跳過(guò)海外投資起步坑

夏心愉

全球高凈值人群在本國(guó)之外配置的資產(chǎn)平均比例為24%，但在中國(guó)境內(nèi)，這個(gè)比例只有5%。這是在一項(xiàng)關(guān)于全球資產(chǎn)配置的調(diào)研中，哈佛大學(xué)及麻省理工學(xué)院金融教授倫道夫（Randolph）的發(fā)現(xiàn)。

在中國(guó)，高凈值人群投資出海其實(shí)還在培育和成長(zhǎng)的初級(jí)階段，但在一些投資主題的社交媒體群里，澳洲掃樓、美國(guó)置業(yè)、香港保險(xiǎn)等話題已經(jīng)引起了熱議。一切還在起步階段，但趨勢(shì)已顯，且熱情已高企——這是一個(gè)有張力的組合。

問(wèn)題是，海外投資這個(gè)香餑餑，真有那么好吃易吃嗎？實(shí)際操作中，移民中介的花招、海外投資的陷阱并不算少。避開花招騙術(shù)，學(xué)會(huì)資產(chǎn)配置，只是海外投資的第一課。

置業(yè)：好房好價(jià)不好“養(yǎng)”

張先生有過(guò)一單曾經(jīng)自以為“穩(wěn)賺不賠”的投資：他付下首付款在美國(guó)買了一處別墅，房產(chǎn)中介承諾“包租兩年”且能夠“以租養(yǎng)貸”。投資后，一切都如中介所說(shuō)的完美，張先生的確不需再為這房子花錢，而且聽說(shuō)房?jī)r(jià)還穩(wěn)中有升。

張先生對(duì)投資決策的得意直到包租期滿。他此時(shí)再通過(guò)各種渠道出租房屋，卻發(fā)現(xiàn)這房子根本不好租，即便勉強(qiáng)租出去也租金低廉，不足以還貸。如果想再轉(zhuǎn)手賣出，賣價(jià)甚至沒(méi)有當(dāng)時(shí)的買價(jià)高。

經(jīng)打聽，張先生才明白，原來(lái)他的買價(jià)比市場(chǎng)均價(jià)幾乎高出了30%，所謂的高租金回報(bào)、以租養(yǎng)貸全都“羊毛出在羊身上”——中介根本就沒(méi)有把房子租出去，所謂的租金不過(guò)是張先生自己買房時(shí)“多付”的錢。

一名曾就職于搜房網(wǎng)熟悉此類業(yè)務(wù)的人士說(shuō)，以海外置業(yè)為例，相當(dāng)一部分投資人在買房時(shí)都沒(méi)有實(shí)地考察過(guò)，只是昕人推薦就能拍板；即便親往考察，不少也只是在中介安排下集中看一兩個(gè)盤，并沒(méi)有時(shí)間對(duì)比研究，看到別人買了，自己就會(huì)買。

搜房國(guó)際常務(wù)副總經(jīng)理王凝也談過(guò)中介公司加價(jià)銷售的“花招”。她給出的建議是，投資人在購(gòu)房前應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，如有機(jī)會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)，需考察周邊項(xiàng)目房產(chǎn)租售情況和價(jià)格；如果無(wú)法抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，也可以從一些官方網(wǎng)站上了解意向國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)情況、交易流程及相關(guān)收費(fèi)流程。

除了買房?jī)r(jià)格信息會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱以外，更容易藏“貓膩”的是，根據(jù)各地政策不同，購(gòu)房后會(huì)有每年的稅收、房屋維護(hù)維修等隱性成本，這些是國(guó)內(nèi)投資人不熟悉、甚至意想不到的。投資人如果不問(wèn)，銷售方很可能不會(huì)多說(shuō)或一筆帶過(guò)。有時(shí)候投資人要等真金白銀付出去，才第一次算出這筆賬有多大。

正如上述案例里的張先生，直到收到一封郵件里的“開支清單”才恍然大悟：“刷個(gè)墻面、清潔個(gè)地板要幾百美元，處理廢棄物也要每月花錢，經(jīng)常一張清單過(guò)來(lái)就是上千美元開銷?！?/p>

