房地產(chǎn)、金融周期與工業(yè)周期的內(nèi)在影響機制分析——基于商業(yè)銀行信貸管理視角

羿建華　孫　健

(濟南大學(xué) 經(jīng)濟學(xué)院，山東 濟南　250022；中國人民銀行 濟南分行，山東 濟南　250021)

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房地產(chǎn)、金融周期與工業(yè)周期的內(nèi)在影響機制分析
——基于商業(yè)銀行信貸管理視角

羿建華孫健

(濟南大學(xué) 經(jīng)濟學(xué)院，山東 濟南250022；中國人民銀行 濟南分行，山東 濟南250021)

[摘要]自我國實施住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場與金融周期始終保持同步走勢。目前，我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，對我國實現(xiàn)“穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的發(fā)展目標具有重要的影響。本文基于商業(yè)銀行信貸管理的視角，構(gòu)建了我國房地產(chǎn)市場的理論模型，探討了房地產(chǎn)市場與信貸周期、工業(yè)周期之間的內(nèi)在關(guān)系，并基于我國1999年-2015年9月份的數(shù)據(jù)，實證分析了房地產(chǎn)周期與金融周期、工業(yè)周期的關(guān)聯(lián)度。結(jié)果表明，房地產(chǎn)市場貨幣化以及房地產(chǎn)信貸需求的快速膨脹，派生了大量的貨幣需求；同時，商業(yè)銀行注重以房地產(chǎn)為抵押擔(dān)保的商業(yè)管理模式，進一步強化了房地產(chǎn)市場周期與金融周期同步性的關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；金融周期；工業(yè)周期；HP濾波分析法

經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下，城鎮(zhèn)化建設(shè)是經(jīng)濟工作的重要著力點。城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，是城鎮(zhèn)化順利實施的重要保障。伴隨著城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進，居民住房消費將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，需要與之相配套的房地產(chǎn)供給。從近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢看，自1998年我國全面實施住房制度改革，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展的歷史時期。*1998年7月3日國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》，明確要求自1998年下半年停止實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。全國房地產(chǎn)投資額由1998年的3614.23億元上升到2014年的95035.6億元，而2014年房地產(chǎn)貸款余額達到17.4萬億元，比1998年增加了17.1萬億元。房地產(chǎn)具有雙重屬性，既是企業(yè)、居民生產(chǎn)生活所需要的重要實物資產(chǎn)，同時也具有虛擬資產(chǎn)的屬性，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟、貨幣政策、人口結(jié)構(gòu)、居民消費傾向等多重因素影響。從我國房地產(chǎn)歷史走勢看，房地產(chǎn)市場與金融周期波動保持著高度的相關(guān)性，值得我們深入研究其內(nèi)在運行機理。

關(guān)于金融周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系，國外學(xué)者做了大量相關(guān)研究。Stein (1995)從家庭居民住房消費的角度，通過將信貸約束引入生命周期理構(gòu)建了多重均衡模型，研究了房地產(chǎn)價格波動與信貸增長的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)在信貸購機增加時，受信貸約束的家庭將會獲得融資支持，提高房地產(chǎn)市場的需求，進而影響了房地產(chǎn)市場價格的變動。Davis和Zhu(2004)通過對在宏觀經(jīng)濟層面上探討了房地產(chǎn)價格與銀行貸款之間的相互關(guān)系。通過對17個發(fā)達國家的樣本數(shù)據(jù)研究發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的上漲帶動了信貸擴張，銀行信貸的擴張又進一步提升了房地產(chǎn)市場的需求和投資，進而反作用于房地產(chǎn)市場價格。Hoftnann (2003)以20個主要工業(yè)化國家面板數(shù)據(jù)為例，研究了住房價格與實際貸款、實際利率之間的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)商業(yè)銀行信貸供給與房地產(chǎn)價格之間存在著長期的因果關(guān)系，房地產(chǎn)市場價格周期通過對經(jīng)濟周期和經(jīng)濟預(yù)期的影響，作用于銀行信貸周期，而商業(yè)銀行信貸供給對房地產(chǎn)市場價格沒有顯著影響。

