廣州樓市的憂思

楊大正

在剛剛過去的2016年第一季度，廣州樓市貌似迎來了春天，尤其在3月份點(diǎn)燃了引爆點(diǎn)，新建商品住宅成交超過1萬套，比上海和深圳加在一起的成交套數(shù)總和還要多，創(chuàng)下2014年以來的三年新高。

成交量的暴增在一定程度上激發(fā)了市場的恐慌性購買情緒，最近向筆者咨詢買房的朋友日益增多，他們擔(dān)心位居十年“樓市洼地”的廣州要開始發(fā)力追趕北上深，因此狠下決心要搭上末班車。

然而，北京3.4萬元/平米、上海3.2萬元/平米、深圳4.8萬元/平米、廣州1.6萬元/平米——從第一季度統(tǒng)計(jì)的一線城市新建商品住宅成交均價(jià)來說，成交量的新高并沒有帶動(dòng)廣州房價(jià)水漲船高，上升幅度僅為7.9%，嚴(yán)重拖了其他三個(gè)一線城市后腿。因此，最近“房價(jià)跑輸北上深、廣州被踢出一線城市”的輿論不時(shí)出現(xiàn)在媒體報(bào)道中，提及此輪房價(jià)大漲、一線城市時(shí)多數(shù)只提“北上深”。

一線城市必然高房價(jià)

一線城市的價(jià)值，在于城市競爭力，在生產(chǎn)、服務(wù)、金融、創(chuàng)新、流通、綜合商業(yè)指數(shù)等全國社會(huì)活動(dòng)中起到引領(lǐng)和輻射等主導(dǎo)功能，從而吸引到全國乃至全球富豪和高收入人士前來投資、居住，他們到達(dá)之后，無論是投資還是自住，都無可避免觸及到樓市，房價(jià)上漲自然是必然趨勢(shì)。如此一來，一線城市的生產(chǎn)力提高。四面八方涌進(jìn)一線城市的人群，在這里比在其他非一線城市能創(chuàng)造更多的價(jià)值。

房價(jià)居高不下，導(dǎo)致不少城市居民怨聲載道，因?yàn)樗麄儾坏貌粎⑴c更激烈的競爭，承受更高昂的生活成本，但多數(shù)人實(shí)際是收益大于損失。如此一來，城市居民其實(shí)是能夠享受房價(jià)攀升的好處的。首先是收入增加，包括企業(yè)白領(lǐng)的加薪和生意人的盈利；其次是物業(yè)升值。不僅如此，他們還可以充分利用增值了的城市，找到好工作、與各行業(yè)精英共同工作進(jìn)步，從而把握更多機(jī)會(huì)、享受先進(jìn)便利的城市設(shè)施，轉(zhuǎn)讓物業(yè)，出租或出售，也可以讓他們直接增加貨幣財(cái)富。

根據(jù)Global Property Guid（全球房地產(chǎn)指標(biāo)）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國一線城市的單位房價(jià)是英國一線城市的25%，美國的37%，俄羅斯的50%，印度的60%，日本的64%。如果和發(fā)達(dá)國家最核心地段比較，倫敦海德公園1號(hào)每平米合人民幣68萬元， 美國曼哈頓頂級(jí)公寓One57每平米合人民幣48萬元，而上海湯臣一品每平米才18萬元。

用“辣招”慎用絕招

環(huán)顧世界發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很大程度依靠的是資產(chǎn)升值，民眾也因資產(chǎn)升值而誘發(fā)了更多的消費(fèi)欲望。近年來，廣州樓市成交的疲軟導(dǎo)致房價(jià)上漲動(dòng)力不強(qiáng)，拖累數(shù)十個(gè)行業(yè)不景氣，消費(fèi)欲望下跌，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型不理想。城市吸引力下降直接導(dǎo)致了人口凈流入速度減緩，2011年-2013年間，廣州年均人口凈流入數(shù)量大幅下降至7萬人，最近兩年減緩的速度仍在加快。

在廣州限購等嚴(yán)厲調(diào)控政策的緊箍咒之下，恰恰誤傷了一部分幫助廣州走向繁榮的外來人口的權(quán)益，把他們驅(qū)逐出購房市場，甚至在邊際上把他們推出這個(gè)城市，造成人才向佛山、東莞等地溢出。和廣州僅一江之隔的佛山，2015年新建商品住宅成交量高達(dá)1400多萬平方米，反而超過廣州成交量200多萬平方米。廣州唯有眼睜睜地看著一大批的消費(fèi)朝著廣佛交界處溢出，心有不甘又無可奈何。而在4年前，廣州樓市的成交量是佛山的兩倍，兩者根本不在同一量級(jí)上。

筆者認(rèn)為，廣州作為全國最早實(shí)現(xiàn)住房商品化、最開放與透明的城市，政府部門在調(diào)控樓市方面可以適當(dāng)用點(diǎn)“辣招”，但盡量慎用“絕招”。如果繼續(xù)動(dòng)用強(qiáng)大的行政力量去維持低水平房價(jià)，除非廣州真的愿意被踢出一線城市陣營，重新走回昔日以制造業(yè)為主的年代，不再覬覦國際資金、新興產(chǎn)業(yè)和人才的落戶需求，筆者覺得絕大多數(shù)廣州居民不會(huì)同意。（作者系智谷研究院副院長、盤古智庫研究員，其來論不代表本刊觀點(diǎn)）