物流地產(chǎn)的租賃經(jīng)營模式

周建成

除了自建自用類型的物流倉儲(chǔ)設(shè)施之外，其他絕大多數(shù)物流倉儲(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營管理活動(dòng)都包含著租賃關(guān)系，即出租人出租物流倉儲(chǔ)設(shè)施以獲取經(jīng)營收入，承租人租賃物流倉儲(chǔ)設(shè)施以滿足自身需求。物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理框架概要性地反映了絕大多數(shù)物流地產(chǎn)項(xiàng)目中物流倉儲(chǔ)設(shè)施經(jīng)營管理的核心特質(zhì)。同時(shí)，物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理是豐樹、安博、嘉民、麥格理、平安不動(dòng)產(chǎn)、普洛斯、安博、新熙地等絕大多數(shù)專業(yè)物流地產(chǎn)商的主流經(jīng)營管理模式，也是Fedex、UPS、DHL、NAGEL、通用汽車、大眾、雀巢、寶潔、豐田、三星、本田等制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)滿足物流倉儲(chǔ)設(shè)施需求的重要方式。

一、物流倉儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)界定

在物流地產(chǎn)租賃經(jīng)營管理活動(dòng)中，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方首先應(yīng)該對租賃物業(yè)進(jìn)行界定。具體而言，一方面是對物流倉儲(chǔ)設(shè)施的基本情況及用途進(jìn)行界定；另一方面是對物流倉儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)條件進(jìn)行界定。

1.物流倉儲(chǔ)設(shè)施的基本情況及用途

物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對合作標(biāo)的坐落位置、坐落地塊的土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、土地使用權(quán)人、使用期限、租賃物業(yè)的組成部分、建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、計(jì)租面積、配套物業(yè)的情況，以及租賃物業(yè)的建筑規(guī)劃總平面圖、各層建筑平面圖、停車場平面圖等核心內(nèi)容進(jìn)行清晰界定。

2.物流倉儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)條件

物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方對合作標(biāo)的物業(yè)條件的界定，主要包括三個(gè)方面，一是基本條件；二是粗裝修條件；三是設(shè)施設(shè)備條件。

首先，就物流倉儲(chǔ)設(shè)施的基本條件而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對合作標(biāo)的的倉庫類型（含堆場、簡易倉庫、普通平房庫、普通樓房庫、高層貨架倉庫、立體倉庫）、樓層數(shù)量、層高、柱距、租賃物業(yè)建筑規(guī)劃總平面圖范圍內(nèi)配置的地上及地下停車場等設(shè)備設(shè)施等物業(yè)條件進(jìn)行清晰界定。

其次，就物流倉儲(chǔ)設(shè)施的粗裝修條件而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對合作標(biāo)的外立面廣告位的使用權(quán)歸屬、價(jià)格確定和改造費(fèi)用歸屬；旗桿設(shè)置的施工責(zé)任和要求；室外廣場、道路、停車場、劃線、綠化、路燈的施工責(zé)任和要求；電梯間、消防疏散用樓梯間、衛(wèi)生間墻面、地面、吊頂、衛(wèi)生潔具、蹲位隔斷等的用材用料、施工責(zé)任和要求；室內(nèi)地面、外墻采光通風(fēng)窗等的用材用料、施工責(zé)任和要求進(jìn)行清晰界定。

最后，就物流倉儲(chǔ)設(shè)施的設(shè)施設(shè)備條件而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該對合作標(biāo)的電源（含總配電箱、配電室、配電柜、電纜、電纜橋架、布線等）、消防工程（含強(qiáng)排煙系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）、電動(dòng)直升梯與貨梯、公用給排水設(shè)施、雨污水管及上、下水管道、弱電（含電話、網(wǎng)絡(luò)WIFI）、監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的安裝施工責(zé)任和要求進(jìn)行清晰界定。

