南寧市銷(xiāo)售型保障性住房需求分析研究

覃壽芳 陳麗生 林紅梅

【摘 要】近年來(lái)，南寧市大力加強(qiáng)保障住房建設(shè)管理，并取得較好的成效。銷(xiāo)售型保障住房是住房保障體系中一個(gè)重要的組成部分，文章選擇5年作為一個(gè)時(shí)間觀(guān)察段，對(duì)南寧市銷(xiāo)售型保障住房銷(xiāo)售情況進(jìn)行梳理，分析特點(diǎn)，找出問(wèn)題，提出對(duì)策，為更好地推進(jìn)住房保障管理事業(yè)發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】南寧市；保障住房；需求分析

【中圖分類(lèi)號(hào)】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2016）08-0092-04

近年來(lái)，南寧市住房保障事業(yè)發(fā)展迅猛，形成銷(xiāo)售型保障住房（如經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房）和租賃型保障住房（如廉租住房、公共租賃住房，現(xiàn)已合并統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房）2種住房保障類(lèi)型，以滿(mǎn)足不同層次人群的住房保障需求。至“十二五”期末，南寧市已累計(jì)建成10萬(wàn)多套保障住房，解決了19萬(wàn)戶(hù)（含租賃補(bǔ)貼）中低收入家庭住房困難問(wèn)題，全市住房保障覆蓋率達(dá)到20.3%，人均居住面積提高到36.4 m3。作為保障住房重要的組成部分，銷(xiāo)售型保障住房以其產(chǎn)權(quán)所有特點(diǎn)一直受到保障群體的大力追捧，對(duì)它的需求及滿(mǎn)足情況如何，直接影響到全市保障住房的保障質(zhì)量。為此，本文以2011—2015年5年期間作為觀(guān)察時(shí)間節(jié)點(diǎn)，試圖對(duì)南寧市（不包含所轄各縣和武鳴區(qū)）銷(xiāo)售型保障性住房進(jìn)行深入的分析，找出共性規(guī)律，以便為今后銷(xiāo)售型保障性住房建設(shè)管理提供參考依據(jù)。

1 基本情況分析

1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房

1.1.1 房源供應(yīng)情況分析

根據(jù)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分析，5年來(lái)南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房在地點(diǎn)選址、戶(hù)型及面積的供應(yīng)方面主要有以下特點(diǎn)。

1.1.1.1 房源地點(diǎn)

2011—2015年，南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售房源共16 495套，全部集中在興寧、江南、邕寧、西鄉(xiāng)塘4個(gè)區(qū)域，其中興寧區(qū)5年間銷(xiāo)售房源為7 343套，江南區(qū)為5 599套，邕寧區(qū)為1 942套，西鄉(xiāng)塘區(qū)為1 269套。

1.1.1.2 面積及戶(hù)型

所銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積構(gòu)成如下：100 m2以上（不含本數(shù)）有193套，80（不含）～100 m2（含）有7 619套，60～80 m2（含）有7 043套，50～60 m2（不含）有1 503套，50 m2以下（含）有180套。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目88.63%的房源建筑面積集中在60～100 m2。戶(hù)型結(jié)構(gòu)：?jiǎn)伍g有7套，一房一廳有315套，二房一廳有2 963套，二房二廳有6 348套，三房一廳有702套，三房二廳有6 183套，復(fù)式有24套。已售經(jīng)濟(jì)適用房中，三房二廳、二房二廳及二房一廳3種戶(hù)型房源供應(yīng)量占總供應(yīng)量的93.67%。

