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    萬達(dá)欲“閃離”港股

    2016-05-10 12:01:44龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2016年4期
    關(guān)鍵詞:王健林私有化商業(yè)地產(chǎn)

    龔小鋒

    有人說,關(guān)于王健林的一切都是新聞。更何況,這確實是件大事。3月30日,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布私有化退市,這距萬達(dá)商業(yè)在港掛牌不過15個月。內(nèi)地輿論普遍認(rèn)為,導(dǎo)致萬達(dá)商業(yè)私有化的主要原因是其股價過低。

    面對一直看不上萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的海外投資者,顯然,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林失去了等待的耐心。

    王健林怒了

    萬達(dá)商業(yè)香港退市的消息傳出,刷爆朋友圈。很多人說,意料之外,情理之中。說是意料之外,是因為盡管萬達(dá)商業(yè)遭到低估已為市場所公認(rèn),但并無私有化相關(guān)的消息傳出。

    2014年12月23日,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市,那是繼阿里赴美IPO后的一大商業(yè)盛事。曾創(chuàng)造2014年最大規(guī)模IPO紀(jì)錄,募資金額高達(dá)288億港元。

    彼時關(guān)于萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林和阿里巴巴董事局主席馬云的首富之爭也正在發(fā)酵。當(dāng)時胡潤研究院發(fā)布最新統(tǒng)計測算,“若王健林想超越馬云奪回內(nèi)地首富,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和萬達(dá)院線上市成功后,其股價必須上漲30%以上”。

    敲鐘現(xiàn)場陣容強(qiáng)大,當(dāng)天,王健林?jǐn)y夫人及王思聰亮相,引來現(xiàn)場人群關(guān)注,泛海建設(shè)董事長盧志強(qiáng)、香港永隆銀行董事長馬蔚華、格力集團(tuán)董事長董明珠、愛國者集團(tuán)董事長馮軍等大佬也現(xiàn)場助陣。

    不過,世事不如人意,當(dāng)天萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)首秀即跌破48港元的發(fā)行價。這一不利跡象,似乎為日后的回歸A股,埋下了伏筆。

    一年半過去了,王健林似乎對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港股的表現(xiàn)越來越不滿意。一名接近萬達(dá)的人士透露,王健林對股價非常惱火,認(rèn)為萬達(dá)干了這么多年商業(yè)地產(chǎn),居然還不如院線賺得多。

    更刺激王健林神經(jīng)的是,有機(jī)構(gòu)甚至認(rèn)為,萬達(dá)商業(yè)出現(xiàn)重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)搖擺不定的戰(zhàn)略迷茫期,個別機(jī)構(gòu)甚至把萬達(dá)商業(yè)的轉(zhuǎn)型和潘石屹SOHO中國的轉(zhuǎn)型相提并論。

    “萬達(dá)商業(yè)在港股被低估,不是一般的低估,是嚴(yán)重的低估,繼續(xù)在港股不死不活呆下去,已經(jīng)有損萬達(dá)商業(yè)的整體形象?!敝斀?jīng)評論人水皮撰文稱,萬達(dá)商業(yè)發(fā)行6.52億的港股,每股發(fā)行價48港元,在港股的表現(xiàn)卻不盡如人意,最高價只到過78港元,而最低價卻低到了31.10港元,市盈率只有4.91倍。

    從萬達(dá)商業(yè)發(fā)布的2015年年報來看,在房地產(chǎn)市場不景氣的大背景下,依然交出了漂亮的成績單。從最新的年報來看,2015年萬達(dá)商業(yè)總營收達(dá)1242億元,同步增長15.14%,核心溢利為170.16億元,同比增長14.79%,每股收益達(dá)6.62元。

    要回歸A股,先要私有化退市。按照港交所的規(guī)定,上市公司退市需要經(jīng)歷一系列的步驟,滿足一系列的條件,而其中最關(guān)鍵的一個,就是要召開全體股東大會并獲得75%以上股東的支持。股東大會的決定將會成為萬達(dá)商業(yè)退市的一個重大影響因素。

