房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資決策

張倩

摘要：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看好、產(chǎn)業(yè)地位不斷提高、行業(yè)內(nèi)競爭持續(xù)加劇，是目前宏觀調(diào)控背景下我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境真實寫照。在此宏觀背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深陷開發(fā)資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實施調(diào)整投資開發(fā)戰(zhàn)略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策

近年來隨著國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質(zhì)，一級資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內(nèi)形成了大量以項目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元（在其他資金來源中，定金及預(yù)付款為19774億元）。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。

（二）政策變化催生新的市場游戲規(guī)則

從2003年以來，國務(wù)院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時調(diào)整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題

（一）房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一

眾所周知，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、項目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng)新。

（二）企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項目階段性來說，目前國內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。

（三）資金的核算缺乏科學(xué)性

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財務(wù)人員進(jìn)行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財務(wù)核算人員只是對財務(wù)知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實際操作經(jīng)驗為零，這樣制定出的整體財務(wù)預(yù)算很容易與實際建設(shè)過程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過多，會導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過少，會很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時融資的時效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法

由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運(yùn)作問題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。

改變：重點(diǎn)改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。

創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。

提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運(yùn)營戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價值，是激活所有融資方式的前提。

比重：增加直接融資比重（尤其股權(quán)融資），靠直接融資帶動或激活間接融資。

（一）尋求企業(yè)的合伙制

尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個合伙制。企業(yè)可以通過尋找實力相當(dāng)或者比資金實力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國土房管局就推出三項服務(wù)舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買。全面實行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長土地出讓金繳納時限。根據(jù)土地成交價總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

（二）增加融資方式

1.融資租賃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長期（通常10年以上）合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場價的優(yōu)惠價格出手給具有資金實力的機(jī)構(gòu)，再以同等價格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購的方式進(jìn)行長期的分期付款。

2.房地產(chǎn)信托

對于我國目前的發(fā)展?fàn)顩r來說，資本市場體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項目進(jìn)行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個不錯的選擇。

3.尋求企業(yè)上市

自從證監(jiān)會恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內(nèi)上市之外，還可以通過收購國內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進(jìn)行融資，國外的收購相對于國內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。

四、結(jié)束語

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導(dǎo)致國家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強(qiáng)后盾，融資是一個大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關(guān)注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢，順應(yīng)時代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當(dāng)先，立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理存在的 3 大難題及對策分析[J].財會研究，2013（06）：7-8.

[2]秦學(xué)靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的討論[J].時代金融，2013（07）： 8-9.

（作者單位：天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司）