房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制

于江鳳

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是我國的幾大產(chǎn)業(yè)之一，其產(chǎn)業(yè)的財務管理水平以及風險預估的準確度是決定了房地產(chǎn)企業(yè)能否順利發(fā)展的關鍵。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理方面存在的風險與防范控制的方法進行初步的講解，以求增強房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理方面的意識和風險規(guī)避的意識。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務風險；財務部門

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出復雜多變的情況。房地產(chǎn)是一種前期投入巨大，開發(fā)時間長，成本壓力很大的產(chǎn)業(yè)，并且在開發(fā)過程中還要承受一些不受人為控制的因素以及一些偶然性的因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理提出了很高的要求，是一項巨大的風險。所以，明確房地產(chǎn)企業(yè)可能存在的財務風險，如何合理的預防和規(guī)避可能出現(xiàn)的財務風險，加強對公司內部財務風險的控制成為了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員的一項重大課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務風險

1.什么是財務風險

在財務風險的定義中主要包括的廣義和狹義的兩個方面，狹義上來說，財務風險就是說利用財務杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風險或普通股收益產(chǎn)生發(fā)幅度的變動的風險。廣義上來說，財務風險是企業(yè)在籌資、投資、資金運營以及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展方面的重大影響。是公司財務結構不合理、融資不當而使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險。對財務管理進行重新的科學定位，形成管理和運行一同的雙機制，優(yōu)化企業(yè)的理財行為。

2.房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務風險有哪些

首先，內控制度缺失。我國的房地產(chǎn)企業(yè)長期以來一致缺乏全面有效的內控制度，有的企業(yè)制定過相關的內控制度，但是很少有認真執(zhí)行的。舊的思想和風險意識決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的負責人對工程何日完工以及工程完工的利潤有多少。于是，為了趕工程的進度，相關負責人就把有可能存在的制度放在了一邊，幾乎達到了無視制度存在的程度，為了加速完成工程，快速回籠資金，項目負責人常常選擇冒風險去借錢來完成進度，因此產(chǎn)生了巨大的財務風險。如果遇到承包商缺乏誠信意識的話這筆錢很有可能難以得到?？顚Ｓ?，所謂的工程用款很有可能編程用途不明的用款，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來十分不好的影響。在國內，房地產(chǎn)企業(yè)的籌款方式主要來使來自銀行借款，建議使用統(tǒng)借統(tǒng)還的方法來管理銀行借出來的錢，這也是我國管理銀行借款籌集時候使用的主要方式，它的使用可以使各項工程項目的資金得到切實的保證與落實，但是在一些項目上財務人員缺乏成本的核算意識，在申請的過程中，也不管本項目對資金的需求有多少，就是進行一股腦的大量且頻繁的申請，在資金到位后也沒有專人對資金進行專業(yè)的計量結算，因此房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶上會產(chǎn)生很多無用資金存余。這一方面使籌資部門籌集工程建設資金的壓力增加，另一方面也使貸款利息支出無法被項目的存款利息收入所抵銷，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)無法很好地發(fā)揮其使用效益的后果。

三、建立完善規(guī)章制度

規(guī)章質素的欠缺和不健全，一直是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一塊巨大的絆腳石，所以要健全規(guī)章制度，以便應對房地產(chǎn)財務管理中產(chǎn)生的財務風險，并以制度為依據(jù)做好財務風險的防范和控制工作。

1.將財務管理制度完善化

對財務管理的規(guī)章制度要進行不斷的補充，盡可能的使規(guī)章制度達到健全完美的狀態(tài)，可以更好的應對日后遇到的問題。要建立獎罰機制和監(jiān)督管理機制，明確員工的崗位職責。使每一名員工都富有責任心，將考核制度一同完善，只有在考核和管理兩個方面都狠抓落實，才能做好財務管理工作。

2.遵規(guī)守法

很多房地產(chǎn)企業(yè)最終走向滅亡、倒閉的直接原因就是財務管理中的缺失，不能做到遵規(guī)守法。所以，要想企業(yè)長久發(fā)展下去就要做法制度面前人人平等，要堅持有法必依、違章必究、否則在嚴謹在完整的規(guī)章制度也只是一句空談，無法應用到實際操作中去。

3.內容創(chuàng)新

財務管理在內容上的創(chuàng)新和調整表現(xiàn)在對原有指標的調整，根據(jù)現(xiàn)實情況和經(jīng)濟發(fā)展的不同，要對財務管理的內容和目標上做出及時的調整。加反應企業(yè)建立反應只是資本價值的財務考核指標，評估只是資本價值，定期編制知識資本報告，披露企業(yè)在技術創(chuàng)新，人力資源方面的變化和投資收益。

