居住權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利沖突及規(guī)則準(zhǔn)用

曹騰

自2002年《物權(quán)法（征求意見稿）》首次提出居住權(quán)概念后，歷經(jīng)18年，居住權(quán)第一次以專章的形式被納入《民法典》用益物權(quán)編，充分展現(xiàn)了中國(guó)特色社會(huì)主義法治體系下“讓人民群眾住有所居” “增進(jìn)民生福祉”的發(fā)展理念。但居住權(quán)以其極為有限的法律條款，在面對(duì)與抵押權(quán)的諸多權(quán)利沖突時(shí)，如何在社會(huì)生活中實(shí)現(xiàn)其制度價(jià)值，構(gòu)建權(quán)利間的沖突解決機(jī)制，展現(xiàn)與之功能相匹配的強(qiáng)大生命力，仍有待司法實(shí)踐進(jìn)一步探索。

一、居住權(quán)與抵押權(quán)沖突的實(shí)證分析

近年來，住宅居住權(quán)的設(shè)立與抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之間的沖突，以及因居住權(quán)制度缺失導(dǎo)致裁判結(jié)果不一等問題日益凸顯，對(duì)審判執(zhí)行造成一定困擾。尤其在居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)被納入《民法典》物權(quán)編后，如何有效化解矛盾沖突，亟需厘清問題成因，進(jìn)一步探索權(quán)利行使的邊界。

（一）歷史演進(jìn)：居住權(quán)現(xiàn)狀分析

羅馬法構(gòu)建了人役權(quán)（servitutes personarum）制度，并將同樣具有人役權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)（habitation）作為用益權(quán)（ususfructus）的衍生性權(quán)利納入其中，其與婚姻家庭和繼承法律關(guān)系相輔相成，持續(xù)發(fā)揮社會(huì)保障等職能作用。羅馬法中居住權(quán)是指非所有人居住他人房屋之權(quán)利，①參見汪洋：《從用益權(quán)到居住權(quán):羅馬法人役權(quán)的流變史》，載《學(xué)術(shù)月刊》2019年第7期。其價(jià)值在于為弱者的生存利益設(shè)立基礎(chǔ)性保障，體現(xiàn)了法的人文關(guān)懷和契約精神。

我國(guó)在2002年《物權(quán)法（征求意見稿）》中即引入居住權(quán)概念，但限于當(dāng)時(shí)的立法條件、經(jīng)濟(jì)生活需求等因素未被采納，直至2020年《民法典》首次將居住權(quán)制度以用益物權(quán)形式納入物權(quán)編范疇，這是居住權(quán)制度中國(guó)化的首次有益探索，也是貫徹黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度”的有力實(shí)踐。②參見申衛(wèi)星、楊旭：《中國(guó)民法典應(yīng)如何規(guī)定居住權(quán)？》，載《比較法研究》2019年第6期。事實(shí)上，居住權(quán)及其相關(guān)概念此前已在法律規(guī)范及裁判文書中頻繁出現(xiàn)，如《合同法》第234條對(duì)共同居住人居住權(quán)益的保障，《婚姻法司法解釋（一）》第27條在離婚時(shí)以設(shè)立房屋居住權(quán)形式為生活困難者提供幫助等規(guī)定。

結(jié)合案例統(tǒng)計(jì)，筆者以“民事案由”“居住權(quán)”關(guān)鍵詞通過中國(guó)裁判文書網(wǎng)進(jìn)行交叉檢索發(fā)現(xiàn)：2014年以來，全國(guó)涉居住權(quán)糾紛增勢(shì)迅猛，至2020年達(dá)到峰值9491件（見圖1）。

圖1 2014-2021年全國(guó)涉居住權(quán)案件數(shù)匯總

以2021年浙江為例，全年涉居住權(quán)案件163件，主要案件類型：房屋買賣、借款合同等合同類糾紛，婚姻家庭、繼承糾紛，物權(quán)保護(hù)糾紛，合計(jì)136件，占比已達(dá)83.4%。聚焦裁判文書，當(dāng)事人雖然多主張其居住權(quán)的設(shè)立等事實(shí)，但大多因缺乏必要登記手續(xù)，對(duì)權(quán)利的設(shè)立時(shí)間、權(quán)利行使范圍等問題難以確認(rèn)。

（二）沖突與困局：價(jià)值追求及制度缺失

《民法典》施行后居住權(quán)經(jīng)由登記生效，其作為用益物權(quán)是否仍可與抵押權(quán)設(shè)立于同一物上？筆者擬從立法目的、權(quán)利性質(zhì)、行使方式等角度作簡(jiǎn)要分析：

