村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供需平衡研究
——以張家口市崇禮縣驛馬圖鄉(xiāng)為例

黃凌翔，段旭文，張?zhí)祆?. 天津城建大學(xué) a. 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院；b. 天津市城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究中心，天津 300384；. 山東工商學(xué)院國際教育學(xué)院，山東 煙臺(tái) 64005)

劉 源，谷 巖，李 瑩(東北林業(yè)大學(xué) 材料科學(xué)與工程學(xué)院，哈爾濱 150040)

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村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供需平衡研究
——以張家口市崇禮縣驛馬圖鄉(xiāng)為例

黃凌翔1，段旭文1，張?zhí)祆?
(1. 天津城建大學(xué) a. 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院；b. 天津市城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)研究中心，天津 300384；2. 山東工商學(xué)院國際教育學(xué)院，山東 煙臺(tái) 264005)

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與城鎮(zhèn)化率的提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步加快，建設(shè)用地供需矛盾日益加深，對(duì)低效利用的村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)將成為解決土地資源瓶頸的關(guān)鍵，而對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的供需分析則是重要基礎(chǔ)之一．本文首先對(duì)再開發(fā)供需來源進(jìn)行分析，然后綜合運(yùn)用土地潛力測(cè)算法與灰色預(yù)測(cè)法，在對(duì)再開發(fā)市場(chǎng)劃分的基礎(chǔ)上進(jìn)行供需量的預(yù)測(cè)．對(duì)張家口市崇禮縣驛馬圖鄉(xiāng)的實(shí)證分析表明：村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)需求遠(yuǎn)大于供給，認(rèn)為宜結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)與建設(shè)用地指標(biāo)遠(yuǎn)距離輸送相結(jié)合的方式，優(yōu)先滿足相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求．

關(guān) 鍵 詞：村鎮(zhèn)建設(shè)用地；再開發(fā)；供需平衡

改革開放至今，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)化率由1978年的17.9%,增長(zhǎng)到2013年的53.7%,，城鎮(zhèn)的常住人口也由改革開放初期的1.7億人增長(zhǎng)到2013年的7.3億人，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)率為1.05%,[1]．2000—2010年，全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴(kuò)張了64.45%,，而城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速度只有45.9%,，土地城鎮(zhèn)化的速度仍大大快于人口城鎮(zhèn)化的速度[2]．雖然農(nóng)村總?cè)丝谙陆盗?.33億人，但農(nóng)村居民點(diǎn)用地卻增加了203萬hm2．我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積380 萬hm2，農(nóng)村建設(shè)用地面積1,893.33萬hm2，農(nóng)村建設(shè)用地面積是城市建設(shè)用地面積的4.98倍，相比于城市，村鎮(zhèn)建設(shè)用地粗放浪費(fèi)的現(xiàn)象更為明顯[3]．

2013年11月召開的黨的十八屆三中全會(huì)明確提出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”．由此可見，國家正逐步增強(qiáng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)意愿，推動(dòng)存量低效的集體土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)土地資源集中，促進(jìn)土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化利用，這為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的順利實(shí)施提供了政策支持與前提條件．從未來趨勢(shì)看，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)將成為存量建設(shè)用地盤活的主要來源．

目前，在我國一些地區(qū)，已對(duì)低效利用的村鎮(zhèn)建設(shè)用地進(jìn)行了再開發(fā)探索，其中較為典型的有天津“華明示范鎮(zhèn)”建設(shè)、江蘇“萬頃良田”工程、廣東“三舊”改造、嘉興“兩分兩換”土地整治以及深圳“鳳凰社區(qū)”入市拍賣等實(shí)踐[4]．不同地區(qū)的不同實(shí)踐都提高了土地的利用效率與強(qiáng)度，但同時(shí)也出現(xiàn)了一系列問題：再開發(fā)多在發(fā)達(dá)地區(qū)城郊實(shí)踐，遠(yuǎn)郊區(qū)較少涉及，地區(qū)發(fā)展差異增大；建設(shè)用地供需總量矛盾有所緩解，但同時(shí)也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，產(chǎn)業(yè)用地需求未得到滿足．因此，對(duì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)地區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的再開發(fā)的探索，就顯得十分迫切與重要．國外在建設(shè)用地開發(fā)方面也進(jìn)行了不同程度的探索，筆者在對(duì)其實(shí)踐進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上[5-7]，針對(duì)我國實(shí)際情況，選擇經(jīng)濟(jì)較落后的張家口市崇禮縣驛馬圖鄉(xiāng)遠(yuǎn)郊區(qū)的村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)進(jìn)行供需分析．

