西城學(xué)區(qū)房，又爛又貴

曾慧娟

2016年西城區(qū)入學(xué)政策再度收緊，不再只對(duì)非京籍學(xué)生幼升小規(guī)定“住房年限”，而是明確指出“如果6年內(nèi)有多個(gè)適齡兒童申請(qǐng)入學(xué)，則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護(hù)人”。

這也就意味著購(gòu)買(mǎi)了西城區(qū)二手學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，如果該房子的入學(xué)名額6年之內(nèi)已經(jīng)被占用，將無(wú)法再以這套房產(chǎn)作為入學(xué)依據(jù)，如果房屋學(xué)區(qū)名額6年內(nèi)未被使用，但新購(gòu)房者落戶時(shí)間短也不能保證一定能夠劃片入學(xué)，在學(xué)位緊張的地區(qū)首先會(huì)保障與父母戶籍一致、自有產(chǎn)權(quán)房且落戶年限較長(zhǎng)的適齡兒童入學(xué)。

作為優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中的城區(qū)，西城區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)一直居高不下。去年西城區(qū)是執(zhí)行教改力度最大的城區(qū)，區(qū)內(nèi)有很多之前非重點(diǎn)學(xué)校小區(qū)如車(chē)站東街15號(hào)院等被劃定為重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，再加上近一年二手房購(gòu)房需求集中入市，西城區(qū)出現(xiàn)多個(gè)二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)同比大漲的現(xiàn)象。

學(xué)區(qū)房漲幅最大

此前全國(guó)文明的“文昌胡同天價(jià)學(xué)區(qū)房”事件，造成鏈家等中介公司遭到政府檢查，截至4月2日，鏈家網(wǎng)學(xué)區(qū)房頻道已經(jīng)沒(méi)有文昌胡同的任何房源信息，據(jù)悉，凡是價(jià)格超過(guò)15萬(wàn)元/平米的房源，都已經(jīng)在網(wǎng)上下架。

文昌胡同劃片在北京實(shí)驗(yàn)二小，屬西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)。在網(wǎng)上搜索北京市實(shí)驗(yàn)二小排名，在名校云集的西城區(qū)也是名列前茅，更有說(shuō)法稱(chēng)其為北京市乃至全中國(guó)最好的小學(xué)之一。一位住在實(shí)驗(yàn)二小隔壁一高層樓宇的老人說(shuō)，除了老住戶外，新購(gòu)買(mǎi)這里房子的人大多都是為了孩子上學(xué)。

目前，鏈家網(wǎng)上實(shí)驗(yàn)二小劃片的小區(qū)只有新文化街的信息，單價(jià)145612元/平米。

事實(shí)上，整個(gè)西城區(qū)由于優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中，去年執(zhí)行教改力度又比較大，有多個(gè)二手學(xué)區(qū)房出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲。

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，近一年漲幅排名前十的小區(qū)中，有六個(gè)位于西城區(qū)，而其中五個(gè)小區(qū)都是學(xué)區(qū)房，位于西城區(qū)辟才胡同附近的宏匯園小區(qū)同比漲幅最高，達(dá)到60.14%，目前該小區(qū)二手房均價(jià)超過(guò)14萬(wàn)元/平米，據(jù)附近中介門(mén)店介紹最去年宏匯園小區(qū)成交最高單價(jià)紀(jì)錄為152857元/平米。

53%建筑年齡超25年

根據(jù)北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院技術(shù)創(chuàng)新中心今年2月份的調(diào)查報(bào)告顯示，西城區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)建筑年代在1990年以前的占53%，1990年至今的占47%。也就是說(shuō)，如果你在西城買(mǎi)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，很大可能是只好選擇又破又爛還貴的學(xué)區(qū)房。畢竟購(gòu)買(mǎi)老學(xué)區(qū)房的人大多為的是獲得入學(xué)資格，很多人自己不去住。

