主要經濟指標對房地產價格的影響分析

朱濤 馬佳慧

摘要：本文從房地產價格的概念出發(fā)，闡述了其特殊性，并且通過對房地產價格決定機制需求、供給及城市化的分析，得出主要經濟指標對房地產價格的影響，希望通過本論文的研究為相關從業(yè)者提供一定的借鑒。

關鍵詞：主要經濟指標房地產價格；影響因素

1.房地產價格

1.1房地產價格概述

房地產業(yè)是國民經濟的基礎性、先導性產業(yè)，是衡量國民經濟是否良性發(fā)展的重要標尺之一，房地產既是一種資產、財富，也是人類生產與生活的一種必需品，其價格不僅影響著居民用戶的生產與生活，也影響著一個城市地區(qū)的發(fā)展?jié)摿εc競爭力，甚至是影響著國家的金融穩(wěn)定與宏觀經濟政策。通過房地產所帶來的未來收益的資本化價值是房地產價格的最基本定義，通過定義可以知道房地產價格是所有房地產在未來一定期限內可以使用的前提價值，而利用這個前提價值所獲取的利益就是房地產價格的來源。通過利用獲取利益、通過租賃得到租金以及所有者通過居住而得到的居住利益等都是在將來的一段時間內持續(xù)發(fā)生的行為，而房地產價格就是講這種將來利益折算為房地產的現(xiàn)期價格，換言之，房地產價格是將其具有與所有權不可分離的權利作為前提的所有權價格。房地產價格可以分為三方面，第一，包括了土地開發(fā)成本與利潤的土地價格；第二，包括成本與利潤的房地產出售價格；第三，囊括了折舊費、維修費、管理費、利潤、地租、利息、保險費與稅金的房地產出租價格。

1.2房地產價格的特殊性

第一，地產與房產在價格上相互包容，房產與地產之間有著千絲萬縷的關系，屬于一個不可分割的整體，因此土地市場也不是單純的土地使用權轉讓，而是需要將房地產的整體進行有價轉讓。房產是依附于土地的一部分，而隨著房產的對外銷售與出租，土地使用權也會改變，因此地產與房產在價格上市相互包容的，只有通過房價的反映才能真正實現(xiàn)地產的價值，所以，房地產的這一特性就要求政府在制定土地使用權轉讓政策的時候，需要將商品化原則經營房產相結合考慮在其中。第二，房地產價格的保值性與增值性，一般情況下，隨著社會生產力的不斷發(fā)展、人口的不斷增加以及各類產業(yè)的不斷發(fā)展與增產，還有人類生活水平的不斷提升，對于土地需求量都是在不斷增加的，而由于土地的面積都是固定的，不會有所增長，因此，從長遠的角度來看，想要增加土地的供給將會變得困難，尤其是一些地理位置較好的地段，房地產價格會有不斷上漲的趨勢，因此會有保值和增值的現(xiàn)象，隨著時間的推移，土地價值不會像其他商品一樣出現(xiàn)折舊現(xiàn)象。第三，房地產具有個別性，由于房地產價格是在局部地區(qū)市場中形成的，而此類局部市場無法成為合理、有效市場，主要是因為此時的房地產價格很容易受到交易當事人個人動機或是特殊情況以及對房地產專業(yè)知識和信息都不太了解的影響，從而影響到房地產價格，因此使房地產價格具有個別性。第四，房地產價格易受政策影響，住宅的房地產價格是權益價格，因此決定了其交易無法通過雙方的物質交易來完成，而住宅的建設以及銷售等一系列手續(xù)都需要受到相關法律法規(guī)的約束限制，并且住宅房地產在經濟活動中占據(jù)著重要地位，而為之優(yōu)勢不可移動的，所以容易受到政策的影響。

2.房地產價格的決定機制

2.1需求

在房地產市場的運行之中，消費者對于住房的需求是一個很關鍵的因素，而消費者的消費情況與消費能力又影響和制約著住房消費情況。住房需求指的是一定時期內，消費者在各種價格段水平之下，能夠購買且愿意購買的住房數(shù)量。多種多樣的因素決定了消費者對于住房的需求。