1 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供需來源

1.1 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供給來源

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供給主要源自土地綜合整治、農(nóng)村內(nèi)部土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整以及農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)等帶來的土地集約利用程度提升，其中遠(yuǎn)郊區(qū)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的來源主要是低效利用的宅基地、低效產(chǎn)業(yè)用地和閑置建設(shè)用地．

城鎮(zhèn)化發(fā)展下已有宅基地的低效利用．隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，農(nóng)村人口向城市涌入，放棄第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)而投向第二、三產(chǎn)業(yè)，留下了大量的“空心村”“空心房”，土地閑置現(xiàn)象較為嚴(yán)重[8]．另外，一戶多宅，戶均占地面積大，有效利用面積小，使得農(nóng)村宅基地浪費(fèi)普遍．從政府角度，通過舊村改造、宅基地整理等政策將會(huì)騰退出部分宅基地，用于其他建設(shè)；從村民自身角度，也希望通過宅基地的再開發(fā)獲得土地收益．因此，宅基地低效利用部分的供給將成為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的潛在供給．

村鎮(zhèn)低效產(chǎn)業(yè)用地．隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，大量村鎮(zhèn)企業(yè)土地并未得到高效利用、容積率低、產(chǎn)業(yè)有待升級(jí)成為主要問題，這部分建設(shè)用地可以通過提高容積率或改變土地用途來提高利用效率，為村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)提供建設(shè)用地需求資源．

村鎮(zhèn)其他閑置建設(shè)用地的利用．遠(yuǎn)郊村鎮(zhèn)中存在著大量閑置建設(shè)用地，除宅基地外，還有廢舊村鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村道路用地、未利用建設(shè)用地等，這些土地均可為農(nóng)村建設(shè)提供建設(shè)用地．特別是隨著農(nóng)村土地綜合整治，大面積農(nóng)用地的整理及農(nóng)用地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，過去零散、低效的農(nóng)村田間道路、農(nóng)田水利設(shè)施用地會(huì)大大縮減，從而為再開發(fā)提供土地供給．

1.2 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)需求來源

圖1　村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供需邏輯圖

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)需求主要源于村鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)土地的需求，村民改善生活環(huán)境的需求以及交通運(yùn)輸事業(yè)發(fā)展的需求．

村鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求．農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)是指存在并發(fā)展在農(nóng)村的第二、第三產(chǎn)業(yè)．二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高帶動(dòng)了農(nóng)村集體建設(shè)用地在內(nèi)部市場(chǎng)的再開發(fā)．據(jù)調(diào)查，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，如浙江湖州、福建晉江、廣東順德等地區(qū)，其工業(yè)用地和商業(yè)用地約有80%,的面積是農(nóng)村集體建設(shè)用地，而這種現(xiàn)象廣泛存在于中小城鎮(zhèn)；在許多大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部，也有近70%,的集體建設(shè)用地被用于二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，而遠(yuǎn)郊村鎮(zhèn)近年來二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不斷加快[9]．

村民居住用地需求．農(nóng)村現(xiàn)代化的發(fā)展使得農(nóng)村發(fā)生了由內(nèi)而外的變化：一方面，農(nóng)村的整體面貌需要改進(jìn)，這就產(chǎn)生了對(duì)宅基地重新整理的需求；另一方面，村民的收入不斷提高，產(chǎn)生了改善已有住房條件的需求．這兩方面共同促進(jìn)了建設(shè)用地的二次開發(fā)、高效利用．

