不動產(chǎn)登記相關問題分析探討

秦夢蔚 丁逸

摘 要：本文以不動產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路為研究對象，論文首先分析了不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端，論文主要分析了四個方面，在此基礎上，論文論述了建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點思考。論文是筆者長期從事國土工作基礎上的理論升華，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記制度 弊端 解決思路

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）02（c）-0000-00

1 不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端

1.1 造成了登記范圍的不明確

登記范圍的確定，是不動產(chǎn)登記中首先要解決的難點問題。《物權法》對什么是不動產(chǎn)、不動產(chǎn)登記的范圍未作明確規(guī)定，不動產(chǎn)登記制度主要散見于國家多部法律、法規(guī)和規(guī)章之中，缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，加之各地經(jīng)濟差異加大，地方立法對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也不盡相同，各種規(guī)定之間存在不相和諧甚至相互矛盾的地方。

一是納入不動產(chǎn)登記范圍的權利客體過窄。目前我國不動產(chǎn)登記的權利客體主要有土地、房屋、林木、草原、海域、灘涂、礦藏等，但隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，傳統(tǒng)的不動產(chǎn)開始分化和組合 ，一些新型的不動產(chǎn)權利開始出現(xiàn)，如土地空間權、地下權等逐漸受到人們的重視，涉及這些不動產(chǎn)客體的登記法律沒有規(guī)定；有些不動產(chǎn)仍未進入或未完全進入交易市場，如鐵路、電網(wǎng)、公路、輸油（氣）管道、城市地下管道等等，也未列入不動產(chǎn)登記的范疇；某些市場交易頻繁的不動產(chǎn)未能登記，如農村房屋的買賣。這不僅與我國深化市場經(jīng)濟體制改革的要求不符，更使權利人利益難以得到保護，不利于發(fā)揮物的使用價值。

二是不動產(chǎn)登記的種類存在沖突。以土地和房屋登記為例，《土地登記辦法》中專設總登記一章，其他登記包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記，而在《房屋登記辦法》中不僅無總登記的概念，其他登記包括的則是更正登記及異議登記，預告登記另設章節(jié)；《土地登記辦法》中權利歸屬及其他記載內容的變更、他物權的設立放在變更登記的規(guī)定里，而在《房屋登記辦法》中所有權登記下包括初始登記、轉移登記、變更登記及注銷登記，地役權登記、抵押權登記另設章節(jié)。這種在登記類型上的沖突，容易導致理論認識和事務操作上一定的混亂，給不動產(chǎn)物權市場交易帶來安全隱患。

三是不動產(chǎn)登記對象不統(tǒng)一。按照物權法定的原則，法律應該對納入不動產(chǎn)登記的物權要作出明確的規(guī)定。但由于我國尚未制定出臺統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，有關不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定散見于不同的法律、法規(guī)和規(guī)章中，如不動產(chǎn)所有權、使用權、抵押權、地役權、土地承包經(jīng)營權以及林木采伐權、灘涂養(yǎng)殖權、采礦權等準物權，但有些地方性法規(guī)中還規(guī)定租賃權也可以登記。

1.2 阻礙了不動產(chǎn)市場的交易

前面分析到，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記實行多部門登記制，至少存在土地、房產(chǎn)、農業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋、地質、礦產(chǎn)等八個部門進行不動產(chǎn)物權登記，并且依據(jù)各自的法律還實行分級登記。這種多部門多級別的登記制度是難以適應市場經(jīng)濟發(fā)展的，其弊端很明顯：

