資產(chǎn)評估價值類型與基本方法選擇研究

何月 劉聰

摘 ?要：資產(chǎn)評估人員該如何選擇資產(chǎn)評估類型依賴于資產(chǎn)評估價值類型的判斷，繼而確定資產(chǎn)評估的價值，并得出相應(yīng)的評估結(jié)論。但是資產(chǎn)評估結(jié)果是存在差異的，這是因為每一個資產(chǎn)評估人員對資產(chǎn)評估價值類型的選擇不同，所選用的資產(chǎn)評估基本方法也就不同，即便是被評估資產(chǎn)對象和評估前提一致的情況，其評估結(jié)果也不盡相同。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估;價值類型;評估方法

中圖分類號：F12317 ? ?文獻標(biāo)識碼：A ? ? ?文章編號：1006-8937（2016）26-0122-03

1 ?資產(chǎn)評估的價值類型

資產(chǎn)評估中的價值類型指的是人們對資產(chǎn)評估成果的價值屬性的詮釋和表達，不同價值類型下的被評估資產(chǎn)，對其評估出的價值性質(zhì)是不同的，這一點根據(jù)評估數(shù)目的差異性得以體現(xiàn)。

人們將資產(chǎn)評估類型按照多種劃分標(biāo)準(zhǔn)進行劃分。最常運用的劃分標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)資產(chǎn)評估時的市場條件和被評估資產(chǎn)的使用狀況進行劃分。

根據(jù)已經(jīng)提出的市場價值觀念，劃分出市場價值和市場價值以外的價值兩種類型。

資產(chǎn)評估的價值類型決定了企業(yè)該如何選取資產(chǎn)評估基本方法。只有資產(chǎn)評估的價值類型被確定后，才能選取相應(yīng)的資產(chǎn)評估方法。資產(chǎn)評估結(jié)論的確立之前，必須要有一個具體的條件，這個條件是假定的條件，然后再根據(jù)現(xiàn)階段的市場條件狀況和評估目的來確定相應(yīng)的價值屬性。

資產(chǎn)評估人員在評估報告中首先應(yīng)確定評估資產(chǎn)價值類型，再依據(jù)特定評估目的來確定最恰當(dāng)?shù)膬r值類型，然后選取最合適的方法評估被估資產(chǎn)，并得出最終結(jié)論。

筆者認(rèn)為：

①不同的資產(chǎn)評估方法往往由不同的資產(chǎn)價值類型決定，因此，每種類型的評估方法具有自身的特點，這種特點是其他方法不具備的，因此評估方法之間沒有替代性和可比性，即不一樣的資產(chǎn)評估方法表現(xiàn)出被估資產(chǎn)不同的價值類型。

②資產(chǎn)評估人員應(yīng)根據(jù)指定的評估目的，將資產(chǎn)評估價值類型準(zhǔn)確地劃分出來，因為這不僅決定著企業(yè)對資產(chǎn)評估方法該如何選擇，也對評估結(jié)論的準(zhǔn)確性具有很大影響。

③由于不一樣的資產(chǎn)有不一樣的價值類型和價值屬性，因此，資產(chǎn)評估人員確定估測資產(chǎn)價值時不僅僅要把資產(chǎn)評估報告使用者的要求作為依據(jù)，還應(yīng)根據(jù)被評估資產(chǎn)的不一樣的價值屬性或價值類型反映資產(chǎn)價值決策。

2 ?資產(chǎn)評估方法

資產(chǎn)評估方法指的是評估資產(chǎn)價值的技術(shù)思路，以及完成該評估技術(shù)思路的各類評估技術(shù)方法的總稱和集合。目前最有代表性的資產(chǎn)評估方法有：收益法、市場法、成本法。

2.1 ?收益法

收益法根據(jù)現(xiàn)階段的被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益值，來判斷企業(yè)資產(chǎn)價值的評估方法。也就是說，這種方法是以資產(chǎn)收益決定資產(chǎn)的價值，在假設(shè)條件成立的前提下，投資者在考慮是否投資某資產(chǎn)時，都是以資產(chǎn)現(xiàn)在及未來的收益情況為標(biāo)準(zhǔn)來確定其支付價格，一般投資者愿意支付的價格不會超過被投資資產(chǎn)未來產(chǎn)生的收益價值，即回報，即收益額。