2.1.1住房本身的價格

住房的本身價格，包含了商品本身價格的變動，以及由于價格變動而影響到住房需求的變化。在同一時間段，住房需求會因為價格的上升而呈下降趨勢，當房價下降時，住房需求又會呈上升趨勢，這是住房需求與房地產價格之間的基本規(guī)律。但是也有一些特殊情況存在，當住房出現(xiàn)供不應求甚至是嚴重短缺、而住房條件又比較差、消費者的收入明顯增加、對于住房的意愿比較強烈，都會導致住房需求不斷上升，同時房價也會隨之上漲，這些情況在一定時期都可能會出現(xiàn)，都會影響到住房需求，乃至影響到房地產價格。

2.1.2與住房相關的其他商品的價格

住房需求不僅會被住房本身的價格所影響，也會受到其他商品價格的影響，這種影響的方向以及影響的深度、廣度取決于住房與其他商品之間的關系。其他商品主要是指住房以外的其他房地產以及住房意外的其他商品，不論種類、如果其他商品的價格上升回事住房需求量增加，那么該商品與住房可以稱之互為替代品，相反的，如果其他商品上升之后導致住房需求量減少，那么這種關系稱之為互補。住房本身又可以被分為低層住宅和高層住宅兩種，這兩種互為替代關系，即如果低層住宅的價格下降，高層住宅的需求就會被降低。

2.1.3消費者的收入

正常情況下，在其他條件不變時，消費者的收入越高，住房需求也會有所增加，即收入與住房需求呈正相關，相反的，當消費者的收入降低減少時，住房需求也會隨之減小。而不同的家庭收入不同消費情況也不同，收入與消費之間存在著明顯的差異。一個家庭的收入越低，用于飲食的消費就會占據(jù)家庭總消費的比例就會越高，而當家庭的收入增加，對于飲食方面的消費就會較少，對于衣著、住宅、取暖、照明的消費不會有很明顯的變化，但是用于文化及娛樂的消費就會占據(jù)越來越大的比例，這是恩格爾定律。就目前而言，由于地理位置與文化的差異，我國城市住房消費有逐漸上升的趨勢。隨著收入的增加，人們的生活水平不斷提升，越來越追求有質量的生活方式，對于住房的質量、檔次要求也越來越高，所以增加了改善性，刺激了住房需求，人們在住房消費上也有所上升。

2.1.4偏好

偏好描述的是消費者對于商品的喜好程度，當消費者對于某種風格的住房有所偏好并且偏好程度在不斷發(fā)酵時，此類住房的需求就會增加，反之，需求量就會減少。消費者的偏好不僅與消費者個人的愛好、性格與個性相關，也會受到社會風俗、流行時尚元素以及社會導向價值觀等影響。不同的消費者對于住房有著不同的喜好以及對住房屬性也有所側重，在住房的選擇上也不盡相同，所以住房的需求也會有上下的浮動。

2.1.5消費者對未來的預期

社會的群體預期直接影響著住房需求，而且無論這種預期是否正確。就像消費者對于自己收入以及住房價格水平的預期都會直接間接地影響到消費者的消費欲望。當消費者對自己的未來收入預期其上升或者是住房價格未來可能還會上升，就會促進住房需求的增加，如果是相反的預期則會導致住房需求建設。例如，申辦2008年奧運會成功之后，人們就預期北京的房價會有上漲的趨勢，因此就帶來了一股購房熱潮，同時也帶動了地區(qū)房價的上漲?，F(xiàn)階段，我國對建設用地以及農用地轉用有著嚴格的管制與限制，經常制定出臺相關的政策來保障土地的使用。類似于北京房價漲幅較大，主要原因是當?shù)鼐用駥τ谧》績r格的預期，進一步推動了住房價格的上漲。

2.2供給

住房供給是指住房的供應者在一定的時間范圍內能夠并且愿意提供市場來出售的住房數(shù)量，不論住房價格的高低。住房的供給量受多方因素的影響，比如住房價格、住房成本、其他商品價格等。

2.2.1住房的價格

住房的本身價格直接決定了生產者所獲得的利潤，也決定了住房的供應數(shù)量。住房的本身價格越高，生產者所獲利潤就會越多，同時愿意提供的住房數(shù)量就會越大，供給量就會增加，如果住房本身價格不高，則情況相反。由于我國的房地產事業(yè)發(fā)展較晚，因此在房地產市場的發(fā)展初期，需求量會直接帶動住房價格的變化，而價格的變化必然會帶動利潤的漲幅。在高利潤的驅使下，就會有很多的開發(fā)商涌入到房地產項目中，開發(fā)新項目，這是住房供給就會持續(xù)增加。另外，相關商品價格的上漲，也會吸引更多的廠商進行投資，增加上漲行業(yè)商品的補給。

