淺議房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

錢寶山

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，但近年來，房地產(chǎn)市場逐漸趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的激烈程度也愈演愈烈，在需求不像過往那樣火爆的當(dāng)下，如何加強(qiáng)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)更好地生存和發(fā)展壯大的當(dāng)務(wù)之急。文章從界定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的概念、特點(diǎn)及對象出發(fā)，指出了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的原則，并從四個方面提出了成本控制的具體方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 成本控制 原則 具體方法

中圖分類號：F293.2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）06-103-03

一、相關(guān)概念界定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念

項(xiàng)目成本是指為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)而進(jìn)行的各項(xiàng)活動消耗人力、物力等資源而產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其最主要業(yè)務(wù)活動是開發(fā)、生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，所以房地產(chǎn)公司的成本就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指項(xiàng)目在決策立項(xiàng)、設(shè)計規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工結(jié)算以及銷售等過程中耗費(fèi)的所有費(fèi)用的總和。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)、健康的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，就需要通過加強(qiáng)對項(xiàng)目成本的控制來提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，以保證開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，確保項(xiàng)目整個開發(fā)過程中合理均衡地配置各類資源，從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益。顯然，對項(xiàng)目成本的控制，對實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益是非常有效的控制手段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有高風(fēng)險性、全面性、綜合性、程序性等幾個特點(diǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的對象

根據(jù)全過程控制項(xiàng)目開發(fā)成本的要求，主要的控制內(nèi)容體現(xiàn)在如下幾個階段：

1.可行性研究階段。可研階段也是投資決策階段，對擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進(jìn)行可行性研究，包括成本測算，市場分析及最終受益情況，最終形成可研報告供決策者決策。

2.規(guī)劃設(shè)計階段。規(guī)劃設(shè)計階段是從項(xiàng)目控規(guī)、規(guī)劃條件、項(xiàng)目總體方案、單體方案、景觀方案，一直到相應(yīng)的施工圖紙設(shè)計全部過程，此階段基本確定了開發(fā)項(xiàng)目80%的成本，從結(jié)構(gòu)形式、建筑體型、外立面形式、景觀等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時把限額設(shè)計的指標(biāo)提供給設(shè)計部門。

3.招投標(biāo)階段。此階段是由招標(biāo)部門組織，根據(jù)設(shè)計方案/圖紙及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制相應(yīng)的招標(biāo)文件，同時對招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行成本估算，提出投標(biāo)決策意見，盡可能做到合理低價選擇中標(biāo)單位，做到有效控制成本。

4.施工階段。施工階段是依據(jù)設(shè)計圖紙和相關(guān)技術(shù)規(guī)范、操作規(guī)程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進(jìn)度控制計劃和控制措施，這個過程中要兼顧對開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行事前、事中和事后的控制。

成本控制要以合同、定額、規(guī)范為依據(jù)，參考市場行情，對施工過程中的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行控制，同時避免發(fā)生無效成本。

5.竣工結(jié)算階段。對已竣工且經(jīng)過驗(yàn)收合格后的總包/分包等項(xiàng)目及時進(jìn)行結(jié)算，準(zhǔn)確的確定結(jié)算費(fèi)用額以及維修保養(yǎng)額度，做到依據(jù)充分、合理控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制原則

（一）全面全員過程控制原則

全面考慮開發(fā)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)的子目細(xì)化，全員參與成本控制并將責(zé)任落實(shí)到人，全程進(jìn)行有機(jī)綜合，形成PDCA（計劃一實(shí)施一檢查一調(diào)整）的良性循環(huán)過程。它包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測與決策、成本計劃和實(shí)施、成本核算和偏差分析等主要環(huán)節(jié)，其中以成本計劃的制定和計劃的實(shí)施監(jiān)控為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（二）成本控制的最低化原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)該使用科學(xué)的手段和方法，比如企業(yè)的各類制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開發(fā)項(xiàng)目的成本，最終實(shí)現(xiàn)達(dá)到項(xiàng)目最低的結(jié)算成本目標(biāo)。同時也要注意所控制成本項(xiàng)目的科學(xué)性和合理性，不能顧此失彼，應(yīng)做到合理的降低，符合客觀規(guī)律、符合市場，避免事倍功半。