西城區(qū)最熱門(mén)小學(xué)主要是金融街學(xué)區(qū)實(shí)驗(yàn)二小，廣安門(mén)內(nèi)牛街學(xué)區(qū)北京小學(xué)，月壇學(xué)區(qū)育民小學(xué)，什剎海學(xué)區(qū)黃城根小學(xué)。

比如實(shí)驗(yàn)二小的有些劃片小區(qū)，民水、民電，取暖是煤改電，下水有的有，有的沒(méi)有，有的平房只能洗個(gè)臉，做個(gè)飯，上廁所只能去公共衛(wèi)生間。

為什么不把破舊的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房拆了，建好房子呢。只有一個(gè)原因，就是拆不起。

此外，西城學(xué)校密度大，一校多址的情況多。近年來(lái)，均衡教育資源的力度較大，在西城，重點(diǎn)與一般學(xué)校的差距對(duì)買(mǎi)房決策來(lái)說(shuō)可能不那么重要了。

分校同樣受追捧

究竟如何在西城區(qū)選擇性價(jià)比高的學(xué)區(qū)房？每個(gè)重點(diǎn)小學(xué)對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)價(jià)格有高有低。而學(xué)區(qū)價(jià)格并不是越“重點(diǎn)”越貴，仔細(xì)找找，也能找到性價(jià)比較高的學(xué)校。

例如，西城的市重點(diǎn)學(xué)校，包括實(shí)驗(yàn)一小、育民小學(xué)、育才學(xué)校小學(xué)部的學(xué)區(qū)價(jià)格，就比一些區(qū)重點(diǎn)小學(xué)（自忠小學(xué)、西師附小等）的學(xué)區(qū)便宜。

一般來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)小學(xué)分校獲得與本校相同的教育質(zhì)量和認(rèn)可度，需要一定時(shí)間，但其品牌效應(yīng)也會(huì)帶來(lái)很大溢價(jià)。在西城，以實(shí)驗(yàn)二小、北京小學(xué)等為主，對(duì)周邊小學(xué)進(jìn)行了合并、改名，因?yàn)槲鞒堑姆中４蠖嗍且院喜⒌男问匠霈F(xiàn)，導(dǎo)致西城區(qū)分校受到大量追捧。

比如實(shí)驗(yàn)二小廣外分校，目前小學(xué)對(duì)口的小區(qū)均價(jià)在5萬(wàn)元/平米以上，包括遠(yuǎn)見(jiàn)名苑、朗琴園、小紅廟、恒昌花園等多個(gè)小區(qū)，房源較多。實(shí)驗(yàn)二小德勝校區(qū)均價(jià)都在8萬(wàn)元/平米以上，還有玉桃園分校、長(zhǎng)安校區(qū)。第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)則有前門(mén)、廣外分校。

6年內(nèi)只能直系子女入學(xué)

2015年西城區(qū)的政策規(guī)定，符合西城區(qū)入學(xué)條件的適齡兒童原則上都可以通過(guò)登記入學(xué)的方式入學(xué)，但如果出現(xiàn)學(xué)生數(shù)量大于學(xué)位數(shù)時(shí)，就會(huì)依據(jù)順序進(jìn)行。適齡兒童與父母戶籍一致、住自有產(chǎn)權(quán)房且落戶年限較長(zhǎng)的有保障。隨后，依戶籍性質(zhì)、居住情況、落戶年限等順序入學(xué)。未落實(shí)學(xué)生在本學(xué)區(qū)直至相鄰學(xué)區(qū)進(jìn)行調(diào)劑。并且，去年西城還對(duì)非京籍學(xué)生小學(xué)入學(xué)明確提出了“購(gòu)房年限”限制。非京籍在西城區(qū)進(jìn)行“幼升小”，如果有房產(chǎn)，那么每個(gè)購(gòu)房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)購(gòu)房人直系子女入學(xué)一次；在西城區(qū)租房的，每個(gè)地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)一名適齡兒童入學(xué)，并有房主簽字的知情同意書(shū)。

