商品房買賣合同糾紛中購房者的利益保護問題分析

徐鑫雨

摘要：本文主要就商品房買賣合同糾紛中購房者的利益保護問題進行簡要的分析，從當前的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了商品房交易過程中的糾紛類型，并對完善商品房買賣糾紛中購房者權益保護的相關建議進行了思考。

關鍵詞：商品房交易；購房者利益保護；合同糾紛

中圖分類號：D923；D922.29文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2016）26-0054-03

隨著我國社會經濟的發(fā)展，房地產市場也取得了很大的進步。在房地產市場發(fā)展的早期，很多房地產交易過程中當事人之間的交易沖突都是由于房地產方面的法律不是很完善或者現(xiàn)有的法律不適用于房地產發(fā)展現(xiàn)狀，很大程度上影響了房地產市場的發(fā)展。但是隨著我國法律體系的不斷完善，我國房地產市場也逐漸走向規(guī)范化，房地產法的功能從最初的對房屋面積計價方式不合理等管理問題規(guī)定轉向了保護房地產產權人的權利，充分重視購房者的利益保護。一、我國購房者權益法律保護現(xiàn)狀

隨著我國市場經濟的不斷深入發(fā)展，為了促進房地產行業(yè)的健康、穩(wěn)定、有序的發(fā)展，我國也制定了一系列的保護房地產交易中購房者權益保護的法律。如在《民法通則》、《城市管理法》等中都制定了房地產方面的法律法規(guī)，以保證房地產買賣的公平進行。但是由于法律本身具有一定的滯后性，加之隨著我國社會經濟的不斷發(fā)展，我國房地產市場的情況也發(fā)生了一定的變化，現(xiàn)行的房地產方面的法律已經不能滿足房地產市場發(fā)展的需要，在房地產交易過程中對于消費者的保護存在主體資格不明確、權利保護不完善等問題。（一）《消費者權益保護法》的有關規(guī)定

我國的《消費者權益保護法》詳細闡述了消費者的合法權益以及經營者應該盡到的法律義務，且《消費者權益保護法》是從消費者的立場出發(fā)，重在對生產經營者的生產活動進行一定的限制和約束，為消費者合理維權提供了法律保障。在這種情況下如果生產商或者銷售商不履行法定義務的情況就會受到法律的處罰。尤其是該法律的第49條明確規(guī)定了“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應該按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”這是我國第一次用立法的形式規(guī)定了具體的賠償性規(guī)定，在一定程度上為消費者維權提供了有力的法律保障。

然而，《消費者權益保護法》雖然在保護了消費者的合法權益，但是還存在著一定的問題，就是對于“商品”和“消費者”這兩個在《消費者權益保護法》中頻繁出現(xiàn)的概念，并沒有做出合理的使人信服的解釋。很多人對于“商品房算不算商品？”、“購房者算不算消費者”這些問題還存在很多的疑問，對于商品房交易出現(xiàn)的糾紛是否適用于《消費者權益保護法》中的各個條款，還存在很大的爭議，導致了在商品房買賣糾紛時，無法根據(jù)《消費者權益保護法》提出訴求，也無法得到充分的維權。（二）《城市房地產管理法》的相關規(guī)定

《城市房地產管理法》主要是對房地產市場以及房地產交易規(guī)范進行了詳細的規(guī)定，它的頒布在保障房地產交易中相關權利人的合法權益、規(guī)范房地產市場、嚴格房地產管理等方面都發(fā)揮了重要的作用，為我國房地產市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展提供了有力的法律保障?！冻鞘蟹康禺a管理法》確立了我國對于房地產管理方面的基本原則，確立了房地產市場基本的調節(jié)機制，使其保持公平競爭的狀態(tài)。該法要求售房者必須要具有各個方面的證書，這在很大程度上保護了消費者的合法權益。而且很規(guī)定了房地產交易過程中的五種合同，嚴格限制了開發(fā)商的行為，這就意味著商品房購買者有了新的法律依據(jù)，有利于保護購買者的相關權益，同時也有益于促進房地產市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。（三）其他方面的相關規(guī)定