以立法目的為視角，居住權(quán)制度滿足了特定人群的居住需要，并為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障；抵押權(quán)設(shè)立目的則在于促進(jìn)資金融通，保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)權(quán)利的性質(zhì)分析，居住權(quán)系用益物權(quán)，是對(duì)“住有所居”的回應(yīng)，其獨(dú)立于所有權(quán)存在，一定程度上限制并排斥所有人對(duì)標(biāo)的物的占有；③參見肖?。骸丁熬幼　比绾纬蔀橐环N物權(quán)》，載《法律科學(xué)（西北政法大學(xué)學(xué)報(bào)）》2019年第3期。抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，系從權(quán)利，以所擔(dān)保的債權(quán)存在為前提，一旦債權(quán)滅失，則抵押權(quán)滅失。

從權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方式看，居住權(quán)登記生效，權(quán)利行使方式為對(duì)房屋的占有使用，居住權(quán)為既得權(quán)，即權(quán)利人取得居住權(quán)時(shí)即可實(shí)現(xiàn)其權(quán)利；抵押權(quán)區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，分別適用登記對(duì)抗及登記生效制度，抵押權(quán)為期待權(quán)，其權(quán)利的行使表現(xiàn)為享有抵押物處置后所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。

故綜合分析二者權(quán)利屬性，雙方并無權(quán)利上的直接沖突，依據(jù)“法無禁止即自由”的私法精神，結(jié)合《民法典》第241條規(guī)定，同一房屋上居住權(quán)與抵押權(quán)的共同設(shè)立并無阻滯，而權(quán)利的無礙共存也正是充分構(gòu)建住宅價(jià)值體系的必要基石。

然而，在權(quán)利的設(shè)立層面二者雖可并行，但經(jīng)實(shí)踐分析，在權(quán)利實(shí)現(xiàn)過程中，所有權(quán)人將大概率面臨抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與居住權(quán)人持續(xù)占有房屋的沖突，而《民法典》并未就居住權(quán)與抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的效力優(yōu)先級(jí)進(jìn)行規(guī)定，質(zhì)言之，我國(guó)現(xiàn)有法律體系中未設(shè)立針對(duì)用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)制度沖突的解決機(jī)制。以上問題雖屬“法無明文規(guī)定”，但在民事審判活動(dòng)中法院亦不得以此拒絕裁判。因此該問題有賴于司法實(shí)踐探索及法學(xué)理論體系的智識(shí)創(chuàng)制，作為彌補(bǔ)法律滯后的有力保障。

（三）偏差與錯(cuò)位：糾紛的多樣性和裁判的不統(tǒng)一

居住權(quán)與抵押權(quán)在同一物上的共存無疑為沖突埋下伏筆，《民法典》施行前，權(quán)利沖突在司法實(shí)踐中已頻頻發(fā)生，且存在裁判結(jié)果不一現(xiàn)象。

經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，個(gè)案中同時(shí)關(guān)聯(lián)居住權(quán)與抵押權(quán)的案件數(shù)日趨上升，在2017年連翻兩番后趨于平緩，并于2020年達(dá)到峰值1162件，占當(dāng)年居住權(quán)案件總量的12.2%（見圖2）。

圖2 2014-2021年全國(guó)同時(shí)涉居住權(quán)及抵押權(quán)案件數(shù)

以數(shù)據(jù)樣本最充足的2020年浙江省為例，全年涉居住權(quán)案件（民商、執(zhí)行）396件，同案關(guān)聯(lián)居住權(quán)與抵押權(quán)案件48件，占比12.1%。其中發(fā)生權(quán)利沖突案件39件，主要案由依次為合同糾紛、執(zhí)行異議之訴、借款合同等，占比82%。經(jīng)案情分析，以上案件均為一方當(dāng)事人或案外人主張以居住權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)，但基于居住合同的債權(quán)屬性及權(quán)利人較弱的證明能力，獲法院支持案件僅為3件，占比7.7%，而剩余多數(shù)判決認(rèn)為居住權(quán)未經(jīng)登記生效，不得排除已具備公示效力的抵押權(quán)。誠(chéng)然，彼時(shí)居住權(quán)尚未以物權(quán)身份納入我國(guó)民法體系，但司法判決的示范效應(yīng)同樣會(huì)成為訴訟中可預(yù)見的有效指引。

