中國房價上漲的原因和調(diào)控設(shè)想

葉恬園

【摘 要】針對房價走高，雖然國家已經(jīng)做出一些調(diào)控的手段，但是效果不盡其然?？v觀國內(nèi)外對于房價的研究，不同國家之間的房價存在著天壤之別。實際上，城市人口、居民收入、消費情況等都是導(dǎo)致房價上漲的原因。

【關(guān)鍵詞】房價；上漲；房價調(diào)控

房價一直是熱會的熱點問題，也是人們神經(jīng)的敏感地帶。居高不下的房價無疑是一個經(jīng)濟問題，也是民生問題。本文將從中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、房價持續(xù)走高的原因、房價與地價的關(guān)系進行分析，為房價的調(diào)控給出自己的見解。

一、中國房地產(chǎn)市場的大致現(xiàn)狀

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場存在大量“泡沫”。如果泡沫破裂，則會引發(fā)全球金融危機。事實上，經(jīng)濟學(xué)家金德爾伯格對“泡沫”的定義是這樣的：指一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中急劇漲價，價格背離價值。

如果按照此定義來看中國的房價，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，就2003年來看，北京的房價從1上漲到7，上海從1上漲到4，廣州從1上漲到比5還多。我們能夠直觀的感受到，房價上漲飛快。

事實上，政府控制著房地產(chǎn)的供給端，換句話說，政府壟斷了土地供給。而房地產(chǎn)的需求是由居民收入、預(yù)期和投資需求決定的。在中國，居民收入的增速與房屋價格是不匹配的。給低收入家庭帶來了巨大的經(jīng)濟負擔。

二、中國的房價高企是剛需嗎？

“高企”是指價位持續(xù)停留在較高的位置不降低，但是有再起升高的可能。而剛性需求則指的是，商品供求關(guān)系中受價格影響較小的需求，比如生活中的“必需品”。有些人認為現(xiàn)今中國房價持續(xù)不斷高漲是因為剛性需求，房屋是生活的必需品。

在經(jīng)濟學(xué)中，供需決定價格。但對房地產(chǎn)市場來說，目前供求結(jié)構(gòu)上是不均衡的。也就是說，商品房和經(jīng)濟適用房、廉租房的供給和需求結(jié)構(gòu)不平衡。因為我們過分強調(diào)住房的市場化分配，導(dǎo)致房價上漲過快。房地產(chǎn)大亨和國家更加重視去開發(fā)商品房，因此對經(jīng)濟適用房和廉租房略有忽視。這兩種住房的減少，就無法滿足中低收入人群的購房需求。

而房價“高企”的原因，就在于供給方——政府。中國開發(fā)房地產(chǎn)的土地是由政府管理和供給的，屬于政府私有化。對于政府來說，和土地管理局、國土資源廳等聯(lián)手，通過控制拍賣土地的多少就可以做到控制房價了。通俗來講，當房價快速降低時，政府可以少拍賣一些土地，住房供給變少，房價就漲上去了。如果政府一直將房價保持在較高位置，那么在下一次拍賣土地的時候，就可以獲得更好的價格。這些拍賣土地的收入、房地產(chǎn)開發(fā)所交的稅的收入，可以擴大地方財政，火爆的房地產(chǎn)也在一定程度上能拉動GDP，提高政績。

由此可見，傳統(tǒng)理論中“需求旺盛，價格偏高，立刻會有人以更低的價格出賣商品獲利，而商品供需平衡，商品價格最后為商品成本價格?！痹谥袊@個土地為政府所有的市場中是行不通的。

三、房價與地價的關(guān)系

從供給來看，房價上漲離不開地價上漲。在房地產(chǎn)市場中，住房是在土地上拔地而起的，因此其價格也算是土地帶來的供給價格。即，先有地價，經(jīng)過建設(shè)后，才有房價。對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，他先要獲得土地的使用權(quán)，然后進行住房的開發(fā)。土地價格加上房屋建設(shè)成本，最后形成增量房地產(chǎn)的成本價格。此價格進入到市場中，通過供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，成為房產(chǎn)的交易價。由此可見，從供給的角度來看，房價的上漲其中一個因素就是地價上漲，但也有其他因素共同導(dǎo)致，比如房產(chǎn)的建設(shè)周期。

從需求來看，地價上漲和房價上漲也存在一定的關(guān)系。高水平的房價使房地產(chǎn)開發(fā)商對于土地的需求。由于土地資源有限，開發(fā)商們就不得不通過提高地價來滿足對于土地的需求。總的來說，高房價造成土地需求上漲，但是土地數(shù)量有限，供給價格彈性小，土地的價格因此升高。這也就解釋了在不同地區(qū)房價不同的其中一個原因：地區(qū)之間也存在地價的差異。