（三）目標(biāo)成本管理的原則

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理，應(yīng)包含以下內(nèi)容：編制成本目標(biāo)，并對其進(jìn)行責(zé)任分解，落實(shí)到具體責(zé)任部門和責(zé)任人，定期對目標(biāo)的實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行檢查落實(shí)，對目標(biāo)成本的實(shí)施、檢查、反饋、處理循環(huán)進(jìn)行評價和修正。在規(guī)劃設(shè)計審批通過后，應(yīng)將目標(biāo)成本完成定稿并實(shí)施，真正體現(xiàn)目標(biāo)成本的前置指導(dǎo)性。目標(biāo)成本的修改應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定，體現(xiàn)決策嚴(yán)謹(jǐn)性要求。

（四）動態(tài)成本管理原則

房地產(chǎn)開發(fā)的多數(shù)項(xiàng)目不具有連續(xù)性，因此在項(xiàng)目的開發(fā)過程中成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)有效的動態(tài)的控制，充分體現(xiàn)出責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。動態(tài)成本是通過對已發(fā)生及待發(fā)生成本隨時掌握和控制，是成本管理責(zé)任部門依據(jù)已審批的目標(biāo)成本，對項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組成一個負(fù)責(zé)成本控制管理的機(jī)構(gòu)或組織，可以是永久的，也可是臨時的，在對成本控制工作負(fù)責(zé)的同時，也應(yīng)有一定的成本控制管理的權(quán)限，是成本控制的主導(dǎo)部門，同時項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人要定期檢查和考評各職能部門和各類工作小組在成本控制中的業(yè)績，并做到獎罰分明。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制具體方法

（一）決策立項(xiàng)階段成本控制的措施

1.做好可行性研究。可行性研究作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段的一個重要環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的根本目的是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的最大化。項(xiàng)目投資決策依據(jù)就是可行性研究報告，報告內(nèi)容論證是否經(jīng)濟(jì)合理，對項(xiàng)目建設(shè)成敗具有很大影響度。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，需要充分考慮自身的地理?xiàng)l件、競爭優(yōu)勢和市場需求，充分做好前期的基礎(chǔ)調(diào)研工作，收集大量的資料，嚴(yán)密論證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項(xiàng)時就首先要對項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模大小進(jìn)行說明，分析項(xiàng)目的選址條件以及所具備的建設(shè)條件、預(yù)期收入、及銷售利潤等，同時包括經(jīng)濟(jì)利益和社會效益分析，以及環(huán)境影響和社會影響評價及風(fēng)險分析等。

2.控制土地與拆遷費(fèi)。土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競爭性決定了土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對土地招投標(biāo)制定好競買的策略及技巧，以最低的價格和風(fēng)險獲得最大的利潤。要控制好土地費(fèi)用所能承受的最高限額。土地競拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤，預(yù)測未來幾年的銷售金額，根據(jù)建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤的價格銷售，假設(shè)零利潤來計算土地成本限額，計算拍賣可以承受的價格底線，從而保證土地成本控制在一定的范圍內(nèi)。

（二）設(shè)計規(guī)劃階段成本控制的措施

1.推行設(shè)計的招投標(biāo)制度。在項(xiàng)目的設(shè)計階段應(yīng)大力引入競爭機(jī)制，推行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度，以達(dá)到控制成本的目的。通過網(wǎng)絡(luò)、報刊等媒體發(fā)布招標(biāo)公告，吸引諸多的設(shè)計大單位參與設(shè)計方案，從而優(yōu)選厲行節(jié)約，符合先進(jìn)技術(shù)、建設(shè)節(jié)能并安全適用且設(shè)計美觀的方案。