如果該項資產(chǎn)的收益能夠在未來有更多的增加，那么其評估價值也隨之變大，反之，評估價值會隨之變小。運用收益法進行資產(chǎn)評估的前提是估算出被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益值，之后再按折現(xiàn)率或者資本化率折算成現(xiàn)值，從而進一步完成被評估資產(chǎn)的價值的估算。具體評估公式為：

P=■■

式中，P表示被評估資產(chǎn)的價值;

n表示收益年期;

Ri表示未來第i年的預(yù)期收益;

r表示折現(xiàn)率或資本化率。

由此可知運用收益法必須滿足的前提條件如下：

①首先能夠預(yù)測出被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益值，并運用貨幣衡量。

②要求被評估資產(chǎn)的所有者能夠?qū)︻A(yù)期收益取得后所承擔(dān)的風(fēng)險做出準(zhǔn)確地預(yù)測，并運用貨幣衡量。

③還需要預(yù)測出被評估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限。

由于收益法是按被評估資產(chǎn)獲利能力確定資產(chǎn)價值，因此收益法能較真實和較確切地表現(xiàn)資產(chǎn)的資本化價值，能夠解決利用市場法不能解決的問題，并實現(xiàn)成本重置，在此基礎(chǔ)上保證正常使用收益符合國際慣例要求并得到全面體現(xiàn)。但是因為需要準(zhǔn)確地把握收益額、折現(xiàn)率、收益年限等相關(guān)參數(shù)，實施難度大，且易被人們主觀決策和未來不可預(yù)測多種因素左右，評估范圍必然受到制約，從而導(dǎo)致評估結(jié)論不夠準(zhǔn)確。

2.2 ?市場法

市場法是一種先取得市場中同類資產(chǎn)的近期交易價格，并通過對交易價格數(shù)據(jù)的對比或分析，來進行資產(chǎn)價值評估的技術(shù)方法。運用市場法的理論依據(jù)為均衡價值論和資產(chǎn)價值論，市場法通常以比較和對比的方法作為評估思路從而實現(xiàn)被估資產(chǎn)價值的估算。一個投資者在購買某項資產(chǎn)時，會做出十分理智的判斷，所以根據(jù)他的推斷和分析，最終給出的價格往往低于市場上同類替代品的現(xiàn)行價格。市場法的運用過程中，要求資產(chǎn)評估人員全面掌握評估對象的相關(guān)的信息，這也是市場法的評估條件。

評估公式如下：

P=P×A×B×C

式中，P表示被評估資產(chǎn)的價值;

P表示可比交易實例價值;

A表示交易情況修正系數(shù);

B表示交易日期修正系數(shù);

C表示房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

由此公式可以看出，構(gòu)成市場法評估的組成部分有資產(chǎn)的功能、實體特性、質(zhì)量、市場狀況和交易狀況件等，因此，進行資產(chǎn)評估時應(yīng)考慮其多項可比因素。

市場法使用之前必須滿足以下條件：

①要有保證市場的活躍性和公開化。

②保證市場上存在類似可比資產(chǎn)和相關(guān)交易活動公開進行。

③收集市場上的可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。

由于運用市場法可以直接取得其評估參數(shù)、指標(biāo)，因此被估資產(chǎn)現(xiàn)行市場價格相對來講很客觀，被評估資產(chǎn)價值準(zhǔn)確性越高，各相關(guān)方對其理解也就越深刻。

使用市場法進行資產(chǎn)評估得到的結(jié)論固然準(zhǔn)確可靠，但市場法的運用條件卻十分嚴(yán)格，因此其適用領(lǐng)域有限，市場法的運用環(huán)境為公開活躍的市場，對地區(qū)環(huán)境也有嚴(yán)格限制，其適用范圍是實際存在的有形資產(chǎn)，對于部分機械設(shè)備和大多數(shù)無形資產(chǎn)并不適用。

2.3 ?成本法

成本法又叫重置成本法，是一種首先對評估對象的重置成本進行估算，再對評估對象的經(jīng)濟、功能實體性等貶值因素進行估算，最后將存在于重置成本中的這些因素一一減去，從而獲得評估對象的各種評估方法。運用成本法進行資產(chǎn)評估的前提是重建或重置被評估資產(chǎn)。

