涉房委托公證之淺見

吳東香

摘 要：近年來隨著我國房地產(chǎn)交易市場的蓬勃發(fā)展以及公民法律意識的逐步提高，涉房委托公證已成為許多公證機構(gòu)的主要業(yè)務之一，它不但提高了房地產(chǎn)交易登記的效率，而且有效地促進了交易登記的順利進行，節(jié)約了社會成本。但涉房委托公證的辦理由于時代的進步和法律法規(guī)的更新，在實踐中難免會因各種因素影響，導致產(chǎn)生很多難以防控的風險。文章側(cè)重于對涉房產(chǎn)委托公證的理解，存在的風險，以及如何解決實踐中遇到的問題，提出一些淺見。

關鍵詞：涉房委托公證 風險防控 房地產(chǎn)

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）06-080-02

前言

所謂涉房委托，是指委托人授權(quán)的事項圍繞的標的物是不動產(chǎn)房屋類，針對涉房的登記、抵押、租賃或交易等事項在依法自己享有的范圍內(nèi)委托自己信任的朋友、親戚代表處理自己的事務。已于2015年6月29日國土資源部第3次部務會議審議通過《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，當事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。代理申請不動產(chǎn)登記的，代理人應當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理認證或者公證。第九十八條權(quán)利人、利害關系人委托他人代為查詢的，還應當提交代理人的身份證明材料、授權(quán)委托書。這些都是目前涉房委托公證得以使用的依據(jù)。

一、房產(chǎn)委托公證的現(xiàn)狀

當前公民對涉房委托的需求在不斷增加，涉房委托公證的范圍也在不斷地變化，辦證數(shù)量也在不斷地增長，涉房委托公證已成為許多公證機構(gòu)的主要業(yè)務之一，在國內(nèi)公證中占據(jù)相當份量，特別是2006年以后，房地產(chǎn)交易市場的快速增長.有關房地產(chǎn)方面的委托數(shù)量也呈急劇上升趨勢。

二、涉房委托公證辦理的方式與審查

（一）涉房委托公證辦理的方式

根據(jù)中公協(xié)通過的《辦理房屋委托書公證的指導意見》，公證機構(gòu)辦理委托書公證有兩種證明方式：一種證明方式是公證機構(gòu)依據(jù)《公證程序規(guī)則》第36條規(guī)定，對你實施的委托行為辦理公證，即證明你所實施的委托行為符合《民法通則》第55條規(guī)定；另一種證明方式是公證機構(gòu)依據(jù)《公證程序規(guī)則》第38條規(guī)定，僅證明你在本公證員面前，在委托書上簽名（蓋章、按指印），對于委托書的內(nèi)容則不作出證明。實踐中，由于涉房委托涉及的房屋所屬地域的全國性，從辦證成本及委托要求的及時方便角度上來說，現(xiàn)大多公證機構(gòu)和委托人都選擇采用證明在委托書上簽名（蓋章、按指?。┑姆绞睫k理。公證機構(gòu)辦理房屋委托書公證原則上適用《公證程序規(guī)則》第三十八條規(guī)定，僅對委托人的簽名（印鑒、指?。┖秃炇鹑掌谶M行證明，不對委托書的內(nèi)容進行證明。

當然，如果委托人或者接受房屋委托書的第三人有特殊需要的，公證機構(gòu)也可以適用《公證程序規(guī)則》第三十六條的規(guī)定，對委托人的委托行為以及委托人的簽名（印鑒、指?。┖秃炇鹑掌谶M行證明。選擇要求公證機構(gòu)以前一種證明方式出具公證書，則應當在公證申請表中注明申辦“委托公證”；如果要求公證機構(gòu)以后一種證明方式出具公證書，則應當在公證申請表中注明申辦“簽名公證”或者申辦“委托書簽名公證”。

（二）涉房委托公證辦理的審查

1.形式審查。委托人申請適用《公證程序規(guī)則》第三十八條的規(guī)定，僅對委托人的簽名（印鑒、指?。┖秃炇鹑掌谶M行證明，不對委托書的內(nèi)容進行證明。公證機構(gòu)在委托人的身份認定審查通過的基礎上，僅需要對委托人提交的其他材料進行形式審查，如委托人只要提供出不動產(chǎn)權(quán)證、婚姻關系證明材料等就行，不再需要進一步核實。

2.實質(zhì)審查。中公協(xié)《辦理房屋委托書公證的指導意見》第十二條規(guī)定，公證機構(gòu)適用《公證程序規(guī)則》第三十六條的規(guī)定辦理房屋委托書公證，除需要按照《公證程序規(guī)則》規(guī)定的事項進行審查外，還應當重點審查下列事項：（1）委托人的身份是否屬實；（2）委托人是否具有完全民事行為能力；（3）委托書內(nèi)容是否與委托人意思表示一致；（4）委托書中有無違反法律規(guī)定或者明顯虛假的內(nèi)容；（5）處分房屋的，以查閱房屋登記簿的方式核實委托人提交的房屋權(quán)屬憑證是否屬實，以及該房屋有無被抵押、查封、扣押等限制處分的情況；（6）委托書所處分的房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)且夫妻不能共同簽署委托書的，另一方是否同意；（7）委托書中委托人的簽名（印鑒、指?。┖秃炇鹑掌谑欠駥賹崳唬?）委托人為被羈押人員的，應當注意審查委托人是否可以處分委托書所涉及的房屋，必要時可以向有關部門核實。