由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史周期較短，國內(nèi)學(xué)者對商業(yè)銀行信貸供給與房地產(chǎn)市場的關(guān)系研究成果有限。張曉晶、孫濤(2006)研究了我國1978-2005年期間的房地產(chǎn)走勢，對房地產(chǎn)周期的影響因素進行了分析，并重點分析了房地產(chǎn)周期與我國金融周期的關(guān)系。邱兆祥、王濤對我國1950-2008年期間房地產(chǎn)走勢進行了劃分，對我國房地產(chǎn)周期不同發(fā)展階段的特征進行了梳理，認為1993之后我國房地產(chǎn)市場開始了市場化的進程。周建軍等(2011)研究了金融政策對房地產(chǎn)周期的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)金融政策對平抑房地產(chǎn)周期波動有著顯著效果。羿建華、孫健、郭峰(2014)運用1999-2013年第二季度的樣本數(shù)據(jù)，研究了房地產(chǎn)、貨幣周期與經(jīng)濟擴張的關(guān)系，提出房地產(chǎn)市場貨幣化以及房地產(chǎn)信貸需求的快速膨脹，派生了大量的貨幣需求，是房地產(chǎn)市場與金融周期同步波動的關(guān)鍵因素。

伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我國經(jīng)濟改革開放不斷深化，房地產(chǎn)市場的波動將對我國貨幣政策、穩(wěn)定經(jīng)濟增長產(chǎn)生重要的影響。面對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場與金融周期的密切走勢關(guān)系，進一步深化研究其內(nèi)在影響機制，對于促進我國實現(xiàn)“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生”的發(fā)展目標，具有重要的現(xiàn)實意義。本文擬在前期的研究基礎(chǔ)上，通過分析商業(yè)銀行的信貸管理體制，進一步完善我國金融周期與房地產(chǎn)周期互動關(guān)系的理論研究，并提出相應(yīng)的政策建議。

一、理論模型

為了對上述問題的深入分析，本文構(gòu)建了一個解釋貨幣擴張、房地產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟增長的基本框架。通過建立房地產(chǎn)與商業(yè)銀行信貸管理的理論模型，探討房地產(chǎn)市場周期與貨幣供給之間的關(guān)系。

(一)工業(yè)經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)市場的影響機制

在工業(yè)發(fā)展中，土地是工業(yè)生產(chǎn)的關(guān)鍵生產(chǎn)要素，因此工業(yè)生產(chǎn)過程中需要購買土地等不動產(chǎn)，從而為生產(chǎn)提供物質(zhì)場所。同時，土地作為不動產(chǎn)，工業(yè)企業(yè)可以通過抵押等方式，獲取銀行信貸融資。商業(yè)銀行貸款擔(dān)保方式中，抵押貸款占比最高。在抵押品中，房地產(chǎn)是商業(yè)銀行公認的流動性、保值性較好的資產(chǎn)。商業(yè)銀行當(dāng)前的信貸管理模式，加大了房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求，從而促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。據(jù)此，本文構(gòu)建工業(yè)對房地產(chǎn)市場的影響模型。

基本假設(shè)：工業(yè)生產(chǎn)需要土地作為生產(chǎn)要素；企業(yè)生產(chǎn)的資金全部來源于銀行；商業(yè)銀行發(fā)放貸款需要抵押品，而抵押品中主要以土地使用權(quán)、房地產(chǎn)使用權(quán)等權(quán)證為主。

工業(yè)生產(chǎn)模型為：Y=f(L,K,H)。其中，Y代表產(chǎn)出，L代表勞動力投入，K為資本投入，H為企業(yè)的土地、房產(chǎn)投資。

金融機構(gòu)貸款放貸模型為：K=Loan(H,p)。其中，p為工業(yè)企業(yè)增長水平。

通過上述模型，可以求得企業(yè)的房地產(chǎn)需求函數(shù)： H=H(p,K)

企業(yè)的房地產(chǎn)需求水平主要取決于銀行的抵押率以及企業(yè)的工業(yè)增長水平。房地產(chǎn)的供應(yīng)在短期內(nèi)固定，從長遠來看可以逐步調(diào)整。伴隨著工業(yè)生產(chǎn)水平的提高，資本需求的加大，工業(yè)企業(yè)會加大房地產(chǎn)投資，從而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

(二)房地產(chǎn)市場對貨幣供給的影響

將貨幣需求分解為兩部分，其中一部分代表用于房地產(chǎn)交易的需求，一部分為非房地產(chǎn)商品需求。

交易方程式的修正形式為：

MV = Mh + PQ

(1)