投資者決定是否投資某項資產(chǎn)時，內(nèi)心的價格往往低于重建或者重置被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。具體評估公式為：

被評估資產(chǎn)的評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值。

成本法的基本思路是根據(jù)再取得資產(chǎn)進行評估，其必須具備的條件如下：

①評估對象應(yīng)該處于持續(xù)工作狀態(tài)或假設(shè)處于持續(xù)工作狀態(tài)。

②評估對象必須有足夠豐富的歷史資料。

③評估對象的貶值特征會隨著時間發(fā)展而展現(xiàn)出來。

成本法的資產(chǎn)評估范圍不包括推移價值與時間成反比的資產(chǎn)。這是因為成本法的評估思路上是依據(jù)據(jù)資產(chǎn)的損耗狀況，所以這種評估更適用于單項資產(chǎn)和特定資產(chǎn)的評估。

成本法可以在收益法和市場法難以運用的情況下使用，即在難以獲得被評估資產(chǎn)難未來收益值或難以獲取被評估資產(chǎn)的市場數(shù)據(jù)的狀況下，使用成本法進行評估。

然而成本法的運用也有些許弊端，其工作量非常大，經(jīng)濟性貶值不易全面計算，因此很難確定歷史資料為依據(jù)的假定的可能性。

3 ?資產(chǎn)評估方法的選擇的案例分析

3.1 ?案例背景

本文將某港口碼頭股權(quán)讓渡所涉及相關(guān)權(quán)益價值評估作為案例。A公司持某港口碼頭的國有股份股權(quán)22.5%，現(xiàn)擬將股權(quán)讓渡給某外資企業(yè)，作為該讓渡行為所涉及的港口碼頭股東相關(guān)權(quán)益價值提供參考依據(jù)。

被評估的港口碼頭在1986年8月成立，并在1989年1月開始運營，經(jīng)營狀況如下：主要業(yè)務(wù)是進出口貨物的港口裝卸和倉儲生意; 同時還代辦全國各地經(jīng)XX港至其他地方的往返轉(zhuǎn)運運輸業(yè)務(wù)手續(xù)。截止到評估基準(zhǔn)日，某會計師事務(wù)經(jīng)過審計后得出數(shù)據(jù)如下：總資產(chǎn)值為9，603.31萬元，總負(fù)債值為2，228.81萬元，凈資產(chǎn)值為7，374.50萬元。2012～2014年主營業(yè)務(wù)收入依次為4，024.92萬元、4，211.50萬元及4，174.15萬元，凈利潤依次為2，422.91萬元、1，819.48萬元及1，845.28萬元。

3.2 ?案例內(nèi)容

3.2.1 ?評估目的

本次資產(chǎn)評估的目的是評估A公司擬將持有的XX碼頭的股權(quán)讓渡事宜，以及相關(guān)權(quán)益在評估基準(zhǔn)日時的市場公允價值。

3.2.2 ?評估對象及范圍

本次評估的對象是XX碼頭的股東所有權(quán)益。評估的范圍是XX碼頭的所有資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。

3.2.3 ?評估基準(zhǔn)日

2014年12月31日

3.3 ?價值類型判斷和資產(chǎn)評估方法選取

本次評估的內(nèi)容主要為在評估基準(zhǔn)日的評估對象的相關(guān)狀況，以及評估對象在持續(xù)經(jīng)營情況下所呈現(xiàn)的市場價值。由此推斷，評估資產(chǎn)的價值評估方法可采用市場法。

根據(jù)被評估企業(yè)實際情況可以發(fā)現(xiàn)，其股票市場的發(fā)展尚未成熟，因此從股票價格方面進行其價值評估不可取，故不采用市場法評估其價值。被評估企業(yè)如果能保證持續(xù)經(jīng)營，且企業(yè)的各項經(jīng)濟資料齊全，則恰巧滿足成本法評估的運用條件。

