長租公寓

劉萬紅

2011年二手房市場領(lǐng)導(dǎo)者鏈家地產(chǎn)在北京成立“自如友家”，專營品質(zhì)長租公寓；2012年面向現(xiàn)代青年的連鎖生活社區(qū)YOU+公寓在廣州正式營業(yè)并迅速獲得雷軍順為資本A輪融資；2015年2月，萬科通過村屋改造推出了“萬科驛”第一代產(chǎn)品——位于廣州的“萬科·天河軟件園店”公寓；同年4月一群來自騰訊、萬科等互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)開發(fā)商的前員工創(chuàng)立了“warm+公寓”并獲得資本市場數(shù)千萬Pre-A輪融資……蘑菇公寓、寓見公寓、魔方公寓等品牌長租公寓如雨后春筍，長租公寓市場迅速膨脹，并吸引了包括傳統(tǒng)二手房代理、地產(chǎn)開放商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的多方跟進(jìn)。

長租公寓市場正慢慢成為一個(gè)“新”的產(chǎn)業(yè)，贏得二手房代理、地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、資本市場的親睞和投資，成為房地產(chǎn)存量市場下一個(gè)新的盈利突破口。

一、房地產(chǎn)存量市場下的突破口——長租公寓的催生

互聯(lián)網(wǎng)浪潮掀開的市場空白區(qū)域催生出了一大波知名互聯(lián)網(wǎng)巨頭企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，同時(shí)也帶動(dòng)了傳統(tǒng)行業(yè)、產(chǎn)品的升級(jí)改造?；ヂ?lián)網(wǎng)+不斷改造升級(jí)著傳統(tǒng)行業(yè)，長租公寓市場也不例外，開始逐步走人互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和資本市場的視野。按照360集團(tuán)周鴻祎的爆品理論，本文用“剛需、高頻、痛點(diǎn)”來判斷緣何長租公寓領(lǐng)域能否成為“新”的市場突破口，受到各方親睞，借用MBA中的利益相關(guān)者分析探究長租公寓市場痛點(diǎn)。

受虹吸作用影響，絕大部分勞動(dòng)力不得不前往沿海發(fā)達(dá)地區(qū)異地就業(yè)，而當(dāng)?shù)厥芄┬璨粚ΨQ而不斷拉升的住房價(jià)格迫使唯有通過長期租房來解決住房問題，長租公寓開始成為住房市場剛性需求。絡(luò)繹不絕的外來人口涌入，住房的不斷過濾，長租公寓統(tǒng)一運(yùn)營管理、專業(yè)服務(wù)等多重原因決定了長租公寓相較于傳統(tǒng)租賃市場具備更加高頻的特點(diǎn)。在傳統(tǒng)租賃市場中，中介主要依賴信息不對稱下銷售租房信息連接業(yè)主、承租方獲取服務(wù)費(fèi)，承租方與中介往往屬于“一錘子”買賣，難以形成高頻率消費(fèi)，受互聯(lián)網(wǎng)帶動(dòng)信息透明化的影響，信息不對稱必將逐步消失，傳統(tǒng)代理租房業(yè)務(wù)必然萎縮。而傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商則通過銷售住房空間與業(yè)主建立聯(lián)系，高昂的總價(jià)決定了住房銷售的一次性、低頻率，在房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代、存量市場的背景下新房銷售往往難以像黃金時(shí)代形成快速持續(xù)的穩(wěn)定利潤，因此具備剛需、高頻的長租公寓市場逐步成為房地產(chǎn)存量市場下的突破口，獲得房地產(chǎn)開發(fā)商親睞。

至于租賃市場的痛點(diǎn)，根據(jù)MBA利益相關(guān)者理論（見圖1），在住房租賃市場中主要包含房東、租客、政府、傳統(tǒng)中介公司三個(gè)利益相關(guān)者，其所充當(dāng)?shù)慕巧屯袋c(diǎn)如下圖所示，長租公寓的出現(xiàn)正好完美的解決了這一問題。

剛需、高頻、痛點(diǎn)決定了長租公寓可以是下一個(gè)升級(jí)改造的“新”領(lǐng)域，必將成為房地產(chǎn)存量市場下的一個(gè)新的突破口。而這些痛點(diǎn)也將成為了長租公寓所改進(jìn)升級(jí)的所在。

二、國內(nèi)主要長租公寓品牌及運(yùn)營模式

國內(nèi)目前有萬科驛、自如友家、YOU+、蘑菇租房、蝸牛公寓等多個(gè)長租公寓品牌，本文中主要選取其中運(yùn)營較為成熟的、融資能力強(qiáng)、知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓見公寓4個(gè)品牌進(jìn)行分析（見表1）。

