住宅金融體系國際經驗借鑒和分析

胡瑩瑩

【摘要】：住宅金融是居民的各類住宅的建設、改善、購買、租賃、維護和維修的貨幣信貸運行制度。通過對住宅金融、住宅金融市場、住宅金融體系的研究和分析，在進行國際比較的前提下，結合中國的實際國情和國際經驗借鑒，研究我國的住宅金融體系發(fā)展方向，從而推動住宅金融市場的發(fā)展完善。

【關鍵詞】：住宅金融；住宅金融市場；住宅金融

1、我國住宅金融市場發(fā)展概況

住宅金融屬于房地產金融的一部分，是指在住宅的投資、生產、流通、消費過程中，通過金融市場和金融機構，運用各種金融工具盒方式，進行資金的籌集、融通、借貸、結算及提供相關的金融服務。

我國目前住宅金融市場發(fā)展制度上來看，主要實行的是政策性住房金融和商業(yè)性住房金融，當前環(huán)境下，住宅抵押貸款多為存款金融機構創(chuàng)造的信貸行為。從制度上來看，我國金融體制從改革開放以來發(fā)生了很多潛在的變化，資本市場也有了長足的發(fā)展。但實際上以間接融資為主的金融結構并沒有得到根本性的改變，直接融資仍然只是占有小部分比重，這種不成比例的關系使經濟運行中的幾乎所有風險都轉嫁到銀行身上，很明顯這種金融體系存在很大的風險。我們發(fā)展住宅金融的關鍵也在于解決長期資金來源問題，所以改變這種不合理的金融體系就顯得格外重要，發(fā)展住宅金融，要將住宅融資的發(fā)展統(tǒng)一到資本市場自身的發(fā)展中來考慮，以此來建立一個能穩(wěn)定提供長期資金的金融體系。

2、發(fā)達國家住宅金融體系

2.1發(fā)達國家住宅金融體系運作模式及典型特色分析

在發(fā)達國家住宅金融體系的發(fā)展建設過程中，都離不開政府的直接或間接的參與，隨著住宅金融體系自身的不斷發(fā)展以及結合各國國情的不同，國際上比較能得到共識的關于住宅金融運作模式的分類主要有：準政府、準財政模式，純市場化模式和半政府、半市場化模式三種。

第一、準政府、準財政模式。該模式帶有很強的政府色彩，例如我們后面會提到的新加坡的住宅金融模式，新加坡政府成立住房發(fā)展局，并將其納入國家的財政預算計劃中，即制定相關政策法規(guī)，提供相關配套服務，也是公共住房的提供商。

第二、純市場化模式。該模式的政府色彩介于兩者之間，特點在于政府沒有直接干預，市場化程度高，住宅抵押貸款的二級市場較為發(fā)達，比較典型的是澳大利亞等國家，這些國家建立了較為完善的市場化運作機制，如嚴格的住宅抵押貸款發(fā)放標準、嚴格的信用審核制度以及風險控制管理機制等。

第三、半政府半市場化模式。該模式特點在于市場化程度高，采用政府和市場兩只手共同管理的方式，一方面政府制定較為完善的相關制度，為二級市場的發(fā)展和完善提供了保障，也充分地發(fā)揮了宏觀調控職能，另一方面市場的發(fā)展程度也較高，大多數(shù)金融機構都可發(fā)放住宅抵押貸款，機構多元化發(fā)展，比較典型的是美國的住宅金融體系發(fā)展模式。

同在半政府半市場化模式的發(fā)展中，不同的國家也有著不同的特色，美國、英國、德國都屬于半政府半市場化的發(fā)展模式，由于各國的國情不同，加上經濟條件和文化特色的差異，各國住宅金融體系在共性的基礎上還存在著很多獨有的特色：

美國的住宅金融體系。美國的住宅金融市場發(fā)展模式屬于半政府半市場化模式，美國的住房消費信貸以住房抵押貸款為基本形式，相關的金融機構也在長期經驗的積累和信貸技術的創(chuàng)新發(fā)展的基礎上推出多樣化的住房抵押貸款品種。美國同時也具有完備的一級和二級抵押貸款市場，市場化程度高，發(fā)展水平也處于較高水平，在注重市場發(fā)展的同時也注重對風險控制的加強，從總體上來看，美國的住宅金融體系的主體是抵押貸款，以證券化為主要工具，在半政府半市場化的運作模式下也形成了一個較為完整的框架，二級市場的發(fā)展和完善極大的活躍了美國的住宅金融市場，也促進了住宅金融市場更為全面的發(fā)展。

英國住宅金融體系。在英國的住宅金融體系中，住房抵押貸款是購房者重要資金來源，金融系統(tǒng)中有專門的住房信貸銀行、住房協(xié)會和其他的抵押貸款放貸機構。英國政府在住宅金融市場上的作用相比之下很小，主要通過設定一些優(yōu)惠政策來實現(xiàn)對住宅金融的扶持，英國的住房建設會在住宅金融市場上發(fā)揮著決定性的作用，以互助組織的形式，為住宅金融的發(fā)展提供了更大的發(fā)展空間。

