中國一線城市房價(jià)上漲原因及走勢分析

馬磊

【摘要】由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，自 2014 年下半年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)價(jià)格上升趨勢，尤其是一線城市房價(jià)漲勢兇猛，本文以此為背景，進(jìn)一步分析我國一線城市房價(jià)大幅上漲原因，并通過與美國、日本一線城市房地產(chǎn)市場房價(jià)收入比進(jìn)行比較，結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)判斷未來中國一線城市房價(jià)可能的變數(shù)。

【關(guān)鍵詞】一線城市 房價(jià)上漲 供應(yīng)量 城鎮(zhèn)化 貨幣政策 房產(chǎn)稅

2014年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出樓市庫存高、房地產(chǎn)投資增速明顯下滑、市場信心不足等現(xiàn)象，國家通過連續(xù)放松限購、限貸及降息降準(zhǔn)、降首付、330 新政等靈活適度的多項(xiàng)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，不僅使房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，在北京、深圳等一線城市出現(xiàn)房價(jià)畸高，價(jià)格波動(dòng)較大現(xiàn)象。

本輪上漲自2015年6月股市下調(diào)以來已經(jīng)開始， 2015年下半年深圳、 北京、 上海二手房住宅分別同比上漲34.7%、 16.8%、 8.8%。一、 一線城市房價(jià)始終在高位徘徊首先。盡管國家在新出臺(tái)的 “降首付、 降契稅及營業(yè)稅政策” 中將 “北上廣深” 一線城市排除在外， 但與政府意圖相悖， 一線城市房價(jià)出現(xiàn)井噴飆漲態(tài)勢， 2016年前2月深圳、 北京、 上海二手住宅同比漲幅分別是：52%、25.7%、17.4%，均超過紐約在次貸危機(jī)爆發(fā)前的最大一年房價(jià)漲幅15.4%， 深圳已接近東京在90年代房價(jià)暴跌前的最大一年漲幅86%。二手房均價(jià)分別為4.61、4.05、 3.51萬元/平方米。其中深圳、北京的房屋均價(jià)已高過日本首都圈（東京及附近地區(qū)） ， 而三個(gè)城市的高價(jià)區(qū)房價(jià)也已超過韓國首爾， 緊逼紐約曼哈頓。

從房價(jià)絕對(duì)值來看， 當(dāng)前北京、 上海、 深圳的房價(jià)已躋身于國際高房價(jià)城市行列。 而單純的房價(jià)數(shù)字背后， 還有計(jì)價(jià)單位和房屋質(zhì)量的差異，日本、 紐約的房子都是按使用面積計(jì)價(jià)，不像中國住宅是包括公攤面積一起出售， 且獨(dú)自或和樓內(nèi)其他房主共享地皮的永久產(chǎn)權(quán)；更重要的是， 住宅都是精裝修出售， 不僅廚衛(wèi)齊全， 甚至有的還送一部分電器和家具， 真正達(dá)到拎包入住， 這些差異更加凸顯中國房價(jià)絕對(duì)值的高價(jià)位。

從相對(duì)水平來看， 北京、 上海、深圳的房價(jià)要遠(yuǎn)高于國際城市。以北京為例， 2015年房價(jià)收入比高達(dá)22.5 （房價(jià)收入比=每戶住房總價(jià)/每戶家庭年總收入。2015年北京人均年可支配收入為4.8萬元， 一個(gè)三口之家年收入為14.4萬元， 按一套房子80平方米計(jì)算， 房價(jià)按均價(jià)4.05萬元/平方米計(jì)算， 平均一套房子為324萬元， 則計(jì)算得到北京的房價(jià)收入比22.5。 ） ， 遠(yuǎn)高于合理的房價(jià)收入比（標(biāo)準(zhǔn)在4到6之間） 。從租售比（租售比=年房租/房屋售價(jià)） 看， 北京當(dāng)前不到2%， 還不如銀行定期存款的利息高。 房屋租售比的國際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為4%到6%， 比值越小， 說明房地產(chǎn)市場中投資投機(jī)需求越大。綜上， 無論從絕對(duì)水平還是相對(duì)水平來看， 當(dāng)前中國一線城市的房價(jià)都處于高位。