四、房價高是中國經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果

中國現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展處于較為尷尬的環(huán)境之中：貨幣超發(fā)，但是沒有恰當?shù)耐顿Y渠道。先說說匯率，近10年來，匯率從8到6，2008年又遭受經(jīng)濟波動。這就使得很多出口的企業(yè)遭到重創(chuàng)，創(chuàng)業(yè)的環(huán)境也不理想，產(chǎn)能過剩，消費力不足，通貨膨脹又讓很多現(xiàn)金不斷貶值，在這個時候，房地產(chǎn)就稱為吸納熱錢的重要渠道。

因此，房價的不斷高攀是因為它一直在消化中國經(jīng)濟。貨幣超發(fā)和腫脹的發(fā)展泡沫被房地產(chǎn)所消化。因此，社會的通貨膨脹率和CPI增幅才能夠被目前民眾所接受。通俗來講，一年之中，房價漲一倍要好于超市所有商品一年漲6倍。

另外，中國貧富差距不斷拉大也成為房價上漲的因素之一。由于中國的特殊性，最容易致富的兩類人群：擁有能源和擁有豐富資源的。能源指的是煤礦、天然氣。而資源則指的是背景雄厚，渠道多樣。他們可以在短時間內(nèi)獲得大量金錢收入，而且維持生意所需的循環(huán)投入少，能夠迅速積累現(xiàn)金。

很多這樣的人，對自己要求不高，會在全世界買奢侈品，買豪車，買房子再賣出去，進行投資。他們手中的大量金錢源源不斷的流入房地產(chǎn)。如果這時候我們類比一下，你就會發(fā)現(xiàn)，這些有錢人投資的藝術(shù)品市場的漲幅遠遠甩開房價，根本原因是一樣的。

中國是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國，是以農(nóng)為基礎(chǔ)建立起來的國家，因此，中國人自古以來對家產(chǎn)和土地保持著高度的熱愛。古時候商人掙錢后，所做的第一件事時買房買田，其次才是娶妻生子。但是現(xiàn)在中國雖然發(fā)展了，大多數(shù)民眾依舊持有著“先有房，再結(jié)婚”的觀念。沒房子=沒老婆，房子的地段與大小=人生成功的標準等。需求高，房價自然而然的也就漲上去了。

最后，北京、上海、廣州、深圳這些大城市的房價會比其他二、三線城市的高處許多，究其原因，也是因為這些大城市的資源比較集中。政治資源、商業(yè)資源、教育醫(yī)療資源和人力智力資源都相對于其他小城市更為集中，這也就使得很多年輕人會選擇去這些城市發(fā)展，因此帶動了這些城市的房價上漲。

五、中國房價的調(diào)控設(shè)想

既然之前有提到房價的上漲和地價是存在很大關(guān)系的，而土地又為政府所擁有。因此，管理規(guī)范政府的行為顯得尤為重要。提高土地拍賣過程中的透明度和公開度，對整個城市的土地管理和使用要更為規(guī)范，也就是信息公開化。對土地管理、出讓和拍賣的具體落實進行政策規(guī)范化，有助于打擊對房地產(chǎn)的惡意炒作和不正常拉動政績的行為。

建議在國務(wù)院下屬設(shè)立對房地產(chǎn)進行調(diào)查研究的部門，在監(jiān)管各地政府拍賣土地的同時，還應(yīng)該協(xié)調(diào)城市規(guī)劃、幫助實施房地產(chǎn)政策等，作為“第三只眼”來幫助監(jiān)督政府以拍賣土地導(dǎo)致房價上漲的行為。

此外，對那些囤積居奇、故意預(yù)期不開發(fā)的企業(yè)或故意持倉惜售的企業(yè)給予嚴厲處罰，對其進行高額稅收來制止此類企業(yè)的行為。利用貨幣政策和財政政策相配合的調(diào)控模式?？梢酝ㄟ^實施綜合性財政政策抑制消費者需求，這是針對“特別富有”的人群所提出的。正如央行現(xiàn)如今采取的信貸手段來控制房價。

針對中低收入人群買不起房的現(xiàn)象，政府應(yīng)該優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)?？刂聘邫n商品房、別墅的供應(yīng)，加大種地價位商品住宅用地的供應(yīng)比例，從而緩解中低價位商品住宅不足的矛盾。面對北京、上海這些房價上漲過快的城市，可以采取限購政策，每戶家庭只能新購一套商品房，可以有效緩解因住房緊張造成的房價上漲過快的情況。

為了長遠發(fā)展來看，現(xiàn)在的中國經(jīng)濟重心應(yīng)該在消費而非投資上，從而能夠使中國房價泡沫在爆炸之前有一個較好的后路，使社會能夠快速的穩(wěn)定下來。

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