交通運(yùn)輸事業(yè)發(fā)展用地需求．城鎮(zhèn)化發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)需要交通運(yùn)輸條件的改善，除第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的交通運(yùn)輸用地需求外，政府計(jì)劃新建、修建鐵路公路也將增加對(duì)建設(shè)用地的需求．位于農(nóng)村的鐵路公路，一部分占用未利用地或農(nóng)用地，另一部分則需要在原有建設(shè)用地基礎(chǔ)上新建或修建．因此，計(jì)劃發(fā)展的交通運(yùn)輸用地構(gòu)成了農(nóng)村建設(shè)用地再開發(fā)的重要部分．村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供需邏輯如圖1所示．

1.3 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場(chǎng)劃分

由于村鎮(zhèn)包括農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩個(gè)部分，涉及國有土地和集體土地，因此村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)主要包括農(nóng)村農(nóng)田水利設(shè)施用地再開發(fā)、農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)用地配置和農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地三方面，另外還涉及城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)、城鎮(zhèn)中的集體建設(shè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)槎?、三產(chǎn)業(yè)用地等．其中對(duì)于最后一種形式，目前國家法律正在對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市進(jìn)行探索，本文考慮這種情況的存在．因此，如果從再開發(fā)的供需主體看，可以將村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場(chǎng)分為集體土地內(nèi)部市場(chǎng)、集體土地國有化市場(chǎng)和國有建設(shè)用地市場(chǎng)．

1.4 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供需預(yù)測(cè)方法

1.4.1 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供給預(yù)測(cè)

根據(jù)以上分析，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場(chǎng)分為三個(gè)，其中集體土地內(nèi)部市場(chǎng)和集體土地國有化市場(chǎng)中建設(shè)用地的供給來源相同，均為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)用地和農(nóng)村閑置建設(shè)用地；國有建設(shè)用地市場(chǎng)供給來源為閑置或低效利用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地．對(duì)供給量的預(yù)測(cè)實(shí)際是對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)潛力的挖掘，而農(nóng)田水利設(shè)施用地整理供給量很少，本文不計(jì)算在供給潛力內(nèi)，因此將供給來源分為三部分進(jìn)行潛力測(cè)算．通過對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供需來源的分析發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)水平的提高、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、公共設(shè)施建設(shè)水平的改善以及村民收入水平的變化等是影響集體土地內(nèi)部市場(chǎng)與集體土地國有化市場(chǎng)再開發(fā)的關(guān)鍵因素，參考農(nóng)村建設(shè)用地整理潛力測(cè)算思路，選取人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)用地狀況等指標(biāo)分三個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行供給潛力測(cè)算．對(duì)于國有建設(shè)用地市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)用地容積率、閑置土地面積是影響再開發(fā)的關(guān)鍵因素，故選擇容積率、閑置土地面積等指標(biāo)進(jìn)行潛力測(cè)算．

(1)集體土地內(nèi)部市場(chǎng)與集體土地國有化市場(chǎng)

宅基地供給潛力S1計(jì)算公式為

式中：S1為宅基地再開發(fā)供給的理論面積，hm2；S0為現(xiàn)狀宅基地面積，hm2；Bt為戶均宅基地標(biāo)準(zhǔn)；Qt為預(yù)期農(nóng)村人口數(shù)量，由式(2)計(jì)算求得；H為戶均人口，人．

式中：Q0為現(xiàn)狀人口總數(shù)，人；K為預(yù)測(cè)期內(nèi)人口的自然增長(zhǎng)率；P為預(yù)測(cè)期內(nèi)人口的機(jī)械增長(zhǎng)數(shù)，人；n為預(yù)測(cè)期限，a．

或利用灰色GM(1，1)法對(duì)未來總?cè)丝谥颠M(jìn)行預(yù)測(cè)．

農(nóng)村低效非農(nóng)產(chǎn)業(yè)用地供給潛力S2為

式中：S22為低效村鎮(zhèn)企業(yè)占地面積，hm2；II為容積率理想值；IP為容積率現(xiàn)狀值．

或利用公式(4)對(duì)S2進(jìn)行測(cè)算：

式中：S23為村鎮(zhèn)企業(yè)占地總面積，hm2；K為村鎮(zhèn)企業(yè)用地低效比重(主要包括閑置、破產(chǎn)以及容積率不符合規(guī)定、違法用地的企業(yè))．