從以上4個(gè)品牌的基本情況不難發(fā)現(xiàn)，目前為止國內(nèi)大多數(shù)長期公寓均分布在住房需求大、頻率高，租金承擔(dān)能力強(qiáng)的北上廣深一線城市，二線城市由于住房需求相對稍少、租金價(jià)格難以支撐運(yùn)營等原因基本沒有進(jìn)入。各品牌規(guī)模都不大，屬于典型新興領(lǐng)域，多品牌混戰(zhàn)、各品牌市場占有率低，相對國內(nèi)2.5萬億的住房租賃市場正處于啟蒙階段，尚未形成巨頭型品牌，依然存在市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。目前市場主要存在兩類收房模式，一是以YOU+、Warm+為代表的集中整體收房，主要選取地鐵沿線等交通便利區(qū)域的工業(yè)廠房、整棟公寓簽訂多年租賃合約，然后進(jìn)行統(tǒng)一裝修改造、集中運(yùn)營管理，其優(yōu)勢在于整體收房成本較低，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化流程，便于集中裝修、運(yùn)營管理，同時(shí)有利于核心優(yōu)勢——租客社交平臺(tái)的搭建，但是其收房慢、難以形成規(guī)模等劣勢也很明顯；二是以自如友家、蘑菇租房、寓見公寓為代表的集中、分散式兩手抓的收房模式，整棟拿地降低成本、建立標(biāo)準(zhǔn)化，分散式收房迅速擴(kuò)大覆蓋面，滿足多樣化需求，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。品牌特色上均采用互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)看房、交租、維修申報(bào)等一站式服務(wù)，同時(shí)在傳統(tǒng)租賃市場痛點(diǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了改進(jìn)升級(jí)，如統(tǒng)一裝修、品牌家具解決住房裝修差的問題，專人管家、每周保潔維修解決房東態(tài)度差、房東管理費(fèi)力的問題，真實(shí)房源、所見即所得解決虛假房源等問題。盈利模式主要依賴于“租金收入+服務(wù)費(fèi)”。

三、長租公寓未來發(fā)展方向

目前，市場上長租公寓各品牌均采用集中、分散式收房、統(tǒng)一裝修、集中運(yùn)營管理、依靠服務(wù)費(fèi)和租金收入盈利的模式，屬于典型的重資產(chǎn)模式。在租賃市場上，重資產(chǎn)模式意味著高資金投入、慢回收期，因此未來長租公寓的發(fā)展方向必然是輕資產(chǎn)運(yùn)營，而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營的方式無外乎兩種，一是像淘寶、攜程、滴滴等企業(yè)一樣做平臺(tái)，二是像房地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)一樣做資產(chǎn)管理，為集團(tuán)客戶提供運(yùn)營服務(wù)。

1.長期公寓租賃平臺(tái)

通過開放平臺(tái)吸引社會(huì)閑置房源加入，共享社會(huì)資源，在提高品牌房源覆蓋率的前提下降低企業(yè)收房等成本投入，專心提供從裝修設(shè)計(jì)、招租、管理等的全套服務(wù)，通過收取加入平臺(tái)的業(yè)主“服務(wù)費(fèi)+平臺(tái)費(fèi)”盈利。目前市場上，蝸牛公寓正在由提供住房產(chǎn)品開始向發(fā)展平臺(tái)轉(zhuǎn)變。

2.資產(chǎn)管理運(yùn)營

通過多年長期公寓市場的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)、資源積累，從事專業(yè)的咨詢意見、專業(yè)服務(wù)提供者，為酒店集團(tuán)、地產(chǎn)開發(fā)商等集團(tuán)客戶提供打包資產(chǎn)運(yùn)營管理。實(shí)現(xiàn)資金投入的最小化、專業(yè)服務(wù)輸出最大化。

以上兩種發(fā)展方向各有優(yōu)劣，且均有正在轉(zhuǎn)型或者成功的例子，不失為一種好的發(fā)展方向。當(dāng)然鑒于目前長租公寓市場處于萌芽起步階段，現(xiàn)階段各品牌的首要目的在于如何在重資產(chǎn)模式下進(jìn)行有效融資支持市場占有率的提升，進(jìn)行產(chǎn)品流水線標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；б?，至于做平臺(tái)還是做資產(chǎn)管理運(yùn)營現(xiàn)在統(tǒng)一答案還為時(shí)尚早。