房地產開發(fā)項目的工作分解結構過程研究

王海明

摘 要：本文主要運用項目進度計劃理論對JS房地產項目進行了案例研究。第一，采用工作結構分解方法，按照原則、方法、過程的思路對錦繡世園進行了工作內容的界定與分解；第二，對錦繡世園開發(fā)項目工作先后關系進行了確定。

關鍵詞：工作分解結構；WBS；工作先后關系

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）22-162-2

0 引言

每一個開發(fā)房地產的項目工程都是很多細小的工作任務或者活動組成，要想編制房地產開發(fā)項目的進度計劃，就要對該項目進行拆分，然后弄清楚每個細分工作任務或者活動間關系，這時就需要采用工作分解結構（WBS）方法。在編制JS項目進度計劃前，需要先應用工作分解結構方法對JS項目拆分成不同的、有著內在聯系的，又相互抗衡的不可分解的工作任務或者活動。

1 JS項目工作分解結構原則

每項房地產開發(fā)項目并不相同，因而對房地產開發(fā)項目進行工作分解結構時并沒有統(tǒng)一的方法，而是要為了實現項目進度控制的目標，以分解項目的實際狀況，結合項目進度管理者的工作經驗，完成對房地產開發(fā)項目的工作分解結構。具體到JS項目，可以按照以下幾個原則進行工作分解結構。

①項目分解的結果組合起來應該是全部的項目內容，也就是應該系統(tǒng)化、完整化。②下層的子項目活動或者任務只能有一個上級，不會出現兩個歸屬上級的現象。③同一個項目任務分解得到的下級子項目活動或者任務必須具備一樣的屬性和特質。④每一項細分項目任務或者活動的內容應該不同于其他，有其獨立的負責人。但細分項目任務獨立的同時，又與其他細分項目一起保證了整個項目的完整性。每個細分項目之間應該明確彼此的權責，以保證項目目標能夠準確的劃分到對應的項目，這樣為后續(xù)的考核和獎懲奠定了基礎。一旦某個細分項目的負責人沒有辦法找到單一的負責者，而是需要其他負責者一起承擔任務，那么有必要提前明確雙方在該細分項目中的權責。⑤在對JS項目進行工作分解結構時，要充分考慮整個項目的合同、招標承包方式等因素，因為這些因素對分解結果都會產生影響。⑥要科學合理地進行JS項目工作分解結構。第一，充分了解JS項目想要達到的目標，掌握該項目在實際實施過程中會使用的合同管理、質量管理、工期管理等方式；第二，結構分解前要綜合考慮JS的資金等信息；第三，要充分了解各項細分工作任務的特質、特點，將其進行合理的屬性劃分；第四，最底的工作項目任務或者活動完成所需時間不易過長，成本也不易太高。⑦在項目實施的過程中存在變更的可能，所以在對項目內容進行結構分解時應該留有變更的空間，以及時服務于項目擴容。⑧JS項目分解層次不宜過少，也不宜過多，最好為4-6層。如果分解多于6層，不僅有超多的工作量，而且往往最終得到的細分項目很難適應項目擴容，不便于項目變更，最終項目實施的效果并不好；如果分解少于4層，每一層上的項目內容又過多，那并沒有享受到項目分解帶來的好處，也就無法實現工作分解結構原本的目標。

2 JS項目工作分解結構方法

通常情況下，可以分別根據實施過程、技術系統(tǒng)結構的差異可進行房地產開發(fā)項目的工作分解結構。對于JS房地產開發(fā)項目這兩種分解方法分別有其適用的對象。

2.1 按實施過程進行分解

每一個房地產開發(fā)項目的完成都需要一個實施過程，包含規(guī)劃設計、施工、驗收、完工、維修、準備幾個階段，因此根據實施過程可以對房地產開發(fā)項目進行工作分解結構。

2.2 按技術系統(tǒng)的結構分解

①按功能區(qū)域分解。JS作為房地產開發(fā)項目，按照JS這一商品結構的不同，可以分解為10幢樓；根據JS這一商品的空間安排可以劃分為東、西、南、北四個區(qū)域；將JS這一商品可以劃分為室內、架空層等功能面；根據JS不同功能面上的要素不同，可以將其劃分為空調、通訊等不同系統(tǒng)。②按要素進行分解。JS的安裝項目根據其要素的不同可以劃分為電梯、強電、暖通、消防、弱電、給排水等諸多工程項目。

3 JS項目工作分解結構過程

JS是一項規(guī)模龐大的項目，涉及的項目內容繁雜，就僅僅制定一份項目進度計劃就匆匆進入施工的做法是非常錯誤的。對于項目團隊需要的是能反映項目全過程主要工作的整體實施計劃，其他的分項計劃是由各職能部門根據整體實施計劃進行編制與執(zhí)行的。