一、原因分析

1、 一線城市住宅供應(yīng)量不斷減少

經(jīng)過梳理北京、上海、深圳商品住宅的供應(yīng)情況，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)男人尋味的現(xiàn)象：三大城市供應(yīng)量的高峰期均出現(xiàn)在2003年到2005年之間，隨后不斷走低。

下面表格是北京、上海、深圳2003年以來商品住宅的數(shù)據(jù)（單位：萬㎡），其中北京和深圳為“商品住宅竣工面積”，上海為“商品住宅銷售面積”。

可以看出，深圳商品住宅供應(yīng)的高峰期在2003年，2015年的供應(yīng)量已經(jīng)萎縮到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供應(yīng)量之小令人震驚，只有北京的大約七分之一，上海的十分之一！三大城市目前實(shí)際生活的人口，都在2000萬人以上。

上海供應(yīng)量的高峰期在2004年到2005年，目前已經(jīng)萎縮到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有數(shù)據(jù)顯示在2000年到2005年之間，北京平均每年的商品住宅供應(yīng)量為2400萬平米。2015年的供應(yīng)量不到高峰期的一半。

進(jìn)入2016年，北京、上海、深圳的土地供應(yīng)更加緊張。今年上半年，北京住宅用地的供應(yīng)量、成交量均降至2010年以來最低。上半年，北京的住宅用地共成交7宗，同比2015年上半年下降53.3%，環(huán)比2015年下半年下降80%；成交住宅用地建設(shè)用地面積為44.62萬平米，同比下降68.4%，環(huán)比下降84.6%。

2016上半年，上海共計(jì)出讓30幅經(jīng)營性地塊，成交面積同比2015上半年下跌61.75%，降幅超過6成。至于深圳，2016年上半年竟然沒有一塊純住宅用地出讓，只有兩塊包含住宅的綜合用地出讓。

2、當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化率不高

2015年中國城鎮(zhèn)化率僅56.1%， 隨著城鎮(zhèn)化率的提高， 大量人口由農(nóng)村進(jìn)入城市， 將推動(dòng)住房需求的增加， 進(jìn)而帶動(dòng)房價(jià)上漲。

3、人口凈流入數(shù)量大

一線城市集中了全國的就業(yè)、 教育、醫(yī)療等資源， 全中國有錢有夢想的人都想去一線城市， 人口凈流入呈逐年上升趨勢， 雖然北京上海均已提出控制人口規(guī)模，并設(shè)置行政門檻，但由于公共資源的分配不均衡，盡管可以控制住外來人口入學(xué)、入戶，但大量青壯年勞動(dòng)力的流入是很難控制的。目前北京、上海、深圳實(shí)際生活的城市人口均已突破2000萬人，正向3000萬的規(guī)模邁進(jìn)（澳大利亞總?cè)丝谑?400多萬，新西蘭總?cè)丝谑?50萬），這在全球都是前無古人的。有源源不斷的流入人群，就

4、心里預(yù)期上漲，帶動(dòng)恐慌性搶房

當(dāng)前一線城市還在限購， 那么即使將來有了降價(jià)的苗頭， 一放松限購， 需求馬上就會(huì)釋放出來托底房價(jià)。正是基于對(duì)一線城市房價(jià)仍將繼續(xù)上漲的預(yù)期， 部分剛性需求群體擔(dān)心房價(jià)上漲后買房負(fù)擔(dān)加重， 在本輪房價(jià)上漲潮中亦加入搶房大軍， 再加上當(dāng)前貨幣流動(dòng)性充裕， 各市場主體投資渠道有限， 所以有一些投資資金通過各種渠道流入到一線房地產(chǎn)市場， 均助推了本輪房價(jià)的上漲。

二、未來中國一線城市房價(jià)可能的變數(shù)