隨著《民法典》的施行，居住權(quán)被賦予登記生效的物權(quán)效力，其與抵押權(quán)的共存與沖突較之過去發(fā)生了巨大變化，2021年以來，涉居住權(quán)與抵押權(quán)權(quán)利并存等問題案件已超1000件，因現(xiàn)階段居住權(quán)登記制度尚未完全落地，物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)仍少有納入裁判文書視野。①截至2022年3月17日，通過中國(guó)裁判文書網(wǎng)檢索獲取案件數(shù)為1173件。但不可否認(rèn)的是，二者權(quán)利產(chǎn)生沖突的問題在將來司法實(shí)踐中將愈發(fā)凸顯，而司法裁判結(jié)果更有待進(jìn)一步統(tǒng)一。

（四）路徑與重構(gòu)：法律漏洞及漏洞的填補(bǔ)

參看域外立法例，不難發(fā)現(xiàn)大陸法系民法典大多對(duì)居住權(quán)作出了相關(guān)規(guī)定。從章節(jié)編寫體例看，居住權(quán)一般位于用益物權(quán)及使用權(quán)之后，因而，基于法典結(jié)構(gòu)的凝練以及用語的體系化，相關(guān)立法往往僅就居住權(quán)區(qū)別于其他人役權(quán)制度的內(nèi)容作出專門規(guī)定，其余制度以“準(zhǔn)用”用益物權(quán)條文予以實(shí)現(xiàn)。德國(guó)民法關(guān)于居住權(quán)與用益權(quán)的規(guī)定極其相似，因用益權(quán)的重點(diǎn)也在于排除所有權(quán)人之使用，②參見[德]《聯(lián)邦最高法院民事判例集》第46卷，第253、259頁；《聯(lián)邦最高法院民事判例集》第59卷，第51頁。故《德國(guó)民法典》第1093條列明了一系列居住權(quán)可準(zhǔn)用用益權(quán)之規(guī)定；③參見陳衛(wèi)佐譯著：《德國(guó)民法典》，法律出版社2020年版，第448-449頁。其中有關(guān)于居住權(quán)規(guī)定，并同時(shí)規(guī)定有限制的人役權(quán)?！斗▏?guó)民法典》也在財(cái)產(chǎn)編中作出“使用權(quán)及居住權(quán)依用益權(quán)同一的方法設(shè)定與消滅”等相似規(guī)定。

我國(guó)《民法典》未就居住權(quán)權(quán)利屬性及法律準(zhǔn)用作出規(guī)范，也并未區(qū)分法定與意定居住權(quán)的權(quán)利運(yùn)行規(guī)則，④參見譚啟平、付一耀：《〈民法典〉居住權(quán)制度體系及其實(shí)現(xiàn)路徑》，載《江西社會(huì)科學(xué)》2020年第12期。僅憑有限條文應(yīng)對(duì)紛繁復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)狀尚顯捉襟見肘，不可避免會(huì)出現(xiàn)法律漏洞。拉倫茨在《法學(xué)方法論》中將法律漏洞表述為法律存在違反計(jì)劃的不圓滿性，而抵押物的拍賣與物上居住權(quán)負(fù)擔(dān)之間的，基于各自權(quán)能實(shí)現(xiàn)而產(chǎn)生的權(quán)利沖突，即典型的因異種他物權(quán)設(shè)立而產(chǎn)生不圓滿的自始漏洞，亟需補(bǔ)缺。

針對(duì)以上漏洞之填補(bǔ)，筆者以為應(yīng)不限于制定法內(nèi)的法律補(bǔ)充，同時(shí)也包含制定法外的，即可由司法機(jī)關(guān)在法律適用中作出的填補(bǔ)?！睹穹ǖ洹返?67條規(guī)定：“本法或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本編通則的規(guī)定，并可以參照適用本編典型合同或者其他法律最相類似合同的規(guī)定?！币陨稀皡⒄者m用”正是對(duì)相近行為法律后果的參照援引，通常適用于未納入法律調(diào)整范圍，但又屬于該法律調(diào)整邏輯內(nèi)涵的自然延伸。⑤參見張弓長(zhǎng)：《〈民法典〉中的“參照適用”》，載《清華法學(xué)》2020年第4期。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，《民法典》出現(xiàn)28處“參照適用”，相較原部門法有明顯增加，參照適用規(guī)則本身并不排除事物間的差異，僅就為某類情形規(guī)范的適用提供指引，其具有更高的靈活性，體現(xiàn)出民事立法技術(shù)的進(jìn)步與精簡(jiǎn)，也有助于解決因社會(huì)生活高速迭代引起的“超綱”問題。因此，針對(duì)以上權(quán)利沖突，基于類似性考量，筆者擬就參照適用最為近似的典型合同——租賃合同關(guān)系，以彌補(bǔ)效力沖突糾紛解決的缺失。