二、物流倉儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)約定

物流倉儲(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)約定主要是指出租方和承租方對于合作標(biāo)的的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、抵押、轉(zhuǎn)讓及規(guī)劃用途等四個(gè)方面內(nèi)容的約定。

首先，就合作標(biāo)的的物業(yè)產(chǎn)權(quán)而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該保證租賃物業(yè)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是完整和充分的，不存在任何產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛。承租人對于租賃物業(yè)的經(jīng)營管理不會(huì)受到任何產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛影響。

其次，就合作標(biāo)的的物業(yè)抵押而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該保證在與承租方正式達(dá)成合作前未對租賃物業(yè)設(shè)定任何抵押。在出租方和承租方正式達(dá)成合作后，出租方對租賃物業(yè)設(shè)定抵押前應(yīng)該事先書面通知承租方并確保承租方權(quán)益不受任何損害。

再次，就合作標(biāo)的的物業(yè)轉(zhuǎn)讓而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方在租賃期內(nèi)對租賃物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、出售必須提前書面通知承租方，在同等條件下承租方具有優(yōu)先購買權(quán)。如果未經(jīng)承租方同意，出租方一般不得采取分割產(chǎn)權(quán)的方式向公眾出售租賃物業(yè)。

最后，就合作標(biāo)的規(guī)劃用途而言，出租方應(yīng)該保證租賃物業(yè)的規(guī)劃用途為物流倉儲(chǔ)設(shè)施業(yè)態(tài)。另外，租賃物業(yè)交付后出租方在租賃物業(yè)用地范圍內(nèi)進(jìn)行新建、改建、擴(kuò)建工程，或?qū)ψ赓U物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行更新改造必須與承租方商議一致。

三、物流倉儲(chǔ)設(shè)施的交付約定

物流倉儲(chǔ)設(shè)施的交付約定主要是指出租方和承租方對合作標(biāo)的的交付條件、交割事項(xiàng)和法律憑證三個(gè)方面內(nèi)容的約定。

首先，就合作標(biāo)的的交付條件而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方應(yīng)該按照事先與承租方約定的交付時(shí)間按時(shí)向承租方交付租賃物業(yè)。出租方向承租方正式交付的租賃物業(yè)除了達(dá)到雙方約定的物業(yè)條件外，還必須滿足以下交付條件。對于新建物流倉儲(chǔ)設(shè)施來說，出租方在交付物業(yè)時(shí)需要提供租賃物業(yè)的竣工驗(yàn)收手續(xù)（包括建筑主體、消防、配電工程、給排水工程及電梯工程的驗(yàn)收手續(xù)）。對于已經(jīng)在經(jīng)營的物流倉儲(chǔ)設(shè)施來說，出租方在交付物業(yè)時(shí)需要完成原有客戶的清場工作。若租賃物業(yè)的水、強(qiáng)弱電氣等各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)在交付時(shí)已無法滿足正常使用功能，則出租方應(yīng)該對上述系統(tǒng)更新改造并驗(yàn)收合格后再行交付承租方使用。

其次，就合作標(biāo)的的交割事項(xiàng)而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方在向承租方交付租賃物業(yè)時(shí)，應(yīng)該將租賃物業(yè)的物業(yè)設(shè)備設(shè)施（指停車場、總配電室、空調(diào)機(jī)房總控制間、消防控制室等）及租賃物業(yè)的竣工圖紙（包括電子版）一并移交給承租方。同時(shí)，出租方還應(yīng)該將水、電、氣等各類公用事業(yè)費(fèi)過戶到承租方名下，在此之前發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)由出租方支付，在此之后發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)由承租方支付。

最后，就合作標(biāo)的的交割憑證而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方和承租方應(yīng)該在項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行正式交接驗(yàn)收，在租賃物業(yè)符合交付要求的條件下，雙方共同簽署《租賃物業(yè)交付備忘錄》，《租賃物業(yè)交付備忘錄》是確認(rèn)物業(yè)交付時(shí)間及租賃物業(yè)計(jì)租面積的唯一法律憑證。四、物流倉儲(chǔ)設(shè)施的租期與租金約定