借鑒國際經(jīng)驗(yàn)從東京和紐約等城市房市發(fā)展脈絡(luò)來看， 盡管從長期來看人口持續(xù)流入和城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提高對(duì)房價(jià)的拉動(dòng)推高是基本趨勢， 但其不足以支撐房價(jià)持續(xù)無上限的上漲， 包括短期內(nèi)的暴漲。 換句話說， 可能房價(jià)用5年時(shí)間逐步增長50%是合理的， 但如果一年甚至幾個(gè)月內(nèi)就增長50%則是不合理的， 這也是泡沫的一種。只要市場存在泡沫，房價(jià)就存在逆轉(zhuǎn)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)， 不確定的是發(fā)生變化和調(diào)整的時(shí)間。

一線城市盡管擁有更多的資源優(yōu)勢，但近十年來，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍， 而房價(jià)漲幅超過5倍， 租售比從5%一路下降降到不到2%， 也就是說房價(jià)的漲幅是房租漲幅的2-3倍?，F(xiàn)行限購政策表面看起來是在抑制投資需求， 緩解了需求壓力， 但由于限購指標(biāo)的存在， 多套房所有者如果將房子賣掉就再也買不回來了， 因此除非不得已這些人是絕對(duì)不會(huì)賣房的?，F(xiàn)行限購政策在抑制需求的同時(shí)也在抑制二手房供給， 這是限購政策難以解決一線城市房價(jià)問題的根本原因。

未來解決一線高房價(jià)的方法就是在限購基礎(chǔ)上對(duì)多套房開征累進(jìn)房產(chǎn)稅， 遺產(chǎn)稅、 房屋空置稅以及從嚴(yán)征收轉(zhuǎn)讓所得稅。 這些政策會(huì)讓囤房成本大增， 炒房者無利可圖，巨量的二手存量房源就會(huì)被逼入市場， 在加大二手房供給的同時(shí)又抑制了投資投機(jī)房產(chǎn)的需求， 高房價(jià)問題自然解決。

總體來看，一線城市房價(jià)未來可能的變數(shù)在于會(huì)引起市場風(fēng)險(xiǎn)偏好變化的事件。 具體引發(fā)事件很難猜測， 但對(duì)比國際和我國一線市場住房市場生態(tài)差異以及其房價(jià)下跌的教訓(xùn)， 下列兩種情況的發(fā)生可能對(duì)房市帶來重大影響。

1、貨幣政策轉(zhuǎn)向可能帶來的影響。 結(jié)合日本和美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，貨幣政策如果逐漸收緊， 可能就會(huì)改變樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期。 本輪一線城市房價(jià)上漲， 一個(gè)重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實(shí)施了寬松的貨幣環(huán)境， 未來一旦經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇或者供給側(cè)改革告一段落， 那么貨幣政策就會(huì)逐漸收緊， 樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期可能就會(huì)改變。

2、房產(chǎn)稅政策出臺(tái)的風(fēng)吹草動(dòng)也會(huì)影響到樓市走勢。 當(dāng)前中國和其他國家房地產(chǎn)市場不同之處， 除了中國房屋本身有戶口等資源捆綁之外， 還有持有成本的不同。 日美韓各國有房產(chǎn)稅、 遺傳稅、 贈(zèng)與稅等， 持有成本要遠(yuǎn)高于中國。 美國每年的房地產(chǎn)稅約是住房價(jià)值的1%-3%， 此外還有遺產(chǎn)稅， 美國的遺產(chǎn)稅實(shí)行累進(jìn)稅率， 房子的價(jià)值越高， 納稅比例越大， 最高達(dá)55% ； 日本每年的房地產(chǎn)稅約是住房價(jià)值的5%左右， 而且，日本還規(guī)定了， 房子買賣要交重稅， 贈(zèng)與也要交稅。 所以， 受房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等影響， 當(dāng)前日本人和美國人希望通過投資房產(chǎn)增值的積極性不高。 我國一旦明確開征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策， 預(yù)計(jì)住房有效需求將明顯減少， 難保不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)向下逆轉(zhuǎn)。