其中，M為貨幣供給量，V為貨幣流動速度，Mh為房地產(chǎn)市場交易所需要的資金需求，P為普通商品價格指數(shù)(不包括房地產(chǎn))，Q為普通商品交易量(不包括房地產(chǎn))。

房地產(chǎn)市場發(fā)展，從兩方面影響信貸需求。一方面涉及支持存量房地產(chǎn)交易的貨幣信貸需求，房地產(chǎn)市場存量交易水平的提高，尤其是二手房交易市場的形成，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，派生了用于房地產(chǎn)交易的貸款融資需求；另一方面，房地產(chǎn)市場增量的開發(fā)投資，個人及企業(yè)都主要依靠銀行融資，如居民按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等方式，在房地產(chǎn)市場化的進程中，進一步派生了大量貸款融資需求。

我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，房地產(chǎn)市場對貨幣供給的影響主要在兩個方面。一是房地產(chǎn)市場存量的貨幣化交易，購房者提高了住房交易的資金需求，導(dǎo)致派生了相應(yīng)的貨幣資金需求；二是增量房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)，派生了相應(yīng)的貸款資金需求，需要相應(yīng)的貨幣供給支持。房地產(chǎn)市場對貨幣供給的影響可以分解為兩部分：一部分用于投資投機需求，一部分用于自住型購房交易需求。購房貨幣需求如下：

M1=M1(Qh)

M2=M2(Eh,H)

Mh=M1+M2

(2)

其中，M1表示自住型房地產(chǎn)交易所派生的貨幣需求，Qh表示自住型房地產(chǎn)成交額；M2是房地產(chǎn)投資投機派生的貨幣需求，Eh為未來房地產(chǎn)預(yù)期價格，H為房屋租金水平，房地產(chǎn)投資投機需求主要取決于房地產(chǎn)預(yù)期價格Eh以及房租回報H；房地產(chǎn)交易的總需求為Mh。

聯(lián)立方程(1)和(2)，可得：

Mh=P*T*=MV-PQ

(3)

其中，P*為平均房價水平，T*表示房產(chǎn)交易量。

從方程(3)可以看出，在非房地產(chǎn)類產(chǎn)品交易市場穩(wěn)步增長的情況下，隨著貨幣供應(yīng)量M的快速增加，房地產(chǎn)價格將隨之上升；相反，若貨幣供應(yīng)量M快速減少，則房地產(chǎn)價格也將隨之下降。

根據(jù)以上分析，得到理論假說：商業(yè)銀行貸款信貸投放機制影響了房地產(chǎn)市場的投資需求，工業(yè)生產(chǎn)資金需求加大，進一步放大了房地產(chǎn)等不動產(chǎn)投資需求，帶動了房地產(chǎn)市場價格上漲。同時，房地產(chǎn)市場發(fā)展，進一步促進了信貸需求的增長，推動了貨幣供應(yīng)量的增加，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)周期與金融周期相關(guān)性加強。

二、計量模型設(shè)定和數(shù)據(jù)說明

本文采用HP濾波分析法分離出金融周期和房地產(chǎn)周期的波動部分，在此基礎(chǔ)上利用結(jié)構(gòu)VAR模型分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系。

為了研究波動，我們常常希望將經(jīng)濟數(shù)據(jù)中的時間趨勢“濾掉”，分離出其波動的部分。傳統(tǒng)的做法是用線性回歸的方法，估計一個線性的時間趨勢，將原序列減去時間趨勢(detrend)的剩余部分就是波動部分，而HP 濾波法可以較好的估計非線性時間趨勢。它將一個時間序列分解為“增長部分”和“波動部分”之和。

計量模型設(shè)定。按照理論分析，工業(yè)經(jīng)濟周期、信貸周期以及房地產(chǎn)周期可能存在一定的相關(guān)關(guān)系，本文選用向量自回歸模型(VAR)和向量誤差修正模型(VEC)對兩個時序變化變量的長期變動關(guān)系進行分析。建立VAR計量模型如下：

Yt=α+β1Yt-1+β2Yt-2+……+βpYt-p+εt

(4)

上式中，Yt指的是經(jīng)濟增長波動dvindusst、貨幣供給波動dvm2t以及房地產(chǎn)銷售額波動dvhst 3個變量組成的向量矩陣，即Yt=(dvindusst, dvm2t；dvhst)，α為常數(shù)項，βp為待估計的參數(shù)，εt為誤差向量，p代表滯后階數(shù)。