二、構(gòu)建權(quán)利沖突的有效化解模式——參照適用

根據(jù)《民法典》第405條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響。該條款本質(zhì)上是對(duì)已完成交付使用的在先租賃權(quán)的保障，其論證思路即為債權(quán)的物權(quán)化或者當(dāng)事人地位的法定轉(zhuǎn)移。①參見張雙根：《談“買賣不破租賃”規(guī)則的客體適用范圍問題》，載《中德私法研究》（第1卷），北京大學(xué)出版社2006年版，第5頁。結(jié)合居住權(quán)及租賃關(guān)系的性質(zhì)對(duì)比，從房屋占有及使用方式分析，居住權(quán)與租賃權(quán)在發(fā)揮房屋基本功能、實(shí)現(xiàn)權(quán)利途徑等方面高度重合，二者均以滿足需求人對(duì)房屋之占有以及獲得房屋使用權(quán)為目的而訂立合同，其區(qū)別主要表現(xiàn)為使用的有償性及修繕義務(wù)的分配等。②參見王利明：《論民法典物權(quán)編中居住權(quán)的若干問題》，載《學(xué)術(shù)月刊》2019年第7期。因此，面對(duì)居住權(quán)與抵押權(quán)之沖突，筆者擬從以上兩項(xiàng)權(quán)利設(shè)立之先后，參照適用“抵押不破租賃”的制度理念進(jìn)行如下分析：

（一）居住權(quán)先行設(shè)立，構(gòu)成受限的抵押

1.關(guān)于居住權(quán)與抵押權(quán)的先后設(shè)立。居住權(quán)自設(shè)立之初就具備發(fā)揮社會(huì)保障職能的重要作用，《民法典》也將居住權(quán)功能屬性定位為“滿足生活居住需要”，因此，法律應(yīng)當(dāng)根據(jù)其權(quán)利登記提供必要司法保護(hù)。實(shí)際上，居住權(quán)需經(jīng)登記生效，抵押權(quán)人在辦理登記前應(yīng)盡審慎檢查義務(wù)，其有義務(wù)確保接受抵押的不動(dòng)產(chǎn)已完成他物權(quán)之滌除，若抵押權(quán)人明知存在居住權(quán)仍辦理抵押登記的，應(yīng)視為認(rèn)同居住權(quán)效力之優(yōu)先性，此時(shí)可借鑒租賃合同規(guī)定的“原居住權(quán)關(guān)系不受在后成立的抵押權(quán)影響”。有區(qū)別的是，居住權(quán)的設(shè)立須經(jīng)登記生效，而登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，具有權(quán)利正確的推定效力，故無需參照租賃關(guān)系再以占有轉(zhuǎn)移形式完成公示，僅以權(quán)利人在權(quán)利登記簿上完成居住權(quán)的首次登記，即享有不受抵押權(quán)影響之效力。而以上關(guān)于在先居住權(quán)優(yōu)先的構(gòu)想，在司法審判中已有先例印證。以本次檢索案件為例，雖案件當(dāng)事人未完成居住權(quán)登記，但法院在查明事實(shí)基礎(chǔ)上仍對(duì)在先居住權(quán)予以保護(hù)：在申請(qǐng)執(zhí)行人紹興A銀行與被執(zhí)行人紹興B公司、包某金融借款合同糾紛一案中，案外人柳某、陳某向法院提出書面異議。經(jīng)審查，法院認(rèn)為，被執(zhí)行人包某取得涉案房產(chǎn)單獨(dú)所有權(quán)來源于其與柳某之間簽訂的《離婚協(xié)議》，而該《離婚協(xié)議》中明確約定“女方同意此房給男方父母居住到有生之年”，被執(zhí)行人包某理應(yīng)遵守。因上述離婚協(xié)議簽訂時(shí)間早于案涉抵押登記，故法院在處置房產(chǎn)時(shí)對(duì)案外人的合法居住權(quán)亦予保護(hù)。③參見浙江紹興恒信農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司鏡湖支行訴紹興凡妮莎貿(mào)易有限公司、包燕等金融借款合同糾紛執(zhí)行審查案，浙江省紹興市越城區(qū)人民法院（2020）浙0602執(zhí)異24號(hào)執(zhí)行裁定書。

