房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異問(wèn)題探析

肖增華 劉成龍 王寧

摘 要：房屋測(cè)繪直接關(guān)系著房屋建筑的施工建設(shè)面積，關(guān)系著后期房地產(chǎn)交易和所有權(quán)登記，因此必須高度重視房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積之間的差異問(wèn)題。文章闡述了房屋面積測(cè)繪的基本概況，分析了房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積存在差異的原因，并對(duì)提高測(cè)繪精確度減小測(cè)繪面積和規(guī)劃面積的差異提出了相關(guān)優(yōu)化建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；規(guī)劃面積；差異；分析

當(dāng)前，我國(guó)建筑行業(yè)在工程測(cè)繪方面還存在很多不足，在房屋測(cè)繪過(guò)程中容易受到多種外界因素的影響，使得實(shí)際規(guī)劃面積不符合房屋測(cè)繪面積，引起各種矛盾和糾紛，為了有效避免這個(gè)問(wèn)題，結(jié)合房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積之間出現(xiàn)差異問(wèn)題的原因，加強(qiáng)施工單位、建設(shè)單位和測(cè)繪單位之間的溝通配合，采取有效的手段和方法，最大程度的減少房屋規(guī)劃面積和測(cè)繪面積差異。

一、房屋面積測(cè)繪的基本概況

（一）房屋的使用面積和建筑面積

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋的使用面積，主要是指除掉墻、柱等結(jié)構(gòu)面積、保溫層的面積和陽(yáng)臺(tái)面積外，房屋內(nèi)剩余的實(shí)際能使用的面積，是按照房屋內(nèi)墻面的水平投影進(jìn)行計(jì)算的。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋的建筑面積，是指包括地下室、陽(yáng)臺(tái)、室外樓梯和挑廊等結(jié)構(gòu)在內(nèi)，而且具有上蓋、層高2.2米以上（包括2.2米）且結(jié)構(gòu)結(jié)實(shí)的永久性房屋建筑，是按照房屋外墻、柱自勒腳往上的各層外圍水平的投影面積計(jì)算的。

（二）房屋的預(yù)測(cè)面積

房屋預(yù)測(cè)面積主要是指在商品房屋的預(yù)售或合法銷(xiāo)售過(guò)程中，由房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定認(rèn)定的，具有房屋測(cè)繪資格的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，根據(jù)對(duì)房屋的實(shí)地調(diào)查，加上房屋的設(shè)計(jì)圖紙，按照國(guó)家規(guī)定的測(cè)繪規(guī)定，對(duì)尚未竣工的房屋面積進(jìn)行的預(yù)先測(cè)量計(jì)算得出了初步面積。

（三）房屋的實(shí)測(cè)面積

房屋的實(shí)測(cè)面積是指在商品房正式竣工并由相關(guān)的工程規(guī)劃單位審核合格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)范，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，委托法定的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，對(duì)竣工后的房屋進(jìn)行實(shí)地勘探、實(shí)地繪圖和實(shí)際計(jì)算得出的實(shí)際面積。

二、房屋測(cè)繪面積和規(guī)劃面積存在差異的原因

（一）技術(shù)原因

當(dāng)前，我國(guó)房屋建筑市場(chǎng)上，各種測(cè)繪單位魚(yú)龍混雜，綜合實(shí)力參差不齊，房屋測(cè)繪的相關(guān)法律法規(guī)還不完善，使得資質(zhì)較差的測(cè)繪單位在房屋測(cè)繪過(guò)程中使用不規(guī)范的測(cè)繪技術(shù)，沒(méi)有嚴(yán)格按照房地產(chǎn)測(cè)繪要求進(jìn)行操作，并且使用的某些測(cè)繪儀器設(shè)備比較落后，使得房屋建筑的規(guī)劃面積和測(cè)繪面積存在較大差異。同時(shí)，房屋測(cè)繪技術(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于我國(guó)建筑行業(yè)的發(fā)展速度，對(duì)于一些規(guī)模較大、結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的房屋建筑，由于缺乏先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)，嚴(yán)重影響房屋測(cè)繪質(zhì)量。