這部分法律文件主要是對房地產產業(yè)的限制，也有內容是對購房及權益保護進行了一定的規(guī)定。如《城市房地產抵押辦法管理》、中國銀行頒布的《個人住房貸款管理方法》等，但是這些法律僅僅是就某一方面進行了相關的規(guī)定，并沒有形成具體的體系，具有很大的局限性。另外，實施效果比較好的是《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對于購房者合法權益的保護比較全面。但是該解釋的頒布雖然對于消費者權益的保護以及對于開發(fā)商的相關行為具有一定的限制作用，但是還存在著公共空間的定義不明確、公攤面積比例的計算標準不明晰等問題，還需要進行修改和完善。二、商品房交易過程中的糾紛類型

隨著我國社會經濟的不斷發(fā)展以及房地產市場的不斷完善發(fā)展，房地產交易數(shù)量不斷增多，但隨之也出現(xiàn)了各種各樣的糾紛問題。以下本文主要將對房地產交易過程中出現(xiàn)的糾紛類型進行簡要的分析。（一）商品房交易過程中的預售合同糾紛問題

所謂預售合同的本質是為商品房交易進行合同的預約。所謂預售就是指合同約定的房屋正在建設的過程中，購買者在房屋交付前把全部的款項支付給售房的一方，而售房的一方主要義務就是按照預售合同規(guī)定的日期把房屋交付給購買方并在一定的期限內辦理物權變更手續(xù)。但是由于對方義務的履行并不同步，即購買者是在房屋交付前就完成了所有的義務，而在這個過程中房屋還在建造的過程中，即售房者還在義務的履行過程中。這種義務履行的不同時進行很容易產生一定的問題。

其次，在商品房的預售過程中，在預售合同的簽訂之前，開發(fā)商通常會與購房者簽訂“商品房認購書”，主要作用在于保證認購人在一定的日期內與售房者簽訂預售合同。認購書往往由開發(fā)商一方進行擬定，對于有關的商品房交易內容進行初步的擬定。認購書簽訂之后，開放商會為認購者保留其所認購的房屋。同時認購書中所約定的房屋價格、房屋的面積大小、付款方式等不能再進行任何形式的更改。認購書只要具有了商品房的主要要素、滿足了合同的有效要件之后就產生了法律上的約束力，從而促使商品房交易雙方認真全面地履行其應盡的義務。但是在購房者之后不能和開發(fā)商簽訂正式合同時是否應當承擔違約或者賠償責任這些問題都還存在很大的爭議，導致預售合同簽售過程中的各種糾紛難以解決。

另外，在購房者進行定金的交付時也存在著一定的問題。在房地產市場發(fā)展的比較好的情況下，很多開發(fā)商會將定金轉化為訂金，這就導致了很多相關的法律法規(guī)對開發(fā)商的違約行為無法進行有效的限制以及相應的懲罰。同時，即使購房者和開發(fā)商已經簽訂了相關的預售合同，開發(fā)商在遇見出價更高的購房者時往往會選擇將訂金退還給原來的購房者。這樣一來，購房者只能得到返還訂金補償，并拿不到《消費者權益保護法》所提到的雙倍返還的補償，這就在一定程度上損害了原購房者的利益。（二）商品房買賣合同中價款類糾紛問題

價款是商品房交易過程中的核心問題，因為價款問題和商品房交易雙方的利益都緊密相關，所以商品房交易雙方都對這個問題異常關注，這就很容易產生糾紛。在具體的商品房交易過程中，常見的糾紛類型主要分為行使抗辯權過程中而產生的價款糾紛和辦理貸款過程中產生的矛盾這兩種類型。一是在行使抗辯權過程中出現(xiàn)的價款糾紛。一般情況下，商品房交易的過程中所簽訂的合同是雙向的，即購房者和開發(fā)商需要共同履行義務，才能保證合同約定內容的順利進行。如果雙方中的任何一方沒有履行其應該履行的義務，交易雙方就會產生一定的糾紛，比如，購房者在支付了部分款項之后以對方經營方面的問題為由拒絕支付剩余的款項引發(fā)的糾紛等。二是因貸款的辦理而產生的糾紛。這種糾紛的發(fā)生一般是指，購買者在購買房屋的時候并沒有足夠的金錢，于是采用貸款這一方式進行房屋的購買，但是一旦購房者不按時償還貸款就會引發(fā)糾紛。面對購房者無法按時償還貸款這一情況，開發(fā)商一般會選擇代為清償銀行貸款，然后求得一定的追索權。另外還有可能因為銀行自身存在一定的問題，不能及時發(fā)放貸款，導致購房者在交易過程中因為無法及時付款而產生一定的債務糾紛，這種情況就更為復雜。（三）商品房買賣合同中交付類糾紛