此外，海外置業(yè)過(guò)程中，國(guó)內(nèi)投資人掌握不到的信息還可能有很多。業(yè)內(nèi)人士透露，比如，在一些地方，不適合家庭居住的酒店式管理公寓只是好租、但很不好賣，中介機(jī)構(gòu)就會(huì)向不知情的外國(guó)投資者以“包租”為誘餌推介。結(jié)果往往是，買家都是中國(guó)投資人，未來(lái)想轉(zhuǎn)賣也只能尋找中國(guó)投資人接盤；又比如，一些中介推介的所謂“價(jià)格實(shí)惠”的房產(chǎn)其實(shí)位于一些低端社區(qū)，又或是根本不在指定的大城市內(nèi)，而在毗鄰的小城市或周邊地區(qū)。

還有一個(gè)關(guān)于移民的誤區(qū)：在海外買房后，孩子就能在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，不少海外房產(chǎn)中介也是這樣“忽悠”國(guó)內(nèi)投資人的。

以美國(guó)為例，孩子要入當(dāng)?shù)氐墓W(xué)校，只有房產(chǎn)是不行的，必須要有當(dāng)?shù)氐摹吧矸荨?，即至少要有綠卡。至于私立學(xué)校，事實(shí)上只要能夠提供一個(gè)住址，也就是說(shuō)只要租房住，交完私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)即可入學(xué)，同時(shí)辦理相關(guān)學(xué)生簽證。

投資：好貸好股不好“炒”

張先生遇到的“花招”，還只算“初級(jí)”?！鞍拇罄麃喌那闆r比美國(guó)嚴(yán)重?！币诵湃Y子公司好望角投資服務(wù)總裁詹惠敏表示，張先生遇到的情況不是個(gè)案。

在一些案例里，房屋按揭貸款產(chǎn)品被故意設(shè)計(jì)成國(guó)人不熟悉的梯度增長(zhǎng)貸款，前幾年月供較低（比如中介包打理的兩年里可以只還利息不還本金），之后月供就會(huì)多起來(lái)。投資人如果不研究貸款協(xié)議，很可能會(huì)被“花招”玩進(jìn)。

各種貸款工具（次貸危機(jī)后美國(guó)對(duì)此類產(chǎn)品收緊，但其他國(guó)家仍然可見）也被一些機(jī)構(gòu)用來(lái)設(shè)計(jì)出高杠桿的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，比如“炒樓花”（只需付房?jī)r(jià)5%-10%）形式。初期投入少、賭房?jī)r(jià)上漲而博取高收益，是最能吸引國(guó)內(nèi)投資人的產(chǎn)品。

這種設(shè)計(jì)本身沒(méi)有錯(cuò)，關(guān)鍵是，投資人是否足夠了解各種工具、設(shè)計(jì)形式，以及背后的高風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，很多中介或投資機(jī)構(gòu)是抓準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)投資人的一些弱點(diǎn)，詹惠敏認(rèn)為，“信息不對(duì)稱、‘小錢不當(dāng)錢、追求高收益、要求效果立竿見影”就是最易被抓住的弱點(diǎn)。

在她看來(lái)，一些投資人在欠缺風(fēng)控手段、也找不到專家團(tuán)隊(duì)咨詢的情況下，會(huì)把“先投點(diǎn)小錢試試水”作為一種本能的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)——不管是在投資基金、還是房產(chǎn)上。

以買房為例，如果首付資金本身也就幾十萬(wàn)元人民幣，在不少國(guó)內(nèi)投資人看來(lái)就算“小錢”——習(xí)慣了一線城市的高房?jī)r(jià)，而海外不少地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，國(guó)內(nèi)投資人往往會(huì)受此迷惑?！八麄儾惶敢饣〞r(shí)間研究、或花成本考察。”詹惠敏說(shuō)。

而以炒股為例，影響著境內(nèi)投資人做出投資決策至關(guān)重要的理由，有時(shí)候往往是“某個(gè)熟人也買過(guò)”，或是“中介銷售人員說(shuō)得好”。

楊女士經(jīng)朋友介紹投了一家“美國(guó)上市公司”的原始股。介紹人稱此是“納斯達(dá)克的副板”，相當(dāng)于中國(guó)的創(chuàng)業(yè)板，上市后股價(jià)肯定大漲。

結(jié)果不久后，楊女士就發(fā)現(xiàn)，這家公司所謂的“上市”，只是“借殼”上了美國(guó)的場(chǎng)外柜臺(tái)交易系統(tǒng)（OTC BuIletin Board）。并不了解美國(guó)多層次資本市場(chǎng)的楊女士怎會(huì)知道，這個(gè)“上市”上的是一個(gè)會(huì)員報(bào)價(jià)系統(tǒng)，不提供自動(dòng)交易執(zhí)行體系。換句話說(shuō)，楊女士手上的股票難以賣出。