2.關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式。前述已提及抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)不得影響在先設(shè)立的居住權(quán)。則當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人是否以及應(yīng)如何申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行？筆者以為，居住權(quán)的存在本身并不直接影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，二者互不存在排他性權(quán)利沖突，故不得草率以在先居住權(quán)直接否定抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)途徑。但需要注意的是，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)應(yīng)以保證居住權(quán)的正常行使為限，抵押權(quán)人即便需將案涉房屋拍賣、變賣，亦不應(yīng)采取強(qiáng)制騰退、限期搬離、限制出入等對(duì)居住權(quán)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的措施，即該抵押權(quán)實(shí)際可被視為“受限的抵押權(quán)”。因此，如需通過法院處置設(shè)有在先居住權(quán)的抵押房屋，雖可參照《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第6條實(shí)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，但阻卻了拍賣中以騰房形式確定拍賣財(cái)產(chǎn)價(jià)值的操作方法，因此可借鑒司法實(shí)踐中“帶租拍賣”模式。抵押物的“帶租拍賣”一般應(yīng)符合如下要求：（1）租賃合同簽訂日期在抵押權(quán)設(shè)立前；（2）租賃合同已在相關(guān)部門完成登記備案；（3）承租人已實(shí)際占有并使用房屋。①《民法典》第405條規(guī)定：抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響。同時(shí)符合以上情形，司法拍賣亦不得滌除租賃權(quán)，僅以保持租賃關(guān)系的形式實(shí)現(xiàn)房屋過戶。參照適用“帶租拍賣”制度，設(shè)有在先居住權(quán)的房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)過程，也可以“帶居住權(quán)拍賣”形式實(shí)現(xiàn)，而其構(gòu)成帶居住權(quán)拍賣的要件則更為單一，即辦理合法有效的在先居住權(quán)登記手續(xù)。

（二）抵押權(quán)先行登記，排斥后物權(quán)之妨礙

1.關(guān)于居住權(quán)的傾斜保護(hù)。根據(jù)《民法典》的立法旨趣，居住權(quán)設(shè)立目的在于保障居住的基本需求，②參見沈春耀：《在十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議關(guān)于提請(qǐng)審議〈民法典各分編（草案）〉議案的說明》。而抵押則是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中為確保債務(wù)順利履行而實(shí)施的擔(dān)保制度。由此產(chǎn)生疑問，是否應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化基本居住需求的保障，以設(shè)立在后的居住權(quán)限制抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)？有觀點(diǎn)持肯定態(tài)度，認(rèn)為抵押權(quán)對(duì)嗣后居住權(quán)同樣不享有對(duì)抗力，即便具備對(duì)抗力，也不應(yīng)強(qiáng)于對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗。持此觀點(diǎn)者，多參引交通銀行某省分行與張某執(zhí)行異議之訴一案說理，認(rèn)為從價(jià)值衡量角度，房屋購(gòu)買者的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)具有優(yōu)先性，即使權(quán)利人在房屋上設(shè)定抵押權(quán)，對(duì)房屋亦不能強(qiáng)制執(zhí)行。③參見再審申請(qǐng)人交通銀行股份有限公司陜西省分行與被申請(qǐng)人張?chǎng)?、一審第三人陜西瑞麟置業(yè)有限公司執(zhí)行異議之訴再審案，最高人民法院（2018）最高法民申1463號(hào)民事裁定書。然則該案辦理時(shí)間為2018年，其居住權(quán)之概念僅限于房屋購(gòu)買人所享有的居住權(quán)益，明顯有別于民法典視野下的居住權(quán)之設(shè)立目的及設(shè)立規(guī)則，且傾斜保護(hù)的理念一定程度上是以公序良俗原則發(fā)揮法律漏洞填補(bǔ)之功能，存在“向法律原則逃逸”的風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)行居住權(quán)更注重其意定屬性，因此，對(duì)于傾斜性保護(hù)，筆者持否定意見。同時(shí)，從利益衡平角度出發(fā)，抵押權(quán)人作為民商事主體，其應(yīng)當(dāng)具備對(duì)擔(dān)保行為設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知，但不應(yīng)苛責(zé)其承擔(dān)抵押設(shè)立后的注意義務(wù)及抵押權(quán)貶損風(fēng)險(xiǎn)。因此，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，在已抵押住宅上再行設(shè)立居住權(quán)，可視為“足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少”的行為，如尚未辦理居住權(quán)登記的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求抵押人停止行為，如已登記完畢，應(yīng)由抵押人重新提供價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人不提供擔(dān)保，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人提前清償。