其他待整治建設(shè)用地面積S3．

(2)國有建設(shè)用地市場(chǎng)．

再開發(fā)增量潛力．這部分土地主要是針對(duì)目前的閑置土地而言，雖然在數(shù)量上不會(huì)影響到整個(gè)城市統(tǒng)計(jì)的建設(shè)用地總量，但實(shí)際上增加了建設(shè)用地有效使用面積．可再開發(fā)的閑置土地面積Q2計(jì)算公

式為

式中：QG為閑置土地面積，hm2；QF為不可利用土地面積，hm2．

再開發(fā)強(qiáng)度潛力．這部分潛力主要是針對(duì)區(qū)域容積率低于理想值(可以通過城市控制性規(guī)劃或同類城市經(jīng)驗(yàn)、同類產(chǎn)業(yè)用地經(jīng)驗(yàn)獲得)的居住、工業(yè)、商業(yè)、教育等用地，通過提升其容積率而帶來的潛力．再開發(fā)強(qiáng)度潛力Q1計(jì)算公式為

式中：Q為現(xiàn)狀土地面積，hm2；II為容積率理想值；IP為容積率現(xiàn)狀值．

部分改造物業(yè)內(nèi)部潛力．這部分潛力主要針對(duì)目前部分用地單位未能充分發(fā)揮土地利用效率，例如，有些企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)行可以通過優(yōu)化布局來完成相同產(chǎn)值，而只需要原來物業(yè)的一部分，就能通過改造拆除剩余物業(yè)使得土地利用效率提升．這部分潛力Q3由以下計(jì)算求得：

式中：Qi為第i塊需要部分改造的地塊面積，hm2； Qi?為改造后的物業(yè)需要的土地面積，hm2；II為用地產(chǎn)出強(qiáng)度的理想值；IP為用地產(chǎn)出強(qiáng)度的現(xiàn)狀值.

整體改造現(xiàn)有物業(yè)潛力Q4．主要是針對(duì)諸如破產(chǎn)企業(yè)或已荒廢的物業(yè)，對(duì)其進(jìn)行整體拆除再開發(fā)的情況．Q4計(jì)算公式為

式中：Qj為第j塊需整體改造地塊的土地面積，hm2． 1.4.2 村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)需求預(yù)測(cè)

集體土地內(nèi)部市場(chǎng)、集體土地國有化市場(chǎng)以及國有建設(shè)用地市場(chǎng)對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的需求主要表現(xiàn)在住宅需求和其他第二、三產(chǎn)業(yè)需求等方面．學(xué)者們?cè)诮ㄔO(shè)用地需求的研究中，常用回歸分析法、層次分析法、灰色模型預(yù)測(cè)法、馬爾科夫鏈法、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)法等．由于村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)內(nèi)部市場(chǎng)復(fù)雜，需求多樣化，產(chǎn)權(quán)變化多樣，需求難以通過回歸分析法、層次分析法等方法直接預(yù)測(cè)；而灰色模型預(yù)測(cè)法可以有效解決既無經(jīng)驗(yàn)又缺乏數(shù)據(jù)的問題．通過定性分析可以看出，農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)是一個(gè)內(nèi)部特性不完全已知的、較為復(fù)雜的系統(tǒng)，具有典型的灰色型，而灰色模型預(yù)測(cè)法對(duì)數(shù)據(jù)的要求不高，也不需要數(shù)據(jù)遵循典型的分布規(guī)律，較為容易計(jì)算．

灰色系統(tǒng)理論通過對(duì)系統(tǒng)內(nèi)的灰色量進(jìn)行處理，找到原無規(guī)律的數(shù)據(jù)中的規(guī)律，使其成為時(shí)間序列數(shù)據(jù)，再以此為基礎(chǔ)建立模型．目前，使用最廣泛的灰色預(yù)測(cè)模型是一個(gè)變量、一階微分的灰色GM(1，1)模型[10-13]．

