中等城市綜合體建設(shè)與發(fā)展探究

黃良正

摘要： 隨著國內(nèi)城市化進程的不斷加速和房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，“城市綜合體”這一原本新鮮的名詞逐漸成為建筑界的熱門話題。這些近年來常州突然涌現(xiàn)的商業(yè)項目，都有一個共同的身份：城市綜合體。都有相似的特征：體量龐大、商業(yè)業(yè)態(tài)完善、影響范圍較廣、有極強的聚合能力。這一連串的名字，也勾勒出常州城市綜合體之戰(zhàn)烽煙四起的圖景。但商業(yè)綜合體的開發(fā)中也存在一些問題：如與城市整體發(fā)展規(guī)劃、布局不夠合理；商業(yè)綜合體開發(fā)前期的籌備不足；同業(yè)競爭過于激烈等問題。由此，課題組提出了“常州市城市綜合體建設(shè)的調(diào)查與研究”這個課題進行研究，試從城市規(guī)劃的角度，就城市綜合體的概念、內(nèi)涵、特征、類型、發(fā)展概況及前景、整體規(guī)劃布局及功能組合等幾個基本問題進行解析，并闡述相關(guān)的見解。

Abstract： With the acceleration of urbanization and the continuous warming of real estate market， the original fresh term "urban context" has gradually become the hot topic of architecture. In recent years， there are many commercial projects have suddenly emerged， all of them have a common identity： urban context. They have similar features： large body， perfect business state， wider influence range， strong ability of aggregation. They also draw the outline of the competition of city complex in Changzhou. But there are some problems in the development of the commercial complex， suchas the overall urban development planning and layout is unreasonable， the prophase preparation of the commercial complex development is deficient， the competition is too fierce and so on. As a result， the research group puts forward the subject of "Investigation and Study of Urban Complex Construction in Changzhou"， tries to analyze the concept， connotation， characteristics， types， development situation and prospects， the overall layout and function combination of urban complex from the perspective of urban planning and expound the relevant insights.

關(guān)鍵詞： 綜合體；中等城市；格局；發(fā)展

Key words： complex；medium-sized cities；pattern；development

中圖分類號：TU984.1 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）06-0073-03

1 研究背景

近年來由于宏觀調(diào)控持續(xù)劍指住宅市場，打壓政策的緊箍咒逼迫眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛移師商業(yè)地產(chǎn)市場，而城市綜合體開發(fā)不僅成為房企有效規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，更是各地各地政府實現(xiàn)GDP目標和城市化版圖的重要載體。隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)，特別是城市綜合體項目將成為一個新的刺激消費的經(jīng)濟增長點。成為一個新的經(jīng)濟增長點，同時也成為中國新型城鎮(zhèn)化的主力引擎和城市名片。

但是，由于城市綜合體的開發(fā)與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃息息相關(guān)，涉及方方面面的問題，開發(fā)起來復雜而艱難，加之目前尚未建立一套完善的技術(shù)規(guī)范和制度體系進行監(jiān)督和引導，致使城市綜合體的開發(fā)難免有一定的盲目性，而且有的政府和開發(fā)商對于城市綜合體的概念還比較模糊，在開發(fā)觀念上存在誤區(qū)。

2 中等城市商業(yè)綜合體市場發(fā)展的現(xiàn)狀

作為商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的“香餑餑”，城市綜合體廣受地方政府和地產(chǎn)大鱷共同追捧。城市綜合體的盲目開發(fā)帶來成熟地段商業(yè)項目扎堆與新興區(qū)域商業(yè)項目開業(yè)門可羅雀、招商運營雪上加霜。據(jù)統(tǒng)計，2013年全國新開業(yè)含試營業(yè)的城市綜合體項目達到276個，建筑面積超過2000萬平方米，預計未來三年內(nèi)還有超過5000萬平方米的供應(yīng)量，保守估計到2025年全國購物中心總數(shù)將超過10000家。

從市場現(xiàn)狀來看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段則租售并存，三、四線城市商業(yè)的散賣比例超過70%以上。