2.關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是否導(dǎo)致居住權(quán)滅失？有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，在抵押物上設(shè)定的利用關(guān)系自當(dāng)失去效力。④參見王利明：《物權(quán)法研究》（下卷），中國(guó)人民法學(xué)出版社2016年版，第1238頁。也有學(xué)者認(rèn)為，所謂利用關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，限于因利用權(quán)影響到了抵押物交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)利用關(guān)系無損于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，不必然導(dǎo)致利用關(guān)系消滅。⑤參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2014年版，第468頁。筆者贊同后者，以帶租拍賣為例，當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，房屋查封、評(píng)估等法定流程自當(dāng)依法辦理，但是否確需騰空房屋則有待商榷。因騰空房屋行為實(shí)際排除了居住權(quán)的占有與使用權(quán)能，但《民法典》并未在此類情形下賦予抵押權(quán)人法定解除權(quán)。結(jié)合《民法典》規(guī)定并參照物權(quán)基本理論，居住權(quán)消滅原因主要可包括：（1）法定消滅原因即居住權(quán)期限屆滿以及居住權(quán)人死亡。（2）其他消滅原因。可基于住宅滅失、被征收而失去居住權(quán)；因居住權(quán)人自愿放棄或與所有權(quán)混同而消滅；因居住權(quán)人濫用權(quán)利歸于消滅。①參見最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用》（下），人民法院出版社2020年版，第890頁。綜上，居住權(quán)消滅的原因中并無因抵押權(quán)沖突導(dǎo)致權(quán)利滅失的情形，故在居住權(quán)并未有害于先抵押權(quán)時(shí)，不得基于抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)而直接排除居住權(quán)。②參見《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第28條規(guī)定，體現(xiàn)了對(duì)用益物權(quán)相同理念的制度保障。因此，司法拍賣不必然導(dǎo)致已設(shè)立的居住權(quán)滅失。

（三）居住權(quán)與抵押權(quán)利之益平衡

參照適用規(guī)則雖可指明裁判方向，但仍不足以解決實(shí)質(zhì)糾紛，因此結(jié)合租賃制度通過司法續(xù)造賦予居住權(quán)制度更豐富的內(nèi)涵，正是現(xiàn)代糾紛實(shí)質(zhì)性化解的有效途徑。

1.建議賦予抵押權(quán)人、買受人法定撤銷權(quán)。據(jù)前所述，居住權(quán)未因在先抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而滅失，故司法拍賣后物權(quán)的變動(dòng)亦不影響居住權(quán)的物上追及力。需注意的是，依據(jù)參照適用規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記生效，其在先設(shè)立僅產(chǎn)生居住權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)行使的效力，但并不意味著，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)一定不受在后居住權(quán)任何影響，因居住權(quán)自設(shè)立起的存續(xù)狀態(tài)本身就是導(dǎo)致房屋拍賣價(jià)值貶損的重要原因，以上貶損風(fēng)險(xiǎn)由抵押權(quán)人承擔(dān)實(shí)為不當(dāng)。因此，筆者擬建議賦予先抵押權(quán)人或買受人以撤銷在后居住權(quán)合同的權(quán)利，此舉亦可應(yīng)對(duì)買受人在房屋購(gòu)入后可能面臨的占有落空風(fēng)險(xiǎn)。筆者擬對(duì)撤銷權(quán)設(shè)想作兩種不成熟的情境分析：

方案一，賦予抵押權(quán)人撤銷權(quán)。其利在于：在司法拍賣過程中，抵押權(quán)人可通過撤銷居住權(quán)合同的方式要求居住權(quán)人注銷登記并滌除抵押物上負(fù)擔(dān)，確保抵押房屋價(jià)值的優(yōu)化，以獲得完整清償能力。其弊在于：因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在不確定性，嗣后設(shè)立的居住權(quán)居住期限難以保障，無法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的居住使用功能，當(dāng)事人或基于不穩(wěn)定預(yù)期而避免設(shè)立居住權(quán)，未實(shí)現(xiàn)物盡其用。

方案二，賦予買受人單方解除權(quán)。其利在于：房屋買受人可根據(jù)自身需要選擇是否解除原居住權(quán)合同，如購(gòu)買人僅以投資為目的而無居住要求，則無需行使解除權(quán)，尤其針對(duì)有償?shù)耐顿Y性居住權(quán)，買受人仍可獲得固定報(bào)酬。③參見汪洋：《民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論》，載《比較法研究》2020年第6期。其弊在于：因撤銷權(quán)利的后置，使得抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)屬于“帶居住權(quán)拍賣”情形，其房屋拍賣價(jià)值因受居住權(quán)限制而產(chǎn)生貶損。

筆者傾向于方案一，因嗣后設(shè)立的居住權(quán)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記制度當(dāng)然推定其明知在先抵押權(quán)，應(yīng)承受抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)帶來的不利益，賦予抵押權(quán)人撤銷權(quán)有助于讓無過錯(cuò)方的債權(quán)獲得清償保障。

2.建議創(chuàng)設(shè)居住權(quán)人緩期交付及優(yōu)先購(gòu)買制度。在賦予法定撤銷權(quán)的基礎(chǔ)上，同時(shí)兼顧居住權(quán)人的權(quán)益保護(hù)。