德國住宅金融體系。德國的住宅金融市場化的主要渠道就是住宅抵押貸款債券，不同于美國的私人金融機構貸款為主的資金來源渠道，德國住宅金融是多種金融機構并存的多渠道融資途徑，再加上政府的住宅福利政策的實施，不斷推動住宅金融市場的發(fā)展，近年來，在當前的市場環(huán)境下，在市場和政府的雙管齊下中，政府的作用日益降低，不斷加強市場在住宅金融產業(yè)發(fā)展中的作用，日益強調市場的重要性。

2.2各國住宅金融體系共性分析

從共性的角度分析各國住宅金融體系，可以看出，雖然由于種種原因導致各自特色不同，但確實也存在著很多共同的特點，可以從以下幾個方面來分析：

2.2.1政府的參與。上文我們提到，在發(fā)達國家住宅金融體系的發(fā)展建設過程中，都離不開政府的直接或間接的參與，各國在住宅金融發(fā)展的循序漸進的階段中，加強政府的控制作用，同時還制定一系列的法律法規(guī)來扶持住宅金融的發(fā)展，例如美國政府制定了政府貸款保證擔保、稅收優(yōu)惠等相關政策；德國政府為解決戰(zhàn)后居民的居住問題，在為居民購買住宅提供財政資助的同時，還直接參與住宅的生產，組建政府控制的銀行來直接為住宅政策服務。

2.2.2政策性金融和商業(yè)性金融相結合?？v觀各國的住宅金融發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，各國政府對住宅金融市場的干預并不是單一的行政指令，而是在一定程度上將政策性的住宅金融和商業(yè)性的住宅金融有機的結合起來，共同來推動住宅金融體系的發(fā)展和完善。

2.2.3住宅金融的經濟地位不斷提高。隨著全球經濟的發(fā)展，住宅金融在各國金融業(yè)中的地位都是舉足輕重的，在居民住宅儲蓄的迅速增長的發(fā)展條件下，住宅金融機構也得到了長足的發(fā)展，住宅金融和住宅金融市場的經濟地位不斷得到提升，住宅金融活動在金融活動中也占有相當大的比重，經濟地位不斷攀升。

2.2.4市場化程度不斷加深，市場經濟條件下，需要政府和市場雙管齊下才能獲得更大的發(fā)展，必須將住宅金融融入市場經濟體系之中，才能獲得健康持久的發(fā)展，要推動住宅金融的市場化程度的加深，必須按照市場化的原則，逐步建立起滿足市場經濟所要求的高效運轉的住宅金融體系。

3、住宅金融體系國際經驗借鑒

在分析了歐洲幾個典型國家的住宅金融發(fā)展特色之后，我們必須從其他發(fā)達國家的經驗中學習到很多：

第一、我們必須充分認識到政府在住宅金融發(fā)展中的地位和作用，我們必須考慮好政府支持作用，在政策法規(guī)、相關制度上對住宅金融的發(fā)展起推動作用。住房金融改革的規(guī)劃和實施離不開政府的作用，政府部門在給住宅金融體系規(guī)劃建設上提出指導性政策的同時，要相應的提出對應的配套政策，為住宅金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策環(huán)境。從很多例子中我們可以看出政府對住宅金融發(fā)展的重要推動作用，住房產業(yè)作為一國的重要支柱型產業(yè)的同時，住宅政策也是政府政策中不可或缺的部分，像日本的二元結構特征中所體現(xiàn)的思想，政府需要為中低收入者住宅需求的滿足提供一定程度的保障，通過政府的相關宏觀調控的措施來實現(xiàn)其政策目標，促進住宅金融市場的健康發(fā)展。

第二、要允許商業(yè)銀行開展商業(yè)性的住宅金融業(yè)務，進一步完善政策性住房金融和商業(yè)性住房金融相協(xié)調的發(fā)展模式，推動建立圍繞銀行等金融機構的住宅資金體系。

第三、推動建立和完善住宅金融的相關法律法規(guī)，從發(fā)達國家的住宅金融發(fā)展模式中我們可以看到，完善的法律法規(guī)有利于保障住宅金融市場的正常運行和發(fā)展，提供了相應的法制保障。

第四、要協(xié)調好一級市場和二級市場的關系，積極推動和發(fā)展二級市場。要牢牢把握住住宅抵押貸款一級市場的規(guī)范化和標準化，在此基礎上要認識到二級市場是核心。我國住宅抵押貸款的二級市場發(fā)展需要更大的發(fā)展空間，必須認識到二級市場的發(fā)展將促進一級市場的規(guī)范化和標準化的進一步完善，我們要逐步摸索二級市場的經驗， 這對我國住宅抵押貸款證券化的發(fā)展至關重要。

第五、我們必須認識到，住宅金融體系的建設需要結合本國國情發(fā)展，不斷的循序漸進，不論是新加坡的中央公積金制度，還是美國的證券化機制，這些國家住宅金融體系的成功發(fā)展都是在結合本國國情的基礎上發(fā)展起來的，我國有著自身獨特的國情條件，我們必須認識到住宅金融體系的建立和發(fā)展不可能一蹴而就，是一個循序漸進的過程，需要我們結合現(xiàn)實狀況來逐步推進和完善，在此基礎上實現(xiàn)新的突破和發(fā)展。

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