“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

段素從

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)的基本影響

如果要分析對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，我們首先要往上看，就是地產(chǎn)行業(yè)的上游，比如說建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，營(yíng)改增對(duì)他們帶來什么樣的沖擊，這次營(yíng)改增最大的沖擊是建筑業(yè)。對(duì)建筑業(yè)的影響體現(xiàn)在：營(yíng)業(yè)稅改成增值稅以后，流轉(zhuǎn)稅負(fù)的變化，到底是上升了還是下降了。

在2016年4月30日之前，應(yīng)納稅額是以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，到了2016年5月1日后的增值稅時(shí)代，應(yīng)納稅額則是以增值額為計(jì)稅依據(jù)，而且增值稅納稅人分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人，增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

案例1，某建筑公司（營(yíng)改增后為小規(guī)模納稅人）取得100萬元的銷售額，營(yíng)改增前后應(yīng)納稅額發(fā)生怎樣變化呢？

應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=1000000×3%=30000元；

應(yīng)納增值稅額=1000000÷（1+3%）×3%=29126.21元；

可以看出，納稅人減少稅額30000-29126.21=873.79元，原因是計(jì)算增值稅時(shí)銷售額應(yīng)是不含稅銷售額，而且稅率都是3%，所以，年銷售額不超過500萬元的納稅人，營(yíng)改增可以減少應(yīng)納稅額。

案例2，某建筑公司（營(yíng)改增后為一般納稅人）取得800萬元的銷售額，營(yíng)改增前后應(yīng)納稅額發(fā)生怎樣變化呢？

應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額=8000000×3%=240000元；

應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額；

在《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》（財(cái)稅[2011]110號(hào)）規(guī)定建筑行業(yè)適用11%增值稅稅率，原則上適用增值稅一般計(jì)稅方法。建筑業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”會(huì)直接造成房地產(chǎn)企業(yè)建造成本增加。

首先，由于建筑材料來源方式較多，勢(shì)必會(huì)增大建筑業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度，而且其所面對(duì)的材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”，且基本上都由個(gè)體戶、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，所購買的材料沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票，材料進(jìn)項(xiàng)稅額無法正常抵扣，使建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)加大。其次，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅率低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]9號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可以選擇簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅：①建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實(shí)心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。以上所列貨物都是建筑工程的主要原材料，且所占工程造價(jià)比重較大。假設(shè)建筑施工企業(yè)購入以上原材料均能取得正規(guī)的增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率6%，而營(yíng)改增后建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率11%，相對(duì)于營(yíng)改增之前，施工企業(yè)購入上述建材后增加了5%稅負(fù)成本，根據(jù)2010年公布的該行業(yè)產(chǎn)值利潤(rùn)率3.55%而言，營(yíng)改增無異于將增加建筑業(yè)稅負(fù)，擠占利潤(rùn)空間。再次，建筑工程人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20～30%，而勞務(wù)用工主要來源于成建制的勞務(wù)公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務(wù)公司為施工企業(yè)提供專業(yè)的勞務(wù)服務(wù)，原來按3%支付營(yíng)業(yè)稅，而實(shí)行“營(yíng)改增”之后，稅率將大幅提高，但沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，在當(dāng)今人工成本不斷上漲的趨勢(shì)下，作為微利企業(yè)的勞務(wù)公司或是走向破產(chǎn)或是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到施工企業(yè)，另外，零散的農(nóng)民工提供勞務(wù)所產(chǎn)生的人工費(fèi)也沒有增值稅發(fā)票，亦無可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，勢(shì)必加大建筑施工企業(yè)人工費(fèi)的稅負(fù)。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

實(shí)行“營(yíng)改增”，延續(xù)了增值稅的抵扣鏈條，避免重復(fù)征稅，降低了開發(fā)產(chǎn)品的成本，能讓房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。從價(jià)稅關(guān)系上看，營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅均屬于價(jià)內(nèi)稅，實(shí)行價(jià)內(nèi)稅加重了房地產(chǎn)行業(yè)的稅款，原因是價(jià)內(nèi)稅形式較為隱蔽，不易為人察覺，所以給人的稅收負(fù)擔(dān)感較小，由于價(jià)稅一體，稅收的增加必然影響到商品的價(jià)格，并能對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，最終還有可能危及稅基的穩(wěn)定增長(zhǎng)。增值稅作為一種價(jià)外稅，其數(shù)額通過層層抵扣的方式實(shí)現(xiàn)了課稅數(shù)額的正確性。價(jià)外稅的計(jì)稅方式不會(huì)影響增值稅與商品價(jià)值的聯(lián)系。因此建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行營(yíng)改增后稅收上引入了增值稅的抵扣鏈條。上一層行業(yè)帶來的增值稅可以扣除。

另外，在銷項(xiàng)稅一定的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)高低主要看進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的多少，政策中新明確購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)項(xiàng)稅額不得抵扣，其中貸款服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響較大，其進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣可能會(huì)大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅負(fù)的預(yù)期。

2016年5月1日之后，建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)均適用11%增值稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率，在所有屬于抵扣范圍的進(jìn)項(xiàng)稅都能取得增值稅發(fā)票的前提下，據(jù)徐州地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推算營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較之前下降約1%，具體推算如下：

