宋代房屋住宅租金問題探析

陳界妃

摘 要：隨著唐朝坊市制的破壞，經(jīng)濟(jì)流通和人口流動(dòng)的逐日加快，房屋租賃業(yè)在宋代快速地發(fā)展起來，上至官府要員，下至平民百姓，涵蓋各個(gè)層面，其房屋租金也不得不占據(jù)人們的生活日常開銷重要的一部分，本文試圖通過對(duì)宋代不同時(shí)期的房屋租金費(fèi)用和物價(jià)水平的分析，了解其房屋租金對(duì)不同階層的影響，以便更好地研究宋代房屋租賃問題。

關(guān)鍵詞：房屋住宅；租金；僦居

目前學(xué)術(shù)界關(guān)于宋代房屋租賃業(yè)的相關(guān)研究成果已較多，其相關(guān)的研究論文也不勝枚舉，對(duì)房產(chǎn)問題的諸多方面進(jìn)行了研究和闡述。但這些研究多集中在房屋租賃雙方對(duì)象、相關(guān)政策方面，對(duì)于住房租賃價(jià)格的單篇文章，最近只有畢玉嬌的《宋代房屋租賃價(jià)格考》一文，但缺乏對(duì)地方住房租賃價(jià)格的介紹，因此，本文對(duì)宋代住房租賃價(jià)格進(jìn)行簡單梳理，敬請(qǐng)方家指正。

一、 宋代住房租賃概況

宋代由于人口的爆炸式增長和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市中有限的住房往往滿足不了強(qiáng)大的住房需求，各個(gè)階層，各個(gè)行業(yè)都不乏租房居住的人。在宋代，官員租賃房屋是非常普遍的現(xiàn)象，“祖宗朝，百官都無屋住，雖宰執(zhí)亦是賃屋”。官員租房主要有四種。一是在某地任職期間。宋朝任官制度中采用輪任的方式，官員不能長期在該地任職，也不允許官員在地方上購宅置田，而有的地方因偏遠(yuǎn)貧窮，官舍房屋年久失修也不能居住，因此租住房屋便是較好的選擇；二是上任、流放或進(jìn)京考核途中；三是銓選待闕期間，這兩種都是因?yàn)榱鲃?dòng)性較大，屬于臨時(shí)性的居住，也沒有必要重新購買一套房屋；另外，由于官方住房壓力問題和節(jié)約成本考慮，宋代官員在致仕之后要為下任官員讓出官舍，對(duì)此，他們也只好暫時(shí)或長時(shí)期地租賃房屋。

另一租賃房屋的重要群體便是科考之人。據(jù)張希清研究：“兩宋通過科舉共取士115427人，平均每年361人”，其人數(shù)“約為唐代的5倍”。僅僅是咸平元年（998），“去歲朝廷特許十分內(nèi)量解二分后”，“兩京及諸道州府解送舉人將近二萬”。龐大的科考人數(shù)自然對(duì)房屋的需求也是非常大的，租房是考生主要的居住選擇。

除官員和預(yù)備官員群體之外，宋代軍隊(duì)租住民舍的情況也是十分常見的。兩宋時(shí)期，由于政府實(shí)行大規(guī)模的養(yǎng)兵計(jì)劃，其常備軍人數(shù)從三四十萬擴(kuò)展至上百萬，雖時(shí)有削減，但總體人數(shù)仍居高不下。宋仁宗至和二年（1055年），開封營房的標(biāo)準(zhǔn)是“一人一間”。哲宗時(shí)，惠州的士兵是“二人共一間”。更多時(shí)候，政府是無法全部滿足軍隊(duì)人員的住房需求的。哲宗時(shí)，“清華指揮見管二百三十人，只有官屋二十間”，“信州客軍九十六人，見管營房七間”。而政府在供養(yǎng)數(shù)量龐大的軍隊(duì)的同時(shí)，還要照顧軍人的家屬，這就需要更多的營房。龐大需求量與緊張的住房數(shù)量的矛盾使得軍隊(duì)只得租賃民房。

此外，隨著王安石變法和宋金之戰(zhàn)，皇族宗室租賃民房現(xiàn)象也漸普遍，而高度繁榮的商業(yè)和頻繁的貿(mào)易流通也促使商人租賃房屋更加普遍。

二、 宋代住房租金特點(diǎn)

在宋代，房租又稱“僦值”或“賃金”。其支付的貨幣形式有“文”、“貫”、“券”等。房租的數(shù)額往往受時(shí)間、空間、物價(jià)等因素而變化不定。

（一） 區(qū)域性和等級(jí)性

受市場價(jià)值規(guī)律的影響，往往是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、人口越密集的地區(qū)，租金越高。其最突出的表現(xiàn)便是國都與地方之間巨大的價(jià)格差。

