淺析營改增后房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

安尼

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為我國支柱產(chǎn)業(yè)，政府對的調(diào)控政策不斷出臺。房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張、存量房增加，經(jīng)營、財務(wù)風(fēng)險在不斷增加。2016年5月1日起，營改增試點范圍擴大，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入了增值稅時代。房地產(chǎn)行業(yè)將面對更為復(fù)雜的內(nèi)部外部經(jīng)營風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制概述出發(fā)，結(jié)合增值稅的特點，對內(nèi)控制一些應(yīng)對變化進行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營改增；內(nèi)部控制制度建設(shè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度概述

內(nèi)部控制是一系列具有控制職能的方法、措施、程序，是一個嚴(yán)密的、較為完整的控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制度是以專業(yè)的管理制度為基礎(chǔ)，以監(jiān)管和防范風(fēng)險為目標(biāo)，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點和以流程形式直觀表達生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、資質(zhì)低、競爭激烈。項目開發(fā)周期長、投資大，整個過程存在經(jīng)營風(fēng)險。營改增后不僅是稅種上的變化，同時還對企業(yè)的經(jīng)營管理提出了更高的要求。建立內(nèi)部控制制度十分重要。

第一，建立良好的內(nèi)控制能對整個項目各階段實施監(jiān)督，能及時發(fā)現(xiàn)其中存在的問題；第二，內(nèi)控制能夠監(jiān)督考核企業(yè)各部門的工作是否高效，能保障企業(yè)的經(jīng)營效率，保障企業(yè)完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)內(nèi)部控制制度的現(xiàn)狀

（一）企業(yè)對內(nèi)部控制制度認(rèn)識不足

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，普遍存在只注重具體開發(fā)的工作，管理上缺乏戰(zhàn)略意識、對中長期的發(fā)展沒有規(guī)劃。某些地產(chǎn)企業(yè)還停留在“搶地”就能賺錢，毫無經(jīng)營風(fēng)險意識。適合企業(yè)自身的、健全的內(nèi)部控制制度，需要花費大量的人力、物力和時間，而且不會在短期就能產(chǎn)生經(jīng)濟效益。中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如果缺乏長遠眼光，不會重視這項工作，甚至它的的建立產(chǎn)生懷疑，不愿意進行內(nèi)部控制制度的實施，或者只是讓內(nèi)部控制流于形式，降低了防范風(fēng)險的能力與經(jīng)營水平。

（二）缺乏風(fēng)險意識，疏于企業(yè)的內(nèi)部控制

許多房地產(chǎn)企業(yè)是搶到地后，迅速開發(fā)建設(shè)和銷售，對內(nèi)部控制制度的建立很輕視。房地產(chǎn)企業(yè)往往只會重視外部因素，對于因為自身內(nèi)部控制的缺乏而帶來的風(fēng)險因素考慮的很少。近些年在房地產(chǎn)企業(yè)只在盲目擴張，忽視了因缺乏內(nèi)控制建設(shè)而帶來的管理缺陷。

四、增值稅后內(nèi)控制建設(shè)的幾點建議

營改增將地產(chǎn)企業(yè)帶入增值稅時代，這不僅是簡單稅種的變化，它要求企業(yè)對自身的經(jīng)營流程重新進行設(shè)計，內(nèi)部管理要由粗獷轉(zhuǎn)向精細(xì)。企業(yè)管理層必須重視，共同謀劃、積極應(yīng)對，做好風(fēng)險內(nèi)控，項目流程的各環(huán)節(jié)，要求予以規(guī)范化。這能使企業(yè)平穩(wěn)過渡達到最終降低稅負(fù)、促進發(fā)展的目的。

（一）完善好內(nèi)部環(huán)境

治理結(jié)構(gòu)中的董事會負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實施，必須有效發(fā)揮董事會的作用，履行相應(yīng)的責(zé)任。營改增后具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)內(nèi)部審計部門，保證其工作的獨立性是很必要的。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動性較大，要實行德才兼?zhèn)?、以德為先的人力資源政策。另外，還要加強自身的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)該培育積極向上的價值觀和社會責(zé)任感，重點強化營改增后的內(nèi)部風(fēng)險意識。 “人的價值高于物的價值，企業(yè)價值高于員工個人價值，社會價值高于企業(yè)價值”這是萬達的核心價值觀。

（二）加強工程及合同的控制

建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目總成本中所占比例最大（約占40%）、跨越時間最長、涉及單位最多的。營改增后房地產(chǎn)的稅率為由5%上升至11%，能否取得抵扣的進項稅發(fā)票成為降低稅負(fù)關(guān)鍵。關(guān)鍵控制點：首先要在工程招標(biāo)時，要求必須具備一般納稅人資質(zhì)。其次，在簽訂各類工程合同時要增加相應(yīng)發(fā)票條款。最后，營改增過渡階段后的建筑合同成本是否上漲問題，建筑企業(yè)主要項目人工成本費用不能取得進項發(fā)票，勢必導(dǎo)致成本增加。所以選擇的建筑企業(yè)必須能對其建筑人工成本目標(biāo)有效控制。

（三）加強資金營運的控制

房地產(chǎn)企業(yè)資金營運內(nèi)部控制的主要目標(biāo)是：保證資金安全，保持各環(huán)節(jié)資金的周轉(zhuǎn)和高效，保證資金的的供求達到動態(tài)平衡。由于營改增后稅率的增加，房地產(chǎn)一般納稅人的銷項稅稅率為11%比較營業(yè)稅高98%。以成交價100萬元的房屋為例，營改增前營業(yè)稅為5萬元，營改增后需繳納銷項稅9.91萬元，可見必須要取得相應(yīng)的進項稅抵扣才能達到企業(yè)資金的動態(tài)平衡。項目在房屋竣工決算后，進入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項稅，而企業(yè)所得稅、土增稅繼續(xù)在地方預(yù)交，所以后期對資金需求較大。企業(yè)要嚴(yán)格按照預(yù)算要求組織協(xié)調(diào)資金調(diào)度，定期對資金預(yù)算執(zhí)行情況進行分析，如發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施妥善處理，既保證稅款的交納又要避免資金冗余。

（四）加強制衡與監(jiān)督

營改增的試點范圍涉及到房地產(chǎn)相關(guān)諸多行業(yè)，能幫助企業(yè)達到一體化、多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時企業(yè)的經(jīng)營管理會變得更復(fù)雜，將會遇到更多的問題。首先房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部審計機構(gòu)獨立性。其次，部門不相容的崗位要分離，定期內(nèi)審，對于業(yè)務(wù)崗位定期（集團內(nèi)部）輪換。最后，拓寬監(jiān)督舉報渠道。

（五）加強對企業(yè)人員的培訓(xùn)

營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)員工要進行相關(guān)知識的培訓(xùn)，尤其是財務(wù)人員、審計人員提出了更高要求。比如專用發(fā)票的保管、不能抵扣銷項稅的費用、項目各階段稅收風(fēng)險管控。

五、結(jié)束語

營改增是財稅體制改革的重頭戲、是供給側(cè)改革的重要舉措，它給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的發(fā)展契機。房地產(chǎn)企業(yè)要健全內(nèi)部控制制度、加強企業(yè)文化建設(shè)，進一步提高自身的風(fēng)險管理能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]李燕.解析企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2016（02）.

[2]關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 財稅〔2016〕36號.

（作者單位：唐山中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）