    不過,從萬達(dá)商業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看,回歸A股也算是符合股東利益之舉。早在去年8月,萬達(dá)商業(yè)即發(fā)布公告透露出要回歸A股?;貧wA股的方案獲得了該集團(tuán)內(nèi)資股股東100%的支持、H股股東99.8%的支持。

    而更早之前,萬達(dá)就提交了A+H的上市方案。但由于A股和H股兩地的管理方式不同,兩個平臺勢必會導(dǎo)致管理成本加大,因此只能選擇私有化退市。

    兩難抉擇

    “A股的估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于港股?!北姾屠觯ū本┵Y產(chǎn)管理有限公司董事長柏文喜認(rèn)為,赴港上市也不是萬達(dá)最初目的,而是受到條件限制的無奈選擇。

    萬達(dá)集團(tuán)為實現(xiàn)上市,曾經(jīng)在十年內(nèi)進(jìn)行了四次沖刺,最終才登陸港股。萬達(dá)最早的意愿是A股,先是兩次在A股申報上市,但都因地產(chǎn)行業(yè)受限以及按照A股會計規(guī)則計算的業(yè)績太差而未能成功。

    無奈之下,萬達(dá)又在港借殼,但受限于“兩年內(nèi)注入的資產(chǎn)總額不能超過原殼公司資產(chǎn)兩倍的規(guī)定”,而將其改為萬達(dá)酒店,快速奔跑的萬達(dá)只好另起爐灶,讓萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)獨立上市。此后,萬達(dá)商業(yè)2015年7月份啟動回歸A股計劃,擬發(fā)行不超過2.5億股新股,擬募集資金或達(dá)120億元。

    近幾年,A股的融資能力和優(yōu)勢已經(jīng)開始顯現(xiàn),港股優(yōu)勢不再,不只是萬達(dá),包括中糧、恒隆等公司估值都很低。包括富力地產(chǎn)和萬達(dá)商業(yè)的擬回A股,多是由于港股的估值偏低,力圖在A股獲得資本市場的認(rèn)可。

    在市盈率方面,在A股上市的綠地等三家房企的動態(tài)市盈率均超出10倍以上,其中綠地控股更是達(dá)到了30倍。甚至于,萬達(dá)院線后來居上,以相對較小的體量在A股市場的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn),這讓王健林對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在資本市場的表現(xiàn)十分惱火。

    更何況,即使相對其他港股地產(chǎn)企業(yè),萬達(dá)也不是那么受“待見”。目前港股給予萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的估值只有4倍多,而給中海地產(chǎn)的估值達(dá)到29倍多,給萬科、恒大、龍湖的估值也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬達(dá)。

    曾有媒體專門詢問一位持有萬科10年的投資者,問他同樣是房地產(chǎn)的萬科,A股、H股都有,香港認(rèn)可萬科嗎?得到的答案是:比A股更認(rèn)可。香港覺得萬達(dá)3%多一點的租金回報率太低了,無法給予萬達(dá)高估值。

    黃立沖認(rèn)為,海外投資者不認(rèn)可萬達(dá)商業(yè)相對“重資產(chǎn)”的模式,而是偏好于高度依靠運營的模式。如喜達(dá)屋基本上不持有任何資產(chǎn),依靠管理和運營輸出盈利,再如戴德梁行、仲量聯(lián)行以及美國鐵獅門等,都接近于海外投資者的口味。

    這從另一個側(cè)面也驗證了,在內(nèi)地家喻戶曉的萬達(dá)商業(yè),在香港的公眾認(rèn)識存在欠缺。最近也有市場人士指出,成長性、業(yè)績和治理結(jié)構(gòu)俱佳的萬達(dá)商業(yè)在香港股市估值如此之低,導(dǎo)致公司退市,應(yīng)該引起反思。任憑內(nèi)地企業(yè)在香港退市發(fā)展下去,只會使香港在與上海金融中心的競爭中處于劣勢。