由于境內(nèi)多層次資本市場(chǎng)尚未建設(shè)成熟，投資的公司“上市”、哪怕在新三板掛牌都是一件稀罕、神秘且有利可圖的事情，但在國(guó)外，如美國(guó)、加拿大等地，多層次資本市場(chǎng)里“掛牌”并沒(méi)有那么困難和穩(wěn)賺不賠，只有極少數(shù)公司能往上轉(zhuǎn)板，很多公司也可能再被摘牌。此外，還不排除有公司打著海外上市的名義進(jìn)行詐騙。

因此，不能僅僅從自己熟知的環(huán)境出發(fā)去判斷海外情況，要注意那些信息不對(duì)稱的地方。此外，也不要過(guò)于相信那些“天上掉餡餅”的說(shuō)法。追求投資后的高收益、見效快和一勞永逸，也是相當(dāng)一部分國(guó)內(nèi)投資人的共性，他們并沒(méi)有意識(shí)到，高收益投資，必然意昧著高風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)配置：平衡避險(xiǎn)與獲利

要真正做好海外投資，識(shí)別花招騙術(shù)只是第一課。在尋找到安全的投資渠道后，其實(shí)，無(wú)論是投資海外還是專注本土，真正能平衡避險(xiǎn)與獲利的技術(shù)活是“配置資產(chǎn)”。就像諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者馬科維茨說(shuō)的一樣：“資產(chǎn)配置多元化是投資的唯一免費(fèi)午餐”。而這也是境內(nèi)投資人的一塊短板。

倫道夫教授調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我國(guó)境內(nèi)投資人長(zhǎng)期重儲(chǔ)蓄、輕配置，更喜歡追逐高收益投資渠道，如房地產(chǎn)投資等，他們的非金融類資產(chǎn)占比50%以上，比北美投資者高出15個(gè)百分點(diǎn)；而由于缺少對(duì)全面操作投資資產(chǎn)配置的能力，使境內(nèi)投資人的資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)更高、收益卻更低。

宜信財(cái)富《2016全球資產(chǎn)配置白皮書》中，明確提出當(dāng)前高凈值人士投資的“黃金法則”，建議投資者不但要進(jìn)行全球資產(chǎn)配置，而且要進(jìn)行多資產(chǎn)類別的配置，因?yàn)橐浴皢我煌顿Y渠道”迅速積累財(cái)富的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，要把投資組合更加多元化。同時(shí)建議投資者要有意識(shí)地學(xué)習(xí)或者配置部分另類投資產(chǎn)品，以尋求在長(zhǎng)線投資過(guò)程中的超額收益。

那么，怎樣才能把雞蛋放到不同的籃子里呢？倫道夫表示，根據(jù)國(guó)際上普遍的認(rèn)知，對(duì)于資產(chǎn)配置的依據(jù)和要求是：各類資產(chǎn)的回報(bào)是不完全相互關(guān)聯(lián)的。

怎樣才算是不完全相互關(guān)聯(lián)？倫道夫稱，購(gòu)買幾只股票這樣的方式并不算，因?yàn)楣善敝g的關(guān)聯(lián)度極高。同理，股票和基金，房地產(chǎn)和信托，也都有著極高關(guān)聯(lián)度。高關(guān)聯(lián)度意味著，一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，其他相關(guān)資產(chǎn)會(huì)連帶遭受損失。2007年金融危機(jī)后，很多投資者已經(jīng)深刻地認(rèn)識(shí)到了其中的風(fēng)險(xiǎn)所在。

宜信CEO唐寧則建議投資者應(yīng)循序漸進(jìn)地選擇相應(yīng)投資類別。例如初涉海外配置的投資者，可以采用投資母基金形式，相對(duì)來(lái)說(shuō)更為穩(wěn)健；在掌握足夠的投資經(jīng)驗(yàn)及能力后，再考慮投向具體的金融類產(chǎn)品乃至個(gè)體項(xiàng)目。

最后，要覓得優(yōu)質(zhì)海外投資標(biāo)的，靠投資人自身擦亮眼睛多對(duì)投資過(guò)程進(jìn)行研究和考察是一個(gè)方面，另一方面，也需要借力專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)。