1.1.2 房源需求情況分析

1.1.2.1 申購(gòu)戶(hù)在各城區(qū)購(gòu)房情況及在本轄區(qū)購(gòu)房比例

申購(gòu)戶(hù)在各城區(qū)購(gòu)房情況見(jiàn)表1。

申購(gòu)戶(hù)在本轄區(qū)購(gòu)房比例表見(jiàn)表2。

由表1、表2可知，申購(gòu)戶(hù)傾向于在本轄區(qū)及臨近城區(qū)購(gòu)房。

1.1.2.2 申購(gòu)戶(hù)對(duì)房源面積、戶(hù)型需求

申購(gòu)數(shù)據(jù)表明，1人戶(hù)家庭申購(gòu)申請(qǐng)50 m2以下經(jīng)濟(jì)適用住房的有142戶(hù)，申請(qǐng)50～60 m2（不含）有529戶(hù)，申請(qǐng)60～80 m2（含）有2 219戶(hù)，申請(qǐng)80～100 m2（含）有402戶(hù)，申請(qǐng)100 m2以上為零；2人戶(hù)申請(qǐng)相應(yīng)數(shù)據(jù)分別是24戶(hù)、478戶(hù)、1 936戶(hù)、2 392戶(hù)、67戶(hù)；3人戶(hù)申請(qǐng)相應(yīng)數(shù)據(jù)分別為14戶(hù)、458戶(hù)、2 627戶(hù)、3 788戶(hù)、81戶(hù)；4人戶(hù)申請(qǐng)相應(yīng)數(shù)據(jù)分別為0、37、248、960、41；5人戶(hù)申請(qǐng)相應(yīng)數(shù)據(jù)分別為0、1、13、72、4；6人戶(hù)僅有5個(gè)家庭申請(qǐng)80～100 m2房源。數(shù)據(jù)表明，申購(gòu)家庭以2人戶(hù)和3人戶(hù)為主，申購(gòu)面積傾向于購(gòu)買(mǎi)60～100 m2的房源，占比達(dá)到88.5%，傾向于購(gòu)買(mǎi)三房二廳、二房二廳及二房一廳3種戶(hù)型，購(gòu)買(mǎi)以上3種戶(hù)型人數(shù)占總購(gòu)房人數(shù)的93.67%。

1.1.2.3 目前輪候情況

據(jù)統(tǒng)計(jì)，南寧市目前全市經(jīng)濟(jì)適用住房輪候人數(shù)為10 518戶(hù)，其中邕寧區(qū)829戶(hù)、青秀區(qū)1 216戶(hù)、西鄉(xiāng)塘區(qū)4 743戶(hù)、興寧區(qū)1 603戶(hù)、江南區(qū)1 704戶(hù)、經(jīng)開(kāi)區(qū)85戶(hù)、高新區(qū)15戶(hù)?？梢?jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用住房輪候家庭主要集中在西鄉(xiāng)塘區(qū)（4 743戶(hù)）、江南區(qū)（1 704戶(hù)）、興寧區(qū)（1 603戶(hù)）、青秀區(qū)（1 216戶(hù)）4個(gè)城區(qū)。

1.1.3 銷(xiāo)售管理

1.1.3.1 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售基本情況

2011—2015年，南寧市共組織經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售93次（包含各項(xiàng)目余房開(kāi)盤(pán)），累計(jì)銷(xiāo)售16 542套，平均每年開(kāi)盤(pán)約16次，平均每年銷(xiāo)售約2 757套。

1.1.3.2 各戶(hù)型開(kāi)盤(pán)次數(shù)

從這幾年所有的開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)看，二房二廳開(kāi)盤(pán)61次、二室一廳33次、復(fù)式3次、三室二廳42次、三室一廳18次、一室二廳8次、單間2次。三房二廳、三房一廳、二房二廳這3種戶(hù)型開(kāi)盤(pán)次數(shù)較多，3種戶(hù)型開(kāi)盤(pán)次數(shù)占總開(kāi)盤(pán)次數(shù)的81.44%，開(kāi)盤(pán)次數(shù)與需求關(guān)聯(lián)度高。

1.2 限價(jià)普通商品住房

1.2.1 房源供應(yīng)情況分析

南寧市限價(jià)普通商品住房推出時(shí)間是2013年9月，到2015年年底共銷(xiāo)售2 999套，我們也對(duì)這些房源特點(diǎn)進(jìn)行分析。

1.2.1.1 房源地點(diǎn)

近3年來(lái)，南寧市限價(jià)普通商品住房房源地集中在青秀、西鄉(xiāng)塘、江南3個(gè)區(qū)域，其中青秀區(qū)1 515套、西鄉(xiāng)塘區(qū)1 324套、江南區(qū)160套。

