房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理研究

蘭波

[摘要]企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以?xún)?yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。本文進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的工程管理，以供同仁參考借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)：工程管理

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)面臨的各種問(wèn)題

（1）資源配置不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的低級(jí)企業(yè)過(guò)多，人財(cái)物配置不合理，資源浪費(fèi)，有限的資金多頭投資，規(guī)模小，社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。一些地區(qū)低等級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家，這樣一來(lái)，資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場(chǎng)秩序的混亂和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的加劇，甚至助長(zhǎng)一些腐敗之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門(mén)宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。

（2）市場(chǎng)觀念問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，以及市場(chǎng)不斷地開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著很多問(wèn)題。市場(chǎng)觀念就是一個(gè)，第一，被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于政府和行政主管部門(mén)；認(rèn)為市場(chǎng)體制不完善，開(kāi)發(fā)企業(yè)雖作好了競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，卻無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識(shí)的主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè)。第二，狹隘的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，認(rèn)為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，可利用各項(xiàng)制度的不完善進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投機(jī)，專(zhuān)搞空隙項(xiàng)目或邊緣項(xiàng)目或隱藏項(xiàng)目，在短期內(nèi)求得利益，在無(wú)序、無(wú)誠(chéng)信、不規(guī)范的環(huán)境中生存。這種觀念只要來(lái)源于一些小企業(yè)、無(wú)實(shí)力的企業(yè)，他們寄希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)越不規(guī)范越好、越混亂越好，這樣就對(duì)他們?cè)接欣?，他們就越有機(jī)會(huì)，可爭(zhēng)得一線生存的空間。

（3）土地使用問(wèn)題。第一，土地供用制度不完善。土地供用存在大量的協(xié)議出讓、意向出讓、暗箱隱形出讓?zhuān)_(kāi)招標(biāo)或拍賣(mài)出讓土地的極少。第二，城市規(guī)劃執(zhí)行管理不到位。規(guī)劃變動(dòng)、調(diào)整頻凡，隨意性極強(qiáng)。第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)，管理乏力。資質(zhì)審批不嚴(yán)，魚(yú)目混珠，違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)者得不到查處。有資質(zhì)和無(wú)資質(zhì)者同軌經(jīng)營(yíng)，行政的和市場(chǎng)的同跑道競(jìng)賽，明的和暗的互爭(zhēng)市場(chǎng)，在一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)健康、快速的發(fā)展，造成管理不規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序、發(fā)展不平衡、市場(chǎng)比較混亂。分析其原因主要是經(jīng)濟(jì)落后、不發(fā)達(dá)所至，認(rèn)為要想發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，要想招商引資，要想擴(kuò)大影響，就必須在法規(guī)、政策的執(zhí)行上和管理力度上予以放寬。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，工程部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)行管理，主要的責(zé)任是物資的采購(gòu)、與施工企業(yè)的協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量的監(jiān)督和鑒定、設(shè)計(jì)的變更的通知等。這里面最重要的部門(mén)是工程部門(mén)，因?yàn)樵谏鐣?huì)經(jīng)濟(jì)體系不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想在房地產(chǎn)業(yè)中站住腳跟，建立完善的建筑工程招標(biāo)制度和提高施工的管理水平是必要的，在講究誠(chéng)實(shí)守信的社會(huì)氛圍里，建筑的質(zhì)量是一個(gè)硬性的指標(biāo)。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專(zhuān)家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開(kāi)研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

（2）盡早實(shí)施。

在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而開(kāi)發(fā)商更要做好前期的項(xiàng)目決策。

（3）持續(xù)開(kāi)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)茌項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，

充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。

另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

（4）施工的監(jiān)督和管理。第一，運(yùn)用科學(xué)的管理方法。首先，做出一套詳細(xì)的計(jì)劃。計(jì)劃是非常好做的，但是堅(jiān)持計(jì)劃是不容易的，計(jì)劃趕不上變化快，在施工的時(shí)候受到影響的因素很多，要學(xué)會(huì)及時(shí)的更改計(jì)劃。第二，做好基礎(chǔ)的管理，在建筑工程的管理中，基礎(chǔ)管理是非常重要的，尤其是關(guān)乎這工程的質(zhì)量。對(duì)于采購(gòu)的物品質(zhì)量的監(jiān)督，工程的監(jiān)測(cè)手段，各類(lèi)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，信息的管理。這些是無(wú)論如何都無(wú)能錯(cuò)過(guò)的，沒(méi)有詳細(xì)的數(shù)據(jù)，就容易計(jì)算失誤；沒(méi)有信息的統(tǒng)計(jì)，就做不出決策；沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)測(cè)，就不能完成高質(zhì)量的工程。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。

工程部門(mén)代表開(kāi)發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購(gòu)及庫(kù)存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)）計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開(kāi)發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理。銷(xiāo)售部門(mén)就是要把企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品——樓房賣(mài)出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷(xiāo)方式的選擇、銷(xiāo)售價(jià)格的制定以及銷(xiāo)售渠道的建立。企業(yè)人事部門(mén)的管理工作是：對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門(mén)就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。