從時間、成本、實用上來說，形式審查辦理公證有及時、快捷、成本低的優(yōu)勢，可達到公證機構(gòu)與申請人雙贏的結(jié)果。而如果選擇實質(zhì)審查方式辦理公證，則達不到委托人的困難能立即得到解決的目的。

三、現(xiàn)階段涉房產(chǎn)委托公證的風險

（一）一房多用

實踐中，部分房產(chǎn)買賣雙方會以委托賣房公證書作為交付房產(chǎn)款項的依據(jù)，即房產(chǎn)所有人委托買受人或者買受人信任的人辦理房產(chǎn)出售手續(xù)，以此來規(guī)避相關的政策或者稅收，在這種情況下，會出現(xiàn)一房多用的情況，即房產(chǎn)所有人在不同的公證處辦理委托賣房公證，形成時間差，由于各地公證處沒有形成完備的信息共享，無法查詢房產(chǎn)的現(xiàn)狀，導致不同的買受人遭遇委托公證書不能使用的情況。另外，部分公證書是在產(chǎn)權(quán)證還未辦理的情況下辦理委托房產(chǎn)出售公證，更容易導致上述房產(chǎn)一房多委托的情況出現(xiàn)，給當事人造成極大的損失。

（二）名為委托，實為借貸關系

由于民間借貸的活躍，加上個人抵押沒有健全的法律規(guī)范，所以出現(xiàn)了部分民間借貸假借委托賣房公證，達到可以處分債務人房產(chǎn)的目的。實踐中，公證人員經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)委托人為了達到借貸的目的，非出于自己意思真實表示，連同配偶一起辦理房產(chǎn)出售、抵押、租賃等一攬子委托事項公證書，將房產(chǎn)的處分權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，而受托人往往是債權(quán)人，而一旦民間借貸合同未能及時履行，受托人往往可以迅速將房產(chǎn)交易或抵押，實現(xiàn)資金回籠，在這種局面下，往往會出現(xiàn)配偶一方反悔，或者雙方反悔的情況，導致糾紛的產(chǎn)生。舉個例子，李先生由于資金周轉(zhuǎn)困難，通過廣告找到了小貸公司A公司，A公司同意借款100萬元，但是前提是李先生必須配合A公司辦理李先生名下唯一的一套住房的委托買賣公證，以公證委托的形式將房子抵押給A公司，李先生資金緊張被迫無奈，跟妻子商量后來到公證處，辦理了房產(chǎn)出售委托公證，把房產(chǎn)的處分權(quán)委托給A公司的經(jīng)理王先生，并把房產(chǎn)證跟土地證交給A公司，李先生特地咨詢了委托撤銷問題，考慮到資金周轉(zhuǎn)過來就可以把委托撤銷。過了幾個月，當?shù)胤康禺a(chǎn)行情大漲，李先生的房產(chǎn)升值了20%，已經(jīng)超過了李先生之前所貸的款項，A公司的經(jīng)理王先生見狀，拿著委托公證書和房產(chǎn)證、土地證，找到第三方買家，直接把李先生的房產(chǎn)過戶給第三方買家，而李先生夫妻得知這一情況，便馬上來到公證處要求撤銷該公證，但為之已晚，只好訴諸法院。這就是一個典型的假委托真借貸的例子，委托人以真實的委托將房產(chǎn)的處分權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，所以，當房產(chǎn)真正被處分出去，后果也只能由委托人自行承擔。

（三）委托權(quán)限跟時間差，造成受托人損失

實踐中還存在一種情況，為了規(guī)避國家相關稅收政策，如二手房買賣必須產(chǎn)權(quán)證滿2年可以免征營業(yè)稅的規(guī)定。去年，家在北京的高先生通過某中介公司看中一套房產(chǎn)，由于房產(chǎn)單價較高，二手房稅收需要花一大筆錢，高先生便與業(yè)主林某協(xié)商如何逃避這筆營業(yè)稅：高先生付完房款后，以辦理委托公證的方式，將房屋交付高先生使用，待滿2年后再辦理過戶手續(xù)。買賣雙方對約定內(nèi)容達成一致后，高先生便向林某支付了全額房款，雙方在北京某公證處辦理了委托公證手續(xù)。但不久，林某由于炒股失敗，欠下巨額欠款，法院對其財產(chǎn)進行查封，由于上述房產(chǎn)仍登記在林某名下，遂被法院一并查封，高先生因小失大，得不償失。

由于委托是一種單方法律行為，僅代表委托人對受托人進行了相關授權(quán)，卻不能反映實際的交易關系。在這個案例中，高先生與業(yè)主林某雖然就該房產(chǎn)辦理了委托公證，但未簽訂相應的房產(chǎn)買賣協(xié)議，也未在房管局辦理產(chǎn)權(quán)登記，故房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變更及轉(zhuǎn)讓，該房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于林某所有。所以，當林某負債時，該房產(chǎn)將作為被申請執(zhí)行財產(chǎn)遭到法院查封和拍賣。