2.2.2其他商品的價格

提供住房的供應商所能提供的商品統(tǒng)稱為其他商品。對于住房的開發(fā)商來說其他商品名是指能夠生產的商品，也就是除了住房之外的一切商品，例如，開發(fā)商所擁有的土地資源，可以將其建造為住房、建造成寫字樓、商場，其中的商場寫字樓等就可以稱之為其生產的其他商品。如果是住房上，就可以投資電子產品、機器設備等，那么其投資的項目就可稱之為可生產的其他商品。如果可生產商品的價格較高，帶來的利潤也較高，甚至給投資商、生產商帶來比住房更高的投資回報，那么，投資商、生產商、開發(fā)商就會減少住房的市場供給，將重心轉向生產哪些商品，那么房地產市場就會走向低迷，住房的供給就會變得緊張。

2.2.3住房的生產成本

住房自身價格一定，其生產成本的升高會降低生產者的利潤，促使開發(fā)商所提供的住房供給量減少；而當住房的自身價格等其他因素一定時，當住房生產成本有所下降，那么生產者的利潤就會增多，就會促進開發(fā)商增加住房供給量。就我過來說，我國的住房開發(fā)成本數(shù)據(jù)、開發(fā)面積以及銷售面積之間沒有呈現(xiàn)互相關的關系，這主要是在其他條件一定的條件下，成本影響的產品供給，產品的供應者受到利益的影響所形成的。

2.2.4住房供應者對未來的預期

如果住房供給者看好住房市場的未來前景，那么就會在制定開發(fā)計劃書時就同時增加住房的開發(fā)量，相反的，如果，開發(fā)商不看好住房市場對的發(fā)展前景，相應地在制定開發(fā)計劃書時就減少住房的開發(fā)量。在成本利益的驅動下，住宅供給者會提供更多的市場供給。而隨著住房供應價格的快速上漲，其上漲幅度會超過成本的上漲，會給住房供應者帶來更多的利益，因此，住房的開發(fā)面積就會有逐年增加的趨勢，而市場供給意愿也會高漲。

2.3城市化

城市化的發(fā)展會直接間接的影響房地產市場的供需，而城市化的發(fā)展進程也是房地產市場能夠長期發(fā)展的重要支撐。隨著我國經濟的飛速發(fā)展，城市化進程也在不斷深入，而城市化的飛速發(fā)展，隨之而來的是城市人口的快速膨脹、城市規(guī)模的不斷擴大以及城市經濟日新月異的發(fā)展，同時，也使得房地產需求量直線飆升，城市的集聚效應和規(guī)模效應是我國工農業(yè)以及第三產業(yè)在持續(xù)、快速、良性的發(fā)展，在我國國民經濟的比重也逐漸加深。城市化的深入，城市經濟的發(fā)展以及城市人口的劇增，會使商業(yè)農房、工業(yè)用房、辦公樓、寫字樓、住宅房以及倉庫等房地產產生巨大的需求，促進了房地產市場的繁榮。對于一些中小城鎮(zhèn)來說，城市化規(guī)模的擴展，會使城市中的工業(yè)向著周邊城鎮(zhèn)擴散，從而促使其進行房子的擴建等。小城鎮(zhèn)住房過的落后、規(guī)模小、粗放以及非商品化的住宅生產模式已經不再適用于城市化深入后的房地產業(yè)快速發(fā)展的小城鎮(zhèn)，因此就需要以市場經濟的運行機制作為其運行環(huán)境，以市場為導向，以社會經濟效益為中心，發(fā)展主導商品，按照產、供、銷以及管理作為一條完整的生產鏈，實現(xiàn)小城鎮(zhèn)的良性循環(huán)，從而形成具有地方特色的小城鎮(zhèn)的現(xiàn)代化住宅產業(yè)。對于大城市來說，對于房地產的需求也是逐漸增大。