灰色GM(1，1)精度檢驗(yàn)等級(jí)如表1所示．本文選用均方差比值c及小誤差概率p為檢驗(yàn)指標(biāo)．

表1　精度檢驗(yàn)等級(jí)參照表

利用灰色系統(tǒng)GM(1，1)預(yù)測(cè)方法分別預(yù)測(cè)住宅用地總需求量D1和產(chǎn)業(yè)用地總需求量D2. 由于農(nóng)村建設(shè)用地再開發(fā)中有交通運(yùn)輸用地需求，且交通運(yùn)輸用地需求D3與規(guī)劃密切相關(guān)，用計(jì)劃預(yù)測(cè)更為準(zhǔn)確，因此擬采用以下公式求得：

式中：Lt為農(nóng)村計(jì)劃修建鐵路長(zhǎng)度，km；Kt為鐵路占地指標(biāo)，hm2/km；Lg為農(nóng)村計(jì)劃修建公路長(zhǎng)度，km；Kg為公路占地指標(biāo)，hm2/km；S未利用為占用未利用地面積，hm2；S耕為占用耕地面積，hm2；S已有為公路或鐵路原址面積，hm2．

村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)需求總量為

2 張家口市崇禮縣驛馬圖鄉(xiāng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供需預(yù)測(cè)

2.1 研究區(qū)域概況

驛馬圖鄉(xiāng)位于河北省張家口市崇禮縣的西北部，東部緊鄰石夭子鄉(xiāng)與紅旗營(yíng)鄉(xiāng)，南部為石嘴子鄉(xiāng)，西北方向與張家口市張北縣接壤；距離崇禮縣城75,km，距張家口市45,km，是連接市區(qū)與壩上地區(qū)的交通中樞，屬于城市遠(yuǎn)郊區(qū)；全鄉(xiāng)總面積35,060,hm2，共轄24個(gè)行政村，69個(gè)自然村，總?cè)丝?0,359人；現(xiàn)有耕地面積4,028.67,hm2，林業(yè)用地面積18,551.13,hm2，森林覆蓋率32%,，平均海拔1,545,m．2013年全鄉(xiāng)社會(huì)總產(chǎn)值2.33億元，農(nóng)民人均純收入5,723元①數(shù)據(jù)來源：根據(jù)驛馬圖鄉(xiāng)政府2008—2013年統(tǒng)計(jì)資料整理．近年來，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，多半農(nóng)民離鄉(xiāng)打工，收入逐年遞增．

河北省張家口市山區(qū)較多，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸面臨著建設(shè)用地利用的難題，建設(shè)用地缺口大，違法用地多，耕地后備資源少，因此迫切需要開辟新的建設(shè)用地空間．河北省被列為國家城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)和工礦廢棄地復(fù)墾試點(diǎn)，這為解決建設(shè)用地壓力提供了政策支持．2013年河北省政協(xié)委員、省國土資源廳副廳長(zhǎng)王保民提出緩解建設(shè)用地供需矛盾的三條主要途徑，其中特別指出要增強(qiáng)節(jié)約用地意識(shí)，堅(jiān)持各類建設(shè)少占地，立足盤活利用好現(xiàn)有存量建設(shè)用地，不斷提高單位土地投資強(qiáng)度和產(chǎn)出效益．為進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)技術(shù)改造，省政府于2013年出臺(tái)相關(guān)政策，明確對(duì)工業(yè)企業(yè)要提高土地利用率和增加容積率．近年來，在政策的指導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，驛馬圖鄉(xiāng)的村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)持續(xù)進(jìn)行．

2.2 供給潛力預(yù)測(cè)

根據(jù)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)市場(chǎng)劃分，認(rèn)為張家口崇禮縣驛馬圖鄉(xiāng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的土地為農(nóng)村集體建設(shè)用地，不涉及城鎮(zhèn)土地，因此供給潛力采用集體土地內(nèi)部市場(chǎng)與集體土地國有化市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)方法計(jì)算．由于村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲取較為困難，因此宅基地供給人口預(yù)測(cè)采用灰色GM(1，1)法預(yù)測(cè)．