1.2.1.2 房源面積及戶(hù)型

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，所供應(yīng)的2 999套限價(jià)商品住房中，60 m2以下有22套、60～80 m2有2 537套、80～100 m2有2 440套，99.27%的房源建筑面積集中在60～100 m2。在戶(hù)型方面，二室一廳有537套、三室二廳有2 437套、三室一廳有3套、一室一廳有22套。三室二廳、二室二廳的2種戶(hù)型房源供應(yīng)量占總供應(yīng)量的99.17%。

1.2.2 房源需求情況分析

1.2.2.1 申購(gòu)戶(hù)在各城區(qū)購(gòu)房情況及在本轄區(qū)購(gòu)房比例

申購(gòu)戶(hù)在各城區(qū)購(gòu)房情況見(jiàn)表3。

各城區(qū)申購(gòu)戶(hù)在在本轄區(qū)購(gòu)房比例見(jiàn)表4。

由表3、表4可知，限價(jià)普通商品住房申購(gòu)戶(hù)亦傾向于在本轄區(qū)及臨近城區(qū)購(gòu)房。

1.2.2.2 面積

申購(gòu)家庭人數(shù)對(duì)房源建筑面積的選擇情況見(jiàn)表5。

由表5可知，約99.27%限價(jià)普通商品住房申購(gòu)戶(hù)傾向于選擇60～100 m2房源。

1.2.2.3 戶(hù)型

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，有537戶(hù)家庭申請(qǐng)了二室二廳、2 437戶(hù)家庭申請(qǐng)三室二廳、3戶(hù)家庭申請(qǐng)三室一廳、22戶(hù)家庭申請(qǐng)一室一廳。申購(gòu)戶(hù)總體傾向于購(gòu)買(mǎi)三室二廳、二室二廳2種戶(hù)型，購(gòu)買(mǎi)以上2種戶(hù)型的申購(gòu)戶(hù)占總購(gòu)房申購(gòu)戶(hù)的99.17%。

1.2.3 銷(xiāo)售管理

1.2.3.1 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售基本情況

截至統(tǒng)計(jì)時(shí)間，南寧市限價(jià)普通商品住房開(kāi)盤(pán)13次，累計(jì)銷(xiāo)售2 999套。平均每年開(kāi)盤(pán)約3次，每年銷(xiāo)售約1 000套。

1.2.3.2 各戶(hù)型開(kāi)盤(pán)次數(shù)

從開(kāi)盤(pán)情況看，二室二廳開(kāi)盤(pán)8次，三室二廳13 次，三室一廳8次，一室一廳3次。三房二廳、三房一廳、二房二廳這3種戶(hù)型開(kāi)盤(pán)次數(shù)較多，以上3種戶(hù)型開(kāi)盤(pán)次數(shù)占總開(kāi)盤(pán)次數(shù)的90.63%。

2 問(wèn)題與分析

2.1 供需存在不協(xié)調(diào)

不管是經(jīng)濟(jì)適用住房還是限價(jià)普通商品住房，這個(gè)問(wèn)題尤顯突出，一邊是眾多的輪候，一邊卻是房源銷(xiāo)售不出去，呈現(xiàn)“相對(duì)過(guò)?！睜顟B(tài)。如，申購(gòu)戶(hù)輪候家庭有上萬(wàn)戶(hù)，但全市卻有1 728套經(jīng)濟(jì)適用住房未能銷(xiāo)售出去。限價(jià)普通商品住房因其面積較大（按規(guī)定可以建設(shè)90 m2以下，經(jīng)濟(jì)適用住房是60 m2以下）、價(jià)格適中，頗受中等收入住房困難家庭青睞，但也出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩現(xiàn)象，如“龍鳳首緣”項(xiàng)目歷經(jīng)5次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后仍有1 428套剩余房源，其中單間有53套，面積為1 802.54 m2；一房一廳有265套，面積13 558.74 m2；兩房一廳有532套，面積為37 095.45 m2，三房二廳有578套，面積為51 399.17 m2。這種供應(yīng)過(guò)剩的現(xiàn)象直接影響了社會(huì)投資（目前南寧市銷(xiāo)售型保障住房建設(shè)主要靠社會(huì)投資）。