（二）數(shù)據(jù)采集不全面

房屋測(cè)繪是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的系統(tǒng)工作，在測(cè)繪過(guò)程中需要采集大量的數(shù)據(jù)，但是一些建設(shè)單位為了盡快銷(xiāo)售，過(guò)度縮短房屋測(cè)繪時(shí)間，由于房屋測(cè)繪時(shí)間比較緊張，導(dǎo)致相關(guān)房屋建筑數(shù)據(jù)采集不全面，某些數(shù)據(jù)甚至還存在較大誤差，最終導(dǎo)致房屋規(guī)劃面積和測(cè)繪面積存在很大差異。

（三）設(shè)計(jì)變更

房屋建筑規(guī)劃主要是根據(jù)相關(guān)施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，但是由于房屋建筑規(guī)劃具有多樣化、復(fù)雜性的特點(diǎn)，容易受到其他因素的影響，發(fā)生房屋設(shè)計(jì)變更，一旦施工設(shè)計(jì)發(fā)生變化，必然會(huì)影響房屋建筑的規(guī)劃面積，使得房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)面積不符合測(cè)繪面積。

三、房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異分析

（一）預(yù)售許可證辦理階段

1.面積測(cè)算規(guī)范和適用范圍不同

房屋建筑面積測(cè)算的設(shè)計(jì)規(guī)劃是房屋建筑工程預(yù)算造價(jià)、工程量計(jì)算的重要基礎(chǔ)，其按照《房屋建筑面積計(jì)算相關(guān)規(guī)范》進(jìn)行房屋建筑面積審批計(jì)算。但是，房屋建筑測(cè)繪是根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《房產(chǎn)面積測(cè)算規(guī)范》來(lái)計(jì)算房屋建筑面積，這兩個(gè)規(guī)范對(duì)于房屋建筑測(cè)繪面積的計(jì)算方法和規(guī)則有些差別，這也造成房屋規(guī)劃面積和測(cè)繪面積存在差異。

2.測(cè)繪方法和主體不同

房產(chǎn)測(cè)繪單位主要是由專(zhuān)業(yè)測(cè)繪工作人員根據(jù)房屋規(guī)劃部門(mén)審批的施工設(shè)計(jì)圖紙，利用房產(chǎn)測(cè)繪軟件，形成房屋建筑的分戶、分層圖，出具完整的測(cè)繪報(bào)告和圖測(cè)數(shù)據(jù)。而規(guī)劃部門(mén)是根據(jù)設(shè)計(jì)單位的工作人員基于房屋建筑圖紙，采用計(jì)算機(jī)設(shè)計(jì)軟件，如二維三維CAD繪圖軟件，利用LINE線，繪制房屋建筑封閉輪廓，根據(jù)房屋建筑中每層封閉面積的代數(shù)和，計(jì)算整個(gè)房屋建筑的總面積。房屋建筑規(guī)劃許可證上的面積只是一個(gè)大概性數(shù)據(jù)，不能出具專(zhuān)業(yè)的房屋測(cè)繪報(bào)告。由于房屋建筑測(cè)繪方法和主體的不同，使得房屋規(guī)劃面積和測(cè)繪面積出現(xiàn)不一致的問(wèn)題。