根據(jù)今年1月發(fā)布的政策規(guī)定，如同一房屋地址6年內(nèi)有多個(gè)適齡兒童申請(qǐng)入學(xué)，則房屋產(chǎn)權(quán)人必須是適齡兒童的法定監(jiān)護(hù)人，不符合上述規(guī)定的，根據(jù)當(dāng)年的招生政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排就讀學(xué)校。并沒(méi)有區(qū)分京籍與非京籍。這也就意味著，許多購(gòu)買(mǎi)了西城區(qū)二手學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，如果該房子的入學(xué)名額已經(jīng)被前房主占用，那6年之內(nèi)他們將無(wú)法再以這套房產(chǎn)作為自己孩子的入學(xué)依據(jù)。

公告還明確表示，戶口掛靠在非直系親屬家的，不能作為就近入學(xué)的依據(jù)，如學(xué)校或?qū)W區(qū)學(xué)位不足，需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排就讀學(xué)校。如果家長(zhǎng)及小孩戶口為同一地址，但戶口所在產(chǎn)權(quán)房為與他人多人共有，要看房主與孩子的關(guān)系。如果是法定監(jiān)護(hù)人或直系親屬（如姥姥姥爺、爺爺奶奶）可作為入學(xué)依據(jù)；如果不是直系親屬，則不能作為入學(xué)依據(jù)。

對(duì)于非京籍要求“五證”齊全，但租住他人承租公房的，因?yàn)楣夥坎坏棉D(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，因此不能作為適齡兒童入學(xué)依據(jù)。

優(yōu)質(zhì)中學(xué)“跨學(xué)區(qū)”招生

去年，西城區(qū)開(kāi)始試行學(xué)區(qū)制，將15個(gè)街道由原來(lái)的7個(gè)片區(qū)變?yōu)?1個(gè)學(xué)區(qū)。11個(gè)學(xué)區(qū)分別為：德勝學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、西長(zhǎng)安街學(xué)區(qū)、大柵欄椿樹(shù)天橋?qū)W區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)、陶然亭白紙坊學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)、月壇學(xué)區(qū)、廣安門(mén)內(nèi)牛街學(xué)區(qū)和廣外學(xué)區(qū)。

每個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)數(shù)量多穩(wěn)定在五六所，其中廣外學(xué)區(qū)小學(xué)數(shù)量最多達(dá)到9所，其次為什剎海學(xué)區(qū)共有8所小學(xué)。

每個(gè)學(xué)區(qū)中學(xué)數(shù)量都固定為8所，對(duì)于部分優(yōu)質(zhì)中學(xué)則出現(xiàn)“跨學(xué)區(qū)”招生的情況，如北京四中就同時(shí)被劃入到德勝學(xué)區(qū)、什剎海學(xué)區(qū)、西長(zhǎng)安街學(xué)區(qū)、新街口學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)、展覽路學(xué)區(qū)6個(gè)學(xué)區(qū)中。北京八中也同時(shí)被劃入到金融街學(xué)區(qū)、大柵欄椿樹(shù)天橋?qū)W區(qū)、陶然亭白紙坊學(xué)區(qū)、廣安門(mén)內(nèi)牛街學(xué)區(qū)等4大學(xué)區(qū)。

根據(jù)西城區(qū)教委規(guī)劃，每個(gè)學(xué)區(qū)都配置了三類(lèi)學(xué)校，即優(yōu)質(zhì)校、教育集團(tuán)成員校和特色校，基本保證優(yōu)質(zhì)教育資源在各學(xué)區(qū)內(nèi)均衡配置。從今年起，西城區(qū)小升初將依據(jù)新劃定的11個(gè)學(xué)區(qū)進(jìn)行入學(xué)。推薦派位入學(xué)比例調(diào)整為不超過(guò)小學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的15%。特長(zhǎng)生入學(xué)，招生人數(shù)比例控制在招生總數(shù)的5%左右。