淺談不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式

楊慶鋒

【摘要】本文主要從概念、特點(diǎn)、措施、管理模式等幾方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行詳細(xì)闡述。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源；概念；特點(diǎn)；管理模式

【Abstract】In this paper， the concept， characteristics， measures， management and other aspects of real property registration and information resources elaborate.

【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management

1. 概念

（1）不動(dòng)產(chǎn)包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是不動(dòng)產(chǎn)登記部門在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、登記、轉(zhuǎn)移、變更等工作中形成的真實(shí)記錄。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的基本組成包括：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案、不動(dòng)產(chǎn)登記簿和在不動(dòng)產(chǎn)登記行為中產(chǎn)生的相關(guān)資料。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為稱之為不動(dòng)產(chǎn)登記。

（4）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的完整性、準(zhǔn)確性、安全性，是審查和確定產(chǎn)權(quán)、保障所有權(quán)人合法權(quán)益的必要條件，也是進(jìn)行城市規(guī)劃和建設(shè)必備的基礎(chǔ)材料，它是體現(xiàn)一個(gè)城市管理和房地產(chǎn)管理水平的標(biāo)志，也是城市房屋和土地現(xiàn)狀的縮影。

（5）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的重要作用：無(wú)論是在國(guó)土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國(guó)家稅收，還是在戶籍管理、個(gè)人信用等管理等領(lǐng)域都起著不可替代的作用。

2. 特點(diǎn)

2.1憑證性。

（1）專業(yè)性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認(rèn)定、房地產(chǎn)平面圖的測(cè)繪等，都必須由具有專業(yè)資質(zhì)的部門出具報(bào)告。

（2）提供可靠的法律依據(jù)。在實(shí)施產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)權(quán)保障時(shí)，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權(quán)利人與房屋土地之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證。

2.2多樣性。 構(gòu)成多樣，涵蓋了不動(dòng)產(chǎn)登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構(gòu)成。形式復(fù)雜，傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合（紙質(zhì)檔案與電子檔案相結(jié)合），原始檔案資料以紙質(zhì)為主，現(xiàn)代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關(guān)的數(shù)據(jù)，也包括權(quán)利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。

2.3連續(xù)性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關(guān)，現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易劇增。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案體現(xiàn)了房產(chǎn)全部：從土地的劃撥、流轉(zhuǎn)，房屋的買賣、過(guò)戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產(chǎn)，反映了房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移頻繁更替，甚至存在過(guò)戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉(zhuǎn)移已促成。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息存在動(dòng)態(tài)常規(guī)性和連續(xù)必然性。

2.4增量性。 由于交易頻繁，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)量不斷增加，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案不斷擴(kuò)容。所以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案既要永久保存又必須要求高質(zhì)量的保存條件。 以上幾點(diǎn)決定了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式要有專業(yè)性，復(fù)雜多樣性，管理模式要適應(yīng)于連續(xù)性，保障高質(zhì)量永久保存的管理。

3. 管理模式

2015年3月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在全國(guó)展開(kāi)?！段餀?quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動(dòng)產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建?？梢?jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作的原始依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，也是不動(dòng)產(chǎn)登記工作開(kāi)展的基礎(chǔ)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案基本構(gòu)成：電子檔案和紙質(zhì)檔案，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源管理模式包括兩個(gè)方面：虛擬管理與物理管理。

3.1虛擬管理模式，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對(duì)信息平臺(tái)建設(shè)的要求：建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除孤立信息；推動(dòng)建立依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，保證交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)匯集管理行政區(qū)劃內(nèi)的各類不動(dòng)產(chǎn)檔案信息數(shù)據(jù)資源，成為登記檔案數(shù)據(jù)中心，建立統(tǒng)一查詢系統(tǒng)，并按管理層次和登記類別設(shè)置查詢權(quán)限、對(duì)外查詢服務(wù)，維護(hù)交易安全，保障個(gè)人隱私，確保信息數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、完整和安全。

3.2物理管理模式：主要指紙質(zhì)檔案、權(quán)籍圖冊(cè)的管理。就目前全國(guó)各省市不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的現(xiàn)狀，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理問(wèn)題，如館藏檔案、管理水平、庫(kù)房條件、規(guī)模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理，維護(hù)檔案的完整與安全，便于社會(huì)使用。專業(yè)性程度較高，分為高度集中式和相對(duì)集中式兩種模式。

（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本行政區(qū)劃內(nèi)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和原始資料進(jìn)行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優(yōu)點(diǎn)：檔案的完整與安全，同時(shí)要求高標(biāo)準(zhǔn)的檔案庫(kù)房。目前無(wú)錫房地產(chǎn)檔案館藏房產(chǎn)檔案約為240萬(wàn)卷，庫(kù)房面積約為1500平方米，密集架總?cè)萘考s為1600立方米，庫(kù)房壓力不小。要豐富館藏，也要優(yōu)化館藏。如果采用高度集中式，需要科學(xué)合理建設(shè)庫(kù)房甚至新建庫(kù)房，相關(guān)方案的制定、審批、動(dòng)工建設(shè)等手續(xù)需要一定的周期性，相關(guān)資金、人員也要及時(shí)到位。

（2）相對(duì)集中式。 比如房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與相應(yīng)土地、海域登記檔案相關(guān)聯(lián)，可通過(guò)二維碼、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)。 相對(duì)集中式的管理模式，可在現(xiàn)有庫(kù)房管理?xiàng)l件基礎(chǔ)上進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的實(shí)踐中尋找其適用性。缺點(diǎn)是庫(kù)房管理存在局限性，僅就某一類型的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案進(jìn)行管理，分散的庫(kù)房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。

4. 措施

兩種管理模式都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、一體化、實(shí)用化和科學(xué)化原則，建設(shè)符合標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代庫(kù)房，從而達(dá)到管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化。

（1）建立各項(xiàng)管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫(kù)房管理等，規(guī)范檔案管理；

（2）采用現(xiàn)代信息技術(shù)，管理不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理，兩個(gè)轉(zhuǎn)變：由檔案管理向信息管理轉(zhuǎn)變，由數(shù)據(jù)管理向知識(shí)管理轉(zhuǎn)變。

（3）提高管理人員素質(zhì)，熟練掌握檔案專業(yè)知識(shí)、不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)知識(shí)及現(xiàn)代信息技術(shù)。

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