支付。大量購房者將首付款或定金放入該第三方支付賬戶，事實上形成大量沉淀資金。早在去年8月就有人對鏈家理房通以及托管的房款去向產(chǎn)生質(zhì)疑，而理房通則回應(yīng)道，鏈家客戶的房款受央行監(jiān)管，任何人不得挪用。

對于理房通的做法，專家表示，理房通的牌照資格是互聯(lián)網(wǎng)支付，對外宣稱提供房屋資金“監(jiān)管”和“財富管理”服務(wù)，同時又稱自身為房屋資金“擔(dān)?！敝Ц镀脚_，其并不具備監(jiān)管、財富管理、擔(dān)保這樣的資格。事實上，所有的支付機構(gòu)并沒有監(jiān)管權(quán)限，從本質(zhì)上來說只是提供網(wǎng)絡(luò)端的資金清結(jié)算服務(wù)，理房通在業(yè)務(wù)開展與宣傳上有違規(guī)嫌疑。