目前，“北上廣深”等一線城市已建立了許多大型商業(yè)綜合體，形成了自身的商業(yè)競爭優(yōu)勢。但在全國眾多的中等城市如何構(gòu)建自己的商業(yè)綜合體，尚無可參照的經(jīng)驗。有的中等城市的商業(yè)綜合體存在規(guī)劃超前的問題，項目規(guī)劃單純的追求高大上，追求建設(shè)速度，與當?shù)氐某鞘薪Y(jié)構(gòu)、居民消費水平格格不入，所以自建成起就瀕臨虧損的境地，既浪費城市空間，又過度消耗當?shù)刭Y源，最終只能是關(guān)門倒閉。

3 常州城市綜合體建設(shè)與發(fā)展概述

3.1 研究對象界定

根據(jù)國內(nèi)外一般經(jīng)驗，結(jié)合常州實際情況，將所研究的城市綜合體分為大（70hm2）、中（30-70hm2）、?。?0hm2及以下）3種規(guī)模類型。根據(jù)各組成功能的建筑面積比，將綜合體分為兩大類，一是復合型綜合體，兼具3種或以上功能，各功能比例均在50%以下；二是特色主導型綜合體，即以某一項功能占比超過50%且低于80%。

3.2 現(xiàn)有體量統(tǒng)計

截至2015年5月底調(diào)查統(tǒng)計，常州在建和已經(jīng)建成的城市綜合體項目已經(jīng)達40個，而且30萬平方米以上建筑規(guī)模的城市綜合體數(shù)量達到21個，30萬平方米以下的有19個，常州目前可以預見到的城市綜合體開發(fā)量接近千萬平方米。

3.3 發(fā)展及建設(shè)概況

課題組按照上述說明標準梳理統(tǒng)計了常州市已建成以及在建、擬建的綜合體項目，進而探討其發(fā)展規(guī)律。到2015年5月，已投入使用的城市綜合體有26項，在建、擬建的有14項，進入了城市綜合體快速發(fā)展的階段。在未來兩三年內(nèi)，隨著大批綜合體項目的竣工開業(yè)，其將極大地改變城市的商業(yè)以及城市空間的格局。同時，越來越多的綜合體項目更加關(guān)注自身品質(zhì)的提升，在規(guī)模和功能上朝著大型化、多樣化和復合化的方向發(fā)展。隨著常州城市綜合體的日益成熟，其也必然能夠在更長的時間內(nèi)為加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、增強城市發(fā)展動力、提升城市國際化水平等產(chǎn)生推進作用。

4 常州市城市綜合體現(xiàn)行的格局與特征分析

4.1 格局分析

①一條主線。以東西向延陵路、南北向和平路和晉陵路為軸線的市級商圈，商業(yè)氛圍濃厚。

②兩大對壘。常州的城市體形成了城北及城南的兩大陣營對壘。主城區(qū)范圍內(nèi)主要沿著“城市中軸線”縱向分布，而城東恐龍園及鐘樓新城區(qū)域都是較為集中的區(qū)域。在市區(qū)范圍來看，當前城市綜合體的分布與城市開發(fā)熱點基本一致，武進區(qū)、新北區(qū)以及地鐵1號線帶動下的城市中軸線，還有未來的鐘樓新城域、北部新城也是住宅開發(fā)、城市建設(shè)的熱點區(qū)域。

③五個分區(qū)。城南：綜合體項目最集中，在建、待建的有紅星國際廣場、中潤武進商業(yè)廣場等，它們基本分布在一條主軸線上，即沿武宜路兩側(cè)附近。

城北：隨著北部新城的建設(shè)，萬達廣場的建成及月星家具廣場的建成，而成為今后兩年商業(yè)項目的熱點區(qū)域；

市中心沿線：依托已然成型的CBD、金融街地位，繼續(xù)保持其核心商圈優(yōu)勢，在建的典型綜合體項目有：萊蒙都會、新城吾悅國際等；

城東：以華潤萬象城、華海城市廣場等項目為代表；

城西：傳統(tǒng)商業(yè)較完善，新型綜合體商業(yè)卻反應(yīng)相對滯后，鐘樓新城的建設(shè)將一定程度上帶動城西向新興商業(yè)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變。