在商品房交易的最后一個交付過程中也很容易產生一定的糾紛。一般情況下，常見的糾紛主要分為房屋交付不能、商品房延遲交付、商品房變更設計規(guī)劃等方面。商品房交付過程中存在的交付不能的問題，即指開發(fā)商一方不能按時把房屋交付給購房者。這種問題的產生一般有幾個方面的原因：首先可能是開發(fā)商自身主體資格的欠缺，即開發(fā)商對其所銷售的樓盤并沒有取得相關的銷售許可證，從而不能銷售該房屋。其次，可能房屋設計過程中出現(xiàn)了失誤，導致建設的房屋具有很大的質量問題，無法得到質量驗收。還有一種比較嚴重的情況是開發(fā)商就同一房屋與數(shù)人簽訂了買賣合同，所以開發(fā)商無法按照約定的時間進行房屋的交付。這種情況主要體現(xiàn)在資金比較緊張的開發(fā)商身上，他們?yōu)榱藢崿F(xiàn)經濟利益的最大化，往往會選擇犧牲自身的信譽。另外一種常見的糾紛類型是商品房延遲交付。所謂的延遲交付就是指開發(fā)商無法按照約定的期限交付其應該交付給購房者的房屋，這種情況往往是由以下幾個方面導致的：首先開發(fā)商在進行物權變更手續(xù)的時候存在一定的問題，導致其不能在規(guī)定的教父日期之前完成相關的交付手續(xù)，從而導致延遲交付糾紛。其次，可能是因為房屋建筑的進程比預想中的要慢，在約好的交付日期到來之時，建筑的相關的配套措施還沒有完善，所以導致了延遲交付的糾紛。另外，還可能存在房屋面積與約定的不一致、房屋質量與約定的不一致、銷售廣告以及開發(fā)商所提供的宣傳材料與最終交付的房屋相互不一致等糾紛。

三、關于完善商品房買賣糾紛中購房者權益保護的相關建議（一）商品預售合同糾紛中購房者權益的保護

在預售合同的簽訂過程中本身就存在商品房交易雙方義務的履行不同步這一問題，這會對已經部分或

全部履行付款義務的購房者產生了很嚴重的影響，因此如何保護購房者的權益就顯得尤其重要。想要達到更好的保護消費者權益這一目標，首先必須要合理規(guī)制商品房預售合同中的格式條款。同時要保證條款的規(guī)定涉及到各個重要的細節(jié)問題，確保條款的公平公正性，從而確保購房者權益得到了保護。其次在定金問題的處理過程中，如果是由于商品房交易雙方因為正當理由不能對其義務進行履行的情況下，應該認為雙方均無過錯，開發(fā)商應該把定金返還給購房者。而如果是一方的過錯導致交易的中止時，應該適用定金處罰原則。（二）商品房預售價格糾紛

商品房預售價格作為時常發(fā)生糾紛問題的矛盾焦點，也應該得到充分的重視。首先預售合同已經確定的商品房價格，由于開發(fā)商方面的問題導致申請價格變更的應該不易受理。而對于政府宏觀調控導致成本增加的情況，可以支持商品房價格的變動。另外，預售合同中如果只約定了暫定價，同時預售合同又約定了房屋的價格，以相關部門核定后的價格為準。同時，預售合同中根據(jù)價格條款沒有對商品房的價格作出明確規(guī)定的，或者在履行合同的過程中出現(xiàn)不可抗力等，雙方可以就商品房預售價格另行協(xié)商一致。（三）商品房交付過程中的權力保護

在這一過程中，必須要加強對于商品房質量的監(jiān)督。雖然之前我國也有相關的規(guī)定，但是往往流于形式，導致糾紛問題的產生。開發(fā)商必須要高度重視這一問題，高度關注施工過程中的每一個細節(jié)，避免質量問題的產生。同時，相關部門要對一房數(shù)賣這一情況進行一定的限制，嚴厲打擊一房多賣行為，保護消費者權益。

總之不可否認的是，隨著我國房地產市場的快速發(fā)展，必然會出現(xiàn)一定的問題。本文主要就法律方面的規(guī)定、問題及對策進行了簡要的分析，希望能提供一定的借鑒。當然，房地產更加合理的市場環(huán)境的建立也離不開政府的宏觀調控。相信隨著房地產市場的不斷完善以及相關法律的逐漸成熟，購房者的權益也會得到更好的保護。[參考文獻]

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