樣本選取及數(shù)據(jù)說明。本文采用中國1999-2015年9月份的宏觀時間序列數(shù)據(jù)為本文實證分析的樣本，所用數(shù)據(jù)主要來自wind數(shù)據(jù)庫。

為了計算我國工業(yè)運行周期的波動，本文選用我國工業(yè)增加值累計增速數(shù)據(jù)作為工業(yè)經(jīng)濟周期的衡量指標，金融周期的衡量，選用中國人民銀行公布的M2余額增速作為衡量指標，M2指標與我國的信貸結(jié)構(gòu)和金融宏觀調(diào)控方式相匹配，是衡量我國金融周期波動較好的指標；對于房地產(chǎn)周期的衡量，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，難以全面精確衡量房地產(chǎn)周期水平，因此本文選用房地產(chǎn)銷售額累計增速作為房地產(chǎn)周期的衡量指標，刻畫房地產(chǎn)市場的波動走勢。各變量的描述性統(tǒng)計結(jié)果見表1。

表1　工業(yè)、貨幣供給與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計性描述

為了便于觀察工業(yè)經(jīng)濟周期、金融周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系，本文首先構(gòu)建了工業(yè)經(jīng)濟周期、金融周期與房地產(chǎn)周期指標的相關(guān)系數(shù)矩陣(見表2)。表2的統(tǒng)計結(jié)果說明：一是工業(yè)經(jīng)濟周期與金融周期的相關(guān)系數(shù)為0.2097，相關(guān)性相對較低；二是房地產(chǎn)周期與金融周期的相關(guān)系數(shù)高達0.5271存在較為顯著的相關(guān)關(guān)系。

表2　經(jīng)濟、金融與房地產(chǎn)指標相關(guān)性

表2顯示，房地產(chǎn)周期與金融周期呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系，即貨幣供給增長速度越快，房地產(chǎn)銷售額增加越多，而工業(yè)經(jīng)濟增長率與貨幣供給增速相關(guān)關(guān)系較低。初步驗證了我們的理論假設(shè)，為了保證結(jié)論的可靠性，本文將對房地產(chǎn)周期、金融周期與工業(yè)經(jīng)濟周期之間的相關(guān)關(guān)系進行計量分析。

三、計量結(jié)果及分析

(一)周期波動測算

本文運用HP濾波法消除趨勢項觀察貨幣供給增速、房地產(chǎn)銷售額增速與工業(yè)經(jīng)濟增速的波動水平。測算結(jié)果表明，我國貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)銷售額與工業(yè)增加值增速的波動水平呈現(xiàn)以下特征：一是工業(yè)經(jīng)濟波動水平較??；二是貨幣供應(yīng)量M2增速波動高于工業(yè)經(jīng)濟波動水平；三是房地產(chǎn)銷售額增長率波動幅度較大，與金融周期的波動幅度呈現(xiàn)趨同性，具有明顯的周期性特征。

表3　經(jīng)濟波動、金融波動與房地產(chǎn)波動統(tǒng)計性描述

(二)VAR模型實證分析

1.單位根檢驗。本文采用平穩(wěn)性檢驗方法(KPSS)，對周期指標dvinduss、dvm2和dvhs進行單位根檢驗。檢驗結(jié)果顯示，周期指標dvinduss、dvm2和dvhs在5%的水平下接受“平穩(wěn)序列”的原假設(shè)，即可以判斷不存在單位根。

2.最優(yōu)滯后階數(shù)選取。根據(jù)信息準則，估計VAR系統(tǒng)的階數(shù)。根據(jù)HQIC和SBIC信息準則，按最小值原則，最優(yōu)滯后階數(shù)皆為1，因此選用VAR(1)模型進行分析。

3.估計VAR(1)模型。模型4表明，工業(yè)經(jīng)濟增長的波動受上一期工業(yè)增長水平、貨幣供給與房地產(chǎn)銷售額波動的影響。工業(yè)增長波動指標的滯后項L.dvinduss的回歸系數(shù)為0.793，在1%的水平下顯著不為0，說明工業(yè)增長之間保持連續(xù)性，前期波動幅度對當(dāng)期工業(yè)增長波動有著顯著影響。金融周期波動指標L.dvm2的估計系數(shù)為0.0472，表明貨幣供給量的變化對工業(yè)經(jīng)濟增長有著正向影響。但是，金融周期波動指標的估計系數(shù)在10%的水平下不顯著，這可能是由于房地產(chǎn)周期波動與金融周期存在著趨同性，從而導(dǎo)致金融周期指標的回歸系數(shù)不顯著。房地產(chǎn)銷售額波動指標回歸系數(shù)為正，表明房地產(chǎn)銷售額波動提高了工業(yè)經(jīng)濟增長的波動水平，并且估計系數(shù)顯著不為0，表明房地產(chǎn)周期對工業(yè)經(jīng)濟增長有著顯著影響。