物流倉儲(chǔ)設(shè)施的租期與租金約定主要是指出租方和承租方對于合作標(biāo)的租賃期、裝修籌備期及免租期的租期約定，以及對于合作標(biāo)的租金標(biāo)準(zhǔn)和租金支付方式的約定。

首先，就合作標(biāo)的租期約定來看，一般而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的承租方希望盡可能拉長租賃物業(yè)的租賃期，縮短租賃物業(yè)的裝修籌備期，爭取到更長的租賃物業(yè)的免租期。簡而言之，租賃期一般是從租賃物業(yè)交付之日起開始計(jì)算。免租期一般也是從租賃物業(yè)交付之日起開始計(jì)算，免租期內(nèi)承租方無需向出租方支付租金。裝修籌備期是指在物流倉儲(chǔ)設(shè)施開業(yè)前的裝修和招商階段，一般起始于租賃物業(yè)的交付之日，結(jié)束于租賃物業(yè)的免租期內(nèi)。

其次，就合作標(biāo)的租金約定來看，一般而言，物流倉儲(chǔ)設(shè)施的承租方在租賃物業(yè)的免租期結(jié)束后即開始向出租方繳納租金。租金標(biāo)準(zhǔn)一般按照逐年遞增方式來確定。租金一般可以按月支付或者按季度支付，每期應(yīng)付租金數(shù)量應(yīng)該按照實(shí)際天數(shù)計(jì)算。

五、物流倉儲(chǔ)設(shè)施的物業(yè)管理約定

租賃物業(yè)交付承租方后，一般應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)物業(yè)管理。因此，在物流倉儲(chǔ)設(shè)施的出租方向承租方交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)該一并將所有土建安裝及物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)情況整理出清單（包括維修保養(yǎng)單位、聯(lián)系人、維修保養(yǎng)費(fèi)金額）移交給承租方。

在征得出租方同意后，承租方在維修保養(yǎng)期內(nèi)可以直接與維修保養(yǎng)單位溝通處理維修保養(yǎng)事宜。如果維修保養(yǎng)單位不能及時(shí)提供維修保養(yǎng)服務(wù)，承租方可以直接組織維修保養(yǎng)，發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該由出租方從維修保養(yǎng)單位的維修保養(yǎng)費(fèi)中劃撥給承租方，也可以從承租方應(yīng)該支付給出租方的租金中予以扣除。

物流倉儲(chǔ)設(shè)施的房屋結(jié)構(gòu)、消防系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)等各項(xiàng)屬于出租方投入的物業(yè)設(shè)備設(shè)施的更新改造應(yīng)該由出租方負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。承租方應(yīng)該對上述設(shè)施及時(shí)保養(yǎng)、檢修、年檢，確保其正常使用。因承租方原因?qū)е律鲜鲈O(shè)施損壞和減少設(shè)備設(shè)施使用年限而發(fā)生的費(fèi)用及損失應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)。屬于承租方自行投入的各種設(shè)備設(shè)施的更新改造應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。

承租方在對租賃物業(yè)進(jìn)行裝修及經(jīng)營期間，未經(jīng)出租方書面同意，不得對租賃物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)、原有設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改。因承租方拆改行為而引起的各種事故應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)。同時(shí)，因承租方的拆改導(dǎo)致租賃物業(yè)主體結(jié)構(gòu)或使用功能出現(xiàn)不可彌補(bǔ)的缺陷時(shí)，承租方應(yīng)該向出租方賠償相應(yīng)的全部損失。

屬于出租方責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施因本身質(zhì)量問題而造成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，出租方應(yīng)該負(fù)責(zé)進(jìn)行賠償。因承租方管理問題而造成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)該由承租方負(fù)責(zé)賠償。