2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、優(yōu)化設(shè)計方案。對于建筑師的設(shè)計方案，需由項(xiàng)目的成本控制負(fù)責(zé)人通過對設(shè)計方案的平面布局、結(jié)構(gòu)特征、外觀造型等進(jìn)行研究，并充分與設(shè)計人員進(jìn)行建議、意見的溝通，明確規(guī)定設(shè)計質(zhì)量不過關(guān)而造成變更的改進(jìn)措施，以達(dá)到最大限度優(yōu)化設(shè)計方案的目的。

3.實(shí)行限額設(shè)計方法。設(shè)計單位在進(jìn)行設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。所謂限額設(shè)計是指按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（三）建設(shè)施工階段成本控制的措施

1.嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制度。通過嚴(yán)格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來控制投資，對成本控制具有非常關(guān)鍵的作用。主要是通過工程量清單，編制招標(biāo)控制價格，為最終確定投標(biāo)價格確定依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，能夠引入市場競爭機(jī)制，確保合理的工程造價，同時能夠防止建設(shè)單位的暗箱操作。招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、透明、公正、誠信的原則，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評標(biāo)定標(biāo)工作，確保合理低價者中標(biāo)。

2.加強(qiáng)合同管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個極為復(fù)雜的社會生產(chǎn)過程，包括建筑、結(jié)構(gòu)、水電、機(jī)械設(shè)備、通訊等專業(yè)設(shè)計和施工活動，需要各種材料、設(shè)備、技術(shù)和勞動力的供應(yīng)。在現(xiàn)代的社會化大生產(chǎn)和專業(yè)化分工條件下，一個稍大一點(diǎn)的工程參加單位就有幾十個，甚至上百個，它們之間形成各式各樣的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而項(xiàng)目中維系這種關(guān)系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應(yīng)嚴(yán)格按照建筑行業(yè)的行規(guī)及法律規(guī)范，實(shí)行合同審查、會簽制度。以加強(qiáng)在項(xiàng)目建設(shè)過程中對于資金款支付情況的控制，避免因?yàn)槁氊?zé)不清，材料不全、相互扯皮等現(xiàn)象造成成本徒增、工期延誤等問題。

（四）竣工結(jié)算階段成本控制的措施

1.嚴(yán)格控制竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是竣工結(jié)算階段成本控制的一項(xiàng)重要工作?？⒐を?yàn)收要通過檢查工程質(zhì)量，包括結(jié)構(gòu)、門窗、綠化等是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計要求和規(guī)范，要檢查工程內(nèi)容是否有缺漏，是否違反設(shè)計規(guī)格、各項(xiàng)配套設(shè)施功能是否良好等，通過實(shí)驗(yàn)的方法，對設(shè)計各功能進(jìn)行檢測，管線布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)商要對工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進(jìn)行全面交接，查擺問題，進(jìn)行質(zhì)量評定。符合竣工驗(yàn)收依據(jù)的工程才能通過驗(yàn)收，并使建設(shè)工程投資產(chǎn)生效益。在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)要注重對竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項(xiàng)目各項(xiàng)工程建設(shè)技術(shù)參數(shù)、系統(tǒng)狀況的證明，更是往后工程改擴(kuò)建、維護(hù)的重要依據(jù)。

2.嚴(yán)格審查竣工結(jié)算。工程決算書是由施工單位編制的，直接關(guān)系到甲方業(yè)主方和乙方施工方的利益關(guān)系，業(yè)主方和施工方都很關(guān)注項(xiàng)目總價款的審核結(jié)算。工程決算書由業(yè)主方委托有資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)審對工程總造價的影響非常大?？⒐るA段要按照合同規(guī)定的結(jié)算方法、計價標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)定額、優(yōu)惠政策等，對項(xiàng)目進(jìn)行審核，如有紕漏，要認(rèn)真復(fù)審，明確結(jié)算的要求?？⒐げ牧贤陚鋾r才能列入結(jié)算。嚴(yán)格控制工程變更等費(fèi)用，認(rèn)真落實(shí)變更簽證，根據(jù)規(guī)定的流程進(jìn)行核準(zhǔn)，施行規(guī)范化管理，以降低工程結(jié)算過程摻雜的水分。

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（作者單位：浙江省象山縣地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)總公司 浙江象山 315700）

（責(zé)編：李雪）