模型5中，考察了工業(yè)增長變動、房地產(chǎn)市場變動對貨幣供給增長的影響。工業(yè)經(jīng)濟增長水平波動指標L.dinduss的回歸系數(shù)為-0.233，表明工業(yè)經(jīng)濟增長的波動與貨幣供應(yīng)量波動存在負相關(guān)關(guān)系，并且回歸系數(shù)在1%的水平顯著，表明工業(yè)經(jīng)濟周期的波動與金融周期波動之間的關(guān)系較為顯著；房地產(chǎn)銷售額波動指標L.dvhs的符號為正，表明房地產(chǎn)銷售額波動提高了貨幣供給增長的波動水平。

在模型6中，考察的是貨幣供應(yīng)量的變動、工業(yè)經(jīng)濟變動對房地產(chǎn)銷售額波動的影響。貨幣供應(yīng)量波動指標為正，表明貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)銷售額的波動有著正向影響；貨幣供應(yīng)量指標在10%下顯著不為0，說明貨幣供應(yīng)量的波動水平對房地產(chǎn)銷售額的波動有著顯著影響。同時，滯后項顯著，表明房地產(chǎn)與上期銷售水平有著顯著影響。

4.VAR(1)顯著性檢驗。通過對所有方程進行聯(lián)合顯著性檢驗，結(jié)果表明，無論是單一方程，還是兩個方程作為整體，各階系數(shù)均高度顯著。進一步，對VAR系統(tǒng)是否穩(wěn)定進行檢驗，結(jié)果表明所有特征值均在單位根之內(nèi)，故此VAR系統(tǒng)是穩(wěn)定的。

表5　VAR(1)估計結(jié)果

表6　VAR(1)各階系數(shù)的顯著性檢驗

5.格蘭杰因果檢驗。下面考察變量dvinduss、dvm2和dvhs之間的格蘭杰因果關(guān)系。根據(jù)上述VAR(1)模型，本文通過Granger因果檢驗方法進一步分析工業(yè)增長、房地產(chǎn)銷售額指標和貨幣供應(yīng)量之間的關(guān)系，檢驗結(jié)果如表7所示，該檢驗結(jié)果表明工業(yè)經(jīng)濟增長波動指標是貨幣供應(yīng)量波動指標的格蘭杰因，房地產(chǎn)市場變動率是工業(yè)經(jīng)濟波動的格蘭杰因，工業(yè)經(jīng)濟波動、貨幣供應(yīng)量變動率是房地產(chǎn)變動率的格蘭杰因。這意味著，工業(yè)經(jīng)濟增長、貨幣供應(yīng)量的變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場的變化對工業(yè)經(jīng)濟有著顯著的影響。

表7　格蘭杰因果檢驗

6.脈沖響應(yīng)函數(shù)。脈沖響應(yīng)函數(shù)可以描述系統(tǒng)中某一內(nèi)生變量的發(fā)生的沖擊對其他指標的動態(tài)效應(yīng)軌跡。通過工業(yè)增長波動指標、貨幣供給指標與房地產(chǎn)銷售額指標的脈沖響應(yīng)函數(shù)可以了解到，*限于篇幅，脈沖響應(yīng)圖從略。有感興趣者，可向作者索用。工業(yè)增長指標、貨幣供應(yīng)量增長指標的正向沖擊對房地產(chǎn)市場的波動有著顯著影響，工業(yè)增長波動對房地產(chǎn)市場有著負向影響，在第4期達到頂點，隨后逐步恢復(fù)到均衡水平，貨幣供應(yīng)量的波動變化對房地產(chǎn)市場波動有著正向影響，沖擊發(fā)生后，在第二期達到頂點，滯后6期過后，這種沖擊恢復(fù)到均衡點，房地產(chǎn)波動呈現(xiàn)先上升、后恢復(fù)到均衡水平的趨勢。工業(yè)經(jīng)濟波動受房地產(chǎn)市場、貨幣供給的變化影響較小，這可能是由于工業(yè)增長的波動主要取決于技術(shù)進步等因素，而房地產(chǎn)沖擊、貨幣供應(yīng)量波動對工業(yè)經(jīng)濟的波動影響不顯著；房地產(chǎn)市場的波動對貨幣供給的波動有著一定負向影響，但總體影響較小，這與我國貨幣政策主要目標是穩(wěn)定物價和實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)增長有關(guān)，受房地產(chǎn)市場的影響較小。