（二）房產(chǎn)證辦理階段

在房產(chǎn)證辦理階段，房屋建筑的規(guī)劃面積測(cè)算是由專(zhuān)門(mén)的工程測(cè)量單位采用全站儀、GPS等儀器在房屋建筑工程竣工驗(yàn)收階段測(cè)量房屋建筑的各個(gè)角點(diǎn)得出的數(shù)據(jù)，用于核實(shí)房屋建筑是否符合施工設(shè)計(jì)要求，是否在規(guī)定的設(shè)計(jì)位置上進(jìn)行施工建設(shè)，檢查規(guī)劃許可證的房屋測(cè)繪面積和實(shí)際規(guī)劃施工面積是否相等，并且出具專(zhuān)業(yè)的房屋建筑測(cè)量報(bào)告和規(guī)劃核實(shí)證明材料。而房產(chǎn)測(cè)繪是在房屋建筑竣工驗(yàn)收階段完成綜合驗(yàn)收后，房屋測(cè)繪部門(mén)利用皮尺、測(cè)距儀、全站儀等儀器設(shè)備，結(jié)合預(yù)測(cè)圖紙，對(duì)房屋建筑進(jìn)行實(shí)地的面積測(cè)算，根據(jù)不同房型抽查幾幢，測(cè)量房屋的墻厚、外圍各段邊長(zhǎng)、套內(nèi)各邊的尺寸、陽(yáng)臺(tái)尺寸和開(kāi)封情況。

四、提高測(cè)繪精確度，減少面積誤差的措施

（一）加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房屋面積測(cè)繪的法制化建設(shè)

國(guó)家應(yīng)在現(xiàn)有的房屋面積測(cè)繪法律的基礎(chǔ)上，制訂和出臺(tái)關(guān)于房屋面積測(cè)繪的專(zhuān)門(mén)性法律法規(guī)，下達(dá)至各個(gè)省市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，各個(gè)省市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)則根據(jù)各自房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和功能的實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)家的專(zhuān)門(mén)性法律，制定出關(guān)于房屋面積測(cè)繪的地方性規(guī)范細(xì)則，給不同地方的不同房屋面積的測(cè)繪，提供相應(yīng)的法律依據(jù)，減少不必要的法律糾紛。

（二）盡量減少房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)，迫不得已時(shí)要事先告知業(yè)主

房屋面積測(cè)繪中預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積出現(xiàn)誤差的最大原因在于，房屋開(kāi)發(fā)商在對(duì)房屋面積進(jìn)行預(yù)測(cè)后，在接下來(lái)的房屋建設(shè)中，因?yàn)槟承┮蛩?，改變了房屋的?guī)劃設(shè)計(jì)，使房屋的一部分功能以及房屋的公共面積發(fā)生改變，造成嚴(yán)重的誤差。為了避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，房屋開(kāi)發(fā)商在依法對(duì)房屋進(jìn)行房屋面積預(yù)測(cè)后，應(yīng)及時(shí)將房屋預(yù)測(cè)面積的真實(shí)數(shù)據(jù)、計(jì)算方法公諸于眾，使業(yè)主在充分了解房屋的構(gòu)造、房屋的公共面積及房屋的產(chǎn)權(quán)面積的前提下，明白所要購(gòu)買(mǎi)房屋的面積是怎樣計(jì)算的，杜絕欺騙業(yè)主、缺斤少兩現(xiàn)象的發(fā)生。房屋開(kāi)發(fā)商在接下來(lái)的房屋建造過(guò)程中，如果因?yàn)槟承┎豢煽咕艿囊蛩兀枰姆课菀?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一定要事先告知房屋業(yè)主，并將要更改后的房屋規(guī)劃進(jìn)行公示，使房屋業(yè)主明確更改后房屋面積的增減狀況，以免事后造成不必要的糾紛。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著房地產(chǎn)業(yè)的火爆，房屋面積測(cè)繪問(wèn)題越來(lái)越受到廣大房屋業(yè)主的關(guān)注，不管是房屋面積的預(yù)測(cè)，還是房屋面積的實(shí)測(cè)，都要嚴(yán)格按照國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行測(cè)繪，避免出現(xiàn)誤差。我們相信，隨著國(guó)家法律制度的不斷改進(jìn)和完善，隨著房屋面積測(cè)繪單位管理強(qiáng)度和力度的不斷加大，以及房屋面積測(cè)繪工作人員綜合素質(zhì)的不斷提升，不論是房屋面積測(cè)繪的精確度，還是房屋面積測(cè)繪的工作效率，總之，我國(guó)的房屋面積測(cè)繪工作一定會(huì)蒸蒸日上，再創(chuàng)輝煌。

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