北宋開封城作為北宋經(jīng)濟(jì)政治中心，是當(dāng)時(shí)全國最發(fā)達(dá)的城市，人口數(shù)量達(dá)百萬，需求非常龐大，其房價(jià)可謂寸土寸金。咸平五年（1002年），薛居正后人薛安上把自己在開封的住宅以5000貫錢賣給當(dāng)朝宰相向敏中后仍居住于此，“日出息錢二千”，即月租60貫。嘉佑三年（1058年），外戚、宣徽南院使張堯佐去世后，朝廷“賜其家僦舍錢日三千”，每月則90貫。熙寧六年（1073年），朝廷賜歸化人李崇貴在開封房租錢“日五百”，月租金15貫。元祐二年至三年（1087-1088年），御史中丞胡宗愈租賃三班奉職周知哲的宅院，“每月僦錢十八千”。由此可知，在北宋前中期，開封上等住宅月租金一般是15貫以上，這些房屋一般是由少數(shù)皇親貴族和高級(jí)官員租住。對(duì)于大多數(shù)人來說，自然是住不上這么好的房屋。

仁宗皇祐（1049-1054年）末年，蘇頌在開封任大理寺丞館閣?？保沦?7貫，而“賃宅、養(yǎng)馬已費(fèi)三之一”，月俸三分之一即5貫667文，若按熙寧八年（1075年）的養(yǎng)馬費(fèi)用“歲為錢二十二千”（月所需1貫833文）計(jì)，則住宅租金約每月3貫834文。另外，著名詩人、畫家文同，在開封任職時(shí)，租住于偏僻的西岡“十楹月四千。牀榻案幾外，空處無一椽”。其月租金為3貫。以其官員職位等級(jí)和房屋租賃面積來看，中等房屋租金一般是3-4貫左右。

而下等房屋租金情況，則可以東京店宅務(wù)所收房租為例。在宋代，政府的店宅務(wù)專門負(fù)責(zé)用于對(duì)外出租的房屋。這些房屋類似于現(xiàn)代的廉租房，是針對(duì)普通住房困難的民眾，租金較為便宜。天禧元年（1017年），店宅務(wù)租賃房屋23300間，“兩廂錢十四萬九十貫”，每月每間房租金約501文。天圣三年（1025年），“兩廂錢十三萬四千六百二十九貫”，所經(jīng)營房屋26100間，每月每間租金約430文。天圣七年（1029年）六月，店宅務(wù)準(zhǔn)備更換掠房錢親事官時(shí)，娉榮說：“舊例，于本地內(nèi)破得屋一間，日掠十錢者，月計(jì)四百”。由此可知，開封下等房屋一般在400-500文左右。

在地方州縣，房租則相對(duì)便宜。天圣八年（1030年），王曾建青州州學(xué)后，“公患田少不足，又傍學(xué)作屋百二十間。歲入于學(xué)錢三十一萬”，每間每月租金約215文。而同時(shí)期開封中下等房屋租金則是在400-500文左右?？刀ㄔ辏?040年），由于學(xué)員增多，“又作屋八十三室，別為鉤盾六十二間。歲入于學(xué)，通六十七萬”。新建145間房，每間每月約207文。仁宗時(shí)期，歐陽修在河?xùn)|任職時(shí)，見某地“第四等一戶開餅店為活，日掠房錢六文”，即月租180文?？梢姡诘胤缴弦话阒邢碌确课菝吭伦赓U價(jià)格是在100-200文左右。

相比于開封上等房屋15貫至幾十貫，中等房屋3、4貫，下等房屋400-500貫，地方上100文至6、7貫便可租賃房屋居住，其價(jià)格確實(shí)要低很多。

（二） 時(shí)間性

隨著商品經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展，房價(jià)隨市場、政策等多方面的影響而不斷變化。特別是北宋和南宋時(shí)期，物價(jià)相差很大，這在房屋租金也有所體現(xiàn)。

北宋時(shí)期，東京開封城內(nèi)上等房屋的價(jià)格是在15貫以上，而南宋時(shí)，臨安中等房屋便達(dá)十多貫至20、30貫。寧宗嘉定初，官至棘卿（大理寺卿）的張卿曾有詩云：“小小園林矮矮屋，一日房錢一貫足。官至正郎子讀書，一妻一妾常和睦?！?。一天1貫，一個(gè)月則30貫。這還只是“小園林”、“一妻一妾”的生活模式。淳祐十年（1250）后，臨安府的報(bào)恩光孝觀有“屋一所，日可僦十千”。只是一座道觀中一所房屋的租金便高達(dá)10貫，若租賃一座獨(dú)立高級(jí)宅院，其價(jià)格將會(huì)更高。