四、結(jié)論及政策建議

本文通過構(gòu)建我國房地產(chǎn)理論模型，從理論上探討了房地產(chǎn)發(fā)展與金融、工業(yè)經(jīng)濟的關(guān)系，并基于我國1999-2015年9月份的數(shù)據(jù)，實證分析了房地產(chǎn)周期、金融周期與工業(yè)經(jīng)濟周期的關(guān)系。結(jié)果表明，房地產(chǎn)周期的波動與金融周期波動關(guān)系密切，主要原因：一是我國房地產(chǎn)市場的貨幣化，派生了大量貨幣需求，從而體現(xiàn)在房地產(chǎn)周期與金融周期上走勢一致；二是金融供給變動影響房地產(chǎn)市場交易的變動，如果貨幣政策放松，銀行信貸增多，將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲?；谖覈康禺a(chǎn)發(fā)展與金融、工業(yè)增長的關(guān)系，我們提出以下政策建議：

一是改善銀行商業(yè)信貸管理模式，加大企業(yè)信用貸款、股權(quán)質(zhì)押等貸款投放力度。商業(yè)銀行過度依賴房地產(chǎn)抵押貸款等擔(dān)保方式，導(dǎo)致工業(yè)企業(yè)加大了房地產(chǎn)投資力度，影響了企業(yè)的資金使用效率。同時，商業(yè)銀行高度依賴抵押貸款授信的方式，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場對銀行貸款質(zhì)量有著顯著影響。伴隨著房地產(chǎn)市場的波動，也一定程度上影響了商業(yè)銀行貸款質(zhì)量水平。建議商業(yè)銀行加大信貸產(chǎn)品創(chuàng)新力度，開發(fā)適用于工業(yè)企業(yè)的信用貸款、股權(quán)質(zhì)押貸款等貸款方式，提高金融服務(wù)實體經(jīng)濟的能力。

二是實施差別化房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。首先，積極支持棚戶區(qū)改造、自住性住房貸款需求，通過出臺相關(guān)政策性金融支持政策，支持保障房建設(shè)和居民改善性住房需求。同時，長期將抑制住房投資投機需求作為長期房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點，發(fā)揮房地產(chǎn)市場的居住和生產(chǎn)性功能，降低房地產(chǎn)的投資投機屬性。各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，有效抑制住房投機投資需求，使其回歸居住屬性，降低貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響。

三是暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，支持實體經(jīng)濟發(fā)展。一方面發(fā)展多層次資本市場，引導(dǎo)資金進入實體經(jīng)濟，支持工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)先支持“中國制造2025”、互聯(lián)網(wǎng)+以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)；另一方面，引導(dǎo)資金進入保障房建設(shè)等民生領(lǐng)域，發(fā)展普惠金融，實施金融精準扶貧，有效緩解棚戶區(qū)改造的資金匱乏問題，解決困難群眾的住房需求。

(責(zé)任編輯：佘克)

[中圖分類號]F822

[文獻標識碼]A

[文章編號]1003-4145[2016]04-0143-06

基金項目：本文系國家自然科學(xué)基金重點研究項目“民間金融風(fēng)險：變遷、區(qū)域差異與治理研究”(編號：71333009)、國家自然科學(xué)基金面上項目“小額貸款公司系統(tǒng)性風(fēng)險的評估與度量研究”(編號：71273155)和國家自然科學(xué)基金青年項目“中國化的動態(tài)隨機一般均衡模型：微觀基礎(chǔ)檢驗與經(jīng)濟波動分析”(編號：71503147)的部分研究成果。

作者簡介：羿建華，女，山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院博士研究生，濟南大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院金融系講師。

收稿日期：2016-02-21

孫健，男，金融學(xué)博士，中國人民銀行濟南分行經(jīng)濟師。