由于崇禮縣屬于山區(qū)，張家口市與崇禮縣宅基地管理均遵照《河北省土地管理?xiàng)l例》．根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，利用DPS(data processing system)軟件對(duì)5年后人口進(jìn)行預(yù)測(cè)，得出2018年的人口預(yù)測(cè)值為9,878人，戶均人口2.4人，總戶數(shù)為4,116戶．根據(jù)規(guī)劃，驛馬圖鄉(xiāng)耕地總量不減少．由于2014年驛馬圖鄉(xiāng)耕地總面積為4,028.67,hm2，人均耕地面積為0.390,7,hm2，即3,907,m2，總?cè)丝跍p少，按照條例規(guī)定，宅基地標(biāo)準(zhǔn)按不超過233,m2計(jì)算，Bt取值233,m2．現(xiàn)戶均宅基地面積233.33,m2，宅基地總面積970,900,m2，即97.09,hm2．根據(jù)公式(2)，代入數(shù)據(jù)后得Qt為10,208人，S1為1.19,hm2，即宅基地供給潛力為1.19,hm2．

根據(jù)實(shí)際調(diào)研，并結(jié)合鄉(xiāng)政府和村政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，驛馬圖鄉(xiāng)共有44家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，占地面積總計(jì)6.6,hm2，村鎮(zhèn)企業(yè)低效用地比重為32%,，根據(jù)式(4)代入數(shù)據(jù)后得S2為2.11,hm2．

由各村統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及規(guī)劃，5年內(nèi)其他待整治建設(shè)用地面積為13.71,hm2．根據(jù)預(yù)測(cè)，驛馬圖鄉(xiāng)2018年村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供給潛力總計(jì)為17.01,hm2．

2.3 需求量預(yù)測(cè)

近年來，驛馬圖鄉(xiāng)的村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的面積呈逐步上升趨勢(shì)，尤其是北京與張家口計(jì)劃聯(lián)合申辦2022年冬奧會(huì)以來，作為雪上項(xiàng)目主要承辦地的崇禮縣，投資進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)建設(shè)快速發(fā)展，村鎮(zhèn)土地也在加工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展下得到更為充分的利用．縣城的發(fā)展帶動(dòng)了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，驛馬圖鄉(xiāng)僅2011年就有5個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)，而2014年又引進(jìn)香樓集團(tuán)進(jìn)行生態(tài)旅游與養(yǎng)殖一體化項(xiàng)目建設(shè)，并規(guī)劃“草原天路”銜接路段建設(shè)，同時(shí)引進(jìn)風(fēng)電項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段．

根據(jù)驛馬圖鄉(xiāng)發(fā)展?fàn)顩r，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)需求的面積統(tǒng)計(jì)為：原宅基地上重建新房的宅基地占地面積(包括增加層數(shù))、在原集體建設(shè)用地上興辦廠房的占地面積以及原村鎮(zhèn)廠房改建占地面積之和．依據(jù)實(shí)際調(diào)研，結(jié)合驛馬圖鄉(xiāng)各村政府統(tǒng)計(jì)資料匯總的數(shù)據(jù)，由于2008年以前鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府?dāng)?shù)據(jù)不完整，因此本文僅利用2008—2013年的實(shí)際村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)數(shù)量之和作為歷年需求量統(tǒng)計(jì)(實(shí)際需求量大于實(shí)際再開發(fā)數(shù)量)，如表2所示．

表2　驛馬圖鄉(xiāng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

利用DPS軟件，分別對(duì)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)中宅基地再開發(fā)總量和村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)總量進(jìn)行5年預(yù)測(cè)．

(1)宅基地再開發(fā)總量預(yù)測(cè)．

模型運(yùn)行結(jié)果如下：發(fā)展系數(shù)a＝0.391,644，灰色作用量b＝5.220,012，

X(t＋1)＝－11.914,168,exp(－0.391,644,t)＋13.328,466，觀察值與擬合值比較見表3．

表3　宅基地再開發(fā)總量觀察值與擬合值比較

對(duì)當(dāng)前模型的評(píng)價(jià)：

因?yàn)閏＝0.275,5＜0.35，p＝1.000,0＞0.95，根據(jù)精度檢驗(yàn)等級(jí)參考表，知模型預(yù)測(cè)的結(jié)果很好．