2.2 部分項(xiàng)目配套建設(shè)滯后

新建的一些項(xiàng)目配套不全，存在路網(wǎng)不通、公交點(diǎn)沒(méi)設(shè)置、市場(chǎng)和學(xué)校沒(méi)建好等，造成入住難、生活不便等問(wèn)題。

2.3 項(xiàng)目選址不科學(xué)，戶(hù)型不合理

首先，經(jīng)濟(jì)適用住房輪候戶(hù)最多的是西鄉(xiāng)塘區(qū)，但項(xiàng)目落地少了，青秀區(qū)輪候戶(hù)數(shù)也不少，但沒(méi)有一個(gè)落地項(xiàng)目，只能到其他城區(qū)申請(qǐng)。項(xiàng)目落地基本都是城郊，沒(méi)有在主城區(qū)范圍內(nèi)。其次，戶(hù)型供需匹配不理想，大戶(hù)型少，小戶(hù)型過(guò)多，如“濱江幸?！毙^(qū)，一房一廳戶(hù)型經(jīng)過(guò)2次開(kāi)盤(pán)后售出比例僅為2%；“和園”小區(qū)一房一廳戶(hù)型經(jīng)過(guò)2次開(kāi)盤(pán)后售出比例僅為1%，單間配套406套全部無(wú)法銷(xiāo)售。

“大都家園”“龍鳳首緣”等限價(jià)商品住房項(xiàng)目也出現(xiàn)了部分戶(hù)型銷(xiāo)售不理想的情況。其中，“大都家園”小區(qū)一房一廳戶(hù)型經(jīng)過(guò)1次開(kāi)盤(pán)后售出比例僅6%，“龍鳳首緣”項(xiàng)目一房一廳、單間配套銷(xiāo)售比例分別為10%、0%。

2.4 銷(xiāo)售管理不夠完善

根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房現(xiàn)行管理規(guī)定，由于申購(gòu)戶(hù)自身原因，獲得保障資格1年內(nèi)不參加購(gòu)房的，要取消相關(guān)資格。在輪候人員家庭中，有相當(dāng)一部分家庭得到多次購(gòu)房通知卻沒(méi)有參與購(gòu)房活動(dòng)，資格也沒(méi)有被取消，造成輪候的“僵尸戶(hù)”或過(guò)度選房現(xiàn)象，影響了有效需求。此外，購(gòu)房流程相對(duì)煩瑣。從領(lǐng)取《資格書(shū)》到取得《準(zhǔn)購(gòu)證》，再到購(gòu)房，最短等上6個(gè)月，一般要1年時(shí)間，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，約有10%報(bào)名的輪候家庭已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)其他項(xiàng)目，致使余房開(kāi)盤(pán)部分房源無(wú)法銷(xiāo)售。

2.5 信息公開(kāi)宣傳引導(dǎo)不到位

沒(méi)有在網(wǎng)站或媒體及時(shí)公開(kāi)年度保障房源建設(shè)開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，申購(gòu)戶(hù)沒(méi)有足夠時(shí)間了解銷(xiāo)售樓盤(pán)的相關(guān)信息及提前做好購(gòu)房的相關(guān)準(zhǔn)備工作，目前的做法基本是發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息后3天報(bào)名，報(bào)名后1～2周即開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)前留給申購(gòu)戶(hù)咨詢(xún)及資金籌備期太短，造成購(gòu)房困難。對(duì)開(kāi)盤(pán)房源的一些重要細(xì)節(jié)宣傳也不夠到位，如對(duì)房源的周邊配套、公攤情況、貸款等詳細(xì)情況沒(méi)有進(jìn)行宣傳說(shuō)明。