（三） 政府的強(qiáng)制性

宋代政府在房屋租賃過程中的強(qiáng)制干預(yù)性相比唐朝表現(xiàn)得更為突出，特別是宋代開設(shè)了專門的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)——店宅務(wù)，參與房產(chǎn)市場的控制和調(diào)節(jié)，完善房屋租賃市場制度。

店宅務(wù)，北宋初稱為“樓店務(wù)”，太平興國年間改為“左右?guī)暾瑒?wù)”，后來雖幾經(jīng)更名，但仍用該稱，簡稱“店宅務(wù)”。店宅務(wù)主要職能是經(jīng)營國家房地租賃，包括公房出租、修造等，是官方參與房產(chǎn)市場，分奪房產(chǎn)利益的重要方式之一。據(jù)周寶珠先生統(tǒng)計(jì)，天禧元年（1017年），京城店宅務(wù)掌官房23300間，年收租140093 貫；天圣三年（1025年）為 26200 間，獲134639 貫；熙寧十年（1077年）達(dá)到了216580 貫6文，這個(gè)數(shù)字已大大超過了當(dāng)年開封府商稅額152801貫。而南宋初年，臨安店宅務(wù)年收入亦在三十萬貫上下。

當(dāng)然，店宅務(wù)在規(guī)范房產(chǎn)交易市場、整合資源方面也有很大的作用。如詳細(xì)規(guī)定了房屋租賃雙方權(quán)利和義務(wù)，出租者對(duì)于房屋到期的租賃者“免五日為修移之限，以第六日起掠”，而任意漲租，則“違者罪在官吏”；而租賃者也要按時(shí)交納房租，不得隨意轉(zhuǎn)租他人。

若逢水、旱、雪等災(zāi)害或官方節(jié)慶日時(shí)，國家還會(huì)減免大眾房租，其范圍不僅包括官方房產(chǎn)，亦包括私人房舍。紹興九年（1133年）3月，“連日陰雨，細(xì)民不易，其臨安府內(nèi)外官私房錢并白地錢不以貫百并放三日，其后凡遇連雨，或蠲公私房錢，或免客販柴薪油面門稅?！奔翁┰辏?201年）3月，“詔臨安府內(nèi)不被火之家，有遷徙之勞，并放僦錢五日”。寶慶元年（1225年）2月27日“梓宮發(fā)引在近，見行祈晴，應(yīng)兩浙路州軍城內(nèi)外并屬官私房錢，并放有差”。但減免時(shí)間或三、五日，或十天半月，屬于臨時(shí)性質(zhì)的。

北宋衰亡之際，貨幣混亂，物價(jià)飛漲，民不聊生。宣和七年（1126年）12月宋徽宗“詔在京官私房錢并減二分”，即下令各路公私房舍租金在原來基礎(chǔ)上減免百分之二十。南宋高宗時(shí)，由于戰(zhàn)爭頻繁，物價(jià)更是節(jié)節(jié)攀升，于是兩次下令減免房租百分之五十或三十。后孝宗、寧宗朝均有減免房租的詔令。

然詔令雖下，但實(shí)際情況似乎不太樂觀。據(jù)載，由于中央政府長期因各種原因減免官司房租，“雨旸、祈禱、大暑、極寒固所當(dāng)行，甚而知縣無以邀民之譽(yù)，或到官、或生辰、或轉(zhuǎn)秩循資、或差除薦舉，率放免若干日，至有一歲放及太半者。不知僦金既已折閱，誰肯以屋予人。積至塌壞傾摧，不復(fù)整葺，而民益無屋可居矣。是蓋不知貧富相資之義者也?！弊詈笫Ю囊廊皇前傩?。

三、 日常開銷中的房屋租金

既然宋代房屋租賃需求如此之大，房屋租金已成為人們的重要開支之一，那么其租金價(jià)格對(duì)他們?cè)斐傻挠绊懭绾文?？這就必須得分析當(dāng)時(shí)的物價(jià)和承租人收入水平。

一般情況下，我們往往以糧價(jià)作為衡量物價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。雖然在不同時(shí)間、不同地區(qū)價(jià)格都有所不同，但可據(jù)材料對(duì)宋代糧食價(jià)格波動(dòng)情況有大致了解。

大中祥符元年（1008年）九月，官方報(bào)告每石米70-80文；天圣八年（1030年），全國糧價(jià)基本是每石300文；皇祐后期至治平年間，中等糧價(jià)每石686文足；元祐元年（1086年），內(nèi)地糧價(jià)一般為每石200文，偏遠(yuǎn)地區(qū)每石140文至150文；宣和四年（1122年），全國糧價(jià)平均每石2貫500文至3貫；紹興九年（1139年），東南地區(qū)每石約3貫300文，之后有所回落，不足2貫；乾道五年（1169年），糧價(jià)開始上揚(yáng)，平均每石3貫省。可見，在宋代，物價(jià)基本呈遞增趨勢(shì)，北宋后期比前期貴，南宋比北宋貴。那么除去日常糧食開銷，房租所耗對(duì)人們來說，影響多大呢？