宅基地再開發(fā)總量未來5年預(yù)測(cè)值：

X(t＋1)＝2.00,hm2，X(t＋2)＝2.26,hm2，

X(t＋3)＝2.57,hm2，X(t＋4)＝2.92,hm2，

X(t＋5)＝3.32,hm2．

(2)村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)總量預(yù)測(cè)．

模型運(yùn)行結(jié)果如下：發(fā)展系數(shù)a＝-0.061,687，灰色作用量b＝0.666,623，

X(t＋1)＝11.582,475,exp(0.061,687,t)-10.806,517，觀察值與擬合值比較見表4．

表4　村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)總量觀察值與擬合值比較

對(duì)當(dāng)前模型的評(píng)價(jià)：

因?yàn)閏＝0.064,7＜0.35，p＝1.000,0＞0.95，根據(jù)精度檢驗(yàn)等級(jí)參考表，所以模型預(yù)測(cè)的結(jié)果很好.

村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)總量未來5年預(yù)測(cè)值：

X(t＋1)＝3.93,hm2，X(t＋2)＝5.19,hm2，

X(t＋3)＝6.90,hm2，X(t＋4)＝9.19,hm2，

X(t＋5)＝12.29,hm2．

預(yù)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì)值如表5所示．

表5　驛馬圖鄉(xiāng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)GM(1，1)預(yù)測(cè)結(jié)果

驛馬圖鄉(xiāng)近幾年沒有新建鐵路規(guī)劃，公路規(guī)劃在原道路上擴(kuò)建“草原天路”銜接路段，總長(zhǎng)度25,km，其中原公路占地35,hm2，計(jì)劃占用耕地2.39,hm2，占用未利用地1.04,hm2，規(guī)劃為三級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)．公路地處微丘區(qū)，依據(jù)國土資源部《公路工程項(xiàng)目用地指標(biāo)》(建標(biāo)[2011]124號(hào))規(guī)定，取公路建設(shè)項(xiàng)目指標(biāo)值中值2.539,7,hm2/km．根據(jù)公式(8)計(jì)算得出交通用地需求量為25.06,hm2．

因此，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)2018年需求總量為40.67,hm2，其中宅基地再開發(fā)需求總量3.32,hm2，產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)需求總量12.29,hm2，交通用地再開發(fā)需求總量25.06,hm2．

2.4 供需平衡分析

根據(jù)上述分析可知，張家口市崇禮縣驛馬圖鄉(xiāng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地5年后，即2018年供給潛力總量為17.01,hm2，其中宅基地供給潛力1.19,hm2，村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地供給潛力2.11,hm2，其他閑置建設(shè)用地供給潛力為13.71,hm2，分別占再開發(fā)供給量的7.00%,、12.40%,和80.60%,，其他閑置建設(shè)用地供給為主要供給來源；再開發(fā)需求總量為40.66,hm2，其中宅基地再開發(fā)需求總量和產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)需求總量分別為3.32,hm2和12.29,hm2，交通用地再開發(fā)需求總量為25.06,hm2，分別占再開發(fā)需求的8.15%,、30.22%, 和61.63%,，交通用地再開發(fā)需求為主要需求，而產(chǎn)業(yè)用地需求占總需求近三分之一．從總量上分析，供給總量?jī)H為需求總量的41.83%,，需求量遠(yuǎn)大于供給量，本文的需求量按歷年實(shí)際再開發(fā)數(shù)量計(jì)算，而實(shí)際需求量不小于實(shí)際再開發(fā)數(shù)量，因此供給潛力遠(yuǎn)不足以滿足實(shí)際需求．

這種情況的出現(xiàn)，一方面源于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，使得村鎮(zhèn)的居民遷往縣城或市區(qū)，原所有宅基地仍留在農(nóng)村，產(chǎn)生了再開發(fā)的建設(shè)用地供給，原居民的減少以及人口自然增長(zhǎng)率的下降，使得新增人口減少，對(duì)新住宅用地需求降低，但由于原居民一戶一宅較多，所以宅基地供給面積較??；另一方面，隨著崇禮縣申奧工作的持續(xù)進(jìn)行，其知名度日趨上升，大量企業(yè)到該縣投資建設(shè)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而近年來對(duì)崇禮縣旅游資源的挖掘，特別是“草原天路”的修建改建、風(fēng)力發(fā)電項(xiàng)目的引進(jìn)，使得旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展，隨之增大了住宿、餐飲、休閑等用地需求，食品加工業(yè)和特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展也使得第二產(chǎn)業(yè)用地增加，村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)的產(chǎn)業(yè)用地需求與住宅用地需求比例不斷增大，帶動(dòng)了公路等交通設(shè)施用地的修建，使得交通用地需求巨大．