3 對(duì)策與思路

3.1 科學(xué)選址

充分研究分析目前輪候申購(gòu)戶(hù)購(gòu)房意向及歷年保障住房銷(xiāo)售所反映的區(qū)域信息，根據(jù)需求有針對(duì)性地提出項(xiàng)目選址意見(jiàn)，如條件允許可以利用社會(huì)調(diào)查機(jī)構(gòu)進(jìn)行需求意向調(diào)查，然后根據(jù)主流意向確定項(xiàng)目選址。這就要求政府在保障住房供地上要有前瞻性和靈活性。就當(dāng)前情況而言，必要增加西鄉(xiāng)塘區(qū)和青秀區(qū)銷(xiāo)售型保障住房項(xiàng)目安排，以滿(mǎn)足眾多輪候家庭保障需求。同時(shí)，在項(xiàng)目用地安排上，盡可能地考慮安排在城區(qū)的毗鄰區(qū)域，如在西鄉(xiāng)塘區(qū)與興寧區(qū)毗鄰區(qū)域，青秀區(qū)與興寧區(qū)毗鄰區(qū)域安排項(xiàng)目，就可以增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射度。在工礦企業(yè)集中區(qū)域，可以考慮建設(shè)一些限價(jià)普通商品住房，解決外來(lái)務(wù)工人員住房保障的問(wèn)題。

3.2 戶(hù)型合理

根據(jù)現(xiàn)行管理辦法，經(jīng)濟(jì)適用住房面積不能超過(guò)60 m2（原先國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房面積沒(méi)有限定，因此有很多房源超過(guò)60 m2），限價(jià)普通商品住房面積不能超過(guò)90 m2。結(jié)合南寧市需求的現(xiàn)狀，目前2人（含）以上家庭申請(qǐng)已成為主體，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)面積應(yīng)以50～60 m2為主，主體戶(hù)型為兩室一廳或兩室兩廳，取消單間配套和一室兩廳戶(hù)型。限價(jià)普通商品住房的申請(qǐng)基本由外來(lái)務(wù)工人員與本地人員各占一半比例構(gòu)成，2人及以上家庭占到2/3的比例，也是應(yīng)以70～90 m2為主，主體戶(hù)型應(yīng)為三室二廳或兩室兩廳，取消三室一廳戶(hù)型。

3.3 完善配套

完善路網(wǎng)、水電、學(xué)校、市場(chǎng)、排污等配套設(shè)施，嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)要求，確實(shí)做到同步開(kāi)工、同步竣工、同步投入使用。嚴(yán)格把好檢查、監(jiān)督、驗(yàn)收關(guān)口，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任造成設(shè)施不配套的，不得向申購(gòu)戶(hù)銷(xiāo)售；屬于有關(guān)部門(mén)責(zé)任的，列入單位績(jī)效考核甚至追責(zé)。

3.4 優(yōu)化管理

嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)，認(rèn)真清理輪候家庭中的“僵尸戶(hù)”和過(guò)度選擇戶(hù)，把真正的有效需求家庭找出來(lái)，以便及時(shí)解決他們的住房困難問(wèn)題。同時(shí)，優(yōu)化簡(jiǎn)化管理流程，縮短審核審批時(shí)間，適當(dāng)延長(zhǎng)從發(fā)布樓盤(pán)信息到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間，方便申購(gòu)戶(hù)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。

3.5 注重引導(dǎo)

積極利用網(wǎng)站、報(bào)刊等媒介宣傳保障房源的年度建設(shè)、年度開(kāi)盤(pán)等信息，宣傳保障住房相關(guān)政策、流程及注意事項(xiàng)，介紹小區(qū)配套、房源基本情況、報(bào)名情況、銷(xiāo)售情況、金融支持等信息，引導(dǎo)群眾申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)。

3.6 適當(dāng)轉(zhuǎn)化

針對(duì)部分滯銷(xiāo)的小戶(hù)型，可以考慮轉(zhuǎn)化為公共租賃住房、拆遷安置用房或者作為應(yīng)急房源儲(chǔ)備，避免資源浪費(fèi)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅倩倩.廣西南寧市住房保障研究[D].南寧：廣西民族大學(xué)，2012.

[2]馮雄.南寧市保障性住房供需研究[D].南寧：廣西大學(xué)，2013.

[3]孫鐵林.南寧市保障性住房用地需求研究[D].南寧：廣西師范學(xué)院，2014.

[責(zé)任編輯：高海明]