以仁宗嘉佑元年（1056年），百官的月俸為例：“宰相、樞密使月三百十，參知政事、樞密副使、宣徽南北院使、知樞密院同知、樞密三司使，各二百千；樞密院事、鹽鐵度支戶部使，百五十千……東京畿縣七千戶以上朝官二十二千；京官二十千……河南洛陽縣令三十千；萬戶以上縣令二十千”，下層官員“西京內(nèi)品五百，郢、唐、復(fù)州內(nèi)品三百”?？梢娝未煌燃?jí)官員的俸祿相差是非常大的。在前文中已知，嘉佑三年（1058），外戚、宣徽南院使張堯佐去世后，朝廷“賜其家僦舍錢日三千”，每月則90貫。正常情況下，朝廷賜錢給張家租房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與張堯佐任職期間的居住條件差不多，即月租90貫左右，按《嘉佑祿令》的標(biāo)準(zhǔn)，張堯佐月薪200貫，其月租金占收入的45%，比重雖大，但外加各種添支補(bǔ)助，生活也沒多大問題。

這是高層官員的情況，而占大多數(shù)的中低級(jí)官員所領(lǐng)俸祿自然沒有如此之高，那除去日?；ㄤN，房租是否使得如他們“一月之入不足以供一月之用”呢？以蘇頌為例。如前所述，皇祐末年，蘇頌在開封任大理寺丞館閣校勘，月俸17貫，除去房租養(yǎng)馬費(fèi)，剩余11貫3333文。家中有1祖母，2祖父母，祖父母兄弟姐妹4人，另有2兄弟，3姊妹，子女9人，共22人。按宋代農(nóng)民一家五口一年吃穿所需糧食36-38石計(jì)算（見漆俠《宋代經(jīng)濟(jì)史》），平均每人每月至少所耗0.6石糧食，則蘇頌一家每月需13.2石。按當(dāng)時(shí)糧食市價(jià)每石686文，蘇頌一家每月生活所需約9貫55文。由于我們是以農(nóng)民的生活標(biāo)準(zhǔn)，蘇家每月生活所耗應(yīng)相對(duì)上長一點(diǎn)，再加人情往來所費(fèi)，蘇頌每月17貫的俸祿基本夠一家日常所需。而在宋代，官員在領(lǐng)取俸祿之外，往往還有添支錢，可知，宋代中低級(jí)官員在交納房租之外，還是能夠維持基本穩(wěn)定的生活。

對(duì)于下層普通百姓而言，他們既不用照料龐大的宗親，對(duì)房屋的居住條件、住房面積等要求也不高，又有政府的廉租房，其生活負(fù)擔(dān)可能并不如想象的重。在宋代，下層人戶一般每天收入數(shù)十文到100文不等。如前文歐陽修在出使河?xùn)|地區(qū)時(shí)，見一戶開餅店為生的小販，房租每天6文。而在熙寧年間，湖北安州的胡餅2文錢1個(gè)。根據(jù)仁宗到哲宗時(shí)期糧價(jià)變化趨勢(shì)來看，仁宗時(shí)，每個(gè)餅的價(jià)錢應(yīng)該大致相當(dāng)。小販賣三個(gè)餅的錢就可支付當(dāng)天房租。而無論小販生意如何冷清，每天四五個(gè)餅應(yīng)該還是能賣出的。

另外，宋代由于實(shí)行厚養(yǎng)宗室的政策，其皇族宗親、開疆大員等能夠得到皇帝賞賜的房屋或較高的房屋租賃費(fèi)。因此房屋租賃對(duì)其而言影響不大。下層百姓若勤勉掙錢，也是能支付其房屋租金的，其居于中下層的官員，雖時(shí)有抱怨俸祿不夠房租花銷，但事實(shí)上，收入還是能維持其基本生活。

四、結(jié)語

宋代是中國古代封建經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)高峰，其房屋租賃業(yè)的繁榮便是有力證明。從官員到下等百姓無不都積極或被動(dòng)的參與其中，其涵蓋范圍之廣是前所未有的。而房屋租金在不同時(shí)間、空間均有所升降。其店宅務(wù)的設(shè)立更是宋代其區(qū)別于其他朝代最重要的特點(diǎn)。當(dāng)然房屋租賃價(jià)格對(duì)于不同階層來說影響也不一樣，少數(shù)上層貴族、高級(jí)官僚和富豪自然不必?fù)?dān)心住房問題，而對(duì)于中下級(jí)官員、普通商人、下層民眾來說，或雖艱辛，只要稍微努力，在支付房租之后，基本生活還是能得以保障的。（作者單位：四川師范大學(xué)）

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