4.建立嚴格的審查制度

房地產(chǎn)的財務審計工作一直是一項復雜的工作，同時也是對房地產(chǎn)工程項目的權威性的預測和評估。做好房地產(chǎn)財務審計工作，即是合理的消除不良隱患，使企業(yè)的合法利益得到有效的寶華，最大限度的使資產(chǎn)的經(jīng)營效益得到發(fā)揮。在工程結束后，要對工程做一遍事后的審計工作，經(jīng)過層層把關，層層審計，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，從而建立其一套嚴格的審查制度。

四、加強財務管理風險防范與控制

1.加大培訓力度

對財務管理人員進行專業(yè)的培訓，增強他們對于風險意識的了解，增強他們對新環(huán)境的適應，及時調整他們對新的知識結構的認識，使他們在遇到問題是能夠敏銳的發(fā)現(xiàn)問題，并找到問題的關鍵之所在，從而快速完美的解決問題，起到防范和控制財務風險帶來的危害。

2.調整內部結構

進一步調整內部控制制度。房地產(chǎn)內部控制制度的關鍵就在與籌資方面的選擇與使用。房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道多種多樣，有銀行借款、市場融資、單位墊資、銷售款回籠等多種方式。在具體操作中，企業(yè)可以根據(jù)環(huán)境的變化以及需求的不同，按照適合自己的方向進行籌資，但一定要把成本降到最低，也可以設立籌資決策委員會，明確資金管理的職責權限，通過對各種可行的籌資方案進行分析后再結合企業(yè)自身能承受的最大范圍，選擇一個合適的財務杠桿，避免因為借貸太多給企業(yè)造成了巨大的資金壓力，集體決策也可以有效的避免個人喜好決定企業(yè)未來發(fā)展路線的情況發(fā)生，在一定程度上也減少了決策失誤的發(fā)生。同時，。還可以充分使用一些相關工具創(chuàng)新開創(chuàng)一些新的融資來源。加強內部控制、提高經(jīng)營效率、保護財產(chǎn)安全，是實現(xiàn)經(jīng)營方針和目標的有效工具，也是抵抗經(jīng)濟危機的手段。

3.實現(xiàn)財務管理的預算化

房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門的主要任務就是對工程項目的預選以及對所需資本的準確預估，這是財務部門的基礎，從整個工程需要使用的土地面積、土地成本以及資金的流轉運行，經(jīng)濟效益的利潤方免進行準確的財務預算分析，針對整個工程項目對資金的需求量做出一個準確的計劃和預估，要明確什么位置需要大量使用資金，什么位置可以暫時不需要使用資金，根據(jù)工程的需要以及輕重緩急制定一套合理的可行的計劃，其中要包括工程的可行性研究，工程的資金使用規(guī)劃以及所缺資金的借款的方面，根據(jù)這些方面的內容做好整體的預算，在執(zhí)行財務預算的時候一定要秉著認真嚴謹?shù)膽B(tài)度，以免在因為預算的不準確影響決策者在開發(fā)投資時的判斷。要加強財務管理，堅持嚴肅考核、定期檢查的方針，考核的時候要嚴肅嚴謹，不能用個人感情去判斷工作能力和工作態(tài)度。要充分發(fā)揮財務管理部門對預算的監(jiān)督作用，突出財務部門的預警作用。使有限的資金可以得到充分的利用，防止出現(xiàn)資金因為管理上的事物而造成的失誤性操作，有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

4.建立完整的體系

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理方面的制度體系還存在著不健全的情況，尤其是風險管理體系的不健全，嚴重的影響到房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時候決策者的判斷。所以，建立一套完整的風險管理體系就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應該從企業(yè)的自身出發(fā)，在根本意識上重視風險管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的作用，加強企業(yè)自身的內部風險自控，完善風險機構， 加強企業(yè)內部的監(jiān)督，提升審計水平。除此之外，企業(yè)在加強自身的同時要學會其他房地產(chǎn)企業(yè)在風險管理方面的管理水平，多多參考專家的建議和意見，用以創(chuàng)新自己內部的審計監(jiān)督結構，提高審計的準確度，從而減低財務管理中可能出現(xiàn)的財務風險。

五、結語

房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險有著客觀性、不確定性、不規(guī)律性等一系列原因，但是歸根到底，都在人為可以控制的范圍內。只要我們房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門能準確的做出相應的財務預算和風險預估，就能將財務風險降到一個可控的范圍內，使企業(yè)不會受到重大的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有采取有效的手段進行財務管理風險的防范與控制，才能保證企業(yè)的經(jīng)濟效益不受損失，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)走可持續(xù)發(fā)展的路線。

參考文獻：

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