4.2 發(fā)展規(guī)律與特征

①同質(zhì)化競爭日趨嚴重。隨著城市框架拉大，2010年以來，萊蒙商業(yè)街、吾悅國際廣場、武進購物中心、茂業(yè)泰富城、新北萬達、豐臣國際、鄒區(qū)泰富時代廣場、武進吾悅廣場、武進萬達等“體驗式商業(yè)”矗立于中、南、西、北。目前，10萬平米以上的綜合體已達4家。但是常州的商業(yè)總量雖大大增加，但個性仍然不足?？鞎r尚、量販超市、傳統(tǒng)百貨的組合是目前常州市場的主流，消費者從新北到市區(qū)再到武進，在各個商業(yè)綜合體中見到的品牌組合幾乎“千篇一律”。目前，某些商業(yè)綜合體業(yè)績不佳、掉鋪率增高的問題，恰恰是業(yè)態(tài)組合及品牌高度重合結(jié)出的果。

②項目選址的符合要求。城市綜合體的開發(fā)對項目選址的要求非常高，從常州市的成功實踐的綜合體來看，幾乎所有的城市綜合體都建在地段優(yōu)越、交通暢達、商圈繁榮的地方。首先，城市綜合體一般選址于城市中心、交通樞紐地段或城郊大型居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)要有足夠的消費人群；其次，城市綜合體要求周邊交通便利，保證綜合體與城市保持快捷的聯(lián)系。因此，常州城市綜合體的選址至關(guān)重要，需要綜合考慮地段、交通、商圈等因素，而從所調(diào)查的情況來看，常州80%以上城市綜合體的建設(shè)都符合上述選址的特征與規(guī)律。

③規(guī)模趨勢日益擴大。根據(jù)相關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，常州現(xiàn)有綜合體在五個城區(qū)呈現(xiàn)大中小規(guī)模分布，但隨著投資和開發(fā)力度的加大，擬建城市綜合體逐漸呈現(xiàn)出規(guī)模大型化的趨勢。其中城東的雨潤國際廣場更是要以近120hm2的體量打造江蘇省之最，綜合體的大型化趨勢顯現(xiàn)；武進區(qū)的常州紅星國際廣場，更是帶動整個武進建材裝飾市場的發(fā)展。

④主題類商業(yè)綜合體項目發(fā)展迅速。常州是一個新興旅游城市，多數(shù)新建旅游項目在近些年發(fā)展較快，這也引領(lǐng)了商業(yè)綜合體的開發(fā)與建設(shè)，如恐龍園板塊、淹城板塊、清風公園板塊的綜合體的建設(shè)都是在旅游項目的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。隨著常州城市城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展，在新建的城市綜合體中，商業(yè)比重明顯增加，商業(yè)地產(chǎn)的特征凸顯。如恐龍園板塊迪諾水鎮(zhèn)和月星環(huán)球港的旅游觀光主題項目，超高層的常州現(xiàn)代傳媒中心、潤華環(huán)球中心以辦公為主導，成為城市地標建筑和實力象征；啟星世紀廣場打造的低碳主題新能源交易展示中心等都是主題類商業(yè)綜合體項目發(fā)展的代表。

⑤以交通牽引為主。常州城市規(guī)劃交通便利，快速公交網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃和建設(shè)，不僅改善更多市民的出行狀況，而且打造成為中國第一座公共交通系統(tǒng)以快速公交為主導的公交都市。這有利于其運行效率的提高，也是大量人流物流聚集的必然要求，所以沿線衍生發(fā)展的綜合體極大的方便了市民購物、休閑、聚集的要求。隨著常州市軌道交通一號線的開工建設(shè)，未來五到十年內(nèi)，必然出現(xiàn)將地鐵納入綜合體內(nèi)部的交通樞紐型綜合體。

4.3 常州城市綜合體建設(shè)存在的問題分析

①城市綜合體是否能與城市整體發(fā)展規(guī)劃、布局相適應(yīng)。江蘇常州市新北區(qū)的“新北萬達”，從選址、開發(fā)到營運都是一個成功的城市綜合體案例，項目商業(yè)體面積超30萬平方米。周邊有數(shù)個大型小區(qū)，地處南北交通大動脈——通江路，與城市整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，最大程度的輻射周邊居民及流動人口，在選址位置上做到科學合理的，但是處于相同地段的“常發(fā)廣場”，在規(guī)劃布局上靠近常州行政中心，周圍小區(qū)較少，導致該處消費的人群單一，所以在運用上遠遠沒有達到預期。