1.2.1 影響不動產(chǎn)交易的安全

不同的登記部門依據(jù)的法律不盡相同，而且法律規(guī)定之間有很多矛盾和沖突之處，容易產(chǎn)生對同一項不動產(chǎn)物權實行不同的政策，使不動產(chǎn)市場交易的主體無所適從，影響他們的投資熱情和交易的安全感。即使依據(jù)同一部法律，多部門登記也會造成當事人的權利難以實現(xiàn)。例如，按《擔保法》規(guī)定，在不動產(chǎn)上設立抵押權時，若地上無建筑物，由土地管理部門登記；若地上有建筑物時，則在房管部門登記。按照“房地一體主義”原則，在土地權利上設立抵押權，地上物同時納入抵押；在地上物上設立抵押權，土地也同時納入抵押。那么，會導致這樣一個問題的產(chǎn)生：實踐中土地權利人可以為開發(fā)土地而借貸，并為該債權在土管部門登記設立一個抵押權；在房屋建成后，他為經(jīng)營生產(chǎn)又要借貸，為這個債權又在房管部門設立一個抵押權。但上面兩個抵押權的支配范圍是重合的，后設抵押權的權利人對先前在土地上設立的抵押權并不知情，并且這兩個抵押權登記在不同的登記簿上，它們在法律上沒有順位的先后，要依法確定哪個抵押權先實現(xiàn)，當?shù)盅何飪r值不足以償還兩個借貸時，到底要維護哪個抵押權人的權利時，在法律層面就顯得難以解決了，這樣“多頭登記”就嚴重威脅到登記的法律效力和相應的強制執(zhí)行力，阻礙了不動產(chǎn)的交易。正如孫憲忠先生認為的“當兩個或兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益，增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律秩序”。

1.2.2 增加了權利人的登記成本

權利人在進行不動產(chǎn)登記前，往往要花費一定的時間和精力，首先搞清楚將要登記的權利歸哪家部門管理，對登記具體有哪些程序和實體的特殊要求，這在無形中增加了當事人的登記成本。由于不動產(chǎn)自然聯(lián)系上的緊密性，權利人就一項不動產(chǎn)物權的變動，往往需要到不同的部門分別登記，重復交納高昂的登記費用。同樣，如果權利人同時擁有多個不動產(chǎn)權利，也需要到不同的登記機關分別提出申請，耗費權利人的時間成本和費用成本。

1.2.3 造成了登記資源的浪費

土地、房產(chǎn)、林地等不動產(chǎn)權利在不同的部門分別登記，均需要專業(yè)的登記人員隊伍和專項財政保障，不僅機構臃腫，大大增加了政府負擔，而且由于登記信息由各個登記機關壟斷，不能實現(xiàn)有效的資源共享，容易造成大量的錯登、漏登情形，降低了服務效率，從而造成了登記資源的大量浪費。

1.3 導致了登記程序的混亂

盡管《物權法》對不動產(chǎn)登記程序進行了原則性的規(guī)定，但不動產(chǎn)登記程序是具有明確法定性、嚴格的順序性以及過程完整性的活動，不進行明確規(guī)定，容易造成實踐中的混亂。遺憾的是，現(xiàn)在沒有新的法律、行政法規(guī)規(guī)定不動產(chǎn)登記程序，主要還是靠部門規(guī)章和地方立法進行規(guī)定，立法層次低，加上各地理解不一，不僅破壞法律的嚴肅性，而且對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是背道而馳的。

1.4 降低了登記信息的公開程度

不動產(chǎn)登記信息公開是登記體現(xiàn)公信力的重要保證，但是現(xiàn)在這項制度還存在很多不足，表現(xiàn)在：

1.4.1 信息公開不足

盡管各登記機關均承諾當事人可以公開查詢不動產(chǎn)登記資料，但由于計劃經(jīng)濟時代行成的思維定勢，登記機關仍對不動產(chǎn)登記資料信息的查詢設置了嚴格的限制，當事人只能查看到一些比較簡單的粗略的內容，這與物權變動公示公信原則要求的登記信息充分、有效的公開相差很大。

1.4.2 查詢程序不夠明確

除國土資源部的《土地登記資料公開查詢辦法》對土地登記資料查詢程序做了較詳細的規(guī)定外，其他相關法律、法規(guī)和規(guī)章缺少對不動產(chǎn)登記的查詢規(guī)定。很多地方立法中也只籠統(tǒng)規(guī)定土地登記資料、房屋權屬狀況可以查詢等內容，極少有涉及對登記查詢具體程序和范圍的規(guī)定。

2 建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思路研究

建立國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，目前在立法界和理論界并無疑義，《物權法》第 10 條第 2 款也明確規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，可謂是大勢所趨。但《物權法》施行后的幾年來，國家法律、行政法規(guī)并沒有出臺不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法，可見要建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的艱巨性和復雜性，特別是在我國地域遼闊、區(qū)域間發(fā)展極不平衡的國情下，如何構建不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、要建立什么樣的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等等問題，確實值得我們思考和探究。