為了實現JS項目的整體目標，對JS項目進行工作分解結構應該以其總任務為參考標準，按照先粗略后細致、從上到下的思路實施。具體步驟如下：①將整個JS開發(fā)工程劃分為獨立的、內容與范圍界定清晰的子工程；②對得到的所有子項目進行詳細的分析，再結構細分至最底的細分工程；③對最終得到的結構進行每個層級逐一的審核、剖析；④將所得到的所有子項目任務或者活動按照系統(tǒng)化的標準進行分類，最終得到整個項目系統(tǒng)的分解結構圖；⑤分析并討論分解的完整性；⑥JS的項目負責人簽署工作分解結構圖確認文件；⑦建立工程項目的編碼規(guī)則。

按照以上7個步驟，結合項目數據等基礎資料，對JS項目進行工作分解結構。

首先，按照房地產開發(fā)過程將JS分解為：前期準備、設計管理、營銷、工程建設、工程驗收、交付等幾個單項工作。

其次，對JS的上述單項工作再進行細分，最終得到最底層的項目活動。過程如下：①JS的前期準備可以化為勘探、可行性分析等項目活動；②JS的設計可以化為景觀、方案、施工圖、專項、市政等設計項目活動；③JS的市場營銷可以化為開盤、策劃等具體活動；④JS的工程建設按照工作程序分為招標與施工兩大工作，由于是分期開發(fā)且銷售示范區(qū)獨立運行，同時因為設計是整體出圖再考慮到分期時間較短，為了便于工程管理我們希望各工程由同一家承包商施工，因此將工程建設分解為：東、西、南、北四個施工及樣品房施工、招標等項目活動。

進一步將招標按照工程范圍分解為總包招標、景觀招標、市政招標及單項招標等。

東、西、南、北四個區(qū)域的施工僅是位置不同，所需要的施工技術與進行的工作任務內容大多相同，而每個區(qū)域的施工項目活動都能夠根據功能要素的不同劃分為景觀、主體、市政、安裝等子項目活動。對于開發(fā)商而言，資金鏈是其生存的關鍵，而銷售收入是保證其現金流的重要途徑，所以在JS的工程建設項目中應該注重預銷售這一里程碑。因而，對于主體項目活動而言，還可以再劃分為開盤前、后兩個子項目活動。

①JS驗收是針對其建設而言的任務，相對而言其結構分解比較容易。根據工程建設的工作分解內容，第一，分解為東、西、南、北四個區(qū)域的驗收項目活動；第二，對每一個區(qū)域的驗收項目活動又可以劃分為景觀、主體、市政、安裝等工程驗收項目活動；第三，對于主體項目驗收活動，可以劃分為開盤前、后兩個子項目驗收活動。②交付分三批，因此分解為東區(qū)北區(qū)交付、南區(qū)交付和西區(qū)交付。至此C地塊項目結構分解己完成，并以此為基礎編制JS房地產開發(fā)項目WBS圖。

4 JS項目工作先后關系的確定

首先，需要確定工作先后關系具體工作有哪些，一般原則是各單項工作下的最底層工作。對JS房地產開發(fā)項目WBS圖進行研究可得出需進行確定工作先后關系具體工作。

①前期準備工作中有：三通一平、勘探、可行性分析。②設計管理工作中有：景觀、方案、施工、市政、擴初五項設計。③營銷工作中有：銷售蓄水和開盤銷售。④由于工程建設中分了三期，而每一期的建設內容、建設過程均保持一致，因此只要選出首期建設的東區(qū)、北區(qū)中的具體工作即可，其余兩期（南區(qū)和西區(qū)）通過類比即可得出。得出工程建設工作中有：市政、景觀、總包三項招標和景觀、安裝、開盤前、后主體、市政、裝修六項建設項目。⑤根據工程建設的工作可以得到對應的景觀、安裝等六項項目完工驗收工作。⑥最后即為交付。

其次，分析上述分解得到的JS項目活動，找出每項活動有沒有強制性依賴的工作。比如，擴初必須等到設計工作結束后方可以開始；只有完成了招標才能進行施工；只有完成驗收才能進行交付。按照這種方式明確有強制性依賴關系的各項工作的順序。

最終，將那些存在組織關系的項目工作進行先手順序的明確。例如銷售示范區(qū)開盤銷售之間的關系就是典型的組織關系，公司要求在開盤銷售時要有良好的展示形象，因此有目的的將銷售示范區(qū)作為開盤銷售的前置工作。按照這種方式來進行存在組織關系的項目工作先后順序的明確。

參 考 文 獻

[1] 岳軍.高校工程項目進度管理研究[D].中國地質大學

（北京），2013.

[2] 王瓊.A市紫金花園房地產建設項目進度管理研究[D].中國海洋大學，2014.