一方面，可在居住權(quán)領(lǐng)域充分借鑒并采取《日本民法典》第395條關(guān)于租賃制度的緩期交付規(guī)則，①參見常鵬翱：《先抵押后租賃的法律規(guī)制》，載《清華法學(xué)》2015年第2期。即在居住權(quán)因抵押權(quán)之實(shí)現(xiàn)而被撤銷的6個(gè)月內(nèi)，居住權(quán)人可暫緩搬離。但暫緩居住期間，因其居住權(quán)的滅失須向房屋買受人比照租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有對(duì)價(jià)。如居住權(quán)人不支付該對(duì)價(jià)達(dá)1個(gè)月以上，且在買受人催告后的合理期限內(nèi)拒不支付，即失去緩期交付利益。此舉既強(qiáng)化了買受人的利益預(yù)期，也賦予居住權(quán)人尋求新居所的緩沖時(shí)間，可有效化解權(quán)利沖突。而作為居住權(quán)人的損失，則可通過評(píng)估、詢價(jià)、協(xié)商等途徑，根據(jù)同類房屋租金剩余居住期限的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合雙方各自過錯(cuò)，向原住宅所有人主張。

另一方面，意定設(shè)立的居住權(quán)，其權(quán)利的取得主要基于社會(huì)保障屬性或近親屬身份，故針對(duì)有意向購(gòu)房的居住權(quán)人，為避免權(quán)利的“兩失”，可參照適用租賃合同中關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的相關(guān)制度，即通過賦予居住權(quán)人同等條件下債權(quán)性質(zhì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以滿足抵押權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也避免權(quán)利人居住需求的落空。在競(jìng)拍成功后，其住宅上的居住權(quán)負(fù)擔(dān)則將隨著所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而滅失。

三、參照適用的法律證成

文明的互鑒是歷史發(fā)展的大勢(shì)所趨，而法學(xué)理論與實(shí)踐的互鑒則是制度革新的必由之路。針對(duì)以上制度準(zhǔn)用的粗淺構(gòu)想，筆者擬通過物權(quán)順位、比例原則作進(jìn)一步論證。

（一）參照適用之結(jié)果證成——物權(quán)順位的印證

關(guān)于物權(quán)順位可見諸《民法典》第409、414、415條，其中順位一詞出現(xiàn)在第409條：抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)順位。抵押權(quán)順位又稱抵押權(quán)次序，是指數(shù)個(gè)抵押權(quán)并存于同一抵押物上時(shí)，各抵押權(quán)存在優(yōu)先的順序，即抵押權(quán)之間的相互關(guān)系。②參見江必新、夏道虎：《民法典重點(diǎn)條文實(shí)務(wù)詳解》（上），人民法院出版社2020年版，第118頁。因此，物權(quán)順位實(shí)質(zhì)上是物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上依設(shè)立時(shí)間先后排列的順序。任何一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)立多項(xiàng)他物權(quán)，此類限制物權(quán)行使所遵循的原則實(shí)質(zhì)上就是順位所指向的調(diào)整內(nèi)容。

結(jié)合順位所展現(xiàn)的特性及《民法典》第414條“其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定”，順位不僅可存在于同種他物權(quán)之間，也可存在于多個(gè)不相沖突的異種他物權(quán)之間，亦應(yīng)包括用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)2019年修正的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，不動(dòng)產(chǎn)施行統(tǒng)一登記制度。因此，當(dāng)兩種以上他物權(quán)共存時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)他物權(quán)的支配秩序應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的順位決定，即針對(duì)登記在先的限制物權(quán)，法律應(yīng)當(dāng)保證其優(yōu)先順位權(quán)利的在先實(shí)現(xiàn)。居住權(quán)與抵押權(quán)雖然分屬用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)，但其權(quán)利的設(shè)立均需通過權(quán)利人與所有人協(xié)同辦理登記并完成權(quán)利之公示，因此，以登記順位來確認(rèn)權(quán)利優(yōu)先級(jí)的操作模式符合物權(quán)順位的內(nèi)涵，后順位人不得為損害優(yōu)先順位權(quán)利人利益的行為，當(dāng)后物權(quán)有害于先物權(quán)時(shí)，應(yīng)受先物權(quán)之施行而被排斥。