    路還漫長

    在一些機(jī)構(gòu)投資者看來,萬達(dá)商業(yè)的市值至少在3000億元,遠(yuǎn)高于目前的1700億港元。有媒體報道萬達(dá)商管公司某內(nèi)部人士稱,萬達(dá)若回A股,市盈率能達(dá)到20倍,將擁有5000億元市值,并不是吹泡泡的計劃。

    如果夢想成真, A股便會成為萬達(dá)商業(yè)迅速擴(kuò)張的基石。在水皮看來,萬達(dá)商業(yè)正是A股缺少的那種具有高成長性的大盤藍(lán)籌,體現(xiàn)出地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的指標(biāo)性公司,回歸一定會為A股創(chuàng)造新的投資熱點。

    從操作角度看,黃立沖表示,萬達(dá)商業(yè)在港上市時間比較短,基本沒在香港發(fā)可轉(zhuǎn)債之類,退市比較簡單容易。從操作性上看,萬達(dá)商業(yè)實現(xiàn)私有化的時機(jī)也較為成熟。

    但面對政策紅利,房企回歸A股仍要面臨私有化、拆解架構(gòu)、國內(nèi)上市排隊等一系列繁瑣過程,需要耗費大量的人力、財力、物力。柏文喜認(rèn)為,以王健林的行事風(fēng)格和萬達(dá)的執(zhí)行力,加上監(jiān)管層意愿的轉(zhuǎn)變,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)快速實現(xiàn)A股恢復(fù)上市可能性較大。

    不過,萬達(dá)商業(yè)何時順利回歸,還具有不確定性。目前排隊上市企業(yè)多達(dá)數(shù)百家,萬達(dá)商業(yè)會何時登陸存在很大變數(shù),目前有媒體報道說,王思聰?shù)霓k公室已在商管公司總部旁邊,王思聰有望參與到萬達(dá)商業(yè)回A股計劃。

    “A股市場整體的高估值是無法長期延續(xù)的?!币幻C券分析人士認(rèn)為,港股市場的參與者都是國際金融投資者,會根據(jù)上市公司的業(yè)績、成長軌跡和股價的高低等價值標(biāo)準(zhǔn)來考慮。A股市場的參與者往往看重一些熱點和題材。隨著A股市場的治理制度化,高估值的基礎(chǔ)就很難存在,這使得萬達(dá)這次回歸A股有追趕高溢價末班車的意味。

    但歸根結(jié)底,要提高萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的估值,萬達(dá)還必須加大輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,萬達(dá)商業(yè)顯然已經(jīng)意識到了這個問題。從收入結(jié)構(gòu)上看,在“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略的影響下,萬達(dá)商業(yè)已經(jīng)在實施向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,把發(fā)展重點從建房、賣房轉(zhuǎn)為主打品牌、設(shè)計和商業(yè)地產(chǎn)的出租。

    這一點從其利潤構(gòu)成中得以體現(xiàn),過去一年租金收入從15%增長到35%。預(yù)計2016年萬達(dá)租金收入將會達(dá)到55%,完全實現(xiàn)從重資產(chǎn)賣房到輕資產(chǎn)租賃的轉(zhuǎn)型。

    在王健林2016年的圖譜中,萬達(dá)要向總資產(chǎn)7500億元發(fā)起沖擊,同比增長18%。但為了配合這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型,王健林已經(jīng)將2016年的地產(chǎn)銷售收入目標(biāo)進(jìn)行了大幅下調(diào),從2015年的1640.8億元下調(diào)到1000億元左右,王健林說,“萬達(dá)不再把房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),不再作為萬達(dá)收入和利潤增長的主要來源”。

    值得關(guān)注的是,目前萬達(dá)旗下除了將要退市的萬達(dá)商業(yè)外,萬達(dá)院線在A股市場一直表現(xiàn)不凡。王健林還在籌劃將旗下多個產(chǎn)業(yè)分拆上市計劃,包括體育、影視制作等板塊。

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