3.主要經濟指標對房地產價格的影響

3.1 GDP對房地產價格的影響

我國經濟的飛速發(fā)展以及國民經濟的持續(xù)發(fā)展，為房地產的發(fā)展提供了堅實的經濟基礎，為其發(fā)展打下了基礎，國民經濟各行業(yè)的蓬勃發(fā)展以及程式化進程的不斷深入，促進并帶動了全社會對住房、寫字樓、工業(yè)農房、商業(yè)用房的巨大需求，加大了房地產事業(yè)的繁榮。而國內生產總值反映的是國家經濟在一定程度上的發(fā)展水平。近年來，我國飛速發(fā)展的經濟水平推動了房地產事業(yè)發(fā)展的同時也推動了房地差那價格的增長。根據(jù)庫茲涅茨法則：當GDP增長速度小于4%時，房地產業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當GDP增長速度界于4%-5%時，房地產業(yè)將出現(xiàn)停滯；5%-8%，房地產業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8%-10%，房地產業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7%-8%，根據(jù)以上結論，我國房地產業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產業(yè)還有很大的發(fā)展空間。

3.2固定資產投資對房地產價格的影響

固定資產投資的重要組成部分之一是房地產投資，其對國民經濟的作用類似于投資，在所有的固定資產投資中，房地產投資占了30%的比重，近年來，我國房地產的價格漲幅及波動都比較大。房地產的開發(fā)投資總量、結構的波動和形成資本都會影響到國民經濟的運行，而隨著房地產投資在固定資產投資中所占比重的加大，房地產的價格也在持續(xù)上漲。有數(shù)據(jù)顯示，2000-2006年，我國房地產投資對固定資產投資和GDP的比重不斷上升，房地產業(yè)的迅速發(fā)展使其對固定資產投資增長和GDP增長的貢獻越來越大，房地產投資占GDP的比重從0.05增加到0.09，保持持續(xù)增長勢頭；固定資產投資的比率一直在20%以上，2003年達到最大，其后由于國家宏觀調控政策的影響使它的比重有所下降。同時，房地產投資和固定資產投資的波動幅度明顯比經濟周期的波動幅度大，2000-2006年固定資產投資的增長率一直保持較高速度，房地產投資完成額的增長率保持16%以上，經濟的增速則在8%-10%的范圍內呈現(xiàn)持續(xù)增長的變化，固定資產投資和房地產投資的增長速度遠遠高于經濟增長。

3.3居民人均可支配收入對房地產價格的影響

隨著城市化的深入，城鎮(zhèn)居民的可支配收入在逐漸增加，同時，居民的消費水平和購買力度也在加強，傳統(tǒng)的消費結構在逐漸發(fā)生變化，房地產逐漸成為居民的消費重點，而住房的潛在需求也在慢慢轉變?yōu)橛行枨?，由于需求的增加，房地產價格也在不斷攀升。除此之外，國際環(huán)境、外資的涌入也會影響房地產價格，是我國的房地產價格在不斷上漲，不斷變化。我國的經濟正處于加速發(fā)展的階段，對中國經濟未來增長以及人民幣升值的良好預期，使得全球的經濟資本不斷向我國涌入，外資進入房地產的勢頭不容小覷。世界經濟的復蘇，為房地產市場提供了一個生長的良好環(huán)境，我國的房地產投資環(huán)境、投資形勢向好，也帶動和吸引了大量的企業(yè)、機構、商業(yè)中心進入我國，刺激了需求，因此房價會受到國際環(huán)境的影響。

3.4銀行借貸對房地產價格的影響

銀行貸款是我國房地產業(yè)最主要的融資渠道。房地產投資者與開發(fā)商所運用的自有資金投資所形成的價格是房地產的基礎價格，而通過銀行借貸得到資金進行投資所形成的價格與基礎價格會有所差距，主要是由于銀行使用的是債務契約、無法觀察到借款人的投資行為，屬于一個灰色地帶，就或多或少地存在風險轉移、資產替代的情況，在投資情況變壞時，一個偏好于風險的投資者是不需要承擔所有成本的。因此，銀行信貸可以將房地產的潛在需求變?yōu)閷嶋H的有效需求，再將消費需求轉變?yōu)橥顿Y需求，從而提高房地產價格。銀行貸款與房地產價格成正相關的關系，消費信貸是影響房地產價格的一大因素。從2000年以來，在房地產暴利的驅使下，越來越多的資本注入到房地產業(yè)，我國住房抵押貸款和房地產開發(fā)貸款迅速擴張，在金融機構貸款的比重從2000年的6.04%上升到14.12%，房屋的供給出現(xiàn)過剩。但這并沒有平抑高昂的房價。相反的是，在房屋高空置率，成交量低的同時，房價依然呈現(xiàn)上升趨勢。

參考文獻：

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