假定徐州地區(qū)某非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目單價(jià)15000元/平米，地價(jià)及大小配套費(fèi)2300元/平米，前期勘察及設(shè)計(jì)等費(fèi)用140元/平米，建安工程4600元/平米，配套及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)480元/平米，公司承擔(dān)的維修基金費(fèi)225元/平米，其他費(fèi)用480元/平米，期間費(fèi)用1400元/平米。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之前，經(jīng)推算：營(yíng)業(yè)稅金及附加847.5元/平米，土地增值稅額645元/平米，企業(yè)所得稅970.63元/平米；稅負(fù)率=（847.5+970.63+645）/15000=16.42%。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后，經(jīng)推算：增值稅額947.97元/平米，營(yíng)業(yè)稅金及附加123.24元/平米，土地增值稅額128.03元/平米，企業(yè)所得稅909.31元/平米；稅負(fù)率=（947.97+123.24+128.03+909.31）/（15000/1.11）=15.60%； 稅負(fù)率降低=16.42%-15.60%=0.82%。

基于上述推算，未來房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房?jī)r(jià)合理回歸，減輕購房者負(fù)擔(dān)的同時(shí)，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)健康理性發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈條，使房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，更加專業(yè)、規(guī)范，達(dá)到了通過經(jīng)濟(jì)杠桿有效調(diào)整房?jī)r(jià)的目的，使兩種增值稅的“自動(dòng)穩(wěn)定器”作用更加明顯，增強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，熨平了經(jīng)濟(jì)周期。

三、 “營(yíng)改增”將對(duì)個(gè)人二手房買賣的影響

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）第五條規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。而且即便稅率相同，由于增值稅計(jì)算方法不同，計(jì)稅依據(jù)需轉(zhuǎn)化為不含稅價(jià)，實(shí)際稅負(fù)還會(huì)更低。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

比如，100萬元一套房子然后150萬元賣出，如果符合征收營(yíng)業(yè)稅的條件，那么賣房時(shí)，其稅基就是150萬元，按5%的稅率來算，營(yíng)業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬元，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬元。這樣說來稅負(fù)減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬元的房子賣了200萬元，按營(yíng)業(yè)稅就是十萬元，按增值稅算是11萬元，這樣稅負(fù)增加了。

根據(jù)現(xiàn)在北上廣深營(yíng)業(yè)稅的征收政策，個(gè)人購買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，這實(shí)際上和征收增值稅就比較類似。

四、結(jié)論

1.有利于完善稅收鏈條，增加稅收。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，使增值稅鏈條基本完整，使納稅人所購的服務(wù)類等所含稅額可以抵扣。從靜態(tài)看，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，原本屬于營(yíng)業(yè)稅的收入歸入增值稅收入，增加了增值稅收入。從動(dòng)態(tài)看，由于在最終消費(fèi)以前的各個(gè)環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，基本消除了重復(fù)征稅，促進(jìn)分工，有助提高經(jīng)濟(jì)效率，由此也會(huì)帶來增值稅收入的增長(zhǎng)。

2.規(guī)范財(cái)務(wù)稅收管理 ，規(guī)范經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行為。因營(yíng)改增后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，而現(xiàn)有的施工行為營(yíng)業(yè)稅的申報(bào)方式基本上是粗放開型，如依據(jù)合同或有的稅務(wù)單位沒有合同的情況同樣能繳稅代開發(fā)票，這就導(dǎo)致虛開發(fā)票的可能性相當(dāng)?shù)拇?，這就給后續(xù)稅收征管帶來困難，也為企業(yè)帶來極大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。同樣也無法規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)，這對(duì)同行公平競(jìng)爭(zhēng)制造了障礙。

3.有利于提高各行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。營(yíng)改增后，可使各行業(yè)進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模和程度，可提高各行業(yè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，有助于進(jìn)一步提高行業(yè)的分工與專業(yè)化，同時(shí)減輕行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步刺激需求，以此種方式形成良性循環(huán)，故對(duì)試點(diǎn)行業(yè)是利好政策。如房地產(chǎn)公司可把原施工合同分離為采購原材業(yè)務(wù)與勞務(wù)業(yè)務(wù)，從而節(jié)約施工環(huán)節(jié)的成本，這樣可降低建筑成本，提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4.有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理平穩(wěn)。未來房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房?jī)r(jià)回歸理性。對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)以及建筑業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅問題，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問題，減輕購房者負(fù)擔(dān)，從而有利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向更加專業(yè)化的方向發(fā)展，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、理性發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍。

5.有利于減輕社會(huì)稅務(wù)負(fù)擔(dān)消除重復(fù)征稅。生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)下降，各環(huán)節(jié)企業(yè)的生產(chǎn)成本也相應(yīng)地下降，從而有利于降低物價(jià)，降低通脹水平。我國(guó)面 臨的通脹壓力巨大且難以在短時(shí)期內(nèi)予以消除。而房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，房地產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)間緊密聯(lián)系，極大地避免了重復(fù)征稅，促進(jìn)了房地產(chǎn)稅收成本的降低，從而在一定程度上減輕了通脹壓力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間、產(chǎn)業(yè)內(nèi)的分工與合作，有利于從總體上提高經(jīng)濟(jì)效率，而經(jīng)濟(jì)效率的提高，則可以促進(jìn)總體物價(jià)水平的降低。

（作者單位：徐州生物工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院）