3 結(jié)論與建議

(1)驛馬圖鄉(xiāng)未來5年村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)供給潛力遠(yuǎn)不能滿足再開發(fā)的需求總量．在供給潛力中，其他閑置建設(shè)用地所占比重在八成以上，宅基地和村鎮(zhèn)企業(yè)供給潛力比重較小；在需求量預(yù)測(cè)中，交通運(yùn)輸用地以及旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的需求量較大，宅基地需求量很?。?/p>

(2)供給潛力與需求量的嚴(yán)重失衡主要源于崇禮縣在“草原天路”修建及申奧后經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資規(guī)模擴(kuò)大，旅游業(yè)發(fā)展迅速，相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求旺盛，帶動(dòng)了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展．另外，外出務(wù)工的村民日趨增多，收入普遍提高．

(3)為解決驛馬圖鄉(xiāng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地再開發(fā)需求大于供給的問題，研究建議驛馬圖鄉(xiāng)選擇小城鎮(zhèn)建設(shè)與建設(shè)用地遠(yuǎn)距離輸送的方式，參考重慶“地票”制度，遠(yuǎn)距離輸送指標(biāo)滿足產(chǎn)業(yè)需求旺盛地區(qū)的需要，并鼓勵(lì)旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)先配置．這里的小城鎮(zhèn)建設(shè)村莊主要選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布較多的區(qū)域，如驛馬圖村、圪嘴子村等；遠(yuǎn)距離輸送指標(biāo)的村莊可以選擇在外務(wù)工人員較多，且土地大量閑置的村莊，如霍素太村、茂古村、馬場(chǎng)子村等．

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城市藝術(shù)

劉 源，谷 巖，李 瑩
(東北林業(yè)大學(xué) 材料科學(xué)與工程學(xué)院，哈爾濱 150040)

Study on the Balance of the Supply and Demand of the Redevelopment of Rural Construction Land: A Case Study of Yimatu Village in Chongli，Zhangjiakou

HUANG Lingxiang1，DUAN Xuwen1，ZHANG Tianxian2
(1a. School of Economics and Management；1b. Research Center of Urbanization and New Rural Construction in Tianjin，TCU，Tianjin 300384，China；2. Internationnal Education College，Shandong Institute of Business and Technology，Yantai 264005，China)

Abstract：With the development of modern economy and the improvement of the urbanization rate, the upgrading speed of industrial structure and industrial restructuring has been accelerated, which deepened the contradiction of supply and demand. The research on the supply and demand balance the redevelopment of rural construction land is important to solve the bottleneck of land use. Firstly, this paper analyzes the sources of supply and demand. Then this paper carries out a forecast on supply and demand on the basis of market segmentation. The prediction method is a combination of land potential calculation and grey prediction method. Finally, Yimatu village in Chongli county, Zhangjiakou city is chosen as a case study. The example analysis shows that the demand of rural construction redevelopment is far greater than the supply. It is an appropriate method to combine the mode of “The construction of small towns” and the mode of “Transport the construction landindex over long distance”. It is necessary to give priority to meet the industry development needs.

Key words：rural construction land；redevelopment；supply and demand balance

作者簡(jiǎn)介：黃凌翔（1979—），男，湖北監(jiān)利人，天津城建大學(xué)教授，博士．

基金項(xiàng)目：國家科技支撐計(jì)劃項(xiàng)目(2013BAJ13B02)；教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目(14JZD009)

收稿日期：2015-05-07；

修訂日期：2015-06-01

中圖分類號(hào)：F301.24

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：2095-719X(2016)01-0054-07