②城市綜合體開發(fā)前期籌備工作準備不足。城市商業(yè)綜合體的開發(fā)規(guī)模大、投資大，涉及交通、金融、服務(wù)等多方面的關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及商業(yè)體本身的市場定位、招商、經(jīng)營管理，都是一項龐大的系統(tǒng)工程，任何一個環(huán)節(jié)準備不周就會影響全局，造成巨大經(jīng)濟損失。由于前期準備不足，常州城市綜合體項目多采取全部或大部分產(chǎn)權(quán)分割出售模式，重銷售，輕經(jīng)營，沿用“開發(fā)—銷售—套現(xiàn)”的住宅開發(fā)模式，拆零出售，回籠資金，對長期運營管理考慮不足，導致后期招商經(jīng)營問題頻出。

③同業(yè)競爭過于激烈。許多中等城市在商業(yè)綜合體的開發(fā)中，希望以此帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，活躍市場，但一個城市的容量是有限的，尤其對于常州這樣的城市來說，由于人口、經(jīng)濟、資源的限制，不能一味的求大求全，規(guī)劃、設(shè)計超前，結(jié)果往往并不好。以“常發(fā)廣場”項目為例，地處新北區(qū)核心地帶，與“新北萬達”同屬一個區(qū)域板塊，布局較為密集，均為商務(wù)、商業(yè)類綜合體，整體體量較大，業(yè)態(tài)分布類似，同質(zhì)化現(xiàn)象突出，未來這些綜合體集中投入運營，區(qū)域競爭激烈，影響協(xié)同效應(yīng)。

④受行政因素的干擾。城市綜合體在空間布局上一般處于城市核心地段，屬于一座城市的標志性建筑物，是城市名片。正因為如此，一些城市綜合體往往成為地方政府的形象工程，在規(guī)劃建設(shè)上過多的受政府干預。比如，有的地方?jīng)]有旅游資源，政府卻一定要蓋五星級賓館；有的地方適合做商業(yè)街，而政府卻規(guī)劃做成大型購物中心。類似這樣不考慮當?shù)貐^(qū)域特點、市場容量和消費水平的行政干擾，必然導致開發(fā)商在進行城市綜合體建設(shè)時背離一部分市場需要，在日后的運營中出現(xiàn)問題。

5 常州市城市綜合體發(fā)展建議

5.1 科學規(guī)劃是前提

區(qū)別于第一代沿街商鋪，第二代步行街，第三代街區(qū)購物中心和第四代室內(nèi)步行街購物中心，“嗅、味、觸、視、聽”的五覺商業(yè)將是決定一個現(xiàn)代綜合體項目、也是最能吸引消費者到達的DNA。常州城市綜合體在規(guī)劃建設(shè)初期就應(yīng)該對綜合體的功能定位進行科學的設(shè)計和規(guī)劃，根據(jù)消費需求的變化情況及時轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，推出更多有新意、更符合消費需求的城市綜合體營業(yè)項目，以體現(xiàn)出每一個綜合體的獨特價值。

5.2 打造場景式消費，促進功能集成

作為一個三線城市，打造城市級的綜合體既要全業(yè)態(tài)又要差異化，這才能吸引到市民反復消費。場景式消費、功能集成，就是一個很好的嘗試。

在進入中產(chǎn)消費的2016年，鎖定個性化的細分人群，突破單間商鋪的空間藩籬，打造主題化的場景，在場景下激發(fā)消費，這種模式必然將成為業(yè)內(nèi)大規(guī)模流行的吸客和店鋪營造手法。

場景消費模式將不再局限于一線城市，大量二、三線城市也將享受到場景特色的紅利。在場景式革命的推動下，中國廣大內(nèi)陸城市的商業(yè)消費將迎來更加絢爛的生活方式進化。常州市應(yīng)該在綜合體項目上著力打造場景式消費環(huán)境，運用場景思維優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，為消費者帶來全新的購物體驗。