因此，如果可以滿足評估目的，那么部分資產(chǎn)可以運用成本法進行評估。被評估企業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)營管理模式下，經(jīng)濟收入來源相對穩(wěn)定，因此也能夠?qū)ξ磥硎找孀龀鱿鄳?yīng)的預(yù)測，因此也能完成對未來收益所產(chǎn)生的風(fēng)險的預(yù)測。

現(xiàn)階段，被評估企業(yè)處于較成熟的港口碼頭運輸行業(yè)，在持續(xù)經(jīng)營的前提下，其經(jīng)營年限也可以被預(yù)測，以上條件滿足收益法的基本條件，因此可以運用收益法進行評估。

綜上所述，最終選取收益法進行評估對象價值的評估。

3.4 ?評估過程

預(yù)計未來三年收益額為4 421.06萬元、4 428.42萬元、3 935.59萬元，確定折現(xiàn)率為12%，故該凈資產(chǎn)評估值：

P=++=13，785.07萬元

3.5 ?評估結(jié)論

通過收益法估算后得到評估結(jié)果如下：凈資產(chǎn)評估值約為12785.07萬元。

由于此次評估的目的是被評估資產(chǎn)的客觀公允價值的全面體現(xiàn)，以期為擬對外轉(zhuǎn)讓涉及的企業(yè)股東相關(guān)權(quán)益提供參考建議。

因此，采用收益法得出的評估結(jié)果作為評估結(jié)論。

由上述的案例結(jié)果可知，資產(chǎn)評估人員評估方法選取的可能性多種多樣，原因是被評估資產(chǎn)的資產(chǎn)價值類型和資產(chǎn)評估方法具有多樣性的特點。選用不同的資產(chǎn)評估方法進行評估，其結(jié)果自然是不同的。這是因為資產(chǎn)評估的特定目的、被估資產(chǎn)所處的市場狀況具有差異性，繼而導(dǎo)致被估資產(chǎn)未來預(yù)測的使用狀況和使用年限以及資產(chǎn)價值類型的選擇也大有不同。資產(chǎn)評估人員在評估時能夠正確選擇適合企業(yè)自身條件和特點的資產(chǎn)評估方法，有利于被估資產(chǎn)價值的明確。

筆者認(rèn)為，資產(chǎn)評估人員在進行實際評估時，應(yīng)考慮這三個方面：

①選擇的資產(chǎn)評估方法要適用于評估對象。由于評估對象的類型和企業(yè)存在的狀況限制資產(chǎn)評估方法的選擇，所以在實際評估中，面對無市場參照物又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，企業(yè)的評估方法往往采用成本法，面對工藝性質(zhì)獨特且正在經(jīng)營的企業(yè)，往往采用收益法進行評估。

②資產(chǎn)評估方法的選擇應(yīng)考慮到評估工作的效率。在實際評估中，應(yīng)該保證評估某資產(chǎn)所需的數(shù)據(jù)和信息資料的數(shù)量盡可能多，目的是選擇評估方法時，減少這些數(shù)據(jù)和信息資料對它的制約，保證數(shù)據(jù)和信息資料分析足夠充分，從而選擇出最為適合的評估方法。

③資產(chǎn)評估方法選取時，應(yīng)對所有評估方法的適用性全面考量。在選擇某種評估方法進行資產(chǎn)的價值評估后，必須在考慮到該種方法是否能夠與具體評估業(yè)務(wù)相匹配、能否安全高效地進行評估，企業(yè)條件是否符合該種評估方法的條件和要求等。

4 ?結(jié) ?語

總而言之，選擇評估方法時，必須充分考慮各類資產(chǎn)評估方法的適用性。

第一，保證評估方法與價值類型相統(tǒng)一;

第二，充分考慮此種方法對評估對象的適用性;

第三，充分考慮評估對象的各種假設(shè)條件和參數(shù)數(shù)據(jù)能否與評估結(jié)論在邏輯上保持一致。資產(chǎn)價值類型的不同導(dǎo)致資產(chǎn)評估方法的選擇也不同，因此，同一資產(chǎn)的價值類型的差異使其資產(chǎn)價值各有不同，最后得出的評估結(jié)論也是多種多樣。

這種觀點與現(xiàn)階段存在的評估理論大有不同，因此，對進一步研究和探討資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論大有益處。

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