參看國(guó)外立法例，德國(guó)《住宅所有權(quán)法》設(shè)有長(zhǎng)期居住權(quán)，該權(quán)利區(qū)別于地上權(quán)之處在于權(quán)利的設(shè)立不必以第一順位為限。由此在強(qiáng)制拍賣時(shí)，順位在后的長(zhǎng)期居住權(quán)或?qū)⒚媾R權(quán)利消滅之危險(xiǎn)。對(duì)此，該法意圖通過強(qiáng)化意定溝通的形式尋求折中之法，以避免長(zhǎng)期居住權(quán)的滅失。①參見[德]鮑爾施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》（上冊(cè)），張雙根譯，法律出版社2004年版，第661頁。由此窺之，域外立法例同樣通過他物權(quán)設(shè)立之順位來確認(rèn)權(quán)利行使順序。物權(quán)順位概念與抵押不破租賃的制度準(zhǔn)用雖在法律依據(jù)上不盡相同，但其達(dá)到的效果仍是殊途同歸。

（二）參照適用之目的證成——比例原則的檢視

參照適用的糾紛化解模式是否符合目的正當(dāng)性及合理性？筆者擬通過比例原則尋求法益平衡之道。比例原則的內(nèi)核在于強(qiáng)調(diào)干預(yù)的適度性，旨在達(dá)成“禁止過度”之效果，以維護(hù)法律實(shí)質(zhì)正義，②參見鄭曉劍:《比例原則在民法上的適用及展開》，載《中國(guó)法學(xué)》2016年第2期。其不局限于行政法律規(guī)范，其同樣可作為一項(xiàng)實(shí)質(zhì)性評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用于司法實(shí)踐。將適當(dāng)性、必要性、均衡性的特征融入權(quán)利衡量過程，以客觀、理性的標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)法律保障的權(quán)益，可最大限度避免法官因其主觀臆斷導(dǎo)致的司法偏頗。

結(jié)合阿列克西比例原則對(duì)基本權(quán)利沖突所作的分析，我們可以將法益衡量的合理性與必要性以簡(jiǎn)易模型構(gòu)建方式再現(xiàn)：關(guān)于居住權(quán)（habitation）“H”與抵押權(quán)（mortgage）“M”的權(quán)利沖突化解方式。兩項(xiàng)法益的衡量首先應(yīng)當(dāng)遵循措施的合理、必要性原則。即當(dāng)存在兩種措施m1與m2，試圖以干預(yù)M的方式來實(shí)現(xiàn)H的權(quán)能。如果m1與m2均無法達(dá)到實(shí)現(xiàn)H的效果，則以上措施不應(yīng)被采??；如果兩種方式均得以相同程度地實(shí)現(xiàn)H的權(quán)能，但對(duì)另一M權(quán)能而言，m1相較于m2將對(duì)M產(chǎn)生更為輕微的干預(yù)，那么按照H與M都應(yīng)盡可能以最大限度被實(shí)現(xiàn)的要求，則不應(yīng)采取m2這項(xiàng)措施。③參見錢福臣：《解析阿列克西憲法權(quán)利適用的比例原則》，載《環(huán)球法律評(píng)論》2011年第4期。阿列克西以一則消費(fèi)者保護(hù)案件對(duì)該模型進(jìn)行解析。為保護(hù)消費(fèi)者免于購(gòu)買某種外觀上近似巧克力的仿制食物，可以采取絕對(duì)禁止生產(chǎn)、銷售該產(chǎn)品的手段（m1），也可以要求在該產(chǎn)品上印有清晰標(biāo)識(shí)（m2），m2干預(yù)職業(yè)自由（H）的程度顯然較m1更低，但 m2同m1一樣可以達(dá)到保護(hù)消費(fèi)者的目的（M），因此在以M為目的下H的實(shí)現(xiàn)不允許采用m1，在同等目的下m1的實(shí)施對(duì)H而言并非必要的手段。

由此可以得出結(jié)論：在居住權(quán)與抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的過程中，以一方物權(quán)的存在直接對(duì)抗另一物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不應(yīng)成為沖突化解之首選條件，即若存在其他不影響在先權(quán)利實(shí)現(xiàn)的多個(gè)措施時(shí)，應(yīng)首選對(duì)在后權(quán)利干預(yù)最為輕微的解決方式。換言之，居住權(quán)與抵押權(quán)均基于當(dāng)事人意定設(shè)立，故以上權(quán)利應(yīng)當(dāng)被實(shí)現(xiàn)且應(yīng)當(dāng)在各自意思自治的范圍內(nèi)最大程度地被實(shí)現(xiàn)。參照適用目的，實(shí)質(zhì)上正是通過對(duì)租賃與抵押之關(guān)系分析，盡可能減少對(duì)權(quán)利雙方的規(guī)范限制，以更好達(dá)成各自物權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種初步探索，符合沖突化解的比例原則。