5.3 創(chuàng)新求變，增強城市綜合體的城市開放性

商業(yè)布局、愉悅體驗、人文關(guān)懷將成為三線城市商業(yè)新的出路和大勢。創(chuàng)新才是商業(yè)的永恒，唯有不斷的突破與自我否定、自我創(chuàng)新，才能脫穎而出。

在同質(zhì)化競爭日趨白熱化的今天，常州城市綜合體應(yīng)該創(chuàng)新求變，推出差異化服務(wù)。奇妙的虛擬試衣、氣幕投影、WII體感游戲，種種體驗化智能設(shè)備讓消費者在逛游的同時，體會到更多的趣味性，增強樂趣和記憶；方便消費者的在線查詢系統(tǒng)、餐廳排位系統(tǒng)，反向?qū)ぼ?、電子導視屏、智能手機等線上線下互通，種種O2O科技提供比往日更為便捷，更符合現(xiàn)代消費者行為習慣的信息通路。

5.4 運用互聯(lián)網(wǎng)思維開啟城市綜合體大數(shù)據(jù)時代

運營互聯(lián)網(wǎng)化和數(shù)據(jù)化是2014年城市綜合體的主要發(fā)展方向，商業(yè)未來趨勢是走向電子化，實體經(jīng)濟與互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟將基于大數(shù)據(jù)、云計算等技術(shù)實現(xiàn)融合互補，大數(shù)據(jù)對在城市綜合體開發(fā)運營系統(tǒng)設(shè)計的作用顯得尤為重要。如何利用互聯(lián)網(wǎng)思維包括用戶思維、極致思維、迭代思維、社會化思維、大數(shù)據(jù)思維、平臺思維以及跨界思維是未來城市綜合體開發(fā)運營致勝的葵花寶典。常州市應(yīng)在的城市綜合體建設(shè)上跟上時代潮流，積極開拓“互聯(lián)網(wǎng)+”城市綜合體，為同質(zhì)化的綜合體市場創(chuàng)造新的發(fā)展契機。

5.5 發(fā)揮生態(tài)景觀特色，增強城市綜合體的可持續(xù)性

為了突出常州市城市綜合體的特色，常州城市綜合體的內(nèi)部生態(tài)景觀、外部生態(tài)景觀、分區(qū)建筑群、單體建筑形態(tài)都按照常州當?shù)氐慕纤l(xiāng)景觀特點和文化布局進行規(guī)劃設(shè)計，充分體現(xiàn)時間與空間、古今文化的結(jié)合，將其打造成常州新地標。一般來說，建設(shè)城市綜合體非常消耗資源，而且還占用巨大的城市空間，因此在其空間布局、體量設(shè)計以及施工建設(shè)上，都應(yīng)該以人為本，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展理念，充分利用自然環(huán)境和自然資源減少能耗，建設(shè)“綠色、低碳、生態(tài)、環(huán)?！钡目沙掷m(xù)發(fā)展的城市綜合體。

6 總結(jié)

課題組認為，江蘇常州的城市綜合體建設(shè)整體上仍處于健康運行的態(tài)勢，對城市整體規(guī)劃發(fā)展，城市的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整起到了積極的推進作用，在全國中等城市綜合體項目中，其建設(shè)格局和發(fā)展規(guī)律可供其他城市參考。商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展十數(shù)年來，無數(shù)鮮活的案例表明，前期缺乏科學定位，中期以回籠為目的，后期缺乏系統(tǒng)運營體系的商業(yè)項目都無法獲得成功。這就對開發(fā)商、運營商的實力和經(jīng)驗提出了更高的要求。地產(chǎn)商應(yīng)及時適應(yīng)市場的發(fā)展與政策的調(diào)整，積極調(diào)整投資與開發(fā)策略，使得綜合體的建設(shè)與發(fā)展進入良性循環(huán)的軌道。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各自的實際情況，城市現(xiàn)狀，消費能力以及城市發(fā)展趨勢來因地制宜，更要在各種商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營模式上有更多的研發(fā)和創(chuàng)新。

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