（四）審查不嚴，造成人證不對

由于現(xiàn)行的法律制度以及人證識別的設備還不夠完善，現(xiàn)實中還存在很多人鉆法律空子，以假的身份證或者假的人來蒙混公證員，另外還有少數(shù)當事人以假的結(jié)婚證、產(chǎn)權(quán)證以及假的戶籍證明來騙取公證書，造成真正的委托人沒有簽署任何委托書但名下房產(chǎn)易主，或是夫妻一方?jīng)]有同意而另一方通過“假公證書”達到共有房產(chǎn)出售的目的，這給相關當事人造成了極大的損失。比如最近比較有影響力的，趙薇老公涉房委托公證案，就是假人辦證審查不嚴的典型，這也給公證處帶來極大的負面影響以及損失，對公證處的公信力造成極大的影響，所以公證員在屢屢面對這些“不正之風”的時候，就需要練就“火眼金睛”，盡可能的避免“假證”“錯證”的出現(xiàn)。

四、防范風險的主要措施

基于上述提及的實踐中遇到的涉房委托公證的風險問題，筆者提出幾點解決的措施：

（一）信息資源共享

建議由公證行業(yè)管理協(xié)會建立資源共享制度，可以通過省級公證協(xié)會申請查詢涉及售房、抵押等處分大宗物權(quán)的公證書，針對身份證或者產(chǎn)權(quán)證查詢，為各個地區(qū)的公證辦理提供辦理依據(jù)，以免出現(xiàn)一房多用的情況；與房地產(chǎn)部門共建信息資源共享平臺，將涉房委托或繼承公證以文字或圖片的信息及時上傳，房地產(chǎn)部門在辦理過戶時可以及時查閱，確保信息及內(nèi)容完全一致，可以有效避免公證書內(nèi)容被篡改的現(xiàn)象出現(xiàn)，出現(xiàn)虛假公證書也可以及時告知公證處，以便及時通知公證當事人。另外公證機構(gòu)在辦理涉房公證時，也可以及時核驗房產(chǎn)信息及房產(chǎn)所有人，辨別當事人提供材料的真?zhèn)?，避免錯證的出現(xiàn)。

（二）審查材料、做好筆錄，杜絕借貸關系的賣房委托

在辦理涉房公證時，公證員應通過詢問、查驗證明材料等方式來探究當事人的法律需求、申辦公證的目的及其風險承擔意識。如當事人明確表明是為達到擔保債務的履行、進行房產(chǎn)交易或是規(guī)避轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)稅費的目的而作的委托，公證員應明確將此類非真實意思表示的委托可能造成不利的法律后果告知當事人并拒絕受理。

（三）建立誠信檔案制度

由于現(xiàn)階段出于便民的需要，公證書的辦理地域限制較少，導致信息不暢的情況時有發(fā)生，所以建議公證協(xié)會平臺應建立一套誠信機制，一旦發(fā)生提供虛假材料或者惡意騙取公證書的情況發(fā)生，應及時將這類不法分子的信息共享到平臺上，以免此類人流竄至其他公證處辦理，杜絕此類公證“假證錯證”在其他公證處得逞。

（四）堅持客觀真實，嚴把人證審核關

全面提高防范風險的能力是每個公證人員必備的基本素質(zhì)，嚴格把控客觀真實，實事求是對待每個當事人和每個案件，在受理、審核、審批、收費、結(jié)案等各個環(huán)節(jié)提高防范風險的能力。特別在關于涉房公證審核上，必須要對委托人的精神狀況以及民事行為能力進行審查，確保委托人是完全民事行為能力人在神志清楚的情況下做出的委托，并對整個委托過程全程錄音錄像、拍照留底，仔細比對委托人跟身份證上的人像，有條件的公證機構(gòu)應采用人像與身份證比對設備，確保人證合一。

結(jié)語

公證制度是當代法律制度的一個重要組成部分，是預防糾紛的重要手段，在提供便民的同時也節(jié)省了大量的社會資源，但是公證也是一項非常嚴謹?shù)姆尚袨椋忝癫坏扔趯⒎稍瓌t的底線都棄置，必須嚴格依照規(guī)定的程序以及最大限度的遵照客觀事實，才能發(fā)揮其良性作用，特別在涉房委托公證上，講究“你辦事我放心”，房屋的處分屬于個人以及家庭的重大決策，在辦理此類公證上更加應該慎之又慎，盡最大努力去體現(xiàn)委托人的真實意志，讓其做出正確的委托行為。公證人員應盡到“專家責任”責無旁貸，維護好各方當事人的合法權(quán)益，實現(xiàn)多方共贏，為陌生的而需要溝通的權(quán)益人之間搭架起橋梁，為社會主義的誠信體系建設盡公證行業(yè)的最大努力。

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（作者單位：福建省莆田市學園公證處 福建莆田 351100）

（責編：紀毅）