2.1 完善的不動產(chǎn)登記制度的幾個特點

布立克德爾曾言，一個完善的不動產(chǎn)登記制度，應具備下列幾項條件，此乃辦理不動產(chǎn)登記不變的原則：穩(wěn)固、簡易、精確、適境。結合我國實際，筆者認為，完善的不動產(chǎn)登記制度至少具有以下四個特點：

2.1.1 登記機構的統(tǒng)一

登記機構不統(tǒng)一，容易造成不動產(chǎn)登記體系散亂，政策規(guī)定前后矛盾，登記信息不完整，登記成本提升，登記公信力下降等種種問題，我國現(xiàn)行“政策多門”、“多頭登記”的不動產(chǎn)登記體制已暴露出許多弊端。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構，不是僅僅滿足國家行政管理的需要，而是要根據(jù)現(xiàn)代社會不動產(chǎn)市場交易的特點，充分體現(xiàn)物權公示公信原則，對產(chǎn)權人權利和交易安全進行有效的保護。

2.1.2 登記程序的便捷

市場經(jīng)濟社會財貨交易十分頻繁，大量的交易需要快速的流轉，這影響著社會財富的增加。登記既然作為不動產(chǎn)物權變動的公示手段，為加快不動產(chǎn)交易的節(jié)奏，登記也必須“提速”，這不僅能節(jié)省權利人的登記成本，而且能使買受人避免遭受限制登記的處分，保證取得權利的安全。

2.1.3 登記信息的真實

不動產(chǎn)登記的基本法理，就是作為物權公示原則具體表現(xiàn)方式的不動產(chǎn)登記，必須要在物權變動中發(fā)揮實質性的決定作用，而且要發(fā)揮積極的權利正確性證明的作用。

無論從登記發(fā)揮促進私權交易、保護交易安全、降低交易成本的功能，還是從登記作為國家管理社會重要資源的目的來看，登記信息的真實性均不可或缺。

2.1.4 一定公權力的介入

登記之所以能成為物權變動的公示手段，具有公信力，與國家公權力的介入是分不開的，是國家專門機關將權利人的申請事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，才賦予了登記強大的公示公信力。同時，登記還有一個利益平衡的問題，作為國家管理和規(guī)范社會財產(chǎn)交易秩序的依據(jù)手段，也需要一定公權力的介入。

2.2 建立我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點思考

根據(jù)《物權法》規(guī)定，我國目前急需制定一部《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法》或《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》（以下統(tǒng)稱“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法”）。在這部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法里，我國要改變現(xiàn)行的登記管理體制，對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動產(chǎn)適用統(tǒng)一的登記辦法。

結合上文對完善的不動產(chǎn)登記制度和我國建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度注意問題的分析，筆者認為，我國要制定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法，應該從以下七個方面，努力建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。

2.3.1 明確不動產(chǎn)登記范圍的標準

登記作為不動產(chǎn)物權的表征方式，其登記的范圍和內容也必須遵循法律規(guī)定，物權法定原則也是登記制度的基礎。目前我國尚處于經(jīng)濟轉型期，沒有嚴格遵循物權法定原則，物權設立處于開放狀態(tài)。這不僅有違物權的絕對性和排他性，而且容易導致以物權為內容的契約不能明晰權責，給市場交易安全帶來隱患。這反映在不動產(chǎn)登記制度上，表現(xiàn)為登記范圍不明確、登記內容和程序混亂等種種問題。再者，由于我國《物權法》對不動產(chǎn)登記只作了原則性的規(guī)定，對不動產(chǎn)登記范圍的規(guī)定散見于國家部門的規(guī)章和各地地方立法，實際上導致了部門規(guī)章、地方性立法在創(chuàng)設登記的物權，這對經(jīng)濟社會的發(fā)展是極為不利的。因此，筆者認為，法律應當根據(jù)社會生活的需要設立新的物權，以市場需求為標準確定不動產(chǎn)登記的范圍。對于有市場需求的不動產(chǎn)，應當及時納入登記范圍；對于沒有市場需求的不動產(chǎn)，即便其價值重大，也不宜納入登記范圍，這也是前文提到的節(jié)省社會運行成本的要求。

2.3.2 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關

前文提及，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記實行“多頭登記”、“分級登記”，由不同部門負責不同類別的不動產(chǎn)登記，在同一登記機關內根據(jù)不動產(chǎn)的性質和規(guī)模，還實行不同級別的機構分別登記，如此復雜的登記機構設置方式，弊端多多，在此不一一列舉了。筆者認為應該建立由土地管理部門（在實行房地統(tǒng)一登記的地方為土地和房屋管理部門）負責統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，具體制度設計上也統(tǒng)一于土地為中心，并對管轄范圍作出適當?shù)恼{整，實行不分級登記和屬地管轄原則，即不動產(chǎn)登記在其所在的縣（市、區(qū)）土地部門登記，國家和上級土地主管部門進行指導和監(jiān)督，不具體辦理登記事務。

2.3.3 明確不動產(chǎn)審查方式

登記范圍的審查。為了充分發(fā)揮登記作為物權變動公示手段的功能，增強登記的公信力，保障不動產(chǎn)權利交易的安全，登記機關應該對引起物權變動的原因進行適當?shù)貙彶?，重點放在民事主體是否適格和意思表示是否真實方面，以保證登記結果的正當性。在不動產(chǎn)登記為使登記的內容與真實的權利相一致，就應對登記的內容進行實質性審查，實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提。

同時，登記機關審查的權利必須與責任的承擔應當掛鉤，遵循權責一致的原則，因審查不實導致登記錯誤，登記機關也須依法承擔相應的責任。登記信息真實性的審查。信息的真實性，是不動產(chǎn)登記制度賴以存在和作用發(fā)揮的基礎，其重要性不言而喻。

2.3.4 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記效力

統(tǒng)一不動產(chǎn)登記效力，也應該結合我國的現(xiàn)實，充分考慮社會、經(jīng)濟、文化背景等因素，根據(jù)不動產(chǎn)市場交易安全和效率的需要，來作出分析和構建制度。目前，我國社會經(jīng)濟處于轉型期的現(xiàn)實決定了不動產(chǎn)市場培育還不健全，市場交易的風險相對較大，各種擾亂市場交易的行為仍然存在。在這種情況下，法律應更關注對不動產(chǎn)交易的安全，不動產(chǎn)登記采取登記生效主義模式。賦予登記更強的公示公信力。這符合目前市場經(jīng)濟條件下交易頻繁的社會保護交易安全和善意第三人的價值取向，同時對真正權利人則給予制度上的救濟。

2.3.5 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿和權屬證書

我們應該設計相應的制度來統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿和權屬證書。

一是采用“一登記一用紙”模式。在登記簿冊中用一張登記用紙記載一項不動產(chǎn)物權的各種狀態(tài)，完整地反映設在某項不動產(chǎn)之上的各種物權，有效解決因登記不統(tǒng)一帶來的交易混亂問題。

二是以土地信息為基礎編成登記簿。因為土地是其他不動產(chǎn)權利的載體，且其在地理上具有不可移動性、不重復性和完整性的特點，在“一登記一用紙”的基礎上，以不動產(chǎn)的地理位置、編號為序編成不動產(chǎn)登記簿冊，登記的物權信息更加明了和完整，便于當事人查詢和登記規(guī)范管理。

三是公開登記簿內容。鑒于不動產(chǎn)登記的公示和公信力，登記簿里記載的不動產(chǎn)物權狀態(tài)不僅要真實、完整，而且要將除涉及個人隱私、商業(yè)秘密和國家機密之外的所有內容向社會開放。民眾均可依照規(guī)定程序提出有關不動產(chǎn)登記內容的查詢，除法定理由外登記機關不得拒絕。

3 結論

不動產(chǎn)登記制度是《物權法》中的一項重要制度，目前我國不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一的現(xiàn)狀嚴重影響了登記功能的發(fā)揮，不利于當事人權利的保護，不利于市場交易的安全，不利于管理